بایگانی دسته ی مشاوره ملکی

روش های توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت با وکیل شاه مرادی : اسناد لازم الاجرا و همچنین اسناد رسمی تعهد آور ؛ مانند چک ، سند ازدواج ، قرارداد تسهیلات بانکی که از مهم ترین اسناد لازم الاجرا هستند. و اسناد رهنی و سند رسمی تعهد پرداخت وجه ، که نمونه های اسناد رسمی تعهد آور هستند از طریق اجرای ثبت قابل وصول هستند .

چنان چه شخصی به عنوان ذی نفع ، چک یا سند رسمی طلبی را در اختیار داشته باشد. فرض بر مدیون یا متعهد بودن طرف مقابل ، سند خواهد بود و به ذی نفع این اجازه داده شده است. که بدون مراجعه به محاکم قضایی و طی کردن پروسه ی طولانی قضایی ، به مرجع تنظیم کننده سند یا اداره ثبت مربوطه مراجعه و با اخذ دستور اجرا ، صدور اجراییه را درخواست کند.

وکیل ابطال اجراییه ثبت در تهران

چنان چه دستور اجرا مخالف مفاد سند و یا خلاف قانون باشد ، متعهد یا شخص ثالثی که با صدور دستور اجرا متضرر می شود. می تواند به عملیات اجرایی اعتراض کند و درخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی را خواستار شود.

مثلاً ممکن است شخصی ملکی را با مبایعه نامه عادی خریداری کند و بعد از آن شخص ثالثی چک فروشنده را برگشت بزند. و از طریق اجرای ثبت ، اقدام به توقیف ملک فروخته شده کند. در چنین حالتی خریدار ملک به عنوان ذی نفع می تواند ، دادخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی را به استناد مبایعه نامه عادی تقدیم کند.

بنابراین در درخواست توقیف عملیات اجرایی بایستی دادخواست ابطال اجراییه نیز صادر شود و توقیف عملیات اجرایی به تنهایی قابل پذیرش نیست. اما دادخواست ابطال اجراییه به تنهایی قابل پذیرش است. و در صورتی که تقاضای ابطال اجراییه به تنهایی باشد. عملیات اجرایی متوقف نمی گردد.

وکیل امور ملکی : اگر ادعای معترض به عملیات اجرایی ثبت ، مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد. اداره ی اجرای ثبت به اعتراض رسیدگی می کند. و در این خصوص تصمیم لازمه گرفته می شود و چنان چه مستند اعتراض به عملیات اجرایی ، سند عادی باشد. مرجع رسیدگی به این دعوا دادگاه عمومی است .

مرجع صالح به رسیدگی دادخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت

مطابق با ماده 2 قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و دفاتر رسمی مصوب 1322 ، مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرای اسناد رسمی ، دادگاه صلاحیت دار محلی است. که در حوزه ی آن دستور اجرا داده شده است .

اجرای رأی

در مورد توقیف عملیات اجرایی با صدور دستور توقیف ، اجرای عملیات مورد اعتراض متوقف می شود. و پس از آن دادگاه به موضوع ابطال اجراییه رسیدگی می کند و چنان چه به نظر دادگاه ، ارکان عملیات اجرایی دچار خلل باشد. رأی بر ابطال آن صادر می کند. پس از قطعیت ، نسخه ای از رأی برای اداره ثبت یا دفتر خانه فرستاده می شود تا از آن رفع اثر شود .

تفاوت ابطال اجراییه های ثبت و دادگستری

ابطال اجراییه به طور خاص مربوط به اجرائیه های صادر شده از دوایر اجرائیات ثبت و در خصوص اسناد لازم الاجرا است. بعد از صدور اجراییه از سوی دادگاه باید از طرق فوق العاده اعتراض به رای مانند اعاده دادرسی، فرجام خواهی و اعتراض شخص ثالث اجرای رای را متوقف نمود.

در این خصوص مواردی نیز وجود دارند که با موارد فوق متفاوت است مثل اعتراض ثالث اجرایی (که در جای خود توضیح داده شده است.) و یا مواردی که منجر به اصلاح اجراییه میگردد. (بطور مثال محکوم به و یا آدرس به اشتباه درج شده است).

خوانده در دعوای ابـطال اجـراییه ثـبت

بعضا دیده شده که محاکم خوانده قرار دادن اداره اجرای ثبت را ضروری نمی دانند اما بهتر است که هم اداره اجرای ثبت و هم متقاضی اجرا را خوانده قرار دهیم.

مالی یا غیر مالی بودن دعوای ابطال اجراییه ثبت

باید توجه کرد که در این زمینه اختلاف نظر وجود دارد اما محاکم قضایی معمولا دعوای ابطال اجراییه را دعوی مالی دانسته و طرح آن را مستلزم پرداخت ۳.۵ درصد مال موضوع اجراییه به عنوان هزینه دادرسی در نظر می گیرند.

خواسته دعوی ابطـال اجرایـیه ثبـت

برای ابطال اجراییه باید در ستون خواسته توقیف عملیات اجرایی و ابطال اجراییه درج گردد. همچنین اگر تغییری در مال موضوع رخ داده، اعاده به وضع سابق نیز باید به عنوان خواسته ذکر گردد.

باید توجه داشت که ابطال عملیات اجرایی اصطلاح نادرستی است. ابطال متوجه خود اجراییه است. و برای عملیات اجرایی باید از واژه توقیف استفاده کنیم.

همچنین درج عنوان توقیف عملیات اجرایی به تنهایی موجب رد دادخواست خواهد شد. و توقیف عملیات اجرایی باید به همراه ابطال اجراییه مطرح شود.

09127357077

تعدیل اجاره بها در چه شرایطی و چگونه امکان پذیر است ؟ وکیل شاه مرادی : در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال 1376 بین موجر و مستأجر منعقد شده است, اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده ی مستأجر از عین مستأجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است ، سه سال گذشته باشد. می توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرد. در ادامه با توضیحات وکیل مطالبه اجاره بها همراه باشید…

 دادخواست تعدیل اجاره بها :

 هر کدام از موجر یا مستأجر می تواند به استناد زیاد شدن یا کم شدن هزینه های زندگی. درخواست تعـدیـل ، نسبت به میزان اجـاره بهـا را بکند. در تعدیل اجاره بها لازم به تنظیم اجاره نامه جدید نیست .

اگر دادخواست از طرف موجر مطرح شده باشد. موجر می تواند ضمن دادخواست تـعدیـل اجـاره بهـا. مابه التفاوت اجـاره بـها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم نیز مطرح کند .

لازم به ذکر است که این دعوی فقط مخصوص محل های تجاری می باشد. و امکان تقدیم دادخواست تعدیـل اجـاره بهـا در خصوص محل های مسکونی وجود ندارد .

اطلاعات تکمیلی در این لینک

دادگاه پس از تشکیل جلسه ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، پرونده را برای تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی ، نظریه ی خود را در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله ، اعلام و در صورت قطعیت نظریه ی کارشناس ، دادگاه بر اساس این نظریه ، اقدام به صدور رأی  می کند .

حکمی که دادگاه می دهد ، چنان چه فقط تعدیل باشد. حکم اعلامی بوده و نیاربه صدور اجراییه ندارد. اما در صورتی که در خصوص مابه التفاوت نیز حکم صادر شده باشد. اجرای این قسمت از رأی نیاز به صدور اجراییه دارد .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی با وکیل متخصص – امید شاه مرادی : پس از اتمام عملیات ساخت ساختمان و صدورگواهی پایان کار. به منظور صدور سند تفکیکی برای هر واحد ، باید حدود و مشخصات واحد های ساخته شده و قسمت های مشترک ساختمان ، شناسایی شود. تا اداره ثبت بتواند بر اساس اطلاعات بدست آمده ، سند تفکیکی صادر کند . در ادامه با وکیل شاه مرادی همراه باشید..

 

 

این اطلاعات در صورت جلسه ای به نام صورت مجلس تفکیکی درج می شود. که این صورت مجلس ، مقدمه ی تنظیم سند تفکیکی است. چنانچه فروشنده ملک نوساز به هر دلیل از گرفتن صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن سند تفکیکی خودداری کند. خریدار می تواند بر مبنای مبایعه نامه ی تنظیم شده ، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را از وی بخواهد .

همین حالت در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش هم قابل تصور است. در همه ی این موارد نیز سازنده یا پیش فروشنده بر مبنای تعهدی که در تحویل و انتقال ملک داده است. ملزم به گرفتن صورت مجلس تفکیکی خواهد بود .

وکیل الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

اخذ صورت مجلس تفکیکی ، اولاً وظیفه ی مالک رسمی ملک است. اما ممکن است شخص دیگری نیز در قالب قراردادی که با خواهان منعقد کرده است. متعهد به گرفتن این صورت مجلس شده باشد. به این ترتیب ، علاوه بر مالک رسمی ، متعهد نیز طرف دعوی قرار می گیرد .

خوانده این دعوا ، مالک یا مالکین رسمی ملک هستند. و کسی که محکوم به اخذ صورت مجلس تفکیکی می شود. مالک رسمی است نه شخصی که تعهد به اخذ صورت مجلس تفکیکی داده است. خواهان دعوی هم هر شخصی که از صدور صورت مجلس نفع می برد می تواند باشد .

نحوه اجرای رأی

محکوم له می تواند با درخواستی ، تقاضای اجرای رأی صادر شده را بکند. و بعد از صدور اجراییه به محکوم علیه ، ابلاغ می شود. که صورت مجلس تفکیکی را اخذ کند. و در صورت خودداری محکوم علیه ، خواهان می تواند با هزینه خودش ، اقدام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی کند. و هزینه های انجام شده را به اضافه ی خسارت ناشی از تأخیر انجام تعهد ، از محکوم علیه مطالبه کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

مطالبه سرقفلی در تهران و شهرستان – امید شاه مرادی ، در کوتاه ترین زمان به تمام حق و حقوق خود برسید.. مال یا مبلغی که مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره به موجر داده و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل آن را در زمان تخلیه خواهد داشت . در ادامه با وکیل مطالبه سرقفلی همراه باشید..

قوانین مرتبط با سرقفلی

مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، هر گاه مالک ، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند. می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند. هم چنین مستأجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود ، مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند. مگر آن که در ضمن عقد اجاره ، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد .

تبصره 1 :

چنان چه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند. پس از پایان مدت اجاره ، مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.

تبصره 2 :

در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی ، سرقفلی را به مستأجر منتقل کند. هنگام تخلیه ، مستأجر حق مطالبه ی سرقفلی را به قیمت عادله ی روز دارد .

حق سرقفلی قطعی الصدور بوده و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به موجر به وجود می آید. البته لازم به ذکر است که حق سرقفلی قابل اسقاط است .

دادخواست مطالبه سرقفلی

در قراردادهای اجاره ، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 ، اگر مالک بر اساس حکم تخلیه ای که توسط دادگاه صادر می شود ، اقدام به تخلیه ی ملک کند. مستأجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است. می تواند هم زمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به مطالبه سرقفلی کند .

اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره ، دادخواست تخلیه مطرح نکند. مستأجر می تواند ، بدواً دادخواست مطالبه ی سرقفلی را به دادگاه تقدیم کند. مقدمه این دادخواست آن است که مستأجر ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد. و در صورت استنکاف مالک از تحویل گرفتن ملک ، آن را به دادگاه تحویل دهد .

نکته مهم در مطالبه سرقفلی آن است که اگر مستأجر ملک را به مستأجر دیگری اجاره دهد و از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند. مستأجر دوم در هنگام تخلیه ی ملک حق مطالبه ی سر قفلی از مالک را ندارد .

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری ، بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادله ی روز محاسبه کرده و موجر را به پرداخت سرقفلی محکوم می کند .

محاسبه ی مبلغ سرقفلی

اگر در قرارداد طرفین در مورد میزان سرقفلی توافق نکرده باشند. دادگاه میزان آن را بر اساس نظر کارشناس تعیین می کند. و چنان چه هر یک از طرفین نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند. می توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به نظریه ی کارشناسی اعتراض کنند.

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت سرقفلی و قطعیت آن ، اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می شود. اگر مالک ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه ، اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی نکند. مستأجر می تواند ، اقدام به توقیف اموال مالک و تأمین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده کند. ملکی که قبلاً در تصرف مستأجر بوده است نیز قابل توقیف است.

وکیل الزام به تحویل ملک در تهران و در کمترین زمان ممکن : دادخواست الزام به تحویل ملک زمانی مطرح می شود که ملکی بر اساس یک عقد صحیح خریداری شده و عقد بیع هنوز منحل نشده و فروشنده از تحویل ملک ، خودداری کرده باشد . لازم به ذکر است ، چنان چه طرفین موعد و زمانی برای تسلیم ملک پیش بینی کرده باشند. خریدار نمی تواند تا قبل از اینکه موعد برسد ، دعوی الزام به تحویل ملک را مطرح کند. ماده 344 قانون مدنی بیان گر همین موضوع است .

شرایط و نحوه الزام به تحویل ملک

در این که آیا با استناد به سند عادی می توان دادخواست الزام به تحویل ملک داد ، بین دادگاه ها اختلاف نظر است. بیشتر دادگاه ها معتقدند ، فقط مالک رسمی ملک می تواند دادخواست الزام به تحویل ملک را مطرح کند. عده ای نیز معتقدند که می توان بر اساس سند عادی دادخواست سند عادی را مطرح کرد .

البته با توجه به نظریه فقهی که شورای نگهبان صادر کرده ، دادگاه ها نمی توانند اسناد عادی را که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد. به استناد مواد 22 ، 46 ، 47 ، 48 قانون ثبت ، بی اعتبار بدانند و به آن ترتیب اثر ندهند. لذا به نظر می رسد با توجه به این نظریه ، می توان به استناد بیع نامه ی عادی ، دادخواست الزام به تحویل ملک طرح کرد. در دعوی الزام به تحویل مبیع ، خریدار به طرفیت فروشنده اقدام به طرح دادخواست می کند.

 

دعوی الزام به تحویل ملک با وکیل

چنان چه دعوای الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی با هم مطرح شود. خواهان می تواند برای جلوگیری نقل و انتقالات احتمالی ملک ، ابتدا درخواست صدور دستور موقت مبنی بر نقل و انتقال ملک را بدهد .

پس از طرح دادخواست دادگاه وارد به رسیدگی می شود و با صدور رأی و قطعیت آن ، نوبت به اجراییه می رسد. و برای اجرای حکم و تحویل ملک ، اقدام می شود . چنانچه ملک در اختیار شخص ثالثی باشد و شخص ثالث هیچ گونه قرارداد معتبری که تصرف او در ملک را مجاز کند ، نداشته باشد. این تصرف در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک نیاز به اقدام و یا دادخواست دیگری نیست و تخلیه ملک انجام می شود .

چنان چه متصرف مدعی حقی نسبت به ملک باشد به او یک هفته فرصت داده می شود تا به دادگاه رجوع کند و اگر ظرف پانزده روز از تارخ مهلت مذکور از دادگاه قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم به اجرای احکام صادر نشود ، عملیات اجرایی ادامه می یابد و پس از تخلیه ، ملک به خریدار تحویل داده می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759