اخذ سند برای املاک فاقد سند ثبتی

روش اخذ سند برای املاک فاقد سند ثبتی : اگر ملک دارای سند ثبتی نباشد ، برای تهیه سند آن باید از کجا شروع کنیم ؟
قبل از توضیح این مبحث ، لازم است اشاره شود ، املاکی که زمین آنها جزء اراضی واگذاری دولت نیستند. از دوحال خارج نیست :

1 – پلاک مجهول است

پلاک مجهول به املاکی اطلاق می شود که در دفتر توزیع اظهارنامه بنام شخص ثبت مشخصات گردیده. اما از طرف مالک ، درخواستی برای ثبت ملک صورت نگرفته است .

2 –املاکی که دارای سابقه ثبت می باشد

یعنی دارای سابقه ثبت در دفتر املاک می باشد . روند صدور سند در املاکی که پلاک آنها مجهول بوده و املاکی که دارای سابقه ثبت می باشند متفاوت است .

برای درخواست صدور سند نسبت به پلاک های مجهول ، می بایست از طریق اظهارنامه ماده ۲۱ استفاده نموده . و برای درخواست صدور سند نسبت به پلاک های دارای سابقه ثبت، استفاده از قانون ‘ تعیین تکلیف اراضی بدون سند ‘ الزامی ست .

اخذ سند برای املاک فاقد سند ثبتی

روند صدور سند برای املاک دولتی و ملی

در مواردی ، املاک مورد تقاضا جزء هیچکدام از دسته های فوق نمی باشد. مانند پلاک ها و املاک دولتی و ملی (خانه ها و املاک سازمانی و …)

بیشتر بخوانید در : وکیل اخذ سند تک برگی

روند صدور سند برای پلاک های دولتی و ملی ، مراجعه مالک فعلی با مدارک دال بر مالکیت به اداره مسکن و شهرسازی، و یا بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل مورد نظر ، و تسلیم درخواست به ریاست اداره، مبنی بر نقاضای صدور سند ثبتی ملک مورد تفاضا می باشد .

اقدامات لازم در خصوص املاکی که دارای سند ثبتی می باشند

چنانکه ملک دارای سند ثبتی باشد. فروشنده می بایست امورات خاصی را جهت انتقال سند بنام خریدار انجام دهد. و چنانکه ملک مورد مبایعه دارای قولنامه عادی بوده و فاقد سند ثبتی می باشد. خریدار می تواند برای صدور سند ثبتی نسبت به ملک خویش اقدام نماید.

اگر ملک دارای سند ثبتی است. برای شروع انتقال قطعی سند ابتدا می بایست خریدار و فروشنده به همراه اصل مدارک شناسایی در یکی از دفاتر اسناد رسمی حضور پیدا کنند.

پس از حضور، سردفتر در همان جلسه ضمن استعلام سیستمی از اداره ثبت ناحیه مربوطه ، بازداشت یا عدم بازداشت بودن سند مورد معامله را استعلام می نماید .

زمان پاسخ دهی اداره ثبت حداکثر 48ساعت بوده و مدت اعتبار پاسخ اداره ثبت، حداکثر 45 روز می باشد.

همچنین دفترخانه استعلامات لازمه را از شهرداری و اداره دارایی و مالیاتی منطقه می نماید. و طرفین موظفند همزمان در هر دو محل ، پاسخ دفترخانه را مبنی بر بلامانع بودن نقل و انتقالات اخذ نمایند. پس از درج بلامانع بودن از طرف شهرداری و اداره دارایی ، به همراه گواهی عدم بازداشتی از طرف اداره ثبت ، نقل و انتقال صورت پذیرد.

بر این اساس دفترخانه پس از اتمام امورات نقل و انتقال، ‘ خلاصه وضعیت معامله غیر منقول ‘ را در قالب اوراقی چاپ ، و به دست طرفین جهت مراجعه به اداره ثبت نسبت به چاپ سند تسلیم می نماید .

وکیل متخصص در زمینه اخذ سند املاک

طرفین مبایعه نامه می توانند در همان ابتدا و یا در هر مرحله از کار ، ضمن دادن وکالت رسمی به وکیل متخصص در زمینه اخذ سند یا شخص ثالثی که در انعقاد قرارداد هیچ سمتی نداشته ، کلیه امورات فوق را به وی محول نمایند. با اعطای وکالت دیگر نیازی به حضور طرفین در هیچیک از ادارات و سازمانهای دولتی نخواهد بود. و وکیل مربوطه کلیه اقدامات لازم را در کمترین زمان ممکن به پایان خواهد رساند .

پیشنهاد می گردد با توجه به پیچیدگی و تشریفات خاص اخذ سند به ویژه در خصوص املاک فاقد سند ثبتی از همکاری و اخذ مشاوره از متخصصین و وکیل امور ملکی غافل نشوید .

اثبات مالکیت اراضی ملی

نحوه اثبات مالکیت اراضی ملی : یکی از مواردی که به دنبال ملی شدن اراضی جنگل ها و مراتع مطرح گردید تعیین تکلیف کسانی است که پیش از تصویب این قانون، سند مالکیت یک قطعه از این اراضی را دریافت کرده و دارای مالکیت رسمی بر این اراضی بودند. بر طبق قوانین اسلامی و متون فقهی، سبق تصرف حتی بدون سند مالکیت رسمی نیز می تواند دال بر مالکیت شرعی یک شخص بر یک زمین باشد که هیچ کسی صاحب آن نیست. بنابراین قانون ملی شدن این اراضی در صورتی که حتی دارای مالکیت شخصی نیز باشند خلاف مقررات اسلامی است. با این حال چگونه باید اعتراض به این مقوله را مطرح نمود؟

اثبات مالکیت اراضی ملی

قانون ملی شدن جنگل ها

سال 1341 قانون ملی شدن جنگل ها از تصویب مجلس وقت گذشت. طبق این قانون تمام اراضی موجود در محدوده جنگل ها و مراتع، متعلق به دولت است و هیچ فردی نمی تواند نسبت به آن ادعای مالکیت شخصی داشته باشد. این قانون حتی دامنگیر مالکیت های خصوصی نیز می شد به گونه ای که بسیاری از صاحبان اراضی با از دست دادن مالکیت خود در محدوده های مقرر مواجه شدند.

بعدها قوانین دیگری نیز تصویب شد. که از جمله آن ها می توان به قانون انحلال بنگاه خالصجات، قانون مربوط به اراضی ساحلی ، قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل ها و مراتع و .. که با هدف حفظ و حمایت از منابع طبیعی اشاره نمود. این قوانین، ملی شدن اراضی فوق را به رسمیت می شناختند. و تلاش خود را برای تعلق این اراضی به دولت و به تبع آن به ملت ایران به کار می بردند.

اعتراض به ملی شدن اراضی

مشکلات متعددی که برای صاحبان اراضی در خارج از محدوده های مقرر به وجود آمده بود با ایجاد اعتراضاتی به قانون ملی شدن اراضی و جنگل ها همراه بود. به نحوی که ساز وکار اعتراض به ملی شدن اراضی و تشکیل کمیسیون ماده 56 یا هیئت ماده واحده تعیین تکلیف اراضی اختلافی را به دنبال داشت. برخی از صاحبان اراضی که ملک آن ها در حواشی جنگل ها بود با اجرای این قانون، ملک خود را از دست دادند. این مسئله با تفکیک اراضی ملی از مستثنیات همراه گردید. و قانون ملی شدن اراضی و جنگل ها در سال 1341 را تعدیل نمود.

تشخیص اراضی ملی از مستثنیات

امروزه یک مسئله جدیدتر پدید آمده است و آن تشخیص اراضی ملی از مستثنیات است. اراضی ملی که جنبه مشخص و تعیین شده ای دارند. این اراضی متعلق به عموم ملت است و هیچ کسی حق ندارد نسبت به آن ها ادعای مالکیت نماید. اما مستثنیات آن ها کاملاً به رسمیت شناخته شده و در صورتی که توسط جهاد کشاورزی تایید شوند دارای مالکیت خصوصی خواهند بود. این قانون برای کسانی که در شمال کشور زندگی می کنند از اهمیت بسزایی برخوردار است. در این خصوص بهتر است حتما از وکیل اثبات مالکیت کمک بگیرید.

دعوی اعتراض به اثبات مالکیت اراضی

کسی که قصد اعتراض به اثبات مالکیت اراضی را دارد. باید در این پرونده ذی نفع تلقی شود. حال سوال این است که ذی نفع در چنین پرونده هایی به چه اشخاصی گفته می شود؟ در این پرونده ذی نفع هر کسی است که با ادعای مالکیت و به عنوان مدعی حق به تشخیص منابع طبیعی و مستثنیات ماده 2 قانون ملی شدن جنگل ها اعتراض و دادخواهی می کند. ذی نفع باید دو مورد را اثبات نماید.

  • اول اینکه ملک وی در محدوده اراضی ملی و جنگل ها قرار ندارد.
  • دوم اینکه سبق تصرف و مالکیت خود را اثبات نماید.

لازم به ذکر است که ارائه سند مالکیت رسمی نیز ضرورت ندارد و صرف اثبات ادعای سبق تصرف کفایت می کند.

خوانده در دعوی اعتراض به اثبات مالکیت اراضی

در اثبات مالکیت اراضی ملی ، زمانی که حرف از خواهان و ذی نفع به میان می آید باید خوانده را هم در این دعوی مشخص کنیم. طبق قانون اداره منابع طبیعی به عنوان طرف مقابل این دعوی شناخته می شود. و نماینده این اداره باید از جانب سازمان حفاظت از محیط زیست در دادگاه صالح حاضر شود. در مواردی که اداره منابع طبیعی زمین مورد نظر را به راه و شهرسازی و یا ارگان یا نهاد دیگری واگذار می کند. جهت جلوگیری از صدور قرار عدم استماع دعوا بهتر است که آن نهاد نیز طرف دعوا قرار گرفته و در جلسه مورد نظر حاضر گردد. این دعوی در قالب اعتراض به تشخیص ملی بودن زمین و اعلام مستثنیات قانونی زمین مطرح می گردد. بهتر است در این جلسه حتما با حضور وکیل اثبات مالکیت حاضر شوید.

الزام به انجام تعهد پیش فروشنده

نحوه الزام به انجام تعهد پیش فروشنده و پیگیری پرونده های مربوطه :  اکثر افراد از حقوق خود در خصوص معاملات مربوط به پیش فروش واحدهای آپارتمانی یا قراردادهای مشارکت در ساخت آگاهی کافی و لازم ندارند. حضور یک وکیل حرفه ای ملکی در کنار شما یا بهره مندی از اطلاعات یک مشاور حقوقی در این زمینه می تواند بهترین راهنمای ممکن برای شما و موجب جلوگیری از بروز تضرر باشد. در این مقاله قصد داریم به یکی از مباحث مهم و پراهمیت چندین سال گذشته تا کنون یعنی الزام به تعهد پیش فروشنده بپردازیم. اگر شما نیز با عدم اجرای تعهدات از جانب پیش فروشنده و کارشکنی در طرف مقابل معامله مواجه شده اید پیشنهاد می دهیم با مطالعه این مقاله وکیل شاه مرادی را همراهی کنید.

الزام به انجام تعهد پیش فروشنده

قرارداد پیش فروش به چه معناست؟

بیع یا همان معامله (خرید و فروش) انواع مختلفی دارد. رایج ترین نوع معامله بدین صورت است که کالای مورد نظر در یک زمان مشخص به خریدار تحویل داده می شود. و خریدار نیز باید در همان زمان مبادرت به پرداخت بهای همان کالا نماید. به غیر از این روش، گونه های دیگری از معامله نیز وجود دارد که یکی از آن ها به صورت پیش فروش است. بدین صورت که بهای کالا پرداخت می شود اما کالا در آینده به خریدار تحویل داده می شود. این روش کاملاً نقطه مقابل نسیه است که کالا را در زمان حال به خریدار تحویل می دهند. اما پرداخت بهای آن به روزهای آینده موکول می شود. قراردادهای پیش فروش نیز یکی از اقسام بیع در دنیای تجارت و اقتصاد است.

  • در قرارداد پیش فروش ذکر موارد ذیل ضرورت دارد:
  • نام و مشخصات پیش خریدار
  • نام و مشخصات پیش فروشنده
  • امضای طرفین به همراه دو فرد به عنوان شاهد
  • موضوع مورد معامله و تاریخ تسلیم آن
  • بهای مورد معامله و نحوه تسلیم آن
  • امضای طرفین معامله

بهتر است علاوه بر موارد فوق، در قرارداد اولیه از شروط ضمن عقد، وجه التزام برای عدم انجام تعهدات از جانب طرفین، تعیین داور برای رسیدگی به اختلافات قراردادی و مواردی از این قبیل نیز اشاره نمایید. تا احساس تعهد و وظیفه شناسی در طرفین و بخصوص پیش فروشنده که ملزم به تحویل موضوع معامله است بیشتر شود.

طرح دعوی الزام به ساخت بنا (الزام به انجام تعهد پیش فروشنده)

دعوی الزام به انجام تعهد پیش فروشنده می تواند اقسام مختلفی داشته باشد. که از جمله آن ها الزام شرکت های خودروسازی به تحویل خودروهای پیش فروش شده یا انواع مختلفی از چنین قراردادهایی است؛ اما مهمترین و اصلی ترین دعوی صورت گرفته در این زمینه، دعوی الزام به ساخت بنا می باشد؛ در این معامله جریان از این قرار است که یک فرد در قالب خریدار یا مهندس، بهای واحدهای فروخته شده را پیش از تحویل واحدها و حتی پیش از ساخت آن ها از خریداران می گیرد.

پرداخت بهای ملک در موارد فوق اصولاً به صورت اقساط است و کمتر شاهد پرداخت بهای آنها به صورت یکجا هستیم. اما در هر صورت پیش فروشنده موظف است. تا طبق قرارداد مبادرت به ساخت بنا و تحویل کلید ساختمان به پیش خریدار نماید. حال اگر وی از انجام تعهدات خود سرباز بزند دادگاه محل وقوع قرارداد پیش فروش برای رسیدگی به دعوی الزام به ساخت بنا صلاحیت رسیدگی خواهد داشت. البته طرفین می توانند در قرارداد اولیه یک داور برای رسیدگی به دعواهای ناشی از این معامله تعیین کنند.

شرایط فسخ قرارداد پیش فروش

اگر پیش خریدار نتواند پیش فروشنده را ملزم نماید تا طبق قرارداد مبادرت به ساخت و تکمیل آپارتمان (یا تحویل موضوع معامله) نماید و فرد دیگری نیز به عنوان شخص ثالث قادر به اجرای تعهدات از جانب پیش فروشنده نباشد. حق فسخ قرارداد برای پیش خریدار ایجاد می گردد و او می تواند خسارات ناشی از فسخ قرارداد را از پیش فروشنده اخذ کند.

البته اگر اغلب کارهای تکمیل ساختمان صورت گرفته باشد و تنها جزییات امر باقی مانده باشد. به جای فسخ قرارداد از پذیرش مسئولیت ها توسط پیش خریدار استفاده می کنند. و طبق شرایط خاصی به وی اجازه می دهند تا با مراجعه به دفتر اسناد رسمی مبادرت به تنظیم سند ملک به نام خود نمایند. در این خصوص سعی کنید از خدمات مشاوره حقوقی الزام به انجام تعهد یا وکیل حرفه ای الزام به انجام تعهد پیش فروشنده بهره مند شوید.

مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری با وکیل

مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری : در برخی از موارد شاهد طرح دعوی با عنوان مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری از جانب برخی از شهروندان هستیم. این دعوی زمانی مطرح می شود. که میان شهرداری و صاحب ملک در خصوص تعیین بهای زمین واقع شده در طرح شهرداری، توافق حاصل نشود. در واقع شهرداری برای اجرای طرح های خود به زمین نیاز دارد و زمانیکه با کمبود زمین مواجه می شود. املاک دیگران را در این خصوص و البته به صورت قانونی تصرف می کند.

این تصرف زمانی قانونی است که بهای ملک به صورت کامل پرداخت گردد. و خارج از نیاز شهرداری نیز نباشد. بنابراین شهرداری صرفاً می تواند به صورت محدود و در چهارچوب قانون مبادرت به تصرف زمین های شخصی با مالکیت خصوصی نماید. افزایش امکانات رفاهی در جامعه، گسترش فضای سبز، گسترس عرض معابر و ساخت اتوبان ها از مهمترین مواردی هستند که شهرداری را مجبور به تصرف زمین دیگران می کند.

مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری با وکیل

تخمین بهای ملک واقع در طرح شهرداری

تخمین بهای ملک باتوجه به تراضی صاحب ملک و شهرداری صورت می گیرد. اگر در این زمینه میان طرفین توافق حاصل نشود مسئله برای رسیدگی به دادگاه صالح ارجاع داده می شود. البته ممکن است صاحب ملک نسبت به قیمت پیشنهادی اعتراض نداشته باشد. و اعتراض وی به تصرف ملک بدون پرداخت بهای آن باشد. در واقع تصور کنید که شهرداری ملک مربوطه را متصرف شده است. اما بهای آن در زمان تعیین شده به حساب مالک قبلی پرداخت نمی کند. در این شرایط نیز باید دادخواست خود را با همین عنوان به مراجع صالح تحویل نمایید.

دعوی مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری

برای اینکه بتوانید بهترین نتیجه ممکن را در این زمینه به دست آورید. پیشنهاد می کنیم از یک وکیل حرفه ای ملکی کمک بگیرید. برای این کار نیاز است تا در ابتدا دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوی را تعیین کنید. دادگاه محل وقوع ملک غیرمنقول برای رسیدگی به دعوی مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری صلاحیت دار شناخته می شود.

به دفتر خدمات الکترونیک قضایی بروید. در آنجا موضوع دادخواست را به صورت (مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری) تنظیم نمایید. برای رسیدگی به درخواست شما وقت رسیدگی تعیین می گردد. کارشناسان رسمی دادگستری موظف هستند. تا در صورت اعتراض شما به قیمت تعیین شده، قیمت واقعی ملک را باتوجه به مشخصات آن و بعد از بازدید محلی به توجه دادگاه برسانند. اگر هم مسئله اصلی عدم پرداخت بهای ملک توسط شهرداری است. که اصولاً دستور پرداخت آن توسط دادگاه و به محض اثبات آن صادر می گردد.

هیات سه نفره تخمین بهای ملک

در ابتدا یک هیات سه نفره تشکیل می شود که متشکل از یک عضو به عنوان نماینده شهرداری، یک عضو به عنوان نماینده مالک زمین و یک عضو دیگر به انتخاب طرفین است. در این هیات به بحث و بررسی در خصوص این مسئله می پردازند. که بهای ملک واقع در طرح شهرداری چقدر است. قیمت این زمین باید در مقایسه با زمانی که این زمین در معرض طرح شهرداری واقع نشده است تخمین زده شود. چرا که قرار گرفتن املاک شخصی در طرح شهرداری باعث می شود قیمت زمین افت مشهودی داشته باشد.

رای اکثریت آرا در این زمینه برای تعیین قیمت زمین ملاک امر است. اما طبق شرایط خاصی قانون راه را برای اعتراض صاحب ملک باز گذاشته است. چرا که در این موارد احتمال تبانی برای پایین آوردن قیمت ملک وجود دارد. البته این را هم اضافه کنیم که شهرداری در موارد ضروری نیازی به انتظار کشیدن برای صدور رای دادگاه ندارد. و می تواند با اثبات ضرورت در این زمینه مبادرت به تصرف زمین نماید.

نکاتی در خصوص مطالبه بهای ملک واقع در طرح شهرداری

  • اگر ملک شما در طرح شهرداری واقع شده است. به هیچ وجه حق اعتراض به این امر را ندارید و نمی توانید مانع اجرای طرح شهرداری شوید.
  • افرادی که هیات تعیین بهای ملک را تشکیل می دهند. باید از کارشناسان رسمی دادگستری باشند.
  • تصرف شهرداری پیش از رضایت شما غاصبانه نیست و مشمول پرداخت اجرت المثل نمی شود.
  • به این دلیل که دعوای مورد اشاره از دعوای مالی محسوب می‌شود .

امید شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

نحوه افراز ملک مشاع

نحوه افراز ملک مشاع : یکی از مسائلی که در دادگاه های عمومی و حقوقی مطرح می شود درخواست افراز ملک مشاع است. بسیاری از مردم با نحوه افراز ملک مشاع آشنایی نداشته و این مسئله آن ها را به سمت وکیل ملکی و تنظیم دادخواست در دادگاه حقوقی با عنوان افراز ملک مشاع یا تقسیم ملک مشاع سوق می دهد.

البته در اکثر موارد، رعایت حقوق یکدیگر و جلوگیری از تضییع حقوق است که باعث می شود تا مالکین یک ملک یا یکی از شرکا، درخواست افراز ملک مشاع بدهد چرا که ارزش ملک در نقاط مختلف کاملاً متفاوت است و این مسئله می تواند به حقوق شرکا در خصوص تقسیم مال مشترک آسیب برساند.

نحوه افراز ملک مشاع

ملک مشاعی چیست؟

در اصطلاح عامیانه گفته می شود مال شریکی یا تصرف مال به صورت شراکتی اما در علم حقوق به عنوان مال مشاع شناخته می شود. و برای زمانی به کار می رود که یک مال، بیش تر از یک مالک داشته باشد. یک مال زمانی مشاعی شناخته می شود که سهم طرفین مشخص باشد اما موقعیت جغرافیایی این سهم مشخص نباشد.

در واقع هر کدام از مالکین در جزء جزء ملک سهم دارند و هیچ کدام از آن ها نمی تواند به بهانه مشخص بودن میزان سهم (مثلا سه دانگ از یک سند شش دانگ) نصف از ملک را تصرف کرده و حق دیگران را ضایع کند.

ملک قابل افراز و ملک غیرقابل افراز

در وهله اول باید بگوییم که برخی از املاک قابل افراز هستند و برخی دیگر خیر! بدین صورت که برخی از املاک را اگر تقسیم کنیم ارزش ملک به شدت کاهش پیدا می کند و ارزش واقعی خود را از دست می دهد.

البته ممکن است افراز ملک با ایجاد ضرر برای یکی از طرفین همراه باشد. به نحوی که با پرداخت مبلغ نقدی نیز نتوان یکی از شرکا را برای پذیرفتن سهم کم ارزش تر راضی نمود. برای اینکه مشخص شود یک ملک قابل افراز است یا خیر باید نظر کارشناسی را در این خصوص جویا شد. این مسئله را در ادامه و در بخش مراحل افراز ملک مشاع تشریح خواهیم کرد.

روش های تقسیم ملک مشاع

تقسیم با افراز تفاوت دارد؛ در واقع افراز یکی از روش های تقسیم است و در خصوص املاک مشاع بکار می رود. زمانیکه یک ملک قابل افراز به نسبت سهم باشد به عنوان تقسیم به افراز شناخته می شود اما در همه املاک مشاعی نمی توان از تقسیم به افراز استفاده کرد.

در برخی از شرایط نحوه افراز ملک مشاع ، لازم است تا طبق توافقات طرفین از تقسیم به تعدیل استفاده شود. این نوع تقسیم بر اساس مساحت صورت نمی گیرد. بلکه در براساس ارزش مال صورت می گیرد. نوع آخر از تقسیم ملک مشاع به تقسیم به رد اختصاص دارد که در آن فردی که سهم کمتری را صاحب شده است در مقابل پذیرش وجه نقد یا یک مال دیگر حاضر به تقسیم ملک مشاع می شود.

مراحل افراز ملک مشاع

برای درخواست افراز مال مشاع باید مراحل ذیل را طی کنید. دقت نمایید که درخواست یکی از طرفین مبنی بر افراز ملک مشاع در مقابل مراجع صالح کفایت می کند و نیازی به طرح دعوی توسط تمام شرکا نمی باشد. در صورت درخواست افراز ملک مشاع مراحل ذیل را مدنظر قرار دهید:

  1. در وهله اول باید یکی از شرکا درخواست خود را مبنی بر افراز ملک مشاع تقدیم دادگاه صالح یا مرجع صلاحیتدار نماید.
  2. اگر ملک به صورت رسمی و در دفتر ثبت اسناد ثبت شده باشد. باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد در غیر این صورت مرجع صالح همان دادگاه عمومی و حقوقی محل وقوع ملک است.
  3. در مرجع صالح از کارشناس دعوت به عمل می آید تا در خصوص افراز یا غیرقابل افراز بودن ملک نظریه کارشناسی خود را صادر نماید.
  4. دادگاه حکم به افراز ملک یا غیرقابل افراز بودن ملک را با توجه به نظریه کارشناسی به خواهان اعلام می کند.
  5. با توجه به اینکه دعوای افراز ملک مشاع دعوای غیرمالی محسوب می‌شود بنابراین رای صادره در خصوص آن، قابل فرجام خواهی نیست.

اجرای حکم دادگاه مبنی بر افراز ملک یا غیرقابل بودن ملک

اگر حکم دادگاه مبنی بر افراز ملک باشد که نیازی به صدور اجراییه ندارد و صرفاً جنبه اعلامی دارد. متقاضی باید پس از صدور رأی، آن را به اداره ثبت محل وقوع ملک، تقدیم کند. تا پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه های لازم، پرونده برای متصدی املاک ارسال شود و متصدی املاک نیز بتواند مشخصات هر قطعه را ثبت کرده و سند مالکیت مشاع را باطل و سند جدید را صادر نماید.

اگر ملک قابل افراز نباشد و حکم دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن آن هم صادر گردد باید درخواست دستور فروش ملک مشاع به دادگاه صالح ارائه گردد. و تا زمانی که دادگاه دستور فروش ملک مشاع را صادر نکرده است. نمی توان نسبت به معامله ملک بدون رضایت سایر شرکت اقدام نمود. لازم است بدانید که تنها اشخاصی که مالک رسمی ملک مشاع هستند. حق اعتراض نسبت به رأی اداره ثبت ‌اسناد و املاک مبنی بر عدم قابلیت افراز ملک را دارند. جهت کسب اطلاعات بیشتر می توانید از طریق راه های ارتباطی با ما در تماس باشید .

مزاحمت ملکی چیست؟

مزاحمت ملکی چیست؟ یکی دعاوی ملکی که در رابطه با اموال غیرمنقول مطرح می شود دعوی رفع مزاحمت ملکی است. حال سوال این است که مزاحمت ملکی چیست؟ و چه تفاوتی با تصرف عدوانی و ممانعت از حق دارد؟ همچنین بررسی خواهیم کرد که مراجع صالح برای رسیدگی به دعوی رفع مزاحمت از حق کدامند. و چه مجازاتی برای افراد مزاحم در حق دیگران وضع شده است؟ در نهایت نیز نحوه طرح درخواست رفع مزاحمت از حق را تشریح کرده و اجرای آن توسط اجرائیات دادگاه ها را بیان می کنیم.

مزاحمت ملکی چیست

مزاحمت ملکی چیست؟ و چگونه صورت می گیرد ؟

تصور کنید یک شخص دارای یک واحد آپارتمان و یک واحد پارکینگ در یک ساختمان چند طبقه است. حال یکی از همسایگان، خودروی خود را به نحوی پارک می کند که فرد مورد نظر قادر به پارک کردن خودرو در محل پارک قانونی خود نمی باشد. یا خودرو شخص دوم، نوعی پارک شده است که شخص اول قادر به خارج ساختن ماشین پارک شده و استفاده از آن نمی باشد.

همه ما در زندگی خود با چنین صحنه هایی مواجه شده ایم که اغلب آن ها به علت ازدیاد جمعیت و تراکم ساختمان ها و مواردی از این قبیل رخ داده اند اما در برخی از موارد، چنین اعمالی کاملاً عامدانه بوده و با سوء نیت همراه هستند. هرچند در موارد قبل تر نیز می توان دعوی رفع مزاحمت از حق را به جریان انداخت اما اصولاً با یک یا دو بار صحبت کردن، مسئله رفع می شود اما در خصوص اقدامات عامدانه، قضیه فرق می کند. و با مزاحمت ملکی به معنای واقعی مواجه هستیم.

تفاوت مـزاحمـت ملکـی، تصرف عدوانی و ممانعت از حق

در مزاحمت ملکی، شاهد تصرف و یا قصد تصرف توسط دیگری نیستیم. درواقع شخص مزاحم ادعای تصرف ملک یا پارکینگ مربوطه را ندارد. (هرچند ممکن است مزاحمت های وی به علت چنین قصدی در آینده باشد) و حتی نمی خواهد مالک ملک را از حق استفاده از ملک خود محروم نماید. بلکه صرفاً با ایجاد مزاحمت از حق، دردسرهای خاصی را برای مالک مال غیرمنقول ایجاد می کند.

تصرف عدوانی ، غاصب ادعای مالکیت بر ملک مربوطه را دارد. درممانعت از حق نیز، فرد قصد تصرف ندارد یا ملکی را تصرف نکرده است اما مانع استفاده مالک از مال خود می شود. دراین خصوص می توان به قفل کردن یا تغییر قفل درب پارکینگ بدون اطلاع مالک اشاره نمود. در هرکدام از موارد فوق بایدعنوان دعوی را متناسب باعمل صورت گرفته ازجانب غاصب یا فرد مزاحم یا مانع درج نمایید.

مرجع صالح برای رسیدگی به مزاحمت ملکی

طبق قانون شما می توانید علاوه بر مراجع حقوقی به مراجع کیفری نیز مراجعه نمایید. مراجعه به مراجع حقوقی به این معناست که شما صرفاً رفع مزاحمت را درخواست نموده اید. اما مراجعه به دادگاه های کیفری به معنای رفع مزاحمت و اعمال مجازات قانونی بر فرد مزاحم است. مرجع صالح برای رسیدگی به جرائم ملکی، محل وقوع جرم یا همان محل وقوع مال غیرمنقول است.

مجازات مـزاحمت مـلکی

طبق قانون مجازات اسلامی، مجازات مزاحمان ملکی عبارت است از یک ماه تا یک سال حبس و کسانی که پس از اجرای حکم مزاحمت مجدداً به همان جرم محکوم شوند علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهند شد. اگر تعداد مزاحمین ملکی سه نفر یا بیشتر باشند از ادله قوی برای اثبات جرم است و مطابق قانون باید قرار بازداشت مزاحمین صادر شود.

دادخواست و شکواییه رفع مزاحمت ملکی

در ابتدا بهتر است از صحنه مزاحمت عکس برداری و در صورت امکان، فیلم برداری کنید. اگر هم بتوانید چند شاهد عینی برای جرمی که رخ داده است. پیدا کنید بسیار بهتر است. به کلانتری مراجعه کرده و درخواست صورت جلسه بدهید.

اصولاً نیروی انتظامی شما را به دادسرا ارجاع می دهد اما شما می توانید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی، درخواست رفع مزاحمت ملکی را هم بدهید. که در این صورت به دادگاه صالح ارجاع داده می شوید.

رسیدگی به جرائم مزاحمت ملکی خارج از نوبت صورت می گیرد. البته امکان رسیدگی به مزاحمت ملکی که در گذشته به وقوع پیوسته است .و آثار آن هم به کل رفع شده است وجود ندارد . و شما صرفاً می توانید درخواست رفع مزاحمتی را داشته باشید که هم اکنون نیز باعث ایجاد اختلال در استفاده از حق قانونی شما شده است. در این زمینه بهتر است حتما از یک مشاوره حقوقی با وکیل ملکی یاری بگیرید.

ماده 5 کمیسیون شهرداری و نکات مهم آن

ماده 5 کمیسیون شهرداری به بررسی تغییر کاربری می پردازد و به همین علت به کمیسیون تغییر کاربری شهرت دارد. معرفی اعضای کمیسیون شهرداری در تهران و شهرستان ها، وظیفه این کمیسیون و نحوه اعتراض و شکایت از آراء این کمیسیون. در این مقاله مورد بررسی واقع می شود. اگر شما نیز در این حوزه با مسئله خاصی مواجه شده اید پیشنهاد می دهیم با مطالعه این مقاله وکیل شاه مرادی را همراهی کنید.

اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری

اعضـای کمیسیون ماده 5 شهرداری عبارتند از استاندار و در غیاب وی معاون عمرانی استانداری به عنوان رییس کمیسیون و همچنین با عضویت شهردار و نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی. وزارت جهاد کشاورزی و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری و صنایع دستی و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر ذی ربط و نماینده سازمان نظام مهندسی استان (با تخصص معماری یا شهرسازی) که البته عضو اخیر دارای حق رای نیست. و صرفاً برای برخی از امور فنی و ادای برخی از توضیحات در این کمیسیون حاضر می شود.

ماده 5 کمیسیون شهرداری

اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری در تهران

طبق قانون اعضای کمیسیون ماده 5 شهرداری در تهران عبارتند از معاونین ذی ربط وزراء مسکن و شهرسازی، کشور، نیرو، جهاد کشاورزی و معاونین رؤسای سازمان های حفاظت محیط زیست و میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی و شهردار تهران .(رئیس کمیسیون) و همچنین رئیس شورای اسلامی شهر تهران که البته گزینه اخیر دارای حق رای نیست. اگر رییس شورای اسلامی شهر تهران نتواند در جلسه شرکت کند. نماینده وزیر کشور و در سایر شهرها نماینده معرفی شده از سوی استاندار به جای رئیس شورای اسلامی شهر در کمیسیون ذی ربط شرکت خواهد کرد.

هدف از تشکیل کمیسـیون مـاده 5 شهـرداری

این کمیسیون وظیفه دارد به تغییر و تصویب طرح های تفصیلی بپردازد. البته این کمیسیون بسیاری از اقدامات خود را باید با توجه به آراء صادره از جانب شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی به انجام برساند. به عنوان مثال طبق قانون اگر تغییرات نقشه های تفصیلی بر اساس طرح جامع شهری مؤثر باشد. باید به تأیید مرجع تصویب کننده طرح جامع که همان شورای عالی شهر سازی و معماری ایران یا مرجع تعیین شده از طرف شورای عالی است برسد. جلسات کمیسیون در تهران با حضور اکثریت اعضاء رسمیت یافته و تصمیمات کمیسیون حداقل با چهار رأی موافق معتبر است.

نحوه شکایت از آراء کمیسیون ماده 5 شهرداری

اینکه برای شکایت از این کمیسیون باید به چه مرجعی مراجعه کنید. بستگی به این دارد که دعوی جنبه ترافعی دارد یا خیر؟ اگر دعوی جنبه ترافعی دارد باید به دادگاه عمومی مراجعه کنید .و با توجه به اینکه مسائل مربوطه در خصوص یک ملک یا زمین مشخص رخ می دهد. بنابراین دادگاه محل وقوع ملک نیز برای رسیدگی به این مسئله صالح شناخته می شود. اما اگر دعوی جنبه ترافعی ندارد باید به دیوان عدالت اداری شکایت کنید. چرا که کمیسیون ماده 5 شهرداری یک شخصیت حقوقی با وجهه اداری است و شکایات مربوط به آن باید در دیوان عدالت اداری رسیدگی شوند.

وکیل امور شهرداری

بسیاری از ما در زندگی خود حداقل یک بار در مقابل شهرداری و تصمیمات اخذ شده توسط کمیسیون های آن قرار گرفته ایم.! در اغلب موارد نیز بسیاری از این تصمیمات به تنش و ایجاد شکایت منجر می شود. تفاوتی ندارد که این شکایت از نوع ترافعی است و باید در دادگاه عمومی مطرح گردد. یا ترافعی نیست و باید در دیوان عدالت اداری مطرح شود در هر صورت بهتر است تا از خدمات وکلای حرفه ای ملکی در امور شهرداری بهره مند شوید. امروزه شکایت در دیوان عدالت اداری به صورت آنلاین صورت می گیرد. و این امر ضرورت مراجعه شما به وکلای آگاه به امور اینترنتی را افزایش می دهد.

ابطال مالکیت سند معارض

ابطال مالکیت سند معارض : سند معارض یک مسئله حقوقی متداول در دادگاهها و مراجع حقوقی ایران تلقی نمی گردد با این حال برخی از افراد به صورت محدود با آن مواجه شده و ممکن است دردسر های متعددی را تا زمان ابطال سند معارض و یا نیل به حقیقت متحمل شوند. با توجه به اینکه آشنایی عامه‌ اجتماع با موضوع سند معارض چندان زیاد نمی باشد به نظر می‌رسد مراجعه به وکیل ملکی در این موارد ضرورت دارد؛ اگر هم از لحاظ مالی توانایی گرفتن وکیل ملکی ندارید بهتر است حتماً به مشاوره حقوقی در بحث املاک یا امور ملکی مراجعه کنید.

ما در این مقاله کلیات مربوط به سند معارض و همچنین ابطال مالکیت سند معارض را تشریح می کنیم. در صورتی که با چنین مسئله ای مواجه شده اید پیشنهاد می دهیم با مطالعه این مقاله ما را همراهی کنید. در این مقاله نحوه ابطال مالکیت سند معارض به زبانی شیوا و رسا بیان شده است.

مالکیت معارض به چه معناست؟

معارض به معنای امری است که با یک امر یا امور دیگر تعارض دارد حال اگر این مقوله در خصوص مالکیت باشد. به تعارض یک سند با سند دیگر در برخی از بخش ها یا در تمام مطالب مندرج در هر دو سند اشاره دارد. بنابراین لازم نیست برای اثبات سند مالکیت معارض تمام مطالب مندرج در دو یا چند سند با یکدیگر متعارض باشند. بلکه تعارض آنها در یک بخش محدود مانند حق ارتفاق و انتفاع یا حتی مالکیت بر بخشی از متراژ زمین و املاک نیز برای ایجاد سند مالکیت معارض کفایت می کند.

ابطال مالکیت سند معارض

دقت کنید که تعارض در مشخصات اسنادی که به صورت رسمی ثبت شده‌اند با تفاوت مطالب مندرج در این اسناد متفاوت است. تعارض در مطالب و مشخصات مندرج در سند ملکی با یک سند دیگر به معنای ایجاد اختلاف میان مالکین می باشد. اما تفاوت اسناد مربوطه با یکدیگر چنین تعارضی را ایجاد نمی‌کند و از لحاظ حقوقی کاملاً صحیح و اصولی قلمداد می شود .

علل ایجاد سند مالکیت معارض

از مهمترین علل ایجاد سند مالکیت معارض اشتباهات ثبتی می باشد اما در موارد محدودی نیز شاهد فروش یک ملک توسط مالک به چندین نفر هستیم که در این موارد نیز احتمال صدور سند مالکیت معارض افزایش می یابد. هرچند امروزه با سیستماتیک شدن امور ثبتی به ندرت شاهد این موارد هستیم اما باز هم محتمل بوده و حتی بروز آن را می‌توان سهل انگاری در ثبت دقیق املاک دانست .

بنابراین اگر دو سند با مالکیت دو فرد بر یک ملک به صورت مفروز و غیر مشاع باشند ، با مقوله سند مالکیت معارض مواجه هستیم. حتی اگر دو سند ، مالکیت دو فرد بر دو زمین مجاور یکدیگر را نشان دهد اما محدوده مالکیت یکی از اسناد به مالکیت دیگری تجاوز کرده باشد باز هم سند مالکیت معارض خواهد بود. در این میان سوالی که مطرح می گردد این است که کدام یک از اسناد مربوطه به عنوان سند معارض شناخته شده و درخواست ابطال آن نیز لازم می گردد.

تشخیص سند مالکیت معارض

تشخیص این امر بر عهده هیئت نظارت ثبتی است. همانطور که میدانید مالکیت معارض در میان اسناد رسمی مطرح می گردد. بنابراین اسناد مربوطه نباید صرفاً به صورت سند عادی یا مبایعه نامه تنظیم شده باشند. اگر میان اسناد رسمی این تعارض پیدا شود اداره‌ ثبت موظف است حقانیت را به یکی از مالکین بدهد. بنابراین امکان اثبات مالکیت دو فرد به صورت غیر مشاع بر یک ملک یا بخشی از ملک وجود ندارد.

اعضاء هیئت نظارت متشکل از دو نفر قاضی و مدیرکل ثبت استان یا معاون و یا کفیل او هستند. قضات حاضر در این هیئت توسط رئیس قوه قضاییه انتخاب شده و همچنین باید یکی از قضات دادگاه تجدید نظر مرکز همان استان باشند. این افراد موظف به بررسی پرونده بوده و باید مالکیت معارض را شناسایی کنند. مالکیت معارض محکوم به ابطال سند مربوطه است.

نحوه ابطال سند مالکیت معارض

در جلسه هیئت نظارت مواردی که منجر به ایجاد سند مالکیت معارض شده اند بررسی می شوند. برای این امر اداره‌ ثبت موظف است. اسناد مربوطه را برای تشکیل هیئت نظارت ارسال کند. چنین کارشناسانی از طرف هیئت نظارت مامور به رسیدگی در محل می شوند. هر کدام از طرفین می توانند اسناد خود را برای اثبات حقانیت مالکیت به هیئت نظارت ارسال کنند. همچنین طرف مقابل نیز می تواند برای اطلاع از اسناد ارائه شده توسط رقیب خود این اسناد را در اداره‌ ثبت مشاهده کرده و برای دفاع از حقوق خود اسناد مرتبطی را ارائه نماید.

کلیات مربوط به بررسی پرونده در یک جمله خلاصه می شود. و آن این است که سند موخر بر سند مالکیت مقدم، به عنوان سند معارض شناخته می شود. مشروط بر اینکه سند مالکیتی که مقدم است به یکی از علل قانونی باطل نشده باشد. رای هیئت نظارت قابل تجدید نظر است. تجدیدنظر در این خصوص در شورای عالی ثبت مطرح می گردد. در صورتی که ظرف بیست روز از ابلاغ رای توسط شورای عالی ثبت نسبت به آن هیچگونه اعتراضی صورت نگیرد. ابطال سند مالکیت معارض به صورت کل و یا تصحیح برخی از مطالب آن برای ایجاد یک سند جدید و صحیح محقق می شود.

روش های حقوقی تعدیل اجاره بها

قانونگذار بیش از چهار دهه است که مسئله تعدیل اجاره بها را مورد توجه قرار داده است. اما متأسفانه این مسئله صرفاً در خصوص املاک تجاری جریان داشته و مشمول املاک مسکونی نمی شود. بسیاری از ما در چند سال اخیر و همچنین دهه های گذشته شاهد سیر صعودی اجاره بها و افزایش تورم در جامعه بوده ایم. هرچند افزایش اجاره بها طی دو سال گذشته مشهودتر بوده است. اما نمی توان روند افزایشی این مسئله در دهه های قبل را انکار کرد. در ادامه با توضیحات وکیل ملکی همراه باشید..

سیر صعودی تورم و افزایش هزینه های زندگی در جامعه مهمترین علت موجود برای افزایش اجاره بها از جانب صاحبان املاک و مستغلات بوده است. با این حال قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر در خصوص املاک تجاری به گونه ایست که بیشتر از حقوق مستاجر برای حق کسب و پیشه حمایت نموده است. و این مسئله در کنار افزایش هزینه های زندگی به ضرر موجر تمام می شود . به همین علت قانونگذار ایرانی، قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها را وضع نمود تا بیش از هر چیز شامل حال موجرین باشد.

تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها به چه معناست؟

شاید از مقدمه درج شده در این مقاله به این صورت برداشت نمایید که تعـدیل اجـاره بها به معنای افزایش اجاره بها در گذر زمان است . اما تعدیل اجاره بها در برخی از شرایط ممکن است شامل کاهش اجاره بها نیز باشد با این حال باید بپذیریم که در اغلب موارد صرفاً شامل درخواست موجر مبنی بر افزایش اجاره بهای ملک تجاری می باشد.

این گونه بگوییم که حق کسب و پیشه به موجر این اجازه را نمی دهد تا بدون دلیل از مستاجر بخواهد ملک استیجاری و تجاری را تخلیه کند. بنابراین وی برای جبران هزینه های ناشی از تورم باید به دنبال راه حل مناسبی باشد. که در قانون به عنوان تعدیل اجاره بها شناخته می شود . بدین صورت که باید میزان اجاره بها با توجه به موقعیت ملک و همچنین با توجه به وضعیت اقتصادی جامعه تعیین گردد.

شرایط تعدیل اجاره بها

شایان ذکر است که طبق قانون هر کدام از موجر و مستاجر می توانند درخواست تعدیل اجاره بها دهند اما شرایط کنونی جامعه که اصولاً با بالا رفتن هزینه ها همراه است. اصولاً این حق را برای موجر ایجاد می کند. که با درخواست تعدیل اجاره بها، میزان اجاره ماهیانه ملک استیجاری را افزایش دهد. قانون شرایط خاصی را در این زمینه مقرر نموده است که لازم است برای تعدیل اجاره بها مورد توجه واقع گردد.

انقضا مدت اجاره

اولین و مهم ترین شرطی که باید رعایت شود پایان یافتن مدت زمان تعیین شده در اجاره نامه است. موجر بعد از امضای اجاره نامه حتی اگر با تغییر شدید قیمت ها مواجه شود نمی تواند درخواست تعدیل و تغییر اجاره نامه را داشته باشد. بنابراین برای اینکه بتوانید تغییراتی در روند اجاره ملک استیجاری ایجاد نمایید باید حداقل از پایان یافتن زمان اجاره نامه مطمئن شده باشید.

سپری شدن سه سال از آخرین تعدیل قطعی

دادگاه هرگز هرساله نسبت به تعـدیل اجـاره بهای املاک تجاری مبادرت نمی کند. در صورتی که شما قبلاً هم درخواست تعدیل داده باشید باید حداقل سه سال صبر کنید تا بتوانید حق درخواست تعـدیل اجـاره بها را به صورت مجدد کسب کنید. اگر هم تاکنون در خواست تعدیل نداده اید باید حداقل سه سال از آغاز اجاره دادن ملک استیجاری به مستاجر گذشته باشد. حرمت کسب و کارها اقتضا می کند شرایط مناسبی برای کسب درآمد توسط مستاجرین ایجاد گردد.

دستور تعدیل اجاره بها

موجر باید در ابتدا درخواست خود را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی مطرح کند. تا به شعبه صالح ارجاع گردد. در این خصوص دادگاه دستور می دهد تا کارشناس رسمی دادگستری در خصوص تعیین ارزش واقعی ملک و تعیین اجاره بهای متناسب با ارزش ملک که شامل موقعیت اقتصادی آن، وضعیت ساخت و ساز، نوساز بودن یا کلنگی بودن ملک و … است. نظر خود را اعلام نماید.

لازم به ذکر است که دعوی تعدیل اجاره بها یک دعوی مالی است. و مشمول پرداخت هزینه دادرسی در دعاوی مالی می گردد. احراز سمت ذی نفع بودن و همچنین احراز رابطه موجر و مستاجری به همراه رای قطعی دادگاه که سه سال از آن گذشته است. (در صورت وجود داشتن) الزامات اثباتی برای طرح دعوی تعدیل اجاره بهاست که باید همگی توسط خواهان یا موجر ارائه شوند.

وکیل مطالبه اجاره بها از مستاجر

وکیل مطالبه اجاره بها ، نحوه اقدام برای گرفتم اجاره بها از مستاجر : با توجه به افزایش روابط قراردادی میان انسان ها نیاز است تا از قواعد حاکم بر این قردادها و چگونگی رفع مشکلات و مسائل حقوقی که در خصوص هر کدام از آن ها ایجاد می گردد آگاه شویم.

یکی از این قراردادها که به وفور در جامعه منعقد می گردد قرارداد اجاره می باشد. که با عنوان اجاره نامه نیز شناخته می شود. یکی از مهمترین مسائلی که در خصوص روابط موجر و مستاجری پیش می آید. مسئله عدم پرداخت اجاره بهاست که در بسیاری از موارد یک موجر را به سمت گرفتن وکیل مطالبه اجاره بها سوق می دهد .

مطالبه اجاره بها از مستاجر

لزوم پرداخت اجاره بها

مالی که به عنوان ملک استیجاری در اختیار مستاجر قرار می گیرد مال الاجاره نام دارد. مال الاجاره در قبال استفاده از ملک به موجر پرداخت می شود. بنابراین مستاجر موظف است در تاریخ مقرر نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام کند و اگر از انجام این مهم سرباز زند . شرایط لازم را برای موجر یا همان مالک فراهم می کند تا از طریق مراجع قضایی اقدام به طرح دعوا نماید .

مطالبه اجرت المثل و اجرت المسمی

شما با توجه به اینکه در قرارداد اجاره مبلغ اجاره بها را قید کرده باشید یا خیر باید درخواست مطالبه اجرت المسمی یا اجرت المثل را بدهید. تفاوت این دو به معیین بودن هزینه اجرت المسمی و نیاز به کارشناسی برای تعیین اجرت المثل است. اگر در قرارداد مبلغ اجاره قید نشده باشد یا مدت اجاره به اتمام رسیده باشد. اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری نکند باید برای مطالبه اجاره بها، هزینه کارشناسی را هم پرداخت کنید .

حال اگر در همان ابتدای امر و در قراردادی که شرایط صحت قراردادها را دارد میزان اجاره بها مقرر شده باشد. شما باید اجرت المسمی را درخواست کنید که دیگر نیازی به نظریه کارشناسی نمی باشد .مبلغ مذکور با توجه به اجاره بهایی که تعیین شده است قابل تشخیص می باشد. برای تسلط بر این مسئله می توانید از مشاوره حقوقی و وکیل مطالبه اجاره بها کمک بگیرید.

مطالبه اجور معوقه

از لحاظ قانونی شما می توانید برای عدم پرداخت یک اجاره بها نیز به مراجعه قانونی مراجعه کنید اما اصولاً کمتر کسی این کار را انجام می دهد چرا که علی الاصول مراجع قانونی نیز سعی می کنند. فرد را به مراعات کردن با مستاجر وادار کنند. البته با توجه به اینکه اصولاً املاک استیجاری دارای مبلغی بابت رهن یا همان پول پیش هستند بسیاری از مراجع درخواست می کنند تا مبلغ مورد نظر را از پول پیش خانه کم کنید. به همین علت بهتر است برای یک یا حتی دو ماه نیز به دادگاه نروید.

اگر کار به عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه رسید می توانید ضمن مراجعه به وکیل مطالبه اجاره بها. درخواست اجور معوقه را از هم از مراجع ذی صلاح داشته باشید. در این حین می توانید دادخواست تخلیه ملک را نیز با اثبات عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه تحویل همان مرجع نمایید.  اشراف به این موضوع نیازمند مشورت با وکیل مطالبه اجاره بها یا وکیل ملکی است.

لازم به ذکر است تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در مقالات دیگر در این وب سایت توضیح داده شده است .

نحوه مطالبه اجاره بهای معوقه با وکیل

ممکن است دادگاه راه حل های مختلفی را برای مطالبه اجور معوقه پیش روی شما بگذارد. اگر مدت اجاره نامه تمام شده است و قرارداد شما نیز دارای شرایط صحت قراردادهاست می توانید درخواست دستور تخلیه بدهید. در این شرایط باید پیش پرداخت خانه یا ملک استیجاری را به دادگاه تقدیم نمایید. دادگاه مبلغ اجور معوقه و هزینه کارشناسی یا سایر هزینه های پرداخت شده توسط شما را از ودیعه مسکن کم کرده و بقیه را به مستاجر تحویل میدهد. البته مشروط بر اینکه ملک را تخلیه کرده باشد.

ممکن است مبلغ ودیعه از اجور معوقه کمتر باشد در این خصوص مستاجر محکوم به پرداخت مابه التفاوت می شود و اگر از پرداخت آن سرباز بزند در دادگاه محکوم می گردد. البته وی می تواند درخواست اعسار بدهد که پذیرش یا رد آن به قوانین موجود در خصوص اعسار مطلق یا نسبی باز می گردد. البته اگر مستاجر دارای اموالی باشد که خارج از مستثنیات دین هستند دادگاه می تواند از محل آن ها مبادرت به پرداخت اجور معوقه نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی به مطالبه اجاره بها

اغلب دعوای راجع به قرارداد اجاره و روابط موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف محلی که ملک واقع شده است رسیدگی می شود. چرا که اصولاً مبالغ مورد اختلاف کمتر از 20 میلیون تومان هستند. و رسیدگی به دعاوی مربوطه که مبلغ آن ها کمتر از 20 میلیون تومان باشد. در حوزه صلاحیت شورای حل اختلاف محلی است.

البته اگر مبلغ مورد نظر بیش تر از این میزان باشد. می توانید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک نیز مطالبه اجور معوقه را داشته باشید. برای اطلاع از سایر حقوق و قوانین حاکم بر این امر حتما به وکیل مطالبه اجاره بها مراجعه نمایید.