بایگانی دسته ی وکیل ملکی

وکیل اثبات مالکیت ملک و زمین در تهران : زمانی که سند رسمی یک ملک را در اختیار ندارید باید از روش های قانونی به عنوان راه های اثبات مالکیت استفاده نمایید. در بسیاری از موارد لازم است تا افراد بتوانند مالکیت خود را نسبت به یک مال به اثبات برسانند در غیر این صورت ممکن است حقوق خود را در خصوص مال مورد ادعا از دست بدهند.

اثبات مالکیت

روش های قانونی راه های اثبات مالکیتما در این مقاله توسط وکیل ملکی به شما کمک می کنیم تا بتوانید با راه های اثبات مالکیت آشنا شده و به صورت قانونی و اصولی از آن ها استفاده نمایید. مطلب مورد نظر را با تعریف مناسبی از مالکیت از دیدگاه علم حقوق آغاز می کنیم.

مالکیت به چه معناست؟

مالکیت یک وصف است که رابطه انسان را در خصوص اموال منقول و غیرمنقول بیان می کند. مـالکیت همچنین حقی است که برای شخص به عنوان صاحب مال ایجاد می شود و به او اجازه تصرف در مال مورد نظر را می دهد.

اثبات مالکیت اراضی ملی

به عنوان مثال فردی که مالک یک خودرو است می تواند بدون اخذ اجازه از دیگری از آن مال استفاده نموده و رانندگی کند. فردی هم که صاحب یک واحد آپارتمان است در صورت عدم وجود موانع قانونی همانند قرارداد اجاره، می تواند در واحد مورد نظر سکونت کرده و از مزایای ملک خود بهره مند شود.

اثبات مالکیت ملک بدون سند

مالکیت وصفی است که اجازه خرید و فروش مال را به شخص می دهد. فردی که مالک است حق دارد در خصوص فروش مال مورد نظر یا نگهداری از آن تصمیم گیری کند اما دقت نمایید که همه این حقوق باید در چهارچوب قانون باشد به عنوان مثال هیچ فردی حق ندارد به بهانه مالکیت ملک طبقه دوم، مانع استفاده واحدهای بالایی از پله ها و پاگرد شود. بنابراین حقوق مربوط به مالکیت تا زمانی قابل احترام هستند که از چارچوب قانون خارج نشده و خللی در حقوق دیگران ایجاد نکند.

چرا به اثبات مالکیت نیاز داریم؟

اکنون که از مزیت های مالکیت و مالک شناخته شدن آگاهی پیدا کردید نوبت به این سوال می رسد که در چه شرایطی لازم است تا مالکیت شخص اثبات شود؟ پاسخ این سوال را باید مربوط به زمانی دانست که ملک مورد نظر یا مال منقول مانند طلا، پول، خودرو و … در تصرف دیگری قرار گرفته است و ما هم سند رسمی مالکیت نداریم. مرجع قضایی از ما می خواهد که از روش های اثبات مالکیت استفاده کنیم و ادعای خود را اثبات نماییم ، اما این روش ها کدامند؟ در ادامه به معرفی آن ها می پردازیم.

اقرار

اقرار زمانی قابل استماع است که به نفع طرف مقابل بیان گردد. بنابراین زمانی که متصرف اقرار می کند که مالک واقعی مال نیست و مالک اصلی فردی است که ادعای تصرف سابق را دارد دادگاه به اقرار او ترتیب اثر می دهد. بنابراین اظهارات شما در خصوص مالکیت مال صرفاً یک ادعاست و نیاز به اثبات دارد ، مگر اینکه توسط فرد مقابل تأیید شود .

اسناد معتبر

معتبرترین سندی که می توانید ارائه کنید همان سند رسمی مالکیت است البته اگر سند مالکیت داشته باشید اصولاً کار به دادگاه نمی کشد. به همین علت ممکن است مال مورد نظر را از طریق مبایعه نامه خریداری کرده باشید یا یک سند عادی دیگر در دست داشته باشید. در این خصوص اگر طرف مقابل نتواند سندی معتبرتر از سند شما ارائه کند دادگاه به سند شما ترتیب اثر خواهد داد. اسناد عادی نیز از دیدگاه قانون دارای اعتبار هستند اما اعتبار اسناد رسمی بسیار بیشتر و فراتر از اسناد عادی می باشد .

شهادت شهود

زمانی که هیچ یک از طرفین حاضر به اقرار کردن نباشد و سند عادی یا رسمی مالکیت را هم ارائه نکنند می توان به شهادت شهود مراجعه کرد. در این خصوص نیاز است تا دو مرد یا یک مرد و دو زن شهادت دهند. که مال مورد نظر در مالکیت شما قرار دارد. شهود مورد نظر باید از شرایط لازم برای شهادت برخوردار باشند.

اماره تصرف

اصولاً در دعاوی مختلفی که بر سر مالکیت یک مال پدید می آید و کار به دادگاه می کشد اماره تصرف است که منجر به صورت رای نهایی می شود. اماره تصرف به این معناست که هر کدام از طرفین که دارای شواهدی مبنی بر سبق تصرف نسبت به دیگری است به عنوان مالک شناخته می شود. این مسئله از طریق تحقیقات محلی و مواردی از این دست اثبات می گردد .

ایجاد سابقه ثبتی

در مرکز هر استان یک اداره کل ثبت اسناد و املاک تاسیس شده که به تعداد استان های کشور است. درشهرستان ها یک اداره ثبت زیر نظر اداره کل ثبت استان مربوطه انجام وظیفه می کند. در حال حاضر این اداره وابسته به قوه قضاییه است.

پس از استقرار اداره ثبت، تمام اشخاصی که مدعی مالکیت بر املاک و راضی آن منطقه هستند باید مدارک اثبات مالکیت خود را ارائه نمایند تا مالکیت آن ها به ثبت برسد و برای آن ها سند رسمی صادر شود‌.

مزایای سند رسمی نسبت به سند عادی

1. نسبت به اسناد رسمی تنها ادعای‌ جعل مسموع است ولی نسبت به اسناد عادی ادعای انکار، تردید و جعل مسموع است.
2. تاریخ اسناد عادی در مقابل اسناد رسمی قابل استناد نیست.
3. عموما لازم الاجرا هستند.
4. مفقودی اسناد رسمی چندان اهمیتی ندارد چرا که سابقه آن ها موجود است.

اثبات مالکیت در اراضی دارای سابقه ثبتی

برای املاکی که سابقه ثبتی دارند نمی‌ توان دعوای اثبات مالکیت مطرح نمود و در غیر صورت دادخواست در معرض رد قرار می گیرد. در این موارد باید ثابت نمود که مال مورد نظر به ناقل صحیح (مانند مبایعه نامه معتبر) به شما منتقل شده. در مواردی نیز باید تقاضای ابطال سند مورد نظر را نمایید.

پس از اثبات صحت انتقال، باید تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی صورت گیرد زیرا مطابق مواد ۲۲، ۲۴، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، تنها کسی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او باشد.

اثبات مالکیت در اراضی فاقد سابقه ثبتی

در اراضی فاقد‌ سابقه ثبتی می توان برای اثبات مالکیت اقدام کرد‌. در این صورت و در صورت ارائه ادله کافی، می توان مالکیت خود را به اثبات رساند.

مرجع صالح

مطابق آیین دادرسی مدنی، مرجع صالح در این دعاوی دادگاه محل وقوع ملک است.

قانون آیین دادرسی مدنی – ماده 12

دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در‌دادگاهی اقامه می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع است، اگرچه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

مالی یا غیرمالی بودن دعوای اثبات مالکیت:

به زبان ساده، عموما دعاوی ای که با اثبات آن ها مالی به دارایی ما اضافه می شود، مالی هستند. بنابراین دعوای اثبات مالکیت مالی است.

فوت خوانده در دعوای اثبات مالکیت

در صورتی که شخص طرف دعوای شما فوت نموده باشد، شما می بایست تمام وراث وی را طرف دعوای خود قرار دهید و اگر فقط نام یکی از وراث از قلم بیفتد، دعوای شما رد خواهد شد.

اثبات مالکیت از طریق وصیتنامه

مطابق ماده ۱۴۰ قانون مدنی مالکیت از روش های زیر حاصل می گردد:

1. احیای اراضی موات (آباد کردن اراضی)
2. حیازت مباحات (تصرف کردن اموال بدون مالک مثل ماهی گیری از دریا)
3. عقود و تعهدات (مثلا از طریق خرید و فروش)
4. اخذ به شفعه
5. ارث و وصیت

بعد از فوت مورث، وراث اقدام به اخذ گواهی انحصار وراثت نموده و دادگاه پس از احراز نسب آن ها سهم هر نفر را از اموال متوفی مشخص می نماید‌.

اگر شخصی نامش در وصیت نامه ذکر شده باشد، باید وصیتنامه و گواهی انحصار وراثت را به دادگاه ارائه نماید تا پس از بررسی اصالت وصیت نامه و شرایط قانونی آن، اقدام به مشخص نمودن سهم فرد مورد نظر نماید.

خوانده قرار دادن پیش فروشنده و مالک عرصه

بسیار شایع است که ملکی به صورت پیش فروش به فروش می رسد‌ و ممکن است پیش خریدار با پیش فروشنده دچار اختلاف گردند. در این موارد برای اثبات مالکیت پیش خریدار، باید بررسی شود که آیا عرضه و عیان هردو متعلق به ویش فروشنده بوده اند یا خیر‌‌. در صورت منفی بودن پاسخ این سوال، علاوه بر پیش فروشنده باید مالک عرصه (زمین) را نیز طرف دعوا قرار داد.

آیا طرح توامان دعوای خلع ید و اثبات مالکیت ممکن است؟

طرح دعوای توامان خلع ید و اثبات مالکیت در املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند، ممکن نیست. اما در املاک فاقد سابقه ثبتی می توان دعوای خلع ید و اثبات مالکیت را به طور همزمان مطرح نمود‌.

09127357077

دستور تخلیه یا حکم تخلیه ؟ معنای لغوی و حقوقی تخلیه : تخلیه در لغت به معنای تهی ساختن، خالی کردن و اخراج است. در ادبیات حقوقی، تخلیه به معنای پایان یافتن تصرف می باشد. درمطالب قبلی درباره شرایط صدور حکم تخلیه و اعتراض به آن توضیحاتی را بیان کردیم. در این مطلب نیز می خواهیم دستور تخلیه و تفاوت آن را با حکم تخلیه بررسی کنیم ، در ادامه با وکیل دستور تخلیه همراه باشید…

تفاوت موارد صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه

صدور دستور تخلیه پس از انقضای مدت اجاره امکان پذیر است. اما حکم تخلیه در مواردی چون نیاز مالک یا اولاد وی به سکونت، نیاز به معاش، عدم پرداخت اجاره و یا تخلف مستاجر صادر می شود.

مدت زمان لازم برای اجرای دسـتـور تخلـیه

در صورتی که اجاره به موجب سند رسمی باشد با تقاضا از دوایر اجرای ثبت و در صورتی که سند اجاره عادی باشد. به دستور مقام قضایی تخلیه انجام می پذیرد. در هر دو حالت تخلیه ظرف مدت یک هفته صورت خواهد پذیرفت.

آیا حضور مستاجر جهت اجرای حکم تخلیه لازم است؟

خیر، دستور تخلیه حتی بدون حضور مستاجر نیز اجرا می شود و در چنین حالتی اثاثیه وی به نزدیکترین انبار عمومی منتقل می شود.

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه

مهم ترین شرط لازم برای صدور دستور تخلیه پایان مدت اجاره است. به علاوه اجاره نامه مذکور باید دارای شرایطی از قبیل امضای دو شاهد، تنظیم شدن در 2 نسخه و ذکر مدت قرارداد به طور دقیق باشد.

مرجع قضایی صدور دستور تخلیه

بنابر ماده 11 قانون شوراهای حل اختلاف، رسیدگی به دعوای تخلیه عین مستاجره به جز در موارد مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه با شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است.

دستور تخلیه یا حکم تخلیه، کدام یک مناسب تر است؟

فرآیند صدور دستـور تخـلیه کوتاه تر و ساده تر از صدور حکم تخلیه است. برخلاف حکم تخلیه، صدور دستـور تخلـیه بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و شنیدن دفاعیات طرفین و تنها با درخواست از مرجع قضایی صورت می پذیرد. به علاوه اجرای این دستور نیازی به صدور اجراییه ندارد. و بعد از اینکه مالک ودیعه را به حساب دادگستری واریز کرد. دستور تخلیه توسط ضابطین دادگستری اجرا می شود. بنابراین باید زمانی به سراغ حکم تحلیه رفت که امکان صدور دستور تخلیه به دلایلی چون وجود نداشتن امضای دو شاهد در اجاره نامه یا عدم انقضای مدت آن، وجود ندارد.