صفر تا 100 مراحل انتقال سرقفلی

سیر تا پیاز مراحل انتقال سرقفلی : سرقفلی یکی از حقوق مورد بحث در قانون تجارت و قانون مدنی است که در رابطه با املاک استیجاری که جنبه تجاری دارند مطرح می شود. سوالات مختلفی در باب سرقفلی وجود دارد اما یکی از مهمترین مسائلی که در خصوص آن مطرح می گردد همین مسئله انتقال سرقفلی است که تصمیم گرفته ایم تا در این مقاله به شرح آن بپردازیم.

سرقفلی با مبلغی که به عنوان پول پیش در املاک استیجاری و مسکونی دریافت می گردد شباهت بسیار زیادی دارد اما تفاوت این دو باعث شده است تا اهمیت و ارزش والای سرقفلی در روابط تجاری مشخص شود. در ابتدا اهمیت سرقفلی را بیان خواهیم کرد و سپس به بررسی مراحل انتقال سرقفلی توسط وکیل متخصص ملکی خواهیم پرداخت .

صفر تا 100 مراحل انتقال سرقفلی

اهمیت سرقفلی در روابط تجاری

اهمیت سرقفلی را می توان در تفاوت آن با پول پیش منازل استیجاری درک نمود. تفاوت سرقفلی با پول پیش منازل استیجاری در این امر خلاصه می شود که مستاجر ملک مسکونی بعد از اتمام قرارداد صرفاً عین پول پرداخت شده در سال قبل را دریافت می کند این درحالیست که ممکن است در همان یک سال ارزش پول بسیار کاهش یافته باشد اما در سرقفلی این گونه نیست و مالک سرقفلی این پول را بعد از اتمام قرارداد اجاره، متناسب با ارزش پول در سال جاری دریافت خواهد کرد.

به همین علت است که ارزش سرقفلی در قانون مورد توجه واقع شده و بسیاری از افراد سعی می کنند علاوه بر اجاره کردن یک ملک تجاری، حق سرقفلی را نیز برای خود محفوظ دارند. حفظ ارزش این پول باعث می شود تا موجر نتواند به راحتی درخواست تخلیه ملک و عدم تمدید قرارداد را داشته باشد و از طرف دیگر، مستاجر یا همان صاحب حق سرقفلی نیز در صورت عدم تمدید قرارداد بتواند با مبلغ مورد نظر یک ملک تجاری با همان مشخصات را اجاره کند .

انواع مختلف انتقـال سرقفـلی

سرقفلی به عنوان یک حق محفوظ که به هیچ وجه قابل انتقال نیست شناخته نمی شود؛ حتی اگر در قرارداد اجاره امکان انتقال سرقفلی نیز درج نشده باشد باز هم به شیوه های قضایی و قهری قابلیت انتقال دارد. در این خصوص باید با انواع مختلف انتقال سرقفلی آشنا شوید.

انتقال اختیاری سرقفلی :

در این روش شما باید ضمن قرارداد اجاره و یا خارج از آن از موجر مجوز انتقال سرقفلی را دریافت کرده باشید. در این صورت شما می توانید حق مزبور را به دیگری منتقل کرده و حقوق مربوط به سرقفلی را از خود سلب نمایید. در این شرایط فرد ثالث به عنوان صاحب حق سرقفلی شناخته می شود و در خصوص قوانین مربوط به آن در برابر موجر قرار می گیرد.

انتقال قضایی سرقفلی :

ممکن است حق انتقال سرقفلی در قرارداد اجاره از مستاجر سلب شده باشد اما اگر قاضی دستور دهد امکان انتقال سرقفلی به دیگری نیز وجود دارد. در این خصوص می توان به انتقال حق سرقفلی در نتیجه محکومیت به پرداخت مهریه یا نفقه اشاره نمود. در مثال دیگر باید به عدم خرید حق سرقفلی توسط موجر اشاره نمود. در واقع اگر موجر از پرداخت مبلغ متعارف با نرخ روز به مستاجر خودداری نماید مستاجر نیز می تواند به دادگاه مراجعه کرده و حکم انتقال سرقفلی به دیگری را بدون رضایت موجر به دست آورد .

انتقال قهری سرقفلی :

در این روش فردی که صاحب سرقفلی است از دنیا می رود و حق سرقفلی به عنوان یکی از دارایی های وی به وراث منتقل می شود. موجر هم نمی تواند نسبت به این امر مخالفت نماید .

موارد مجاز برای انتقال سرقفلی

وکیل مطالبه سرقفلی : در برخی از موارد اصلاً لازم نیست به قرارداد مراجعه کنید و ببینید آیا حق انتقال سرقفلی را به دیگری را دارید یا خیر چرا که در موارد ذیل می توانید حتی بدون حق فروش سرقفلی نیز نسبت به این امر مبادرت نمایید؛ این موارد عبارتند از:

  • انتقال سرقفلی به شریک
  • انتقال سرقفلی به وراث درجه یک قبل از مرگ از جمله فرزند، پدر و مادر

مدارک لازم برای انتقـال سرقفـلی

در ابتدا باید ذکر کنیم که حتی اگر قرارداد اجاره شما با موجر و تعیین حق سرقفلی بر پایه یک قراداد عادی باشد باز هم باید مراحل انتقال سرقفلی به صورت کاملاً رسمی و در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد حتی اگر انتقال سرقفلی در نتیجه حکم دادگاه باشد. در این خصوص باید دقت داشته باشید که فروش سرقفلی یا انتقال آن نیازمند مدارک ذیل است :

  • مدارک شناسایی و کارت ملی
  • اصل سند مالکیت انتقال مغازه (یا اصل اجاره نامه موضوع انتقال حق سرقفلی همان ملک)
  • استعلام از دفترخانه صادر کننده اجاره نامه استنادی که باید حاوی موضوع سرقفلی نیز باشد
  • اخذ استعلام از اداره ثبت محل وقوع ملک در صورتی که موضوع مورد نظر شما، انتقال ملکیت و سرقفلی است. اگر تنها انتقال سرقفلی مد نظرتان می باشد بدون انتقال ملک، دیگر نیازی به اخذ این استعلام نخواهد بود.
  • گواهی مفاصل حساب مالیاتی از اداره دارایی که باید به صورت کاملاً مشخص و تاریخ نزدیک به درخواست شما دریافت شده باشد.
  • اخذ گواهی مالیات مشاغل که از اداره مالیات درخواست می شود
  • مفاصا حساب از سازمان تامین اجتماعی مبنی بر عدم بدهی و بلامانع بودن معامله یا همان انتقال سرقفلی که مورد نظر است
  • اخذ مفاصا حساب از اتحادیه صنف مربوطه (فعالیتی که در فروشگاه صورت گرفته است) در خصوص عدم بدهی به اتحادیه و اعلام عدم ممانعت در تنظیم سند
  • اخذ مفاصا حساب عوارض نوسازی از خدمات الکترونیک شهر که برای دریافت آن باید به شهرداری مراجعه کنید.
  • تنظیم اجاره نامه جدید بین مستاجر جدید با مالک و ابطال سند اجاره نامه قبلی که باید با حضور شهود و در دفتر خانه اسناد رسمی صورت گیرد و مشمول تمام قوانین حاکم بر ثبت اسناد باشد.
  • حکم دادگاه در صورتی که انتقال از نوع قضایی است.
  • گواهی شورای حل اختلاف در صورتی که انتقال به صورت قهری است.
  • اگر برای انجام این کار وکیل گرفته اید باید اصل وکالت نامه را ارائه نمایید.

شرایط و نحوه گرفتن حکم تخلیه

چگونه حکم تخلیه بگیریم؟ گرفتن حکم تخلیه در برخی از موارد به ساده ترین شیوه ممکن امکان پذیر است اما در برخی دیگر از موارد با مسائل مختلف حقوقی گره خورده و یک وکیل متبحر ملکی نیاز است تا از حق و حقوق شما دفاع کند. در هر صورت اگر می خواهید درخواست تخلیه بدهید یا همان تخلیه ید را عنوان کنید بهتر از کلیات حاکم بر این مسئله اطلاع داشته باشید. وکیل متخصص امور ملکی در اینجا کلیات حاکم بر تخلیه ید در ملک مسکونی را برای شما تشریح کرده است ، با ما همراه باشید…

حکم تخلیه چیست؟

یکی از مسائل و عناوین حقوقی، تخلیه ید نام دارد. این موضوع که در اغلب موارد با مسائل دیگر از جمله خلع ید اشتباه گرفته می شود در نتیجه تصرف یک مستاجر (یا فردی که با استناد به یک قرارداد صحیح) بر ملک استیجاری (یا سایر اموال) مطرح می گردد. در واقع تصرف فرد باید خارج از زمان قرارداد یا خارج از شرایط آن باشد و این حق برای صاحب ملک ایجاد گردد که تصرف ملک و منافع آن را شخصاً در اختیار بگیرد.

حکم تخلیه

اینجاست که شخص می تواند با تنظیم یک دادخواست در خصوص تخلیه ید، تسلط کامل خود بر ملک مربوطه را خواستار شود. این دعوی غیر مالی است و هزینه مربوط به آن نیز چندان بالا نیست اما درخواست اجور معوقه که در برخی از موارد ادله استنادی موجر برای درخواست تخلیه است یک دعوی مالی بوده و باید به صورت جداگانه ارائه گردد.

دادخواست تخلیه

برای تنظیم کردن دادخواست تخلیه باید به یک نکته توجه کنید. اگر مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده است می توانید درخواست صدور دستور تخلیه را بدهید که در این شرایط بدون حضور شما و طرف مقابل، دستور تخلیه صادر شده و در ظرف 72 ساعت نیز اجرایی می شود اما اگر می خواهید درخواست صدور حکم تخلیه را داشته باشید باید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمایید. دفتر خدمات قضایی پرونده شما را بنابر شرایط موجود به یکی از مراجع ذیل ارجاع می دهد :

– دفتر اسناد رسمی و اداره ثبت :

اگر قرارداد اجاره را در دفتر اسناد رسمی امضا کرده باشید باید به همان دفترخانه مراجعه کرده و بعد از تحویل دادن مدارک مورد نظر و علی الخصوص قرارداد اجاره درخواست تخلیه را پیگیری کنید. دفتر اسناد رسمی نیز اجرای حکم را به دوایر اجرای ثبت اعلام می کنند.

– شورای حل اختلاف :

اگر قرارداد مربوطه از نوع قراردادهای عادی است و همه شرایط صحت قرارداد اجاره را داشته باشد (کتبی بودن، ذکر مدت و تاریخ دقیق، مبلغ اجاره و امضای دو شاهد) به شورای حل اختلاف فرستاده می شود. این مرجع متداول ترین مرجع رسیدگی به اختلافات مربوط به اجاره میان موجر و مستاجر است. البته این مرجع صرفاً به دعاوی موجر و مستاجر در املاک مسکونی می پردازد و نمی تواند به دعوی آن ها در خصوص املاک تجاری رسیدگی نماید.

-دادگاه عمومی محل ملک

اگر قرارداد اجاره میان طرفین وجود داشته اما فاقد یکی از شرایط مذکور در بند اخیر باشد به دادگاه عمومی محل وقوع ملک استیجاری فرستاده می شود تا تعیین تکلیف گردد.

موارد صدور حکم تخلیه

سوال اصلی این است که در چه شرایطی می توان درخواست تخلیه ملک داد؟ در اینجا با شرایط مختلفی مواجه هستیم که امکان صدور دستور تخلیه و صدور حکم تخلیه را فراهم می کنند. این موارد به قرار ذیل هستند:

  • حکم تخلیه به علت اتمام قرارداد اجاره : در صورتی که مدت قرارداد اجاره به اتمام رسیده باشد و تمدید نگردد اما مستاجر از تخلیه ملک سرباز زند. در این شرایط می تواند درخواست تخلیه فوری یا دستور تخلیه داد که در کمترین زمان ممکن قابل پیگیری است و در صورت منتهی شدن به نتیجه نیز ظرف 72 ساعت اجرا می گردد.
  • حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها : در صورتی که مستاجر به مدت سه ماه از پرداخت مال الاجاره یا همان مبلغ اجاره خودداری کند. در اینجا می توانید به دادگاه حقوقی رفته و درخواست اجور معوقه را داشته باشید. ضمن این درخواست می توانید درخواست تخلیه ید نیز داشته باشید.
  • حکم تخلیه به علت تعدی و تفریط : در صورتی که مستاجر خلاف قانون یا مندرجات قرارداد اجاره از ملک مسکونی استفاده کند. در این شرایط نیز می توانید درخواست تخلیه ید را ارائه کنید.
  • مستاجر به ملک مسکونی خسارت وارد کند یا ملک مربوطه نیاز به تعمیر اساسی داشته باشد و این تعمیر نیازمند تخلیه باشد اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید باز هم امکان درخواست تخلیه ملک وجود دارد که منتهی به صدور حکم تخلیه می شود.
  • در برخی از موارد از انتقال منافع ملک استیجاری به عنوان یکی از شرایط درخواست تخلیه ید نام می برند. این مورد اگر توسط طرفین و در قرارداد اجاره رفع و رجوع نشده باشد می تواند مورد استنادی برای حکم دادگاه و درخواست تخلیه ید باشد.

دقت داشته باشید که شما زمانی می توانید این درخواست را داشته باشید که مبلغ رهن یا همان پول پیش ساختمان را در حساب دادگستری تودیع نموده باشید یا رسید پرداخت این مبلغ به مستاجر را به مدارک خود الصاق نمایید. در غیر این صورت به دادخواست شما رسیدگی نمی گردد.

نکاتی که هنگام خرید آپارتمان باید رعایت کنیم !!!

نکاتی که هنگام خرید آپارتمان باید رعایت کنیم چیست ؟ هنگام خرید آپارتمان چه نکاتی را باید رعایت کنیم ؟ با توجه به تورم و رشد بی سابقه قیمت املاک در تمام نقاط ایران خرید یک ملک اعم از مسکونی ، تجاری و یا زراعی ، همانند گذشته راحت نبوده و به سادگی امکان پذیر نیست ، بنابراین در هنگام خرید می بایست نکاتی را رعایت نماید و همچنین از برخی قوانین مرتبط آگاهی داشته باشید .

در خصوص مسائل و موارد حقوقی در قسمت های دیگر این وب سایت به طور کامل توضیحاتی خدمت شما عزیزان ارائه شده است ؛ دراین مبحث می خواهیم به موارد عرفی و در واقع مواردی که به قانون بی ارتباط می باشد بپردازیم ، با این وجود تأکید می گردد تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید تا هنگام خرید آپارتمان بهترین تصمیم را بگیرید .

نکاتی که هنگام خرید آپارتمان باید رعایت کنیم

توجه به مشاعات ساختمان

نظافت و روش نگهداری مشاعات بسیار مهم است ، تمیزی سنگ نماء ، پاگردها ، نظافت پارکینگ ، نبود کفش پشت درب واحدها و … بسیار مهم است و عدم تمیزی و در واقع کثیفی و نا مرتب بودن مشاعات نشان دهنده مشکلات فی مابین واحدها و عدم توافق آنهاست .

اکثراً هنگام بازدید از ملک ، از آسانسور ساختمان استفاده می نماییم به خصوص اینکه واحد مورد نظر در طبقات بالا باشد ؛ پیشنهاد می شود هنگام بازدید یک مرتبه از آسانسور استفاده شود . ( به فرض هنگام بالا رفتن از آسانسور استفاده شود و بازگشت حتماً از پله ها باشد ) چرا که در اینصورت از مواردی که در بالا توضیح داده شد مطلع می گردید .

همچنین توجه به نظافت خودروهای مستقر در پارکینگ نیز تا حدودی می تواند نشان دهنده وضعیت ساکنین باشد و همینطور اینکه توجه شود هر خودرو در محل خود مبادرت به پارک نموده باشد به عبارتی می توان گفت به رعایت نظم و انظباط ساکنین از این طریق توجه شود .

نبود واحدهای خالی در ساختمان

اگر در یک ساختمان آپارتمان های خالی زیادی به نسبت تعداد آنها باشد این می تواند یک مورد منفی به حساب آید ( البته ساختمان های نوساز از این قاعده مستثنی هستند ) چرا که در این صورت امنیت ساختمان نسبت به ساختمان های دیگر پایین تر خواهد بود و احتمال سرقت از منزل که در حال حاضر با افزایش چشمگیری مواجه است ، بالا خواهد رفت ، همچنین نگهداری مشاعات به مراتب دشوارتر خواهد بود و همینطور هزینه بیشتری بر واحدهای دارای سکنه تحمیل می گردد به دلیل اینکه در عمل عمدتاً واحدهای خالی از پرداخت هزینه های ساختمان امتناع می نمایند .

توجه به تابلوء اعلانات ساختمان

تابلوء اعلانات در ساختمان تا حدودی می تواند نشان دهنده شخصیت همسایگان باشد ، به فرض مثال چنانچه در تابلوء اعلانات ساختمان یادداشت های تهدید یا کنایه آمیزی باشد ؛ این موضوع نشانگر این است که این ساختمان برای زندگی مناسب نیست . همچنین معمولاً چنانچه همسایه ای شارژ ماهیانه خود را نپردازد در تابلوء اعلانات درج می گردد و همکاری ساکنین نیز تا حدودی از طریق دقت در این تابلو مشخص می گردد .

توجه به املاک مجاور و همسایه

هنگام خرید ملک دقت کنید در نزدیکی آپارتمان مد نظر مدرسه ، مسجد و ساختمان قدیمی نباشد چرا که مدرسه و مسجد ممکن است به جهت ایجاد سر و صدا موجبات نارضایتی شما را فراهم آورد ، ساختمان قدیمی نیز هر لحظه امکان دارد که تخریب و ساخته شود که در اینصورت علاوه بر آلودگی صوتی زیاد در ساعات اولیه روز ( چرا که کارگران ساختمانی از صبح علی الطلوع مشغول به کار می شوند ) مشکلات دیگری در پی خواهد داشت و همچنین در اوایل ساخت و ساز و در بامداد منتظر سر و صدای ناشی از گودبرداری و عبور و مرور کامیون ها باشید .

نکات دیگری که می توان به آنها اشاره نمود :

  • بازدید از واحد مورد نظر حتماً در روز صورت گیرد .
  • وجود سرایدار مقیم در ساختمان تا حد بسیار زیادی امنیت ساختمان را تضمین نموده و علاوه بر آن یک مزیت مهم است .
  • نبود دیوار مشترک : هنگام خرید دقت داشته باشید آپارتمان مورد نظر یا فاقد دیوار مشترک یا کمترین دیوار مشترک را داشته باشد و بهتر است دیوار مشترک در سالن پذیرایی باشد نه اینکه اتاق خواب ها .
  • همچنین وجود ستون در آپارتمان و واحد مورد نظر جزء موارد منفی به حساب می آید .
  • چنانچه آپارتمان مورد نظر قدیمی ساخت است به قدرالسهم آن توجه شود .
  • چنانچه در هر طبقه چند واحد وجود داشته باشد بهتر است درب های ورودی به یکدیگر نزدیک نباشند .
  • اگر سازنده ملک ، مقیم همان ساختمان باشد این می تواند نشان دهنده مرغوبیت آپارتمان باشد .
  • وجود جای پارک مناسب در کوچه نیز می تواند جزء امتیازات مثبت به حساب آید .

امیدوارم با رعایت نکاتی که در بالا توضیح داده شد ، خرید مناسبی داشته باشید .
در انتها متذکر می گردد هنگام انعقاد قرارداد از وکیل متخصص ملکی مشاوره لازم را اخذ نموده و حتی الامکان انعقاد قرارداد در حضور وکیل متخصص باشد .

امید شاه مرادی مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری

نحوه گرفتن سند برای ملک اوقافی

گرفتن سند برای ملک اوقافی ، برای املاک وقفی چگونه سند رسمی بگیریم ؟؟ ملک اوقافی یکی از انواع املاک در ایران است. این املاک هرچند از حیث معنوی ارزش فراوانی دارند اما به علت ابهامات بسیار زیادی که در قوانین مربوط به خرید و فروش آن ها وجود دارد و همچنین به علت عدم تمایل مردم به خرید آن ها، ارزش کمتری در مقایسه با املاک شخصی دارند. در کنار همه این موارد برخی از افراد از همین قیمت پایین تر استفاده کرده و سعی می کنند از این طریق صاحب ملک شوند.

گرفتن سند برای ملک اوقافی با گرفتن سند برای املاک شخصی متفاوت است بنابراین اگر تصمیم به گرفتن سند برای ملک اوقافی دارید بهتر است با مطالعه این مقاله وکیل شاه مرادی را همراهی کنید.

گرفتن سند برای ملک اوقافی

ملک اوقافی را بشناسید

پیش از پرداختن به مباحث حقوقی این موضوع بهتر است با ملک اوقافی آشنا شوید. طبق تعریف قانون از ملک اوقافی این املاک به املاکی گفته می شوند که :

زمین آن ها توسط یک شخص دیگر وقف شده و در اختیار سازمان اوقاف قرار گرفته است تا مورد بهره برداری قرار گرفته و درآمد حاصل از آن در مصارف معینی خرج گردد. بنابراین می توان این املاک را فروخته و اجاره داد تا خریداران قادر به اعمال برخی از تغییرات روی زمین بوده و صاحب عین منفعت به شمار روند اما اجاره مربوطه را به حساب سازمان اوقاف واریز کرده و از این طریق هم خود را از اعیان مربوطه بهره مند کنند و هم سازمان اوقاف را برای انجام برخی از مخارج در مسیر مشخص یاری کنند. بنابراین سند ملک اوقافی در قالب یک سند شش دانگ تنظیم نمی شود و با اسناد مربوط به املاک شخصی متفاوت است.

اوقافی بودن یا نبودن ملک را تعیین کنید

تعیین کردن اینکه یک ملک اوقافی است یا خیر کار راحتی است و صرفاً نیاز به پرس و جو دارد. بهتر است در ابتدا به محلی مراجعه کنید که ملک اوقافی در آن قرار دارد. پرس و جو کردن از اهالی محله می تواند یک گزینه سریع، ایده آل و البته احتمالی می باشد برای اینکه متوجه شوید ملک مربوطه اوقافی است یا خیر؟ در وهله دوم می توانید علاوه بر مردم محله به مشاورین املاک همان محدوده نیز مراجعه کنید. پرس و جو از سازمان اوقاف نیز راه حل دیگری است که می تواند کارساز باشد. اگر هیچ کدام از این موارد با نتیجه قطعی همراه نبود به سند ملک اوقافی نگاه کنید. مالکیت بر اعیان به معنای اوقافی بودن ملک است.

شرایط حاکم بر خرید و فروش ملک اوقافی را مطالعه کنید

همانطور که گفتیم شرایط خاصی بر خرید و فروش ملک اوقافی حاکم است و این موارد را باید در زمان گرفتن سند برای ملک اوقافی نیز در نظر داشته باشید. مهمترین شرط حاکم بر این مسئله این است که طی خرید و فروش، قرار نیست زمین یا همان عرصه ملک اوقافی به اسم شما دربیاید اما اعیان یا هر نوع تغییری در آن را می توانید اعمال کنید. بنابراین شما صاحب اعیان یا ساختمان بنا شده در ملک می شوید اما به عنوان یک مستاجر در زمین موقوفی به سر می برید. البته این مورد را هم به یاد داشته باشید که مبلغ اجاره زمین های موقوفی به شدت پایین است. به عنوان مثال اجاره یک زمین بزرگ در بهترین مناطق شهرهای بزرگ نیز ممکن است به 300 هزار تومان هم نرسد .

تنظیم سند ملک موقوفی

برای ملک موقوفی نیز می توان همانند املاک شخصی سند گرفت اما سند مرتبط با این املاک کاملاً متفاوت از املاک شخصی است ؛ چرا که می توانید برای املاک شخصی مبادرت به انتقال یا دریافت سند رسمی نمایید اما این امکان در خصوص املاک موقوفی وجود ندارد و یا صرفاً در موارد محدودی اعمال می شود.

این موارد به قدری محدود هستند که بیشتر جنبه شانس پیدا کرده و هر کسی شانس خریدن عرصه و اعیان یک ملک موقوفی را به دست نمی آورد بویژه اینکه قیمت این املاک بسیار پایین بوده و حتی به میزان 20 درصد نیز از سایر املاک کمتر است. به هر حال شما می توانید یک سند عادی در خصوص ملک اوقافی دریافت نموده و در همان سند نیز صاحب اعیان شده و به عنوان مستاجر در زمین موقوفی به سر ببرید. مدت اجازه زمین نیز به مدت 99 سال است اما نشانه تملیک نخواهد بود .

با مشاور حقوقی و وکیل حرفه ای مشورت کنید

باتوجه به اینکه قرار است هزینه های زیادی را متحمل شوید تا صاحب اعیان یک ملک اوقافی شوید بهتر است از کسانی که سر رشته زیادی در این مسائل دارند کمک بگیرید. مشاور حقوقی و وکیل حرفه ای ملکی بهترین نمونه های ممکن برای مراجعه و دریافت مشاوره هستند. باتوجه به فراز و نشیب های بسیار زیادی که در امر خرید و فروش ملک و املاک وجود دارد بنابراین بهتر این است تا در هر صورت، اعم از خرید و فروش ملک شخصی یا اوقافی و یا گرفتن سند برای ملک اوقافی و املاک شخصی به وکلای متبحر در این زمینه مراجعه کنید و یا حداقل از دریافت یک مشاوره حقوقی اصولی و کاربردی غافل نشوید.

وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 شهرداری %حرفه ای%

وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 شهرداری : جلوگیری از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه در صلاحیت کمیسیون ماده صد قانون شهرداری قرار دارد .

اعضای این کمیسیون عبارتند از :

  • نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور
  • یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری
  • یکی از اعضای شورای شهر به انتخاب شورا

با حضور نمایده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می کند .

وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 شهرداری

وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری : تشکیل کمیسیون اعم از بدوی و تجدید نظر با حضور هر سه عضو معتبر می باشد و آرای صادره با اکثریت آراء خواهد بود ، البته در عمل مشاهده می گردد به جای سه امضاء اعضای کمیسیون ، رای با دو امضاء به ذی نفع ابلاغ شده است .

کمیسیون ماده 100 تابع نظر شهرداری نبوده و باید با توجه به واقعیت موجود و مطابق قانون رای بدهد ، بنابراین اگر تشخیص دهد که عدم رعایت اصول فنی ، بهداشتی یا شهرداری در حدی است که با اخذ جریمه و ایجاد تنبیه قابل اغماض است می تواند رای به جریمه بدهد . در غیر اینصورت چنانچه عدم رعایت اصول مزبور در حدی است که ممکن است موجب خرابی و بروز حوادث نا مطلوب شود و یا به بافت شهر لطمه بزند و یا اصول شهر سازی رعایت نشده باشد می تواند حکم به تخریب آن صادر کند هر چند که شهرداری مایل به اخذ جریمه باشد .

صلاحیت کمیسیون ماده 100 در رسیدگی چه تخلفاتی است ؟

  • احداث ساختمان بدون پروانه
  • تراکم اضافی
  • عدم احداث یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
  • تجاوز به معابر
  • عدم رعایت اصول فنی ، بهداشتی و شهر سازی
  • تغییر کاربری

در تقسیم بندی دیگر مواردی که کمیسیون در آن صلاحیت ذاتی دارد بدین نحو تقسیم گردیده است :

  • تغییر کاربری
  • تجاوز به معابر
  • تخلفات ساختمانی

قابل ذکر است که صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری از قواعد آمره بوده و قابل تغییر و تفویض نمی باشد .

آیا تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی یا عکس آن مستلزم دریافت جریمه است ؟

وکیل ملکی متخصص : به نظر می رسد با توجه به اینکه تغییر کاربری از مصادیق بارز مغایرت با اصول شهر سازی است و دریافت جریمه به نوعی استثنا ء است که نیاز به تصریح دارد لکن در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری ، در خصوص پرسش فوق الذکر تعیین تکلیف نگردیده لذا نظر به اینکه اخذ جریمه به نوعی اعمال مجازات محسوب می گردد که مطابق ماده ۲ قانون مجازات اسلامی نیاز به تصریح قانونگذار دارد، لذا در این موارد کمیسیون حق صدور رای به جریمه نداشته و صرفاً بایستی حکم اعاده به کاربری صادر نماید .

فروش ملک بدون اجازه شریک

مجازات و پیگیری فروش ملک بدون اجازه شریک : یکی از مهمترین مسائلی که در زمینه اموال مشاعی مطرح می شود فروش ملک بدون اجازه شریک است. باتوجه به اینکه بسیاری از شرکا به علت عدم اطلاع از قوانین املاک مشاعی، مبادرت به تصرف غیرقانونی در ملک مربوطه می کنند سوالات زیادی در این زمینه مطرح می شود.

مشاوره حقوقی و وکلای متخصص می توانند به سوالات شما در این زمینه پاسخ دهند. ما نیز تصمیم گرفته ایم در این مقاله به بررسی فروش ملک بدون اجازه شریک بپردازیم.

فروش ملک بدون اجازه شریک

ملک مشاعی چیست؟

سهیم بودن دو یا چند نفر در یک ملک را مالکیت مشاعی می نامند ، علل مختلفی باعث می شود تا یک ملک به حالت مشاعی درآید؛ به عنوان مثال فروش یک یا دو دانگ از یک ملک یا هبه آن باعث می شود تا مالکیت ملک از حالت واحد درآمده و به مالکیت مشاعی تبدیل گردد اما مهمترین علت ایجاد مالکیت مشاع، سهیم شدن وراث در ماترک متوفی است.

دردسرهای خاصی در زمینه مالکیت املاک مشاعی ایجاد می شود که باعث شده است تا قیمت این املاک در مقایسه با اموال مشابه کمتر باشد و رغبت افراد در خرید املاک مشاعی کمتر است ، با این حال طبق قانون و متون فقهی، مالکیت مشاعی نیز نوعی مالکیت صحیح قلمداد می شود اما قوانین خاصی در زمینه فروش آن ها و تصرف هرکدام از شرکا در مال مشاعی وجود دارد.

آیا فروش ملک بدون اجازه شریک صحیح است؟

قانون در خصوص اینکه آیا فروش ملک بدون اجازه شریک صحیح است یا خیر آن را به صراحت غیرنافذ دانسته است. معامله غیرنافذ به معامله ای گفته می شود که شرایط صحت یک معامله را دارد اما آثار آن مبتنی است بر رضایت فرد یا افرادی که به نحوی در معامله ذی نفع حساب می شوند.

بنابراین اگر یکی از شرکا، ملک را بدون اجازه سایر شرکا بفروشد، شرکای وی می توانند با معامله مخالفت کرده و آن را تنفیذ نکنند. در این شرایط دیگر آثار یک معامله بر اقدام مورد نظر بار نمی شود اما اگر تمام شرکا با معامله مورد نظر موافقت کنند، معامله صحیح است و نافذ می گردد .

لازم است عرض شود در اینجا منظور فروش تمام ملک توسط یکی از شرکا است .

فروش سهم مشاعی بدون اجازه شریک

ممکن است برخی از افراد تصور کنند چون مالک بخشی از یک ملک هستند می توانند سهم خود را شخصاً جدا کرده و آن را بفروش برسانند.

اما واقعیت این است که فروش ملک مشاعی آنقدرها هم که برخی از افراد تصور می کنند راحت نیست چرا که سهم افراد در خصوص مالکیت مشاعی بر همه اجزای ملک در نظر گرفته می شود و هیچ کدام از شرکا حق ندارد بگویند در حال حاضر که من مالک دو دانگ از این زمین هستم پس این بخش را به میزان دو دانگ به فروش می رسانم اما اگر معامله صورت گیرد و شریک رضایت دهد معامله نیز نافذ می شود.

چگونگی فروش ملک مشاع

اگر شما نیز دارای یک ملک مشاعی هستید و می خواهید سهم خود را بفروشید حق ندارید بدون رضایت تمام شرکا نسبت به فروش مال اقدام نمایید. شما در ابتدا باید طبق قوانین موجود در زمینه افراز مال مشاع، سهم خود را مشخص کرده و سپس همان سهم را بفروش برسانید.

همچنین می توانید به اتفاق سایر شرکا توافق کنید که ملک را فروخته و پول حاصل از آن را به نسبت سهم دریافت کنید. حتی اگر یکی از شرکا خواستار دستور فروش ملک مشاء باشد می تواند برای افراز ملک مشاعی اقدام نماید. دراین صورت اگر شرکا نتوانند سهم او را خریداری کنند باید با افراز ملک و فروش آن موافقت نمایند.

در خصوص املاک مشاعی که دارای دو شریک است مقوله ای به نام حق شفعه نیز مطرح می شود. حق شفعه به حق شریک شما اشاره دارد مبنی بر اینکه شریک می تواند مبلغ معامله را پرداخت کرده و سهم شما را خریداری کند. در این شرایط شما نمی توانید سهم خود را به دیگری بفروشید. البته شما می توانید با توسل به سایر روش ها همانند هبه و بخشش، سهم خود را به دیگری منتقل کنید . لازم به ذکر است اعمال حق شفعه شرایط دیگری نیز دارد که در ماده 808 قانون مدنی این شرایط ذکر شده است .

باتوجه به اینکه سوالات بسیار زیادی پیرامون این سوال مطرح می شود که نتیجه فروش ملک بدون اجازه شریک چیست بهتر است با یک مشاور حرفه ای در این زمینه مشورت کنید و در صورت نیاز به وکیل افراز ملک یا وکیل متخصص ملکی نیز مراجعه نمایید.

راه های فسخ اجاره

روش ها و راه های فسخ اجاره : امروزه بسیاری از افراد به دلایل مختلف مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره می کنند. گذشته از این که برخی از این قراردادها در قالب رهن و اجاره تنظیم می شوند یا برای ملک مسکونی یا تجاری هستند ، نیاز است تا با راه های فسخ اجاره آشنا شویم چرا که افراد اعم از موجر و مستاجر نیاز دارند در برخی از شرایط و طبق قانون مبادرت به فسخ قرارداد اجاره نمایند. به همین علت تصمیم گرفته ایم تا در این مقاله به بررسی راه های فسخ اجاره بپردازیم. با وکیل متخصص ملکی همراه باشید…

فسخ اجاره

فسخ اجاره چگونه است؟

فسخ بدین معناست که می خواهیم یک قرارداد صحیح که منطبق بر شرایط صحت قراردادهاست را منحل نماییم اما باتوجه به اینکه قرارداد مورد نظر منطبق بر اصول حقوقی و قانونی است و یک قرارداد لازم می باشد نمی توان بدون استناد به یکی از خیارات یا بدون جلب رضایت طرف مقابل نسبت به این امر اقدام کرد. در همین ابتدای مقاله با برخی از اصطلاحات تخصصی مواجه شده ایم که نیاز به تعریف و تشریح دارند. این موارد عبارتند از:

  • موجر

فردی که ملک تجاری یا مسکونی را اجاره می دهد.

  • شرایط صحت قراردادها

اگر طرفین معامله یا قرارداد در زمان انعقاد آن دارای قصد و رضایت باشند و موضوع معامله نیز مشخص باشد ، معامله نیز مشروعیت داشته و همچنین طرفین نیز شرایط قانونی برای امضای قرارداد را داشته باشند معامله صورت گرفته مبتنی بر شرایط صحت قراردادهاست و باید به آن عمل نمود.

  • قرارداد لازم

قراردادی است که صرفاً به درخواست یکی از طرفین منحل نمی شود و می بایست به مفاد آن عمل نمود .

  • خیار

خیار اسم مصدر از باب اختیار است و به معنای حقی است که برای یکی از طرفین معامله ایجاد می گردد که به موجب این حق می تواند معامله یا قرارداد را فسخ نماید .

چگونه می توان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟

از جمله راه های انحلال و بر هم زدن اجاره رضایت طرفین نسبت به این موضوع است. بنابراین اگر موجر یا مستاجر به هر دلیلی درخواست نماید تا قرارداد را منحل کنند اگر طرف مقابل رضایت دهد می توان آن را اقاله نمود اما فسخ قرارداد همیشه کار راحتی نیست و برای نیل به آن باید به موارد قانونی استناد کرد. بنابراین اگر طرف مقابل شما نسبت به فسخ بی میل است باید یکی از موارد ذیل را اثبات کنید تا بتوانید قرارداد اجاره را فسخ نمایید.

خیار تخلف شرط

اگر یکی از طرفین معامله به تعهد یا تعهدات خود عمل نکند طرف دیگر می تواند با استناد به خیار تخلف شرط آن قرارداد را فسخ نماید.

خیار تعذر تسلیم

اگر صاحب ملک نتواند ملک استیجاری را برای استفاده مستاجر آماده کند مستاجر حق دارد با استناد به این خیار، قرارداد را فسخ کند.

خیار عیب

اگر در ملک استیجاری عیب خاصی وجود دارد که استفاده مستاجر از آن را با مشکل مواجه می سازد می توان با استناد به خیار عیب قرارداد را فسخ نمود. دقت کنید که این عیب باید توسط مستاجر ایجاد نشده باشد. طبق قانون عیبی که بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن عین مستأجره به وجود آید ، موجب خیار است. اگر عیب ایجاد شده در مدت اجاره باشد قرارداد نسبت به قبل از بروز عیب صحیح و نسبت به بعد از آن حق فسخ دارد.

خیار شرط

طبق این خیار یکی از طرفین یا شخص ثالث حق فسخ اجاره تا زمان معین را دارد. تفاوت این خیار با خیار تخلف شرط این است که در خیار تخلف شرط، تعهداتی بر عهده طرفین مقرر می گردد و حق فسخ در صورت عدم انجام تعهدات ایجاد می گردد اما خیار شرط حق فسخ را در ماهیت خود دارد و نیازی به اجرا یا عدم اجرای تعهد از جانب یکی از طرفین یا شخص ثالث ندارد.

خیار رویت

خیار رویت یکی از راه های فسخ اجاره توسط مستاجر است. اگر ملک استیجاری بعد از رویت توسط مستاجر دارای ویژگی های تعیین شده از جانب موجر نباشد می تواند منجر به فسخ اجاره گردد.

خیار تخلف وصف

این خیار نیز شباهت بسیار زیادی به خیار رویت دارد و یکی از راه های فسخ اجاره توسط مستاجر می باشد بدین شکل که چنانچه وصف خاصی در عین مستأجره ذکر شده باشد و بعداً مشخص گردد مورد اجاره فاقد آن وصف است برای مستأجر حق فسخ به وجود می آید .

دقت کنید که مواردی همانند عدم پرداخت اجاره بها و … نیز در زمره مواردی قرار دارد که منجر به فسخ قرارداد اجاره می شوند اما همه این موارد در قالب یکی از خیارات فوق قابل بررسی است. به عنوان مثال اگر مستاجر تعهد کند هر ماه در زمان مشخصی، مبلغ خاصی را به عنوان اجاره بها پرداخت کند و به آن عمل نکند به علت تخلف از شرط مقرر، حق فسخ معامله را برای موجر ایجاد خواهد کرد.

تصرف عدوانی اراضی دولتی

تصرف عدوانی اراضی دولتی : بسیاری از ما با اصطلاحاتی همانند زمین خواری آشنا هستیم اما در کنار این اصطلاح ، موارد دیگری از جمله کوه خواری و دریاخواری نیز وجود دارد اما بد نیست بدانید که اصلاً در قوانین موجود چنین اصطلاحاتی وجود ندارد و نمی توان با استفاده از این عناوین، فرد یا افرادی را متهم نمود. در قانون به اعمالی همانند زمین خواری، کوه خواری، دریاخواری و مواردی همانند آن، تصرف عدوانی اراضی دولتی اطلاق می شود. این مبحث را در ادامه توسط وکیل متخصص تصرف عدوانی تشریح خواهیم کرد ؛ با ما همراه باشید..

تصرف عدوانی اراضی دولتی و ملی چیست؟

تعریف تصرف عدوانی اراضی دولتی برگرفته از تعریف کلی تصرف عدوانی است با این وصف که منظور از تصرف عدوانی در حالت کلی، تصرف غیرقانونی و ناحق اراضی متعلق به اشخاص حقیقی می باشد که در مالکیت خصوصی یا مشاع افراد است اما اگر فعل ارتکابی در خصوص اراضی ملی و متعلق به دولت صورت گرفته باشد به عنوان تصرف عدوانی اراضی دولتی و ملی شناخته می شود.

تصرف عدوانی اراضی دولتی

اراضی ملی و دولتی کدامند؟

زمین هایی که بدون هیچ گونه دخالتی از سوی انسان ها، شکل طبیعی و ابتدایی خود را حفظ کرده اند، در زمره زمین های ملی و دولتی به حساب می آیند. این زمین ها در مالکیت دولت هستند و منظور از ملی بودن بدین معناست که همه مردم باید از آن ها بهره ببرند. بنابراین هیچ فردی حق ندارد یک زمین دولتی و ملی را برای استفاده شخصی خود بکار ببرد به نحوی که حقوق دیگران را ضایع کند یا مانع استفاده دیگران گردد.

اراضی ملی که در بیرون از مناطق شهری واقع شده باشند همانند مراتع و جنگل ها به اداره منابع طبیعی تعلق دارد و آن هایی که در فضای داخل شهری واقع شده اند همانند پارک ها و فضای سبز، وابسته به سازمان مسکن و شهرسازی می باشند.
طبق قوانین موجود اگر قبل از تاریخ تصویب قانون ملی شدن جنگل‌ها، زمینی احیا شده باشد در شمار اراضی ملی قرار نمی گیرد و مالکیت افراد بر آن کاملاً قانونی است. این را هم اضافه کنیم که اگر زمینی بعد از شناسایی و تشخیص و طی مراحل قانونی جزء زمین های ملی قرار گیرد، بر اساس قانون آگهی می شود تا دیگران نسبت به آن ادعای حق و مالکیت نداشته باشند.

مجازات تصرف عدوانی اراضی ملی

هرچند به نظر می رسد قانون گذار باید شدت عمل بیشتری برای افراد در صورت تصرف عدوانی اراضی دولتی قائل باشد اما در عمل مشاهده می کنیم میزان مجازات تعیین شده برای این افراد بسیار کمتر از چیزی است که انسان تصور می کند. مجازات متصرفان غیرقانونی اراضی دولتی به صورت ذیل است:

  • یک ماه تا یک سال حبس تعزیری
  • بازگرداندن وضع زمین به حالت سابق (تخریب بنا و قطع درختان)

البته یک مسئله مهم در خصوص مجازات تصرف عداونی اراضی دولتی وجود دارد و آن هم احتمال ارتکاب به سایر جرائم در کنار این جرم است که باعث می شود مجرمین به مجازاتی فراتر از مجازات فوق محکوم شوند. در واقع اغلب کسانی که مبادرت به تصرف عدوانی اراضی دولتی می کنند برای قانونی جلوه دادن اقدامات خود، مبادرت به کلاهبرداری و یا جعل سند نموده و در کنار این ها ممکن است به پرداخت رشوه و استفاده از سند مجعول نیز متهم شوند. بنابراین می توان دریافت که اتهام نهایی بسیار فراتر از مواردی است که بیان کرده ایم.

نحوه شکایت از جرم زمین خواری

بسیاری از مردم در صورت مشاهده جرم زمین خواری صرفاً به ادعای تأسف اکتفا نموده و از کنار تجاوزات غیرقانونی اشخاص رد می شوند اما بهتر است باچگونگی شکایت از زمین خواران آشنا شوید. افرادی که متوجه جرم زمین خواری شده اند و یا به دنبال زمین خواری افراد دیگر متحمل خساراتی شده اند می توانند به دادسرا یا کلانتری محل مراجعه کرده و شکواییه خود را در قالب رفع تصرف عدوانی اراضی ملی تنظیم نمایند.

نکاتی در خصوص جرم زمین خواری

  • جرم زمین خواری را می توان در خصوص تصرف غیرقانونی زمین های دولتی، جنگل ها، مراتع، حریم رودخانه ها، دریاها، کوه ها و … مطرح نمود با این حال عنوان شکواییه باید به صورت رفع تصرف عدوانی اراضی دولتی باشد.
  • تصرف عدوانی اراضی ملی جرمی مستمر قلمداد می شود و تا زمان رفع آثار، ادامه دارد.
  • رسیدگی به جرم زمین خواری خارج از نوبت رسیدگی می شود.
  • مقام قضایی می تواند تا زمان صدور حکم، دستور توقف عملیات متجاوز یا متهم را صادر نماید.
  • اگر تعداد متهمین پرونده بیش از سه نفر باشند و در عین حال امارات مختلف حاکی از وقوع زمین خواری باشد قاضی می تواند درخواست بازداشت موقت آن ها را صادر نماید.

مراحل خلع ید

مرحله به مرحله خلع ید  با وکیل شاه مرادی : یکی از مهمترین سوالاتی که در عرصه قضاوت مطرح می شود مراحل خلع ید و شیوه صحیح خارج نمودن مال از تصرف یک غاصب یا همان متصرف غیرقانونی است. این مقوله صرفاً در خصوص اموال غیرمنقول همانند زمین، ویلا و آپارتمان مطرح می شود و شامل اموال منقول همانند اتومبیل، جواهرات، پول نقد و … نمی شود.

خلع ید، تخلیه ید، رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و ممانعت از حق موضوعات مهمی هستند که در حقوق مدنی و بعضاً در حقوق کیفری مورد توجه واقع می شوند. شباهت بسیار زیادی که میان موضوعات فوق وجود دارد بسیاری از افراد را ملزم می کند تا برای تنظیم یک دادخواست صحیح به مشاورین حقوقی و وکلای متبحر ملکی در این زمینه مراجعه کنند.

گذشته از مسائل فوق و اینکه چه تفاوتی میان این عناوین وجود دارد ، قصد داریم در ادامه این مقاله به بررسی مراحل خلع ید بپردازیم. اگر شما نیز چنین دادخواستی را در دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول مطرح کرده اید می توانید با مطالعه این مقاله به مسائل اجرایی و چگونگی خلع ید اشراف پیدا کنید. پیشنهاد می کنیم با مطالعه این مقاله ما را همراهی نمایید.

مراحل خلع ید

خلع ید از تنظیم دادخواست تا صدور حکم

اگر ملک شما به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری قرار گرفته است تحت شرایطی می توانید دعوی خلع ید را مطرح کنید. این شرایط عبارتند از:

  • شما مالک برحق مال باشید.
  • تصرف غاصب مبتنی بر یک قرارداد مقدم بر تصرف غیرقانونی همانند اجاره نباشد. حتی اگر مبتنی بر قرارداد اجاره باشد و مدت قرارداد نیز منقضی شده باشد نمی توانید از طریق دادخواست خلع ید برای بازپس گرفتن ملک اقدام کنید.
  • شما باید بتوانید مالکیت خود را بر مال مورد نظر از طریق سند رسمی اثبات کنید.

ممکن است شما مالک منافع یک مال باشید. به عنوان مثال مستاجر یک آپارتمان هستید اما دیگری بدون رضایت شما این آپارتمان را تصرف کرده است. در این شرایط شما می توانید به عنوان مالک منافع ساختمان درخواست خلع ید بدهید.

اگر شرایط فوق مهیا باشد می توانید سریعاً برای درخواست خلع ید اقدام کنید. اگر شما سند مالکیت ندارید باید به همراه ارائه دادخواست خلع ید، دادخواست اثبات مالکیت نیز بدهید. اگر نتوانید مالکیت خود را بر مال مورد نظر اثبات کنید باتوجه به این ماده قانونی که متصرف صاحب مالی است که در تصرف دارد مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، وی می تواند تصرف خود را بر مال مورد نظر ادامه دهد.

در مراحل نهایی قاضی باید حکم خود را صادر کند. اگر شما توانسته باشید مالکیت رسمی خود را بر آن مال اثبات کنید مالک بلامنازع خواهید بود و حکم خلع ید را نیز دریافت می کنید. در این شرایط خوانده 10 روز فرصت دارد که ملک را به شما تحویل داده و آثار تصرف را از بین ببرد در غیر این صورت مامورین اجرا وارد عمل شده و ملک را از او پس می گیرند.

نکاتی که باید در خصوص مراحل خلع ید بدانید

  • برخلاف آنچه که در ظاهر به نظر می رسد مراحل خلع ید طولانی بوده و بسیار چالش برانگیز است. بنابراین شایسته است در این خصوص از وکلای متخصص در زمینه خلع ید کمک بگیرید.
  • در بیان مراحل خلع ید صرفاً به بررسی دادخواست در مرحله بدوی پرداختیم اما این مقوله نیز همانند سایر مباحث حقوق مشمول تجدیدنظرخواهی و فرجام نیز می گردد.
  • مراحل خلع ید صرفا به خارج نمودن ملک از تصرف متصرف منتهی نمی شود بلکه در صورت درخواست مالک باید ملک مورد نظر به حالت سابق برگردد. به عنوان مثال اگر متصرف در زمین دیگری بنایی را احداث نموده باشد ، در صورت تقاضای خواهان، قلع بنا نیز صورت می گیرد.
  • یکی از مهمترین حقوق مالک در این زمان درخواست اجرت المثل ایام تصرف است. البته این امر نیز همانند مسئله اخیر کاملاً ارادی بوده و مالک می تواند از آن صرف نظر کند.
  • حق مالک بر خلع ید ساقط نمی شود حتی در صورت فوت او! بنابراین این حق نیز همانند سایر حقوق قابلیت انتقال از طریق ارث را دارد.
  • نکته نهایی که البته از اهمیت بسیار زیادی نیز برخوردار است غیرمالی بودن دادخواست خلع ید می باشد. بنابراین شما در زمان مطرح نمودن این دادخواست ملزم به پرداخت هزینه دادرسی دعاوی مالی نخواهید بود.

در انتها مشاوره حقوقی و مراجعه به وکیل خلع ید ، پیشنهاد ما به شما برای کسب نتیجه بهتر است .

حق شفعه در ملک مشاع

حق شفعه چیست و در ملک مشاع چه شرایطی دارد ؟ اگر بخواهید به مواد مندرج در قانون مدنی یا کتب حقوقی در باب حق شفعه مراجعه کنید قطعاً با کلمات و اصطلاحاتی مواجه می شوید که برای عامه اجتماع و کسانی که دانشجوی رشته حقوق یا فقه و حقوق نبوده اند بسیار گنگ و نامفهوم است. حتی _شفعه_ نیز یک واژه عربی است و برخی از افراد تا زمان مراجعه به وکیل متخصص یا مشاوره حقوقی تقسیم ملک از چنین حقی با چنین عنوانی مطلع نیستند.

در خصوص این مبحث که به صورت کاملاً تخصصی در کتب حقوقی درج شده است باید به وکیل ملکی خبره یا مشاور حقوقی مراجعه کنید. ما نیز تصمیم گرفته ایم در این مقاله با زبانی ساده تر به بررسی حق شفعه در ملک مشاع بپردازیم ، فلذا پیشنهاد می کنیم تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید .

 

ملک مشاع و حق شفعه

ملک مشاع به زمین یا ساختمانی گفته می شود که مالکیت آن به صورت مشترک میان دو یا چند نفر باشد . بدین صورت که سهم هر کدام از حیث ارزش و قیمت مشخص است اما از حیث جغرافیا مشخص نیست . بدین معنا که مالکین ملک در جزء جزء آن ملک سهیم هستند .

حق شفعه در ملک مشاع

هرچند یک مالک می تواند در حدود قوانین در ملک خود تصرف کند اما در ملک مشاعی باید این مهم را مورد توجه قرار داد که تصرف در مال و سهم خود نباید به تصرف در حق سایرین منجر گردد . یکی از حقوق فرد بر مال خود، حق بیع یا فروش ملک است اما با توجه به اینکه در ملک مشاع ، مالکیت به صورت واحد نیست حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. این مسئله را در ادامه بیان می کنیم .

حق شفعه چیست؟

در مثال فوق اگر مالکین ملک دو نفر باشند ( و نه بیشتر ) برای فردی که قصد فروش ملک را ندارد حق شفعه ایجاد می گردد بدین صورت که خرید سهم شریک توسط وی بر دیگران ارجحیت می یابد. این حق در حقوق مدنی با عنوان حق شفعه شناخته می شود.
نکاتی در خصوص حق شفعه وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرند. این نکات عبارتند از:

  • حق شفعه در خصوص زمین به وجود می آید بنابراین اگر ساختمان یا درختان یک باغ بدون زمین در معرض فروش قرار گیرند مشمول حق شفعه واقع نمی شوند.
  • اگر تعداد مالکین در ملک مشاع از دو نفر بیشتر باشد حق شفعه برای هیچ کدام از آن ها ایجاد نمی گردد.
  • شریکی که قصد خرید سهم شریک دیگر را دارد باید مبلغی را پرداخت کند که خریدار حاضر به پرداخت آن بوده است.
  • حق شفعه صرفا در خصوص بیع (فروش) است و در صورتی که شریک اول بخواهد سهم خود را به دیگری ببخشد یا هدیه دهد یا امثال آن ها، حق شفعه ایجاد نمی گردد.
  • حق شفعه در صورت فوت شریک به ارث می رسد اما هرکدام از شرکا نمی توانند آن را به میزان سهم خود در ملک مشاعی اجرا کنند بلکه باید آن را با توافق جمعی انجام دهند.
  • حق شفعه فوری است و شریک ملک مشاعی باید فوراً آن را اعمال کند در غیر این صورت نمی تواند از حقوق مقرر در این زمینه بهره ببرد .

 

حق شفعه در موارد مختلف

حق شفعه مصادیق اندکی دارد اما در اغلب موارد و بخصوص در زمینه قیمت ملک دچار چالش می شود. در مبحث نهایی به صورت خلاصه حق شفعه را در موارد مختلف تشریح می کنیم :

حق شفعه در زمین کشاورزی

زمین کشاورزی اگر دارای دو مالک به صورت مشاع باشد هرچند تساوی در سهم وجود نداشته باشد مشمول حق شفعه می شود. حق شفعه زمانی اجرا می گردد که هر دو مالک در جزء جزء زمین شریک باشند ، فرد نمی تواند به اختیار و بدون رضایت شریک دیگر بخشی از زمین را جدا کرده و آن را بفروشد بلکه در صورت فروش سهم، شخص ثالث نیز در جزء جزء زمین و به میزان سهم خریداری شده شریک می گردد .

شفعه در آپارتمان

اگر آپارتمان مورد نظر بر روی زمین به صورت مشترک ساخته شده باشد و مالک آپارتمان دارای شراکت یا مالکیت اختصاصی بر روی زمین نباشد نمی تواند از حق شفعه استفاده کند .

حق شفعه در مزایده

باتوجه به اینکه مزایده نیز به نوعی عقد بیع محسوب می شود بنابراین می توان حق شفعه را نیز در خصوص مزایده وارد دانست مشروط بر اینکه شرایط حق شفعه برای شریک ملک ایجاد شده است.