روش های اثبات حق ارتفاق

روش های قانونی برای اثبات حق ارتفاق با وکیل شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری و نکات مهم حقوقی که قبل از اقدام باید بدانید :

به موجب ماده 93 قانون مدنی : ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری ؛ بنابراین حق ارتفاق ، حقی است که به موجب آن صاحب ملکی به اعتبار مالکیت خود ، می تواند از ملک دیگری استفاده کند به عنوان مثال : حق عبور از ملک دیگری یا حق داشتن ناودان در ملک مجاور ، نمونه هایی از حق ارتفاق هستند .

حق ارتفاق چگونه به وجود می آید ؟

حق ارتفاق به دو شکل به وجود می آید .

1- به وسیله قرارداد

مالک ملک می تواند با قرارداد ،حق عبور یا حقوق دیگری را به شخص واگذار کند .

2- به حکم قانون

ممکن است حق ارتفاق ناشی از حکم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاک باشد . مثلاً زمینی که بالاتر از زمین دیگر است. بر حسب طبیعت ، دارای حق ارتفاق برای آب باران نسبت به زمین پایین تر است . وضعیت برخی قسمت های آپارتمان ها نیز شامل این گروه می شود . به عنوان مثال : اگر انباریِ یک واحد ، پشت واحد پارکینگ دیگر قرار داشته باشد ، مالک انبار ، حق عبور از پارکینگ را دارد .

 

اثبات حق ارتفاق :

از آنجا که حق ارتفاق ، محدود کننده ی استفاده مالک است. به طور معمول در سند رسمی ملک ، درج می شود. اما اگر حقوق ارتفاقی ، به هر دلیل ثبت نشده باشد. کسی که مدعی داشتن حق ارتفاق در ملک مجاور است و قرارداد مکتوبی ندارد ، برا ی اثبات حق خود باید در مراجع قضایی ، اقامه دعوی کند . مشاوره با وکیل ملکی .

همچنین برای اینکه حق مزبور در پرونده ثبتی ملک درج می شود. الزام مالک به ثبت آن نیز قابل مطالبه است .

اثبات حق ارتفاق

طرفین دعوی :

در دعوی اثبات حق ارتفاق ، خواهان کسی است که مدعی وجود حق ارتفاق به نفع خود است و خوانده ، مالک ملک مجاور است .

در صورتی که حق ارتفاق بر اثر قراردادی که مالک قبلیِ ملک مجاور منعقد کرده ، ایجاد شده است. دعوی باید به طرفیت منتقل کننده و ایادی بعدی تا مالک کنونی ، طرح شود .

اجرای رأی  :

حکم به اثبات حق ارتفاق در ملک مجاور ، جنبه ی اعلامی دارد. و تعلق حق مذکور را برای خواهان مستحکم می کند . به این ترتیب ، اثبات حق ارتفاق ، مرحله اجرا ندارد. اما صاحب حق ارتفاق که آن را در دادگاه ثابت کرده است ، می تواند به استناد به این حکم ، دادخواست ثبت حق ارتفاق را تقدیم کند. و یا دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق یا دعاوی دیگر مطرح کند .

حق ارتفاق در آپارتمان

حقوق ارتفاقی در آپارتمان ها به حکم قانون تملک آپارتمان ها ایجاد شده است ، چون حقوق ارتفاقی در این گونه موارد از وضعیت ساخت بنا ناشی شده است. و وجود آن مسلم است و به طور معمول در اسناد مالکیت ، درج نمی شود. و نیازی به طرح دعوا برای اثبات این حقوق نیست .

حق ارتفاق در دو ملک مجاور

ممکن است حق ارتفاق در مورد دو ملک مجاور وجود داشته باشد. و قاعدتاً باید در سند هر دو ملک این حق عنوان شده باشد . با این حال امکان دارد این حق ، تنها در یکی از دو سند آمده باشد . در این موارد ، نیازی به طرح دعوا در مراجع قضایی نیست و اصلاح سند از طریق اداره ثبت ، انجام می شود .

 

برای کسب اطلاع بیشتر قبل از اقدام به طرح دادخواست و همچنین دفاع در دعوای اثبات حق ارتفاق با مشاوره متخصص در این امر تماس حاصل فرمایید .

تلفن تماس : 09123939759

وکیل الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه

الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه و شرایط قانونی آن با وکیل پایه یک دادگستری – امید شاه مرادی  :

الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه : برای تفکیک واحد های ساخته شده یک ساختمان و صدور سند مالکیت تفکیکی برای هر واحد ، ابتدا صورت مجلس تفکیکی برای هر واحد و در صورت تعدد مالکین ، تقسم نامه تنظیم می شود .

 

ضرورت اخذ صورت مجلس تفکیکی قبل از الـزام به ثبت رسمی تقسیم نامه :

صورت مجلس تفکیکی به تعریف حدود اربعه ی واحد های مستقل و همچنین بیان مساحت هر واحد و شماره گذاری آنها می پردازد.  قابل ذکر است که در صورت مجلس تفکیکی ، مالکیت بخش های اختصاصی تعیین نمی شود .

در این صورت اگر کل ملک ، قبل از تفکیک متعلق به یک نفر باشد. کل واحد ها نیز متعلق به او خواهد بود. و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی باشد ، مثلاً متعلق به دو مالک باشد. و قدر السهم هر یک سه دانگ از شش دانگ باشد. همه ی واحد های تفکیک شده با قدر السهم سه دانگ متعلق به هر دو مالک خواهد بود . مشاوره با وکیل حقوقی .

تا زمانی که سند تقسیم نامه با رضایت و توافق همه مالکین امضا نشود. هیچ یک از مالکین ، واحد مستقل . شش دانگ نخواهد داشت .

الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه

برای تنظیم تقسیم نامه مالکین ، میزان قدرالسهم خود را انتخاب می کنند و این میزان در سند تقسیم نامه ثبت می شود .

وکیل تقسیم ارث : ممکن است مالکین قبل از تنظیم تقسیم نامه رسمی ، طی توافق نامه عادی در مورد نحوه تقسیم واحد ها و حقوق هر یک نسبت به بخش های اختصاصی با یکدیگر توافق کنند . این توافق نامه عادی بر اساس مواد 22 ، 46 ، 47 ، 48 قانون ثبت در دادگاه و مراجع دولتی اعتبار ندارد و قابل استناد نیست .

در این شرایط چنانچه برخی از مالکین ، علی رغم امضای تقسیم نامه عادی از امضای تقسیم نامه رسمی امتناع کنند. هر یک از مالکین دیگر می توانند ، الزام مالکین ممتنع را به ثبت تقسیم نامه بخواهند .

طرفین دعوا :

در دعوای الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه ، هر یک از مالکین ملک که پایبندی به مفاد تقسیم نامه عادی را خواستار است. می تواند خواهان این دعوا باشد . سایر مالکین نیز در جایگاه خوانده قرار می گیرند . در صورتی که در تقسیم نامه عادی ، حقی برای اشخاص دیگر در نظر گرفته شده باشد. بر اساس قاعده باید وی نیز جزء خواندگان دعوا قرار گیرد .

نحوه اجرای رأی

پس از قطعی شدن رأی و صدور اجراییه ، ابتدا به محکوم علیه ابلاغ می شود تا ظرف مهلت ده روز در دفترخانه حضور پیدا کرده. و سند رسمی تقسم نامه را امضا کند. و در صورت استنکاف محکوم علیه ، نماینده دادگاه در دفتر خانه حاضر می شود و تقسیم نامه رسمی را به نمایندگی از محکوم علیه امضاء می کند .

 

مشاوره با وکیل شاه مرادی

برای کسب اطلاع بیشتر قبل از اقدام به طرح دادخواست و همچنین دفاع در دعوای الزام به ثبت تقسیم نامه رسمی با مشاوره متخصص در این امر تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09123939759

وکیل الزام به فک رهن (3 حالت ممکن)

الزام به فک رهن با وکیل پایه یک دادگستری – امید شاه مرادی : ممکن است شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از بانک یا سایر اشخاص دریافت کرده است ، در رهن قرار داده باشد .

الزام به فک رهن :

  1. در مواردی که شخص وام گیرنده که اصطلاحاً به وی راهن گفت می شود. تمامی اقساط و بدهی خود را می پردازد. اما طلبکار  (بانک یا هر شخص دیگر ) ملک را فک رهن نمی کند. صاحب ملک می تواند ، دادخواست الزام به فک رهن طرح کند .
  2. حالت دیگر زمانی است که مالک ، ملک در رهن خود را با مبایعه نامه عادی به دیگری منتقل می کند. و متعهد می شود که تا زمان تنظیم سند رسمی ، ملک را از رهن خارج کند. ولی در موعد مقرر ، موفق به این کار نمی شود. در این مورد ، خریدار که از خارج نشدن ملک از رهن ، زیان میبیند می تواند طی دعوای الـزام به فک رهن برای احقاق حق خود اقدام کند .
  3. حالت سوم زمانی است که بر اساس یک قرارداد مشارکت در ساخت ، ملک در رهن بانک برده شده و سازنده متعهد شده باشد که نسبت به فک رهن ملک اقدام کند. در چنین مواردی نیز مالک و یا هر ذینفع دیگری می تواند با کمک وکیل ملکی علیه سازنده ، دادخواست الزام به فک رهن تقدیم کند .

الزام به فک رهن

طرفین دعوی :

در دعوای الزام به فک رهن خواهان شخصی است که خواستار فک رهن می باشد. خوانده عبارت از شخصی که قانوناً و یا بر اساس یک قرارداد ، متعهد به فک رهن شده است و نیز مالک رسمی ملک می باشد. اگر تعهد فک رهن بر عهده شخصی غیر از بانک مرتهن باشد .

اکثر محاکم معتقدند که نیازی به نام بردن از بانک به عنوان یکی از خواندگان نیست. و دادخواست صرفاً به طرفیت متعهد و مالک باید طرح شود. اما برخی مخالف با این نظر هستند و معتقدند باید نام مرتهن نیز به عنوان یکی از خواندگان مطرح شود .

 

نحوه اجرای رأی :

در صورتی که محکوم علیه ظرف ده روز پس از ابلاغ اجراییه از اجرای حکم خودداری کند . مطابق با ماده 47 قانون اجرای احکام مدنی محکوم له می تواند از دادگاه ، توقیف اموال محکوم علیه و فروش آن اموال را تقاضا کند و از محل فروش اموال محکوم علیه ، فک رهن انجام می شود .

در صورتی که محکوم علیه اموالی نداشته باشد. محکوم له خود می تواند ، اقدام به پرداخت بدهی محکوم علیه به طلبکار به فک رهن کند و سپس بدون آنکه نیاز به حکم جدیدی از دادگاه باشد. از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ واریز شده ، بابت فک رهن اقدام کند. اگر محکوم له نزد خود مبلغی به عنوان ثمن داشته باشد که متعلق به محکوم علیه است. می تواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کسر کرده و هزینه های فک رهن را پرداخت کند .

 

مشاوره با ما :

برای کسب اطلاع بیشتر قبل از اقدام به طرح دادخواست و همچنین دفاع در دعوای الزام به فک رهن با مشاوره متخصص در این امر تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09123939759

استثناهای اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده

استثناهای اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده با وکیل شاه مرادی : اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده با حسن نیت به این معناست که دارنده ی امضا بر روی سند تجاری اعم از صادر کننده ، ظهر نویس و ضامن نمی تواند در مقابل دارنده سند دفاعی کند و از پرداخت مبلغ مندرج در چک ، سفته یا برات خودداری کند مگر در موارد زیر :

استثناهای اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده :

  • ایراد سوءنیت :
  • ایراد عیوب شکلی و ماهوی در سند تجاری
  • ایراد مربوط به روابط شخصی و مستقیم

1- ایراد سوء نیت داشتن دارنده چک ، سفته یا برات :

آنچه که از مفهوم اصل عدم توجه به ایرادات بر می آید ، ایراد های مربوط به روابط پیشین اصولاً در برابر دارنده با حسن نیت قابل طرح نیست . اما در مقابل دارنده ی سند تجاری با سوءنیت این اصل قابل استناد نبوده و باب طرح ایراد باز است . شما می توانید در این زمینه از وکیل پایه یک دادگستری مشاوره حقوقی دریافت نمیایید.

ایراد سوء نیت داشتن دارنده چک

منظور از داشتن سوءنیت این است که دارنده اسناد تجاری در هنگام تحصیل سند از عیوب مربوط به آن آگاه باشد . به عبارت بهتر دارنده سند به عمد و به ضرر بدهکار اقدام به تحصیل سند نکرده باشد

2- ایراد عیوب شکلی و ماهوی سند تجاری :

عیب شکلی به این معناست که سند تجاری یکی از شرایط اساسی موجود در قانون تجارت را دارا نباشد . در این صورت سند تجاری از مزایای سند تجاری از جمله اصل عدم توجه به ایراد ها برخوردار نخواهد بود. و مانند یک سند معمولی دارنده آن می تواند وجه آن را مطالبه کند .

استثناهای اصل عدم توجه ایرادات در برابر دارنده

قانونگذار در ماده 232 قانون تجارت ، شرایط شکلی برات را بیان نموده و در بیان ضمانت اجرای آن بیان می کند : در صورتی که برات متضمن یکی از شرایط اساسی مقرر در فقرات 2 تا 8 ماده 223 نباشد. مشمول مقررات راجع به بروات تجارتی نخواهد بود . همین قاعده در تبصره ماده 319 در خصوص رعایت نکردن شرایط شکلی سفته و چک بیان شده است .

3- ایراد مربوط به روابط شخصی و مستقیم :

اگر متعهد سند تجاری مستقیماً با دارنده رابطه معاملاتی داشته و سند تجاری بر مبنای رابطه معاملاتی میان آن دو صادر شده باشد . ، متعهد سند می تواند به ایرادهایی که مربوط به رابطه ی معاملاتی فی ما بین است ، متوسل شود . مانند اینکه تعهد یا رابطه حقوقی سابق که منشأ صدور سند بوده ، ساقط شده و با سقوط تعهد منشأ تعهد سند تجاری نیز ساقط شود .

لازم به ذکر است که امکان طرح ایرادهای مربوط به رابطه ی معاملاتی مستقیم تا زمانی است که سند تجاری گردش نکند. اما با به گردش در آمدن سند تجاری و انتقال آن به دارندگان بعدی ، ایرادهای مربوط به روابط افراد پیشین در برابر دارندگان بعدی قابل استناد نیست. و فقط دفاعیات یا ایرادهایی در برابر دارنده ی فعلی سند قابل طرح است که مربوط به شخص اوست . نه ایرادهایی که در برابر ناقلان به او قابل استناد باشد .

مشاوره با ما :

جهت اخذ مشاوره با وکیل حقوقی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

وکیل برای دعوای تصرف عدوانی و رفع آن

وکیل برای دعوای رفع تصرف عدوانی در تهران , برای تعریف تصرف عدوانی ابتدا باید معنای لغوی تصرف و عدوان را بدانیم .

تصرف در لغت به معنی به دست آوردن ، مالک شدن ، دست به کار ، در دست داشتن ، چیزی را به میل خود تغییر دادن ، تغییر جمع تصرفات و دست اندازی است .

عدوان در لغت به معنی ستم بر کسی ، دشمنی کردن ، دشمنی ظلم و جور و در گذشتن از حد است .

در این مقاله سعی بر آن شده نکات مهم مربوط به تصرف عدوانی مطرح گردد؛ بدیهی است با خواندن این موارد شما به اهمیت وجود وکیل تصرف عدوانی پی خواهید برد .

تعریف تصرف در اصطلاح حقوقی

در اصطلاح حقوقی تصرف عبارت است از این که مالی تحت سلطه و در ید شخصی باشد و او بتواند نسبت به آن مال در حدود قانون تصمیم بگیرد ضمن اینکه تصرف ممکن است به مباشرت باشد یا به واسطه همانند تصرف وکیل ملکی و مباشر و قیم .

شرایط و اوصاف تصرف عدوانی

4 شرط در خصوص شرایط و اوصاف تصرف عدوانی وجود دارد که به تفکیک و تفصیل این موارد را بررسی خواهیم نمود .

  1. الف – استمرار در تصرف
  2. ب – علنی بودن تصرف
  3. ج – عدم ابهام در تصرف
  4. د – عدم اجبار در تصرف

استمرار در تصرف

مقصود از مستمر بودن تصرف متصرف این است. که مال به طور مستمر در ید متصرف باقی بماند . یعنی کافی است که برای متصرف امری که موجب انقطاع قانونی آن یا امری که سبب انتزاع ملک از ید او باشد به وجود نیاید. به طوری که عرفاً عمل شخص را به عنوان تصرف بدانند. و البته این عمل ادامه پیدا کند نه اینکه لحظه ای باشد . به عبارتی استیلای لحظه ای را نمی توان تصرف دانست . در نتیجه استمرار در تصرف یعنی تصرف در نتیجه یک سلسله عملیاتی که در فواصل معین و معمول صورت گیرد و مدت آن را در نزد عرف پذیرفته باشد .

وکیل برای دعوای تصرف عدوانی

علنی بودن تصرف

یکی از دیگر از شرایط تصرف عدوانی این است که تصرف آشکار و علنی باشد.  ، در صورتی که تصرف مخفیانه باشد در این صورت نمی توان بر چنین عملیاتی تصرف اطلاق کرد. زیرا به صورت نهایی و در خفاء انجام شده است .

ممکن است از نظر اشخاص دیگر تصرف شخص مخفی نباشد که در این صورت نتیجه نسبت به آن تصرف دارای اثر قانونی خواهد بود. توصیه می شود در این زمینه از مشاوره حقوقی ملکی استفاده نمایید.

ممکن است این موضوع مورد اختلاف متصرف و مالک باشد که در اینجا وکیل تصرف عدوانی می تواند نقش موثری در اثبات این امر داشته باشد .

عدم ابهام در تصرف

ابهام در تصرف در مواقعی است که عملیات مبین تصرف به صورت باشد که در مورد آن احتمالات مختلف داده شود . این ابهام  غالباً در اموال مشاع صورت می گیرد . چرا که هر یک از شرکا حق دارند عملیات متصرفانه نسبت به تمامی مال مشترک داشته باشند چون شرکا در جزء جزء آن ملک شریک هستند و در این صورت ابهام در اعمال تصرف به وجود خواهد آمد .

تصرفات متصرف مال مشاع نیز به دلالت ماده 167 قانون آیین دادرسی در امور مدنی می تواند مشمول دعاوی تصرف شود. و حتماً لازم نیست مال مفروز شود تا امکان طرح دعاوی تصرف وجود داشته باشد .

عدم اجبار در تصرف

در موقع تصرف نباید جبر و زور به کار گرفته شده باشد ، هر گاه تصرف با جبر و زور شروع شده باشد . این گونه تصرف نمی تواند مورد حمایت قانون گذار باشد .

در قسمت های دیگر این وب سایت نکات دیگری به تفصیل در خصوص تصرف عدوانی بیان شده است. که شما عزیزان می توانید با مراجعه به آن قسمت ها اطلاعات بیشتری در این زمینه کسب نمایید. ، ضمن اینکه می توانید با شماره تلفن های موجود در سایت تماس حاصل نموده و از وکیل تصرف عدوانی مشاوره حقوقی تلفنی دریافت نمایید .

امید شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

معامله به قصد فرار از دين و پیامد های حقوقی آن !!

پیامد های قانونی معامله به قصد فرار از دين با وکیل شاه مرادی : يكى از موضوعات مهم در مباحث حقوقى معامله به قصد فرار از دين است . در ماده 218 سابق ِ قانون مدنى اين گونه معاملات غيرنافذ دانسته شده بود؛ اما قانونگذار در اصلاحيه مورخ ١٣٧٠/٨/١٤ معامله به قصد فرار از دين را كه به طور صورى انجام شده است را باطل دانسته است.

امروزه در بسيارى از موارد شاهد اين مساله بوده ايم كه اشخاصى براى نپرداختن بدهى خود به طلبكاران خود و به قـصد فـرار از دين با انجام معاملاتى اموال خود را به ديگران منتقل ميكنند. تا هنگام فرا رسـيدن ديـن ادعـاى اعسار (عدم توانايى پرداخت در ديون خود ) كرده و طلب طلبكاران را نپردازند. مثلاً شخصی منـزل مـسكونى خـود را بـراى عـدم تـسلط طلبكاران به آن، به همسر خود منتقل كرده يا ، فلان ملك يا ماشين خود را به اقارب نزديك خود منتقل كرده است .

در واقع فرار از دين عبارت است از هر عمل حقوقى متقلبانه اى كه منظور عامل آن فرار از پرداخت دين باشد .

  • اما سوال اينجاست كه سرنوشت اينگونه معاملات چگونه است ؟!
  • آيا معامله به قصد فرار از دين صحيح است يا باطل ؟.

از نظر فقهى برخى از فقها اينگونه معاملات را بر اساس قاعده تسليط صحيح دانسته اند. و برخى ديگر با توجه به قاعده لاضرر ، اينگونه معاملات را صحيح نميدانند . مشاوره با وکیل ملکی .

معامله به قصد فرار از دين در حقوق ايران :

مطابق با ماده ٢١٨ قانون مدنى ، هر گاه معلوم شود كه معامله با قصـد فرار از دين به طور صورى انجام شده آن معامله باطل است .

 

در ماده ٢١٨ سابق قيد صورى بودن معامله وجود نداشت و همانطور كه در فوق ذكر گرديد ضمانت اجرايى اين معاملات عدم نفوذ اين معاملات بود. اما قانونگذار با افزودن قيد صورى بودن معامله در اصلاحات سال ١٣٧٠ ، حكم معامله به قصد فرار از دينى كه به طور صورى نباشد را مسكوت گذاشته و در اين مورد ابهاماتى ايجاد كرده است .

به نظر مى رسد كه معاملات صورى اعم از اينكه معامله به قصد فرار از دين باشد يا خير. به دليل فقدان قصد باطل دانسته است اما معامله واقعى با انگيزه فرار از دين و عدم پرداخت بدهى با توجه به وحدت ملاك از ماده ٢١ قانون نحوه اجراى محكوميت هاى مالى ، بين طرفين نافذ و در برابر طلبكاران غير قابل استناد مى باشد .

البته هر چند با توجه به قانون فوق الذكر معامله به قصد فرار از دين بين طرفين صحيح است. اما در مواردى قانونگذار صراحتاً ضمانت اجراى برخى از معاملات به قصد فرار از دين را غير نافذ يا باطل تلقى نموده است. و حكم آن را از شمول ماده ٢١ نحوه اجراى محكوميت هاى مالى خارج نموده است .

نکته مهم

مانند ماده ٦٥ قانون مدنى و عدم نفوذ وقف به قصد اضرار به ديان ، ماده ٤٢٤ قانون تجارت و امكان فسخ نمودن معاملات تاجر به قصد اضرار به طلبكاران قبل از تاريخ توقف ، ماده ٥٠٠ قانون تجارت و يا تبصره ماده ٢٠٢ قانون ماليات هاى مستقيم .

بنابراين چنانچه معامله به قصـد فرار از دين رايگان و مجانى باشد. انتقال گيرنده از يك سو عوضى پرداخت ننموده و از طرفى بايد از اوضاع و احوال و مجانى بودن معامله از انگيزه بدهكار مطلع مى بود . بنابراين معقول است كه طلبكار را مقدم دانست. و به او حق داد كه طلب خود را از مال موضوع انتقال استيفا نمايد. و براى تأييد اين برداشت مى توان از وحدت ملاك ماده ٦٥ قانون مدنى و همينطور قاعده لاضرر حكم به عدم نفوذ معامله رايگان به قصد فرار از دين نمود .

اما اگر معامله به قصد فرار از دين به صورت معوض صورت گرفته باشد. به نظر مى رسد كه حق با خريدار با حسن نيت مى باشد مگر اينكه خريدار دارى حسن نيت نباشد و از انگيزه فروشنده مطلع باشد .

معامله به قصد فرار از دين

 

نگاهى به معامله به قـصد فرار از دين از منظر حقوق كيفرى:

قانونگذار در بيان صحت و يا عدم نفوذ معاملات به قصد فرار از تنها به ضمانت اجراى حقوقى بسنده نكرده است. و براى اشخاصى كه اموال خود را اعم از منقول و غير منقول ، به ديگرى منتقل مى كنند. ضمانت اجراى كيفرى نيز در نظر گرفته است . مشاوره با وکیل کیفری .

بر اين اساس مطابق با ماده ٢١ قانون نحوه اجراى محكوميت هاى مالى كه اينگونه بيان مى دارد : انتقال مال به ديگرى به هر نحو به وسيله مديون با انگيزه فرار از دين به نحوى كه باقيمانده اموال براى پرداخت ديون كافى نباشد. موجب حبس تعزيرى يا جزاى نقدى درجه شش يا جزاى نقدى معادل نصف محكوم به يا هر دو مجازات مى شود.

و در صورتى كه منتقل اليه نيز با علم به موضوع اقدام كرده باشد در حكم شريك جرم است . در اين صورت عين آن مال و در صورت تلف يا انتقال ، مثل يا قيمت آن از اموال انتقال گيرنده به عنوان جريمه اخذ و محكوم به از محل آن استيفاء خواهد شد .

بنابراين منتقل اليه عالم به انگيزه انتقال دهنده ، در حكم شريك جرم است.

شرايط تحقق در جرم معامله به قصد فرار از دين:

  • شخص انتقال دهنده مديون يا متعهد به اجراى تعهد مالى باشد .
  • دارايى مديون تكافوى پرداخت ديون او را نداشته باشد و از اين سو مرتكب اقدام به انتقال اموال خود نمايد. بنابراين شخصى كه با داشتن اموال ديگر ، اقدام به معامله و جابجايى مالى از اموال خود كند. در صورتى كه باقيمانده اموال او كفاف پرداخت ديون او را داشته باشد. مشمول جرم معامله به قصد فرار از دين نخواهد بود .
  • مرتكب با انگيزه فرار از دين و ايجاد ضرر به طلبكار خود اقدام به انتقال مال نموده باشد. بدين معنا كه انتقال دهنده داراى سوء نيت باشد.
  • معامله با انگيزه فرار از دين زمانى جرم است كه راجع به دين ادعايى ، رأى بر محكوميت مديون صادر شده باشد. بنابراین چنان چه محکوم علیه با رای قطعی مراجع فوق ، پس از قطعیت رای و درمرحله اجراء اقدام به انتقال مال به قصد فرار از ادای دین نماید. یقیناً مشمول مجازات مندرج دراین ماده است . اما درخصوص حکم کیفری مدیونی که قبل از صدور حکم محکومیت قطعی ، مبادرت به انتقال مال به قصد فرار از دین نماید ، مساله محل اختلاف است .

عده اى قائل بر اين نظرند كه ، موضوع وصف کیفری نداشته بلکه دارای وصف حقوقی است و در قالب ماده ۲۱۸ قانون مدنی قابل تظلم خواهی و رسیدگی است . عده اى قائل بر اين عقيده اند كه ، کماکان موضوع واجد وصف کیفری و مشمول مجازات خواهد بود . رویه قضایی محاکم دادگستری هم در این خصوص متباین است

بنا به احتمال و استنباط نخست، و همچنين اصل لزوم تفسير محدود قوانين جزايى منطقی است كه حکم ماده ۲۱ قانون را به انتقال مال از ناحیه محکوم علیه پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه ؛ به استثنای مواردی که اجراییه لازم نیست ،مثل پرداخت دیه یا رد مال ؛ باید منظور و معطوف و محدود دانست . به عبارت ديگر ، ضمانت اجراى كيفرى مندرج در ماده ٢١ قانون نحوه اجراى محكوميت هاى مالى مصوب ١٣٩٤ بر خلاف ماده ٤ همان قانون مصوب ١٣٧٧ ، شامل معامله به انگيزه فرار از دين موضوع اسناد لازم الاجرا مانند چك و مهريه نمى شود .

چگونه معامله به قصـد فرار از دين را ثابت كنيم ؟

برای اثبات این مساله که معامله برای فرار از دين صورت گرفته یا نه  باید به بحث صوری بودن معامله توجه کرد. همانگونه كه اشاره شد معامله صورى معامله ايست كه در آن به شکل واقعی معامله ای صورت نگرفته باشد. و طرفین معامله بدون انگیزه واقعی اقدام به نقل و انتقال اموال می کنند. یعنی نه پولی رد و بدل شده باشد. و نه خریدار و فروشنده نیت انجام معامله را داشته باشند .

معامله زمانی صوری خواهد بود که فردی با اخطار ابلاغ دادگاه یا دریافت نامه اجرای احکام از بدهی مالی خود مطلع شود. و يا حوالى تاريخ اقامه دعوا از سوى مدعى اقدام به انتقال اموال خود كند . كه در چنین شرایطی معامله ى صورت گرفته شده بيشتر شبيه به معامله صوری خواهد بود. و احتمال این که بتوان این معامله را صوری قلمداد کرد نزدیک تر به واقعیت است. زیرا این معامله دخل و تصرف در اموال به ضرر طلبکار است.

 

مشاوره با وکیل کیفری :

تلفن تماس : 09123939759

الزام به پرداخت بدهی های ملک

الزام به پرداخت بدهی های ملک با وکیل شاه مرادی : در موارد زیادی شاهد قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان بین مالک ملک و فرد سازنده بوده ایم . در این نوع از قراردادها طرفین علاوه بر توافق در مورد میزان قدرالسهم هر کدام پس از ساخت و دیگر توافقات ، در مورد هزینه ها و مسئولیت پرداخت آن ها توافق می کنند .

در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً کلیه هزینه های ساخت بنا و یا آپارتمان و همچنین کلیه اقدامات لازم جهت اخذ مجوز های مورد نیاز بر عهده سازنده خواهد بود . اما قبول این تعهدات و پرداخت هزینه ها به معنای پذیرش پرداخت بدهی های قبل از انعقاد معامله نمی باشد . به عبارت بهتر ، هزینه ها و بدهی های ملک که مربوط به قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت است به عهده مالک خواهد بود. مگر اینکه سازنده و مالک در مورد این موضوع به توافق رسیده باشند .

مهم ترین بدهی های ملک عبارت است از :

مهم ترین بدهی های ملک عبارت است از : مالیات های متعلق به ملک ، بدهی های مربوط به مصرف گاز ، آب و برق و تلفن و هزینه انشعاب فاضلاب ، عوارض و بدهی های شهرداری و بدهی به سازمان تأمین اجتماعی. که البته بدهی های مخصوص سازمان تأمین اجتماعی مخصوص املاک صنعتی است. و در خصوص بیمه ی افراد مشغول به کار در واحد صنعتی می باشد .

چنان چه در مورد بدهی ها و هزینه های ملک ، قبل از انعقاد قرارداد ، توافقی نشده باشد. سازنده می تواند از طریق دادگاه دعوای الزام به پرداخت بدهی های ملک را مطرح و مالک را به پرداخت بدهی های ملک که مربوط به قبل از امضای قرارداد است ، ملزم کند .

الزام به پرداخت بدهی های ملک

طرفین دعوی در الزام به پرداخت بدهی های ملک :

در دعوای الزام به پرداخت بدهی توسط وکیل ملکی ، سازنده قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان خواهان دعوی علیه مالک ( خوانده ) اقامه دعوی می کند .

نحوه اجرای رأی :

در مرحله اجرا به محکوم علیه ابلاغ می شود. تا ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ برای پرداخت مبلغ محکومیت اقدام کند. و در صورت عدم پرداخت ، خواهان می تواند نسبت به توقیف اموال او و یا جلب وی اقدام کند .

مشاوره با وکیل شاه مرادی

تلفن تماس جهت اخذ مشاوره : 09123939759

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک با بهترین وکیل در تهران : کلیه مالکین املاک و اراضی موظف هستند ، قبل از انجام هر گونه عملیات ساختمانی ، مجوز های لازم را از شهرداری اخذ کنند . چنانچه مالکین بدون اخذ مجوز از شهرداری ، شروع به ساخت بنا کنند. شهرداری می تواند از پیشروی عملیات ساخت و ساز جلوگیری کند و حسب مورد اقدام به قلع بنا یا اخذ جریمه کند .

تخلف از پروانه ساختمانی

در صورت تخلف از پروانه ساختمانی : موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح می شود. و در مورد تخریب بنا یا اخذ جریمه ، تصمیم گیری می شود . چنانچه تصمیم بر اخذ جریمه از شخص ذینفع اعم از مالک یا سازنده ملک یا خریدار ملک شد. در صورت خودراری از تأدیه جریمه ، شهرداری می تواند ، با ارجاع دوباره پرونده به کمیسیون ماده 100 ، درخواست صدور رأی تخریب کند .

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک

تخلف از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

معمولاً در قرارداد های مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده مقرر می شود. که در صورت بروز تخلف در احداث ساختمان ، بخشی از جرایم موضوع تخلف به عهده مالک باشد . در چنین قراردادهایی چنانچه مالک و سازنده بابت تخلف از پروانه جریمه شده باشند ، سازنده می تواند ابتدا جریمه های مالک را پرداخت و سپس به وی مراجعه کند . در این صورت باید ابتدا دادخواست الزام مالک به پرداخت جریمه های متعلقه را تقدیم و پس از قطعیت رآی با پرداخت کردن جریمه برای وصول آن به مالک رجوع کند .

طرفین دعوی

در دعوی مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک توسط وکیل ملکی ، خواهان ، سازنده ملک بوده که دعوی را بر علیه کسی که متعهد به پرداخت جریمه است ( مالک )، طرح می کند .

پس از محکومیت مالک مبنی بر پرداخت هزینه تخلفات ساختمان ، چنانچه مالک بعد از ابلاغ اجراییه از پرداخت وجه خودداری کند. می توان اموال وی را تا میزان بدهی توقیف و در صورت عدم دسترسی به اموال محکوم علیه ، می توان وی را جلب کرد .

مشاوره با وکیل شاه مرادی

جهت کسب اطلاعات بیشتر و اخذ مشاوره حقوقی با وکیل ملکی با ما تماس بگیرید .
تلفن تماس : 09123939759

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت در چه شرایطی امکان پذیر است؟

شرایط و نکات مهم در رابطه با تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت : قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است مستمر که در طول زمان اجرا می شود . معمولاً در قرارداد های مشارکت در ساخت طرفین با پیش بینی تقریبی هزینه های ساخت و محاسبات اقتصادی ، ضمن قرارداد با یکدیگر توافق می کنند . به عبارت بهتر طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس میزان آوده های خود با یکدیگر توافق می کنند . مشاوره با وکیل ملکی .

در بسیاری از موارد تأخیر در اجرای پروژه و یا طولانی شدن مدت زمان اجرای قرارداد و همچنین تغییر در قوانین و مقررات و نوسانات شدید اقتصادی موجب عدم تعادل در میزان آورده و سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می شود .

به عنوان مثال ممکن است قیمت مصالح به میزان چشمگیری افزایش پیدا کند. یا قیمت ملک به طور غیر ملاحظه ای کاهش یابد . که در این صورت بین میزان آورده مالک و سازنده عدم تعادل به وجود می آید . بنابراین سازنده قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها انتفاع نمی برد بلکه متضرر می شود .

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

برای رفع این مشکل ، شخصی که موجب ضرر شده است. می تواند دادخواست مربوطه را مطرح کند . تعدیل قرارداد به معنای متعادل کردن قرارداد و برگرداندن شرایط قرارداد به شرایط انعقاد آن می باشد .

انواع تعدیل قرارداد

  1. تعدیل قانونی
  2. تعدیل قراردادی
  3. تعدیل قضایی

در حال حاضر در رویه قضایی ایران ، تنها تعدیل قانونی و قراردادی پذیرفته می شود. و تعدیل قضایی به این معنا که قاضی بتواند بدون تصریح مقررات قانونی و قرارداد ، اقدام به تعدیل قضایی کند ، پذیرفته نشده است . بنابراین چنانچه بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شرط تعدیل نشده باشد. دادگاه نمی تواند از طریق تعدیل قضایی ، حکم صادر کند .

دادخواست تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت :

چنانچه بین طرفین قرارداد شرط تعدیل قرارداد شود. با ایجاد آن شرایط هر یک از طرفین که دچار ضرر شده است می تواند دعوی تعدیل را در دادگاه مطرح کند . دادگاه با احراز شرایط جدید و ارجاع امر به کارشناس حکم به تعدیل قرارداد صادر می کند .

 

طرفین دعوی :

کسی که در قرارداد شرط تعدیل به نفع اوست خواهان دعوی بوده و دادخواست خود را بر علیه طرف دیگر قرارداد مطرح می کند .

 

مشاوره با وکیل شاه مرادی :

جهت اخذ مشاوره و کسب اطلاعات از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

معامله معارض و مجازات آن در قانون

معامله معارض چیست ؟ و مجازات آن چگونه است ؟

چنانچه شخصی به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت آن مال اعم از اینکه مال منقول باشد یا غیر منقول ، حقی به شخص یا اشخاصی بدهد و بعد از آن حقوق و منافع همان مال را به موجب سند رسمی ، به شخص دیگری منتقل کند ،و یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید ، مجرم بوده و عمل او مانند جرم کلاهبرداری خواهد بود .

معامله معارض و مجارات آن :

شخصی که مرتکب به معامله معارض شده. در حکم کلاهبردار بوده و به موجب ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک به حبس محکوم می شود . مشاوره با وکیل کیفری .

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک :

شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید. به سه تا ده سال حبس محکوم می شود .

معامله معارض و مجازات آن

نکاتی در مورد وقوع این جرم :

سوال این است ، با توجه به اجباری بودن ثبت رسمی اسناد در بعضی از نقاط ، چنانچه شخصی در این نقاط مال غیر منقول خود را به موجب سند عادی به دیگری منتقل کند. و سپس همان مال را به موجب سند رسمی به شخص ثالثی منتقل کند. و معامله ای معارض با معامله اول واقع سازد. آیا عمل او مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک می شود ؟

پاسخ :  در این خصوص در رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور آمده است که : (( در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری باشد. سند عادی نسبت به معامله ی آن اموال ، طبق ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل پذیرش نبوده و قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد. )) البته نباید تصور کرد که چنانچه شخصی به موجب سند عادی مال غیر منقول را منتقل کرده است. آن معامله باطل و غیر قابل استناد است . زیرا رأی وحدت رویه تنها اشاره به عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را دارد نه بطلان معامله .

به عبارت بهتر اگر چه سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد. اما این به معنای عدم وقوع جرم معامله معارض نخواهد بود . در واقع برای تحقق جرم معامله معارض همین کافی است که ، مرتکب معامله دوم را حتماً به وسیله سند رسمی منتقل کرده باشد ولو اینکه معامله اول به صورت سند عادی و یا رسمی منتقل شده باشد .

مجازات جرم معامله معارض :

مطابق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک ، چانچه وقوع جرم محرز گردد. متهم به سه تا ده سال حبس محکوم خواهد شد .

مشاوره با وکیل شاه مرادی

جهت اخذ مشاوره با وکیل کلاهبرداری با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759