معامله به قصد فرار از دين و پیامد های حقوقی آن !!

پیامد های قانونی معامله به قصد فرار از دين با وکیل شاه مرادی : يكى از موضوعات مهم در مباحث حقوقى معامله به قصد فرار از دين است . در ماده 218 سابق ِ قانون مدنى اين گونه معاملات غيرنافذ دانسته شده بود؛ اما قانونگذار در اصلاحيه مورخ ١٣٧٠/٨/١٤ معامله به قصد فرار از دين را كه به طور صورى انجام شده است را باطل دانسته است.

امروزه در بسيارى از موارد شاهد اين مساله بوده ايم كه اشخاصى براى نپرداختن بدهى خود به طلبكاران خود و به قـصد فـرار از دين با انجام معاملاتى اموال خود را به ديگران منتقل ميكنند. تا هنگام فرا رسـيدن ديـن ادعـاى اعسار (عدم توانايى پرداخت در ديون خود ) كرده و طلب طلبكاران را نپردازند. مثلاً شخصی منـزل مـسكونى خـود را بـراى عـدم تـسلط طلبكاران به آن، به همسر خود منتقل كرده يا ، فلان ملك يا ماشين خود را به اقارب نزديك خود منتقل كرده است .

در واقع فرار از دين عبارت است از هر عمل حقوقى متقلبانه اى كه منظور عامل آن فرار از پرداخت دين باشد .

  • اما سوال اينجاست كه سرنوشت اينگونه معاملات چگونه است ؟!
  • آيا معامله به قصد فرار از دين صحيح است يا باطل ؟.

از نظر فقهى برخى از فقها اينگونه معاملات را بر اساس قاعده تسليط صحيح دانسته اند. و برخى ديگر با توجه به قاعده لاضرر ، اينگونه معاملات را صحيح نميدانند . مشاوره با وکیل ملکی .

معامله به قصد فرار از دين در حقوق ايران :

مطابق با ماده ٢١٨ قانون مدنى ، هر گاه معلوم شود كه معامله با قصـد فرار از دين به طور صورى انجام شده آن معامله باطل است .

 

در ماده ٢١٨ سابق قيد صورى بودن معامله وجود نداشت و همانطور كه در فوق ذكر گرديد ضمانت اجرايى اين معاملات عدم نفوذ اين معاملات بود. اما قانونگذار با افزودن قيد صورى بودن معامله در اصلاحات سال ١٣٧٠ ، حكم معامله به قصد فرار از دينى كه به طور صورى نباشد را مسكوت گذاشته و در اين مورد ابهاماتى ايجاد كرده است .

به نظر مى رسد كه معاملات صورى اعم از اينكه معامله به قصد فرار از دين باشد يا خير. به دليل فقدان قصد باطل دانسته است اما معامله واقعى با انگيزه فرار از دين و عدم پرداخت بدهى با توجه به وحدت ملاك از ماده ٢١ قانون نحوه اجراى محكوميت هاى مالى ، بين طرفين نافذ و در برابر طلبكاران غير قابل استناد مى باشد .

البته هر چند با توجه به قانون فوق الذكر معامله به قصد فرار از دين بين طرفين صحيح است. اما در مواردى قانونگذار صراحتاً ضمانت اجراى برخى از معاملات به قصد فرار از دين را غير نافذ يا باطل تلقى نموده است. و حكم آن را از شمول ماده ٢١ نحوه اجراى محكوميت هاى مالى خارج نموده است .

نکته مهم

مانند ماده ٦٥ قانون مدنى و عدم نفوذ وقف به قصد اضرار به ديان ، ماده ٤٢٤ قانون تجارت و امكان فسخ نمودن معاملات تاجر به قصد اضرار به طلبكاران قبل از تاريخ توقف ، ماده ٥٠٠ قانون تجارت و يا تبصره ماده ٢٠٢ قانون ماليات هاى مستقيم .

بنابراين چنانچه معامله به قصـد فرار از دين رايگان و مجانى باشد. انتقال گيرنده از يك سو عوضى پرداخت ننموده و از طرفى بايد از اوضاع و احوال و مجانى بودن معامله از انگيزه بدهكار مطلع مى بود . بنابراين معقول است كه طلبكار را مقدم دانست. و به او حق داد كه طلب خود را از مال موضوع انتقال استيفا نمايد. و براى تأييد اين برداشت مى توان از وحدت ملاك ماده ٦٥ قانون مدنى و همينطور قاعده لاضرر حكم به عدم نفوذ معامله رايگان به قصد فرار از دين نمود .

اما اگر معامله به قصد فرار از دين به صورت معوض صورت گرفته باشد. به نظر مى رسد كه حق با خريدار با حسن نيت مى باشد مگر اينكه خريدار دارى حسن نيت نباشد و از انگيزه فروشنده مطلع باشد .

معامله به قصد فرار از دين

 

نگاهى به معامله به قـصد فرار از دين از منظر حقوق كيفرى:

قانونگذار در بيان صحت و يا عدم نفوذ معاملات به قصد فرار از تنها به ضمانت اجراى حقوقى بسنده نكرده است. و براى اشخاصى كه اموال خود را اعم از منقول و غير منقول ، به ديگرى منتقل مى كنند. ضمانت اجراى كيفرى نيز در نظر گرفته است . مشاوره با وکیل کیفری .

بر اين اساس مطابق با ماده ٢١ قانون نحوه اجراى محكوميت هاى مالى كه اينگونه بيان مى دارد : انتقال مال به ديگرى به هر نحو به وسيله مديون با انگيزه فرار از دين به نحوى كه باقيمانده اموال براى پرداخت ديون كافى نباشد. موجب حبس تعزيرى يا جزاى نقدى درجه شش يا جزاى نقدى معادل نصف محكوم به يا هر دو مجازات مى شود.

و در صورتى كه منتقل اليه نيز با علم به موضوع اقدام كرده باشد در حكم شريك جرم است . در اين صورت عين آن مال و در صورت تلف يا انتقال ، مثل يا قيمت آن از اموال انتقال گيرنده به عنوان جريمه اخذ و محكوم به از محل آن استيفاء خواهد شد .

بنابراين منتقل اليه عالم به انگيزه انتقال دهنده ، در حكم شريك جرم است.

شرايط تحقق در جرم معامله به قصد فرار از دين:

  • شخص انتقال دهنده مديون يا متعهد به اجراى تعهد مالى باشد .
  • دارايى مديون تكافوى پرداخت ديون او را نداشته باشد و از اين سو مرتكب اقدام به انتقال اموال خود نمايد. بنابراين شخصى كه با داشتن اموال ديگر ، اقدام به معامله و جابجايى مالى از اموال خود كند. در صورتى كه باقيمانده اموال او كفاف پرداخت ديون او را داشته باشد. مشمول جرم معامله به قصد فرار از دين نخواهد بود .
  • مرتكب با انگيزه فرار از دين و ايجاد ضرر به طلبكار خود اقدام به انتقال مال نموده باشد. بدين معنا كه انتقال دهنده داراى سوء نيت باشد.
  • معامله با انگيزه فرار از دين زمانى جرم است كه راجع به دين ادعايى ، رأى بر محكوميت مديون صادر شده باشد. بنابراین چنان چه محکوم علیه با رای قطعی مراجع فوق ، پس از قطعیت رای و درمرحله اجراء اقدام به انتقال مال به قصد فرار از ادای دین نماید. یقیناً مشمول مجازات مندرج دراین ماده است . اما درخصوص حکم کیفری مدیونی که قبل از صدور حکم محکومیت قطعی ، مبادرت به انتقال مال به قصد فرار از دین نماید ، مساله محل اختلاف است .

عده اى قائل بر اين نظرند كه ، موضوع وصف کیفری نداشته بلکه دارای وصف حقوقی است و در قالب ماده ۲۱۸ قانون مدنی قابل تظلم خواهی و رسیدگی است . عده اى قائل بر اين عقيده اند كه ، کماکان موضوع واجد وصف کیفری و مشمول مجازات خواهد بود . رویه قضایی محاکم دادگستری هم در این خصوص متباین است

بنا به احتمال و استنباط نخست، و همچنين اصل لزوم تفسير محدود قوانين جزايى منطقی است كه حکم ماده ۲۱ قانون را به انتقال مال از ناحیه محکوم علیه پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه ؛ به استثنای مواردی که اجراییه لازم نیست ،مثل پرداخت دیه یا رد مال ؛ باید منظور و معطوف و محدود دانست . به عبارت ديگر ، ضمانت اجراى كيفرى مندرج در ماده ٢١ قانون نحوه اجراى محكوميت هاى مالى مصوب ١٣٩٤ بر خلاف ماده ٤ همان قانون مصوب ١٣٧٧ ، شامل معامله به انگيزه فرار از دين موضوع اسناد لازم الاجرا مانند چك و مهريه نمى شود .

چگونه معامله به قصـد فرار از دين را ثابت كنيم ؟

برای اثبات این مساله که معامله برای فرار از دين صورت گرفته یا نه  باید به بحث صوری بودن معامله توجه کرد. همانگونه كه اشاره شد معامله صورى معامله ايست كه در آن به شکل واقعی معامله ای صورت نگرفته باشد. و طرفین معامله بدون انگیزه واقعی اقدام به نقل و انتقال اموال می کنند. یعنی نه پولی رد و بدل شده باشد. و نه خریدار و فروشنده نیت انجام معامله را داشته باشند .

معامله زمانی صوری خواهد بود که فردی با اخطار ابلاغ دادگاه یا دریافت نامه اجرای احکام از بدهی مالی خود مطلع شود. و يا حوالى تاريخ اقامه دعوا از سوى مدعى اقدام به انتقال اموال خود كند . كه در چنین شرایطی معامله ى صورت گرفته شده بيشتر شبيه به معامله صوری خواهد بود. و احتمال این که بتوان این معامله را صوری قلمداد کرد نزدیک تر به واقعیت است. زیرا این معامله دخل و تصرف در اموال به ضرر طلبکار است.

 

مشاوره با وکیل کیفری :

تلفن تماس : 09123939759

الزام به پرداخت بدهی های ملک

الزام به پرداخت بدهی های ملک با وکیل شاه مرادی : در موارد زیادی شاهد قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان بین مالک ملک و فرد سازنده بوده ایم . در این نوع از قراردادها طرفین علاوه بر توافق در مورد میزان قدرالسهم هر کدام پس از ساخت و دیگر توافقات ، در مورد هزینه ها و مسئولیت پرداخت آن ها توافق می کنند .

در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً کلیه هزینه های ساخت بنا و یا آپارتمان و همچنین کلیه اقدامات لازم جهت اخذ مجوز های مورد نیاز بر عهده سازنده خواهد بود . اما قبول این تعهدات و پرداخت هزینه ها به معنای پذیرش پرداخت بدهی های قبل از انعقاد معامله نمی باشد . به عبارت بهتر ، هزینه ها و بدهی های ملک که مربوط به قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت است به عهده مالک خواهد بود. مگر اینکه سازنده و مالک در مورد این موضوع به توافق رسیده باشند .

مهم ترین بدهی های ملک عبارت است از :

مهم ترین بدهی های ملک عبارت است از : مالیات های متعلق به ملک ، بدهی های مربوط به مصرف گاز ، آب و برق و تلفن و هزینه انشعاب فاضلاب ، عوارض و بدهی های شهرداری و بدهی به سازمان تأمین اجتماعی. که البته بدهی های مخصوص سازمان تأمین اجتماعی مخصوص املاک صنعتی است. و در خصوص بیمه ی افراد مشغول به کار در واحد صنعتی می باشد .

چنان چه در مورد بدهی ها و هزینه های ملک ، قبل از انعقاد قرارداد ، توافقی نشده باشد. سازنده می تواند از طریق دادگاه دعوای الزام به پرداخت بدهی های ملک را مطرح و مالک را به پرداخت بدهی های ملک که مربوط به قبل از امضای قرارداد است ، ملزم کند .

الزام به پرداخت بدهی های ملک

طرفین دعوی در الزام به پرداخت بدهی های ملک :

در دعوای الزام به پرداخت بدهی توسط وکیل ملکی ، سازنده قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان خواهان دعوی علیه مالک ( خوانده ) اقامه دعوی می کند .

نحوه اجرای رأی :

در مرحله اجرا به محکوم علیه ابلاغ می شود. تا ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ برای پرداخت مبلغ محکومیت اقدام کند. و در صورت عدم پرداخت ، خواهان می تواند نسبت به توقیف اموال او و یا جلب وی اقدام کند .

مشاوره با وکیل شاه مرادی

تلفن تماس جهت اخذ مشاوره : 09123939759

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک با بهترین وکیل در تهران : کلیه مالکین املاک و اراضی موظف هستند ، قبل از انجام هر گونه عملیات ساختمانی ، مجوز های لازم را از شهرداری اخذ کنند . چنانچه مالکین بدون اخذ مجوز از شهرداری ، شروع به ساخت بنا کنند. شهرداری می تواند از پیشروی عملیات ساخت و ساز جلوگیری کند و حسب مورد اقدام به قلع بنا یا اخذ جریمه کند .

تخلف از پروانه ساختمانی

در صورت تخلف از پروانه ساختمانی : موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح می شود. و در مورد تخریب بنا یا اخذ جریمه ، تصمیم گیری می شود . چنانچه تصمیم بر اخذ جریمه از شخص ذینفع اعم از مالک یا سازنده ملک یا خریدار ملک شد. در صورت خودراری از تأدیه جریمه ، شهرداری می تواند ، با ارجاع دوباره پرونده به کمیسیون ماده 100 ، درخواست صدور رأی تخریب کند .

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک

تخلف از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

معمولاً در قرارداد های مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده مقرر می شود. که در صورت بروز تخلف در احداث ساختمان ، بخشی از جرایم موضوع تخلف به عهده مالک باشد . در چنین قراردادهایی چنانچه مالک و سازنده بابت تخلف از پروانه جریمه شده باشند ، سازنده می تواند ابتدا جریمه های مالک را پرداخت و سپس به وی مراجعه کند . در این صورت باید ابتدا دادخواست الزام مالک به پرداخت جریمه های متعلقه را تقدیم و پس از قطعیت رآی با پرداخت کردن جریمه برای وصول آن به مالک رجوع کند .

طرفین دعوی

در دعوی مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک توسط وکیل ملکی ، خواهان ، سازنده ملک بوده که دعوی را بر علیه کسی که متعهد به پرداخت جریمه است ( مالک )، طرح می کند .

پس از محکومیت مالک مبنی بر پرداخت هزینه تخلفات ساختمان ، چنانچه مالک بعد از ابلاغ اجراییه از پرداخت وجه خودداری کند. می توان اموال وی را تا میزان بدهی توقیف و در صورت عدم دسترسی به اموال محکوم علیه ، می توان وی را جلب کرد .

مشاوره با وکیل شاه مرادی

جهت کسب اطلاعات بیشتر و اخذ مشاوره حقوقی با وکیل ملکی با ما تماس بگیرید .
تلفن تماس : 09123939759

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت در چه شرایطی امکان پذیر است؟

شرایط و نکات مهم در رابطه با تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت : قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است مستمر که در طول زمان اجرا می شود . معمولاً در قرارداد های مشارکت در ساخت طرفین با پیش بینی تقریبی هزینه های ساخت و محاسبات اقتصادی ، ضمن قرارداد با یکدیگر توافق می کنند . به عبارت بهتر طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس میزان آوده های خود با یکدیگر توافق می کنند . مشاوره با وکیل ملکی .

در بسیاری از موارد تأخیر در اجرای پروژه و یا طولانی شدن مدت زمان اجرای قرارداد و همچنین تغییر در قوانین و مقررات و نوسانات شدید اقتصادی موجب عدم تعادل در میزان آورده و سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می شود .

به عنوان مثال ممکن است قیمت مصالح به میزان چشمگیری افزایش پیدا کند. یا قیمت ملک به طور غیر ملاحظه ای کاهش یابد . که در این صورت بین میزان آورده مالک و سازنده عدم تعادل به وجود می آید . بنابراین سازنده قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها انتفاع نمی برد بلکه متضرر می شود .

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

برای رفع این مشکل ، شخصی که موجب ضرر شده است. می تواند دادخواست مربوطه را مطرح کند . تعدیل قرارداد به معنای متعادل کردن قرارداد و برگرداندن شرایط قرارداد به شرایط انعقاد آن می باشد .

انواع تعدیل قرارداد

  1. تعدیل قانونی
  2. تعدیل قراردادی
  3. تعدیل قضایی

در حال حاضر در رویه قضایی ایران ، تنها تعدیل قانونی و قراردادی پذیرفته می شود. و تعدیل قضایی به این معنا که قاضی بتواند بدون تصریح مقررات قانونی و قرارداد ، اقدام به تعدیل قضایی کند ، پذیرفته نشده است . بنابراین چنانچه بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شرط تعدیل نشده باشد. دادگاه نمی تواند از طریق تعدیل قضایی ، حکم صادر کند .

دادخواست تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت :

چنانچه بین طرفین قرارداد شرط تعدیل قرارداد شود. با ایجاد آن شرایط هر یک از طرفین که دچار ضرر شده است می تواند دعوی تعدیل را در دادگاه مطرح کند . دادگاه با احراز شرایط جدید و ارجاع امر به کارشناس حکم به تعدیل قرارداد صادر می کند .

 

طرفین دعوی :

کسی که در قرارداد شرط تعدیل به نفع اوست خواهان دعوی بوده و دادخواست خود را بر علیه طرف دیگر قرارداد مطرح می کند .

 

مشاوره با وکیل شاه مرادی :

جهت اخذ مشاوره و کسب اطلاعات از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

معامله معارض و مجازات آن در قانون

معامله معارض چیست ؟ و مجازات آن چگونه است ؟

چنانچه شخصی به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت آن مال اعم از اینکه مال منقول باشد یا غیر منقول ، حقی به شخص یا اشخاصی بدهد و بعد از آن حقوق و منافع همان مال را به موجب سند رسمی ، به شخص دیگری منتقل کند ،و یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید ، مجرم بوده و عمل او مانند جرم کلاهبرداری خواهد بود .

معامله معارض و مجارات آن :

شخصی که مرتکب به معامله معارض شده. در حکم کلاهبردار بوده و به موجب ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک به حبس محکوم می شود . مشاوره با وکیل کیفری .

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک :

شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید. به سه تا ده سال حبس محکوم می شود .

معامله معارض و مجازات آن

نکاتی در مورد وقوع این جرم :

سوال این است ، با توجه به اجباری بودن ثبت رسمی اسناد در بعضی از نقاط ، چنانچه شخصی در این نقاط مال غیر منقول خود را به موجب سند عادی به دیگری منتقل کند. و سپس همان مال را به موجب سند رسمی به شخص ثالثی منتقل کند. و معامله ای معارض با معامله اول واقع سازد. آیا عمل او مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک می شود ؟

پاسخ :  در این خصوص در رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور آمده است که : (( در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری باشد. سند عادی نسبت به معامله ی آن اموال ، طبق ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل پذیرش نبوده و قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد. )) البته نباید تصور کرد که چنانچه شخصی به موجب سند عادی مال غیر منقول را منتقل کرده است. آن معامله باطل و غیر قابل استناد است . زیرا رأی وحدت رویه تنها اشاره به عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را دارد نه بطلان معامله .

به عبارت بهتر اگر چه سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد. اما این به معنای عدم وقوع جرم معامله معارض نخواهد بود . در واقع برای تحقق جرم معامله معارض همین کافی است که ، مرتکب معامله دوم را حتماً به وسیله سند رسمی منتقل کرده باشد ولو اینکه معامله اول به صورت سند عادی و یا رسمی منتقل شده باشد .

مجازات جرم معامله معارض :

مطابق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک ، چانچه وقوع جرم محرز گردد. متهم به سه تا ده سال حبس محکوم خواهد شد .

مشاوره با وکیل شاه مرادی

جهت اخذ مشاوره با وکیل کلاهبرداری با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

وکیل غرب تهران ، صادقیه ، آریا شهر ، جنت آباد

وکیل غرب تهران , بهترین وکیل در تهران : همانطور که می دانید در جامعه امروز به دلیل افزایش آمار دعاوی و شکایات و عدم آشنایی افراد به قوانین ، بیش از پیش نیاز به وکیل احساس می شود .

بدون شک انتخاب وکیلی که هم دارای تخصص و تجارب کافی باشد و هم از نظر بُعد مسافت ، نزدیک به منطقه سکونت موکل باشد. جهت سهولت در رفت و آمد به دفتر وکالت ،  برای موکل حائز اهمیت است .

بهترین وکیل غرب تهران

بهترین وکیل غرب تهران چه کسی است ؟

بهترین وکیل در تهران کسی است که بدون مطالعه پرونده و شنیدن اظهارات موکل ، اظهارنظر نمی کند. و وعده های پوچ و بی اساس به موکل خود نمی دهد و در صورتی که احتمال پیروزی در پرونده کم باشد. موضوع را با موکل در میان گذاشته و از قبول دعاوی که احتمال پیروزی در آن کم است اجتناب می کند .

بهترین وکیل در تهران

وکیل متخصص علاوه بر تخصص و تجربه ، سخنور خوبی است و دارای قدرت استدلال و استباط می باشد. و به علوم دیگر  از جمله روانشناسی و فقه آشنایی دارد .

اگر شما ساکن غرب تهران هستید و نیاز به مشاوره حقوقی و اخذ وکیل متخصص دارید. می توانید از تجربه و تخصص بهترین وکیل غرب تهران واقع در آریا شهر استفاده کنید .

امید شاه مرادی وکیل پایه یک دادگستری یکی از بهترین وکلای غرب تهران ، با داشتن تجربه کافی در دعاوی مختلف از جمله دعاوی چک ، کیفری ،حقوقی ، خانواده ، آرا مطلوبی را به نفع موکل خود اخذ نموده است .

مشاوره حقوقی در دفتر آقای امید شاه مرادی ، بهترین وکیل در تهران به صورت حضوری با گرفتن وقت قبلی صورت می گیرد. همچنین مشاوره حقوقی از طریق تلفن یا واتس اپ به صورت رایگان انجام می شود .

جهت تعیین نوبت و یا اخذ مشاوره تلفنی با ما تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09123939759

فسخ قرار داد ها در قانون چه شرایطی دارد ؟

شرایط و نکات مهم فسخ انواع قرار داد ها و باطل کردن آن ها : قانونگذار به خریدار و فروشنده حق به هم زدن معامله را داده است این حق را خیار گویند.

فسخ قرار داد مبایعه نامه (خرید)

قانونگذار به خریدار و فروشنده حق به هم زدن معامله را داده است این حق را خیار گویند.

درماده 396 قانون مدنی 10 مورد از انواع خیارات آورده شده به عنوان مثال : خریدار بعد از معامله متوجه عیب کالا شده در اینجا با استفاده از خیار عیب می تواند معامله را فسخ کند . یا خریدار پول جنسى را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد.

اگر مشترى شرط نکرده باشد که دادن پول را به تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى که خریده است، مثل بعضى از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد مى‌شود. چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر).

گاهى هم طرفين معامله اختيار فسخ را براى يكى از طرفين يا هر دو طرف و يا حتى شخص ثالثى ، بدونِ دليل خاصى در ضمن معامله درج ميكنند.

كه در اين مورد مشروط له ميتواند در مدت معينى كه در قرار داد درج شده است معامله را برهم بزند . البته لازم به ذكر است كه طرفين معامله مى توانند در ضمن معامله يك يا چند يا كليه خيارات را ساقط كنند. كه در اين صورت معامله بر هم نمى خورد مگر با اقاله ( توافق هر در طرف معامله بر فسخ معامله )

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است. در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .

برای نمونه در قانون مدنی ، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد. خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد .

اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد. در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. و اگر مساحت ملك بر اساس صورت مجلس تفكيكى تا پنج درصد يا كمتر از آن باشد. هيچ يك از پيش خريدار و پيش فروشنده حق برهم زدن معامله را ندارد.

فسخ قرار داد ها

همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر انچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، چنانچه این مقدار تا 5درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد.

فسخ قرارداد اجاره

فسـخ قرارداد اجاره ممکن است از طرف مؤجر یا مستاجر با تصریح شروطی در قرارداد و توافق طرفین صورت بگیرد :

فـسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر: اگر معلوم شود مورد اجاره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید. یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

فسخ قرارداد اجاره توسط مؤجر

از موارد بسیار شایع فسخ قرارداد توسط موجر دیرکرد در پرداخت اجاره بها است اگرمستأجر به مدت 4ماه اجاره بها را به طور کامل پرداخت نکند. موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و دستور تخلیه ملک را ار مراجع قضایی بگیرد.

همچنین در صورتی که مستاجرملک را به مصرفی غیر از موارد تصریح شده درقرارداد اجاره درآورد. به عنوان مثال از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده نماید، یا در استفاده خود از ملک، مرتکب اعمال منافی اخلاق و شرع شود. و موجبات برهم زدن نظم عمومی را فراهم آورد. موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک خود را از مستأجر باز پس گیرد.

مشاوره از وکیل ملکی :

جهت اخذ مشاوره از وکیل ملکی و کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09123939759

وکیل الزام به رفع تصرف عدوانی

الزام به رفع تصرف عدوانی با وکیل پایه یک دادگستری : دعوای تصرف عدوانی عبارت است از اینکه شخصی بدون رضایت متصرف و به صورت غیر قانونی ، ملک را از تصرف وی خارج کند .

در قانون آیین دادرسی مدنی در ماده 158 در مورد دعوای تصرف عدوانی آمده است که : دعوای تصرف عدوانی عبارت است از : ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده . در چنین حالتی متصرف سابق می تواند ؛ اعاده ی تصرف را بخواهد و دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح کند .

ارکان دعوای رفع تصرف عدوانی عبارت است از :

  1. اثبات تصرف سابق خواهان
  2. اثبات تصرف فعلی خوانده
  3. غیر قانونی بودن تصرف فعلی خوانده

تصرف عدوانی هم جنبه ی حقوقی دارد و هم جنبه ی کیفری . در واقع دعوای تصرف عدوانی هم در دادگاه حقوقی قابل طرح است و هم در دادگاه کیفری .

با این تفاوت که در دعوای حقوقی ، تصرف عدوانی ، صرف تصرف سابق خواهان به شرط مشروع بودن منشاء تصرف ، برای ارایه دادخواست کافی است و به مالکیت متصرف سابق رسیدگی نمی شود و خواهان به صرف وجود تصرف سابق می تواند اقامه دعوی کند. اما در تصرف عدوانی کیفری ، شاکی باید برای اثبات شکایت خود ، حتماً مالک رسمی ملک باشد و سند و مدارک مالکیت خود را ارائه کند .

طرفین دعوی در الزام به رفع تصرف عدوانی :

در دعوای تصرف عدوانی خواهان متصرف سابق بوده که دعوی را به طرفیت متصرف فعلی اقامه میکند .
لازم به ذکر است که در الزام به رفع تصرف عدوانی ، اشخاصی که به نمایندگی از مالک ، ملک را در تصرف داشته باشند (کارگر – مباشر – متولی ) نیز می توانند اقامه دعوی کنند .

الزام به رفع تصرف عدوانی

مدت زمان تصرف خواهان

وکیل الزام به رفع تصرف عدوانی : اصولاً مدت زمان تصرف خواهان باید به اندازه ای باشد که او عرفاً متصرف محسوب شود و این میزان در محاکم قضایی مختلف است .

نحوه اجرای رأی تصرف عدوانی

دعوای تصرف عدوانی به محض صدور رأی بدوی ، قابلیت اجرایی دارد و تجدید نظر از آن اجرای حکم را به تاخیر نمی اندازد . بنابراین پس از صدور حکم مبنی بر رفع تصرف عدوانی ، اجراییه صادر و رأی اجرا می شود .

مشاوره با وکیل شاه مرادی

جهت اخذ مشاوره با وکیل ملکی ، تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به ایفای تعهد احداث بنا

الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا : هر گاه شخصی در قالب قراردادی ، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش و یا پیمانکاری ساخت ، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود.

در مواقعی که شخص متعهد ، طبق زمانبندی پیش بینی شده در قرارداد ، اقدام به ساخت آن و تکمیل آن نکند. شخص ذی نفع می تواند ، دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد ، مبنی بر احداث بنا را طرح کند.

طرفین دعوی :

وکیل امور ملکی در تهران : در دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا ، شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد، اصطلاحاً متعهد له نامیده می شود و خواهان دعوا است و کسی که تعهد به ساخت بنا داده است، خوانده ی دعوی محسوب می شود .

الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

نحوه اجرای رأی

پس از صدور حکم قطعی و محکومیت محکوم علیه ، دادگاه خوانده را ملزم می کند که تعهد خود را انجام دهد و در صورت استنکاف محکوم علیه از انجام تعهد ، خواهان می تواند با هزینه خود ملک را تکمیل و هزینه ها را از خوانده مطالبه کند. چنانچه خواهان امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق شخص ثالث نیز ممکن نبود. خواهان می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .  مشاوره با وکیل حقوقی .

آیا پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد ، خواستار تنظیم سند رسمی شود ؟

در مبحث الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا . برابر قانون پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار ، چنانچه پیش فروشنده در مهلت پیش بینی شده در قرارداد ، موفق به تکمیل پروژه نشود. با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است. یعنی کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد. پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان قدراسهم خود بشود .

با این حال در عمل با توجه به آنکه اکثر قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی شود. اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان ندارد و پیش خریدار تنها می تواند از طریق دادگاه جهت احقاق حق خود ، اقدام کند .

مشاوره با ما :

تلفن تماس : 09123939759

تجمیع پلاک های ثبتی

سیر تا پیاز تجمیع پلاک های ثبتی با وکیل شاه مرادی : در مواردی که دو ملک با دو پلاک ثبتی متفاوت در کنار هم بوده. و پس از تجدید بنا به صورت یک ملک در آمده است. می توان از طریق اداره ثبت اسناد و املاک ، پلاک های ثبتی را با هم ادغام و یک پارچه کرد . که به این عمل اصطلاحاً تجمیع پلاک های ثبتی گفته می شود .

تجمیع پلاک های ثبتی در قرارداد های مشارکت در ساخت :

ممکن است در قرارداد های مشارکت در ساخت نیز سازنده اقدام به ساخت دو زمین یا ملک در مجاورت یکدیگر کند. و زمین مورد ساخت و ساز از به هم پیوستن دو یا چند پلاک ثبتی فراهم آمده باشد .

در این صورت برای گرفتن سند مالکیت برای واحد های ساخته شده ، باید پلاک های ثبتی با یکدیگر تجمیع شوند .

تجمیع پلاک های ثبتی

الزام به تجمیع املاک موضوع مشارکت :

پس از آنکه بنای موضوع قرارداد مشارکت ساخته و تکمیل شد ، تجمیع پلاک ها و دریافت اسناد مالکیت جدید بر اساس ساختمان ساخته شده. و با تقاضای مالکین همه پلاک ها انجام می شود . چنانچه یکی از این مالکین از چنین اقدامی سرباز بزند و سازنده نیز برای این کار وکالت نداشته باشد. سازنده می تواند از طریق دادگاه و با طرح دعوی ، مالک را به تجمیع املاک موضوع مشارکت الزام کند .

تجمیع پلاک های ثبتی

الزام مالک به تجمیع ملک به دلیل تعهدی است که مالک در قرارداد مشارکت کرده است . با این وجود حتی اگر مالک در ضمن قرارداد مشارکت ، متعهد به چنین عملی نشده باشد. باز هم می توان او را ملزم به تجمیع پلاک ثبتی کرد. زیرا به نظر میرسد که در هر قرارداد مشارکت در ساختی که بنا از تجمیع چند پلاک ثبتی حاصل شده است. تعهد ضمنی مالک به تجمیع پلاک ها وجود دارد .

طرفین دعوی الزام به تجمیع بنا :

در دعوی الزام به تجمـیع املاک موضوع مشارکت ، خواهان دعوی هر شخص ذی نفع اعم از مالک یکی از پلاک های ثبتی یا سازنده ملک موضوع مشارکت می باشد. خوانده دعوی هم مالکی است که از تجمیع پلاک های ثبتی و تعهد خود سر باز میزند .

با ارائه درخواست تجمیع توسط وکیل ملکی ، معاینه محل توسط کارشناسان انجام میشود و حدود تجمیع ثبت می شود . پس از آن با ابطال اسناد مالکیت اولیه ، سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم می شود .

نحوه اجرای رأی

چنانچه پس از ابلاغ رأی و مهلت ده روزه ای که به جهت اجرای حکم به محکوم علیه داده می شود. محکوم علیه نسبت به تجمیع در اداره ثبت اسناد و املاک حاضر نشود. اداره ثبت با مجوز از طرف دادگاه اقدام به این کار میکند .

مشاوره حقوقی با وکیل شاه مرادی

جهت ارتباط با ما و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759