وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه

وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه  : قانونگذار ایران در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بر خلاف قواعد مربوط به عمومات عقد اجاره در قانون مدنی ، عدم وجود اجاره نامه و اتمام مدت اجاره را موثر در قطع رابطه استیجاری نمی داند ، لیکن این امر منجر به بروز اختلاف مابین موجر و مستاجر می گردد که به ناچار طرف متضرر ( غالباً مستاجر ) از این موضوع می تواند با مراجعه به محاکم ، تقاضای الزام طرف مقابل به تنظیم اجاره نامه را نماید . ضرورت آگاهی و اشراف کامل نسبت به قوانین ملکی ، ایجاب می نماید که اشخاص در طرح یا دفاع از این دعاوی از همراهی وکیل ملکی متخصص در دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه ، بهره مند گردند .

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه

اگرچه در ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ طرح چنین دعوایی به وجود شرایط خاص وابسته نشده است لیکن با کمی تأمل بر رویه قضایی وجود شرایط ذیل ضروری به نظر می آید :

۱_ وجود رابطه استیجاری

احراز این شرط با توجه به شمول ماده یک قانون صدر الذکر به روابط فی مابین مالک و بهره بردار از ملک ، صرف نظر از عنوان قرارداد ، کار چندان سختی نیست ؛ بنابراین صرف نظر از اینکه عنوان قرارداد چه باشد ؛ همین که مالک منافع ملکی را در مقابل دریافت مبلغی در اختیار فردی دیگر قرار دهد ، رابطه استیجاری ایجاد و مشمول قانون یاد شده می باشد .

۲_ تصرف در محل

یکی دیگر از شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه آن است که مدعی یا خواهان دعوا ، متصرف محلی باشد که قصد طرح دعوای الزام مالک به انعقاد اجاره نامه رسمی نسبت به آن محل را دارد .

عدم تصرف مدعی این دعوا تحت عنوان مستاجر در محل مورد منازعه ، علاوه بر اینکه شرط اول ( وجود رابطه استیجاری ) را متزلزل می نماید ، احتمال تعلق منافع عین به غیر از مدعی را نیز می تواند در پی داشته باشد .

وکیل دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه

امکان طرح دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه توسط احدی از شرکاء

مستنبط از ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می توان گفت قانونگذار به عموم موضوع توجه داشته و نظر به آنکه مقدار سهم در منافع به هر میزان که باشد اثری در حق قانونی مستاجر نسبت به طرح این دعوا ندارد و مشکلات عملی و اجرایی حکم نیز نمی تواند مستمسکی برای عدم پذیرش چنین دعوایی باشد .

امکان تنظیم اجاره نامه نسبت به ملک مورد رهن

با توجه به اینکه سرقفلی املاک تجاری دارای ارزش مستقل از ارزش ملک می باشد ، تنظیم اجاره نامه مغایرتی با توقیف ، رهن یا در بازداشت بودن ملک ندارد ؛ زیرا توقیف و بازداشت و رهن در خصوص اصل و عین ملک است و ناگفته پیداست که با توجه به وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه متعلق به مستاجر ، ممانعت از تنظیم اجاره نامه با حقوق وی مغایرت دارد مگر اینکه رهن یا توقیف قبل از ورود مستاجر در عین مستاجره صورت گرفته باشد که در این حالت نفس ورود ایشان به ملک نیز ، می تواند مغایر با شروط مقرر در اسناد رهنی یا موارد توقیفی باشد .

وکیل برای اخذ سند مالکیت املاک فاقد سند رسمی

وکیل برای اخذ سند مالکیت املاک فاقد سند رسمی : مالکیت بدون سند رسمی در برخی شهرها و روستا ها سبب شده تا کلاهبرداران بتوانند املاک زیادی را تصرف کنند . مجلس شورای اسلامی با تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی (قولنامه ای) این مسئولیت را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان صادر کننده سند در کشور داده تا سوء استفاده کنندگان نتوانند از املاک مردم و منابع طبیعی (منابع ملی) به صورت نا مشروع بهره برداری نمایند .

لذا متقاضیانی که املاک خود را به صورت عادی خریداری کرده اند و نیز مالکان رسمی که مالکیت آنها به نحو مشاعی است و به دلیل فوت یا مفقود الاثر بودن مالک رسمی و ورثه وی و یا عدم دسترسی به ملک رسمی تا کنون موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده اند ، می توانند با استفاده از این قانون به سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به آدرس www.ssaa.ir مراجعه و ضمن ثبت نام تقاضای خود را به واحد ثبتی مربوطه ارسال کنند تا سازمان ثبت (واحد ثبتی محل) پس از بررسی بر اساس مستندات و اسناد ارسالی و پس از تشریفات قانونی سند تک برگی (کاداستری) شش دانگ برای مالکان صادر کند . پیشنهاد می گردد در این امور تخصصی ثبتی از همراهی وکیل متخصص ملکی جهت اخذ سند رسمی بهره مند گردید .

وکیل برای اخذ سند مالکیت املاک فاقد سند رسمی

احکام خاص قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

در این قانون برای بعضی موارد تعیین تکلیف خاصی به شرح ذیل شده است :

۱_ اراضی دارای سابقه ثبت وکشاورزی

بر اساس ماده 1 این قانون ساختمان های احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشاء تصرفات متصرفان نیز قانونی است و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغاتی که به دلیل وجود حداقل یکی از موارد گفته شده ، صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن ها میسر نمی باشد .

۲_ املاک دولتی و موقوفه

براساس ماده 2 این قانون کسانی که اراضی متعلق به دولت یا موسسات دولتی را در تصرف دارند مشمول مقررات این قانون نمی باشند و بایستی مستقیماً از طریق سازمان راه و شهرسازی خواسته خود را تعقیب نمایند، اما املاک موقوفه مشمول مقررات این قانون خواهند بود و به متصرفان املاک موقوفه سند مالکیت اعیان داده خواهد شد . همچنین متصرفان املاک مستقلی به موسسات عمومی غیر دولتی (مانند شهرداری) نیز مشمول این قانون بوده و می توانند از مزایای این قانون استفاده کنند .

هیأت حل اختلاف

براساس ماده 1 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی ، در هر حوزه ی ثبتی هیأت یا هیأت های حل اختلاف با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنها تشکیل می شود .

هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رای می کند . آراء هیأت در دو نوبت به فاصله 15 روز از طریق روزنامه های کثیر الانتشار و محل آگهی می گردد و در روستاها علاوه بر انتشار آگهی رای هیأت را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل الصاق می نمایند .

در صورتی که اشخاص ذی نفع به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند، بایستی از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق در محل تا دو ماه اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسلیم و رسید اخذ نمایند . معترض باید ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض مبادرت به تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی محل نماید و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد . در این صورت اقدامات ثبت، موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه است .

امید شاه مرادی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

داوری در معاملات و قراردادهای املاک

داوری در معاملات و قراردادهای املاک : حل اختلاف از طریق داوری مستلزم آن است که در قراردادها و معاملات املاک ، شرط طریق داوری جز یکی شروط قرارداد قرار گیرد ، بدیهی است متن شرط داوری باید به طور صحیح ، دقیق و کامل باشد ، در غیر این صورت ممکن است خود شرط منشاء اختلاف شود .

بنابر توضیح فوق به فرض مثال اگر یکی از موازین صحت قرارداد در انعقاد موافقت نامه داوری یا اصول ناظر بر صحت شرط در این مورد رعایت نشود اصل موافقت نامه یا شرط داوری از درجه اعتبار ساقط می گردد .

اختلاف نسبت به اصل قرارداد راجع به داوری

در صورتی که بین طرفین راجع به داوری اختلافی باشد برابر ماده 461 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ، رسیدگی به آن از صلاحیت داور خارج خواهد شد و در صلاحیت دادگاه قرار خواهد گرفت ؛ بنابراین قرارداد یا شرط داوری نیز همچون سایر قراردادها باید از شرایط صحت ماده 190 قانون مدنی پیروی نمایند .

داوری در معاملات و قراردادهای املاک

شفاف بودن شرط داوری

بسیار مهم است که شرط داوری خودش تبدیل به محل منازعه و اختلاف بین طرفین نشود ؛ یعنی شرط داوری باید به قدری شفاف ، رسا و بدون ابهام باشد که حداقل باعث ابهام در اصل امکان ارجاع اختلاف به داوری نگردد .

شرایط داوری در معاملات و قراردادهای املاک

بهتر است شرط داوری شرایط و اوصاف زیر را داشته باشد :

  1. هر چند موافقت نامه داوری به صورت شفاهی نیز پذیرفته می شود اما بهتر است این موافقت نامه مکتوب باشد .
  2. حدود صلاحیت داور برای رسیدگی به اختلاف صریحاً نوشته شود .
  3. شرط داوری ، متضمن قبول همزمان صلاحیت دادگاه و داور نباشد .
  4. اوصاف داور با جزییات لازم در قرارداد ذکر شود .
  5. مقر داوری مشخص گردد .
  6. مدت داوری در شرط یا موافقت نامه داوری با قید آغاز و پایان آن نوشته شود .
  7. قبولی داور در قرارداد اخذ گردد .

پیشنهاد می گردد قبل از انعقاد و امضای هر عقد یا قراردادی از وکلای خبره در آن زمینه مشاوره حقوقی لازم اخذ گردد .

 

امید شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

وکیل برای دعوای تصرف عدوانی

وکیل برای دعوای تصرف عدوانی , برای تعریف تصرف عدوانی ابتدا باید معنای لغوی تصرف و عدوان را بدانیم .
تصرف در لغت به معنی به دست آوردن ، مالک شدن ، دست به کار ، در دست داشتن ، چیزی را به میل خود تغییر دادن ، تغییر جمع تصرفات و دست اندازی است .

عدوان در لغت به معنی ستم بر کسی ، دشمنی کردن ، دشمنی ظلم و جور و در گذشتن از حد است .
در این مقاله سعی بر آن شده نکات مهم مربوط به تصرف عدوانی مطرح گردد بدیهی است با خواندن این موارد شما به اهمیت وجود وکیل تصرف عدوانی پی خواهید برد .

تعریف تصرف در اصطلاح حقوقی

در اصطلاح حقوقی تصرف عبارت است از این که مالی تحت سلطه و در ید شخصی باشد و او بتواند نسبت به آن مال در حدود قانون تصمیم بگیرد ضمن اینکه تصرف ممکن است به مباشرت باشد یا به واسطه همانند تصرف وکیل ملکی و مباشر و قیم .

شرایط و اوصاف تصرف عدوانی

4 شرط در خصوص شرایط و اوصاف تصرف عدوانی وجود دارد که به تفکیک و تفصیل این موارد را بررسی خواهیم نمود .

  • الف – استمرار در تصرف
  • ب – علنی بودن تصرف
  • ج – عدم ابهام در تصرف
  • د – عدم اجبار در تصرف

استمرار در تصرف

مقصود از مستمر بودن تصرف متصرف این است که مال به طور مستمر در ید متصرف باقی بماند . یعنی کافی است که برای متصرف امری که موجب انقطاع قانونی آن یا امری که سبب انتزاع ملک از ید او باشد به وجود نیاید ، به طوری که عرفاً عمل شخص را به عنوان تصرف بدانند و البته این عمل ادامه پیدا کند نه اینکه لحظه ای باشد . به عبارتی استیلای لحظه ای را نمی توان تصرف دانست . در نتیجه استمرار در تصرف یعنی تصرف در نتیجه یک سلسله عملیاتی که در فواصل معین و معمول صورت گیرد و مدت آن را در نزد عرف پذیرفته باشد .

وکیل برای دعوای تصرف عدوانی

علنی بودن تصرف

یکی از دیگر از شرایط تصرف عدوانی این است که تصرف آشکار و علنی باشد ، در صورتی که تصرف مخفیانه باشد در این صورت نمی توان بر چنین عملیاتی تصرف اطلاق کرد زیرا به صورت نهایی و در خفاء انجام شده است .

ممکن است از نظر اشخاص دیگر تصرف شخص مخفی نباشد که در این صورت نتیجه نسبت به آن تصرف دارای اثر قانونی خواهد بود. توصیه می شود در این زمینه از مشاوره حقوقی ملکی استفاده نمایید.
ممکن است این موضوع مورد اختلاف متصرف و مالک باشد که در اینجا وکیل تصرف عدوانی می تواند نقش موثری در اثبات این امر داشته باشد .

عدم ابهام در تصرف

ابهام در تصرف در مواقعی است که عملیات مبین تصرف به صورت باشد که در مورد آن احتمالات مختلف داده شود . این ابهام  غالباً در اموال مشاع صورت می گیرد . چرا که هر یک از شرکا حق دارند عملیات متصرفانه نسبت به تمامی مال مشترک داشته باشند چون شرکا در جزء جزء آن ملک شریک هستند و در این صورت ابهام در اعمال تصرف به وجود خواهد آمد .

تصرفات متصرف مال مشاع نیز به دلالت ماده 167 قانون آیین دادرسی در امور مدنی می تواند مشمول دعاوی تصرف شود و حتماً لازم نیست مال مفروز شود تا امکان طرح دعاوی تصرف وجود داشته باشد .

عدم اجبار در تصرف

در موقع تصرف نباید جبر و زور به کار گرفته شده باشد ، هر گاه تصرف با جبر و زور شروع شده باشد . این گونه تصرف نمی تواند مورد حمایت قانون گذار باشد .

در قسمت های دیگر این وب سایت نکات دیگری به تفصیل در خصوص تصرف عدوانی بیان شده است که شما عزیزان می توانید با مراجعه به آن قسمت ها اطلاعات بیشتری در این زمینه کسب نمایید ، ضمن اینکه می توانید با شماره تلفن های موجود در سایت تماس حاصل نموده و از وکیل تصرف عدوانی مشاوره حقوقی تلفنی دریافت نمایید .

امید شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

مشاوره حقوقی ملکی کاملا تخصصی در تهران

مشاوره حقوقی ملکی : امروزه با توجه به افزایش بی سابقه قیمت های املاک و سوء استفاده افراد و وجود کلاهبرداران بهتر است اشخاص قبل از هرگونه اقدام به معامله . از مشاوره حقوقی ملکی بصورت تخصصی بهره مند شوند تا قبل از هرگونه مشکلی بتوانند با راهنمایی ایشان معامله ای کاملا شفاف و بی نقص داشته و از هرگونه خطرات احتمالی دوری جویند و به تعبیری معامله خود را در زمینه حقوقی بیمه نمایند .

چرا باید مشاوره حقوقی ملکی گرفت

لازم به ذکر است درج هرگونه شرط در معاملات دارای آثار حقوقی است که عدم آشنایی کامل به قوانین و مقررات گاهاً خسارات غیر قابل جبرانی برای هر یک از طرفین معامله در پی خواهد داشت . همچنین در صورت بروز مشکل علاوه بر صرف زمان طولانی و هزینه بسیار بالای حق الوکاله در موضوعات ملکی رسیدن به مطلوب نیز در سایه ای از ابهام و تردید خواهد بود لذا اصلح آن است با حضور و راهنمایی مشاوره حقوقی ملکی با پرداخت هزینه ای به مراتب بسیار کمتر با انعقاد معامله ای بی نقص از بروز مشکلات این چنینی پیش گیری نمایید .

مشاوره حقوقی ملکی

بهترین مشاور ملکی چه کسی است

بهترین مشاوره حقوقی ملکی کسی است که با داشتن اطلاعات جامع و کامل در زمینه قوانین مربوط به معاملات ملکی و شروط ضمن عقد و همچنین تجربه کافی هم در زمینه انعقاد معاملات هم در زمینه دادرسی های حقوقی مربوط به معاملات ملکی علاوه بر آن که شما را در منعقد نمودن معامله راهنمایی لازم نماید از پیامد های احتمالی شروط ضمن عقد مزبور آگاه سازد .

مشاوره حقوقی تلفنی جهت خرید و فروش ملک

در بسیاری از موارد شخص متقاضی مشاوره به علل مختلف از جمله : دوری راه ، نبودن وقت کافی ، برای بیان مقدمات جهت اتخاذ تصمیم آنکه معامله مذکور به صلاح و خواسته شخص نزدیک است یا خیر ، رفع تردید در قبول یا رد معامله ، پرسیدن سوال در خصوص جزیی از معامله و … ترجیح می دهد ابتدای امر از طریق تماس تلفنی مشاوره های لازم را دریافت نموده و اطلاعات اولیه را کسب نماید و پس از آن و در صورت لزوم با همراهی وکیل متخصص ملکی اقدام به انعقاد قرارداد نماید .

مشاوره حقوقی ملکی

شایان ذکر است نگارنده این مطلب امید شاه مرادی وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی می تواند شما را در کسب مشاوره لازم در زمینه معاملات ملکی همراهی نماید لذا در صورت نیاز از طریق راه های ارتباطی موجود در این سایت تماس حاصل نموده و مشاوره حقوقی ملکی دریافت نمایید .

امید شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

حق زارعانه یا حق ریشه چیست ؟

وکیل حق زارعانه یا حق ریشه  , حق زارعانه یا حق ریشه چیست ؟ حقی که غالباً ناشی از فعالیت های زراعی است را حق زارعانه می گویند . این حق در قوانین و عرف محل های مختلف با الفاظ متفاوت آمده برخی از این الفاظ عبارتند از :

  • حق ریشه
  • حق تبر زنی
  • حق گاو بندی
  • حق نسق
  • و غیره

بهترین لفظی که برای آن به کار برده شده است و اخیراً در آرای مراجع قضایی نیز بدان اشاره شده لفظ حق زارعانه است .

حق مالی برای زارع در ملک مزروعی مالک ، که به تبع تصرفات مستمر و طولانی زارع ، در ملک دیگری ( مالک ) همراه با کار ، فعالیت ، ایجاد مرغوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق در اثر اذن مالک یا یکی از عقود زراعی ماننده اجاره و یا مزارعه ایجاد می شود . خواه این حق در عقد تصریح شده باشد و یا به عنوان شرط ضمنی از عرف اقتباس گردد .
در ابتدا لازم است به عرض برسانم با توجه به تخصصی بودن این موضوع بهتر است اقدامات قضای توسط وکیل حق زارعانه صورت پذیرد .

حق ریشه و حق زارعانه

اختلاف نظر در شناسایی حق زارعانه یا حق ریشه

نظر مخالفان حق زارعانه

عده ای که در اقلیت هستند معتقدند که حق زارعانه مبنا و منشأ شرعی نداشته و زارع به جز سهمی که از کشاورزی می برد حقی ندارد . و پس از انقضای مدت اجاره یا مزارعه می بایست ملک را تخلیه و تحویل مالک نماید . و ماده 31 آیین نامه ثبت نیز به این جهت که فقط در قانون ثبت اجرا می شود و خلاف مقررات ثبت ، مخدوش می باشد .

نظر موافقان حق زارعانه

در مقابل مخالفان ، اکثریت معتقدند اولاً به موجب آیین نامه ماده 31 ثبت و تبصره 2 ماده 5 قانون نحوه خرید و تملک اراضی مورد نیاز دولت برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت که بعد از انقلاب اسلامی ایران به تصویب رسیده ، به رسمیت شناخته شده است .

ثانیاً عرف حق زارعانه یا حق ریشه را پذیرفته و قانون گذار نیز آن را پیش بینی نموده است .

ثالثاً طبق نظر اکثر فقهای معاصر حق زارعانه برای کشاورز از طریق شرط ضمن عقد ، متعارف بودن امر و انعقاد قرارداد بر مبنای آن و الزام آور بودن عرف محل همانند شرط بنایی و شرط ضمن تلقی کردن عرف محل ممکن است . ( غلامعلی سیفی ، جایگاه حق زارعانه در نظام قضایی ایران )

پیش بینی حق زارعانه در عرف

علاوه بر اینکه در قانون این حق پیش بینی شده در عرف نیز حق زارعانه یا حق ریشه وجود دارد . هر چند عرف جزء منابع اصلی حقوق در ایران نیست ولی آنچه مسلم است عرف در امور حقوقی نقش مهمی دارد چرا که قانون هر چقدر هم کامل باشد نمی تواند تمام احتیاجات مردم را مرتفع نماید و ناگزیر می بایست به عرف رجوع نمود ؛ ضمناً در بسیاری از مسائل اصلاً قانونی وجود ندارد و همچنین قوانین گاهی صریحاً به عرف رجوع می نمایند .

برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه و یا دریافت مشاوره حقوقی می توانید با شماره تلفن های موجود در سایت تماس حاصل نموده و از وکیل متخصص در زمینه حق زارعانه یا حق ریشه ، مشاوره حقوقی تلفنی دریافت نمایید .

امید شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

استثناهای اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده

استثناهای اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده :اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده با حسن نیت به این معناست که دارنده ی امضا بر روی سند تجاری اعم از صادر کننده ، ظهر نویس و ضامن نمی تواند در مقابل دارنده سند دفاعی کند و از پرداخت مبلغ مندرج در چک ، سفته یا برات خودداری کند مگر در موارد زیر :

استثناهای اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده :

  • ایراد سوءنیت :
  • ایراد عیوب شکلی و ماهوی در سند تجاری
  • ایراد مربوط به روابط شخصی و مستقیم

1- ایراد سوء نیت داشتن دارنده چک ، سفته یا برات :

آنچه که از مفهوم اصل عدم توجه به ایرادات بر می آید ، ایراد های مربوط به روابط پیشین اصولاً در برابر دارنده با حسن نیت قابل طرح نیست . اما در مقابل دارنده ی سند تجاری با سوءنیت این اصل قابل استناد نبوده و باب طرح ایراد باز است . شما می توانید در این زمینه از وکیل پایه یک دادگستری مشاوره حقوقی دریافت نمیایید.

ایراد سوء نیت داشتن دارنده چک

منظور از داشتن سوءنیت این است که دارنده سند تجاری در هنگام تحصیل سند از عیوب مربوط به آن آگاه باشد . به عبارت بهتر دارنده سند به عمد و به ضرر بدهکار اقدام به تحصیل سند نکرده باشد

2- ایراد عیوب شکلی و ماهوی سند تجاری :

عیب شکلی به این معناست که سند تجاری یکی از شرایط اساسی موجود در قانون تجارت را دارا نباشد . در این صورت سند تجاری از مزایای سند تجاری از جمله اصل عدم توجه به ایراد ها برخوردار نخواهد بود و مانند یک سند معمولی دارنده آن می تواند وجه آن را مطالبه کند .

استثناهای اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده

قانونگذار در ماده 232 قانون تجارت ، شرایط شکلی برات را بیان نموده و در بیان ضمانت اجرای آن بیان می کند : در صورتی که برات متضمن یکی از شرایط اساسی مقرر در فقرات 2 تا 8 ماده 223 نباشد ، مشمول مقررات راجع به بروات تجارتی نخواهد بود . همین قاعده در تبصره ماده 319 در خصوص رعایت نکردن شرایط شکلی سفته و چک بیان شده است .

3- ایراد مربوط به روابط شخصی و مستقیم :

اگر متعهد سند تجاری مستقیماً با دارنده رابطه معاملاتی داشته و سند تجاری بر مبنای رابطه معاملاتی میان آن دو صادر شده باشد . ، متعهد سند می تواند به ایرادهایی که مربوط به رابطه ی معاملاتی فی ما بین است ، متوسل شود . مانند اینکه تعهد یا رابطه حقوقی سابق که منشأ صدور سند بوده ، ساقط شده و با سقوط تعهد منشأ تعهد سند تجاری نیز ساقط شود .

لازم به ذکر است که امکان طرح ایرادهای مربوط به رابطه ی معاملاتی مستقیم تا زمانی است که سند تجاری گردش نکند ، اما با به گردش در آمدن سند تجاری و انتقال آن به دارندگان بعدی ، ایرادهای مربوط به روابط افراد پیشین در برابر دارندگان بعدی قابل استناد نیست و فقط دفاعیات یا ایرادهایی در برابر دارنده ی فعلی سند قابل طرح است که مربوط به شخص اوست . نه ایرادهایی که در برابر ناقلان به او قابل استناد باشد .

مشاوره با ما :

جهت اخذ مشاوره با وکیل حقوقی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

معامله معارض و مجازات آن

معامله معارض و مجازات آن : معامله معارض و مجازات آن : چنانچه شخصی به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت آن مال اعم از اینکه مال منقول باشد یا غیر منقول ، حقی به شخص یا اشخاصی بدهد و بعد از آن حقوق و منافع همان مال را به موجب سند رسمی ، به شخص دیگری منتقل کند ،و یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید ، مجرم بوده و عمل او مانند جرم کلاهبرداری خواهد بود .

معامله معارض و مجارات آن :

شخصی که مرتکب به معامله معارض شده ، در حکم کلاهبردار بوده و به موجب ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک به حبس محکوم می شود . مشاوره با وکیل کیفری .

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک :

شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید ، به سه تا ده سال حبس محکوم می شود .

معامله معارض و مجازات آن

نکاتی در مورد وقوع این جرم :

سوال این است ، با توجه به اجباری بودن ثبت رسمی اسناد در بعضی از نقاط ، چنانچه شخصی در این نقاط مال غیر منقول خود را به موجب سند عادی به دیگری منتقل کند و سپس همان مال را به موجب سند رسمی به شخص ثالثی منتقل کند و معامله ای معارض با معامله اول واقع سازد ، آیا عمل او مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک می شود ؟

پاسخ :  در این خصوص در رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور آمده است که : (( در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری باشد ، سند عادی نسبت به معامله ی آن اموال ، طبق ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل پذیرش نبوده و قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد )) البته نباید تصور کرد که چنانچه شخصی به موجب سند عادی مال غیر منقول را منتقل کرده است ، آن معامله باطل و غیر قابل استناد است . زیرا رأی وحدت رویه تنها اشاره به عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را دارد نه بطلان معامله .

به عبارت بهتر اگر چه سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد ، اما این به معنای عدم وقوع جرم معامله معارض نخواهد بود . در واقع برای تحقق جرم معامله معارض همین کافی است که ، مرتکب معامله دوم را حتماً به وسیله سند رسمی منتقل کرده باشد ولو اینکه معامله اول به صورت سند عادی و یا رسمی منتقل شده باشد .

مجازات جرم معامله معارض :

مطابق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک ، چانچه وقوع جرم محرز گردد ، متهم به سه تا ده سال حبس محکوم خواهد شد .

مشاوره با ما :

جهت اخذ مشاوره با وکیل کلاهبرداری با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت : تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت : قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است مستمر که در طول زمان اجرا می شود . معمولاً در قرارداد های مشارکت در ساخت طرفین با پیش بینی تقریبی هزینه های ساخت و محاسبات اقتصادی ، ضمن قرارداد با یکدیگر توافق می کنند . به عبارت بهتر طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس میزان آوده های خود با یکدیگر توافق می کنند . مشاوره با وکیل ملکی .

در بسیاری از موارد تأخیر در اجرای پروژه و یا طولانی شدن مدت زمان اجرای قرارداد و همچنین تغییر در قوانین و مقررات و نوسانات شدید اقتصادی موجب عدم تعادل در میزان آورده و سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می شود .

به عنوان مثال ممکن است قیمت مصالح به میزان چشمگیری افزایش پیدا کند یا قیمت ملک به طور غیر ملاحظه ای کاهش یابد . که در این صورت بین میزان آورده مالک و سازنده عدم تعادل به وجود می آید . بنابراین سازنده قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها انتفاع نمی برد بلکه متضرر می شود .

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

برای رفع این مشکل ، شخصی که موجب ضرر شده است می تواند دادخواست مربوطه را مطرح کند . تعدیل قرارداد به معنای متعادل کردن قرارداد و برگرداندن شرایط قرارداد به شرایط انعقاد آن می باشد .

انواع تعدیل قرارداد

  1. تعدیل قانونی
  2. تعدیل قراردادی
  3. تعدیل قضایی

در حال حاضر در رویه قضایی ایران ، تنها تعدیل قانونی و قراردادی پذیرفته می شود و تعدیل قضایی به این معنا که قاضی بتواند بدون تصریح مقررات قانونی و قرارداد ، اقدام به تعدیل قضایی کند ، پذیرفته نشده است . بنابراین چنانچه بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شرط تعدیل نشده باشد ، دادگاه نمی تواند از طریق تعدیل قضایی ، حکم صادر کند .

دادخواست تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت :

چنانچه بین طرفین قرارداد شرط تعدیل قرارداد شود ، با ایجاد آن شرایط هر یک از طرفین که دچار ضرر شده است می تواند دعوی تعدیل را در دادگاه مطرح کند . دادگاه با احراز شرایط جدید و ارجاع امر به کارشناس حکم به تعدیل قرارداد صادر می کند .

 

طرفین دعوی :

کسی که در قرارداد شرط تعدیل به نفع اوست خواهان دعوی بوده و دادخواست خود را بر علیه طرف دیگر قرارداد مطرح می کند .

 

مشاوره با ما :

جهت اخذ مشاوره و کسب اطلاعات از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759