بایگانی برچسب برای: وکیل ملکی خوب در تهران

تأیید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک : تأیید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک : ماده ی 793 قانون مدنی اشعار می دارد راهن نمی تواند در رهن ، تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد . مگر به اذن مرتهن ؛ بنابراین در خصوص ضمانت اجرای انتقال ملکی که در رهن دیگری است دو نظر وجود دارد : نظر اول معتقد است که با توجه به ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی چنین معامله ای غیر نافذ است و با رد آن ازطرف مرتهن معامله باطل خواهد بود و عده ای دیگر بر این نظرند که تصرفات حقوقی ، خلاف حق مرتهن باطل و بلاثر است . به هر حال بر اساس هر دو نظریه فوق ، اگر مالک نسبت به ملک معامله ای انجام دهد که با حق مرتهن منافی باشد ، مرتهن می تواند ، تأیید بطلان قرارداد را از دادگاه بخواهد .

آیا در فروش املاکی که در رهن بانک هستند ، اذن بانک لازم است ؟

مطابق با ماده 133 برنامه لایحه ششم مصوب اسفند 1395 ، برای تنظیم و ثبت سند معاملات راجع به انتقال مالکیت املاک که در رهن بانک ها و موسسات مالی و اعتباری قرار گرفته اند ، اذن مرتهن لازم نیست ؛ لکن این موضوع باید پس از استعلام از بانک و تعیین میزان بدهی توسط سردفتر تنظیم اسناد رسمی به اطلاع منتقل الیه برسد . انتقال مال مذکور ، نافی حقوق مرتهن در وصول مطالبات خود از محل مال مرهون در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مقرر نخواهد بود .

رهن مکرر یا مازاد چیست ؟ چنانچه مالک ، ملک خود را که در رهن شخصی است برای بار دیگر در رهن مرتهن یا شخص ثالثی قرار دهد رهن مکرر یا مازاد گفته می شود .

آیا رهن مکرر یا مازاد ملک باطل است ؟

اگر راهن ، ملک خود را بار دیگر در رهن دیگری قرار دهد ، عمل او منافی حق مرتهن اول نیست و رهن دوم که اصطلاحاً رهن مازاد گفته می شود ، صحیح است با حفظ حق تقدم مرتهن اول نسبت به مرتهن دوم .

اجاره ملک رهنی

اگر مالک ملک خود را اجاره دهد ، قرارداد اجاره در صورتی صحیح است که ، تسلیم آن به مستاجر ، حق مرتهن را در معرض خطر قرار ندهد و مدت آن کوتاه تر از دین باشد . در چنین مواردی اگر مستأجر به راهن که موجر نیز هست مبلغی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه پرداخت کند و قرارداد رهنی به دلیل عدم وصول طلب مرتهن منجر به صدور اجراییه و تخلیه ی ملک شود ، مستاجر می بایست مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه کند و حق مراجعه به مرتهن ندارد .

طرفین دعوای تأیید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک :

در دعوای تأیید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ، مرتهن یا کسی که ملک در رهن اوست خواهان دعوی است و دعوی به طرفیت راهن و شخص ثالثی که قرارداد با او منعقد شده است ، طرح می شود . البته این حق برای راهن و شخصی که طرف قرارداد راهن است نیز وجود دارد که نسبت به طرح دعوی اقدام کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت غَبن فاحش : تأیید فسخ قرارداد به جهت غَبن فاحش : معنای غبن : غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی به معنای به هم خوردن تعادل ارزش اقتصادی عوضین است . غبن زمانی محقق می شود که میان ارزش واقعی ملک و ارزش تعیین شده در قرارداد ، اختلاف وجود داشته باشد . مثلاً ؛ اگر شخصی ملکی را به مبلغ دویست میلیون تومان بخرد ، در حالی که ارزش واقعی ملک کمتر از این مبلغ باشد ، خریدار در این حالت مغبون شده است و اختیار فسخ معامله را پیدا می کند . مبنای غبن ، قاعده لاضرر ، یعنی ضرورت پرهیز از ضرر و جبران آن است .

فاحش بودن غبن را عرف مشخص می کند و غبنی که عرفاً قابل مسامحه باشد به مغبون حق فسخ نمی دهد . لازم به ذکر است که در شرایط کنونی اکثر دادگاه ها ، فاحش بودن غبن را از طریق ارجاع به کارشناس رسمی احراز می کنند .  با توجه به اصل لزوم قراردادها و در مورد اختلاف ، مدعی غبن باید فاحش بودن آن را ثابت کند .

شرایط ایجاد خیار غبن :

یکی از شرایط اساسی ایجاد خیار غبن فاحش این است که غبن در زمان انعقاد قرارداد ، وجود داشته باشد . همچنین در صورتی که مغبون در حین معامله عالم به قیمت معامله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت .

اگر معلوم شود ، مغبون در هر شرایطی ، به صورت گرفتن معامله تمایل داشته و آن را منعقد می ساخته ، غبن ولو آن که فاحش باشد موجد حق فسخ نیست .

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت غَبن فاحش :

در صورتی که اختلاف ارزش معاملاتی ملک با ارزش واقعی از حد متعارف بیشتر باشد و به حدی باشد که قابل مسامحه نباشد ، اصطلاحاً غبن فاحش در قرارداد وجود دارد که این غبن برای کسی که متضرر شده است ، حق فسخ ایجاد می کند . فرد مغبون می تواند ، پس از علم به غبن به هر طریق ممکن از جمله ارسال اظهار نامه رسمی ، اقدام به فسخ قرارداد کند و سپس تأیید فسخ خود را از دادگاه بخواهد .

نحوه اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

دادگاه نقشی در فسخ قرارداد ندارد و صرفاً فسخ صورت گرفته را تأیید و اعلام می کند . به همین خاطر این رآی ، جنبه اجرایی ندارد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به رفع مزاحمت : الزام به رفع مزاحمت : مطابق با ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی ، دعوای مزاحمت عبارت است از : دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیر منقول ، درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است ، بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد ؛ بنابراین بدون اینکه ملک از تصرف مالک خارج شود ، نسبت به تصرفات مالک مزاحمت ایجاد شده است و اجازه بهره برداری مناسب متصرف را از ملک نمی دهد . مثل اینکه شخصی با تخلیه مصالح و یا با ریختن زباله در ورودی ملک دیگری ، برای مالک مزاحمت ایجاد کند .

در دعوای مزاحمت باید ارکان زیر موجود باشد :

1. تصرف سابق خواهان بدون مزاحمت
2. مزاحمت فعلی خوانده بدون رضایت خواهان
3. غیر قانونی بودن مزاحمت خوانده

دادخواست الزام به رفع مزاحمت مزاحمت :

در دعوای مزاحمت ، خواهان باید ثابت کند که موضوع دعوا حسب مورد ، قبل از خارج شدن ملک از تصرف وی و یا قبل از ممانعت و یا مزاحمت در تصرف و یا مورد استفاده ی او بوده و بدون رضایت او و یا به غیر وسیله قانونی از تصرف وی خارج شده است .

در دعوای مزاحمت از حق ، خواهان دعوی کسی است که نسبت به تصرفات او مزاحمت شده است . مزاحم ملک نیز خوانده ی دعوا است .

نحوه اجرای رأی مزاحمت از حق

دعوای الزام به رفع مزاحمت از حق بلافاصله پس از صدور حکم دادگاه بدوی و قبل از قطعیت ، رأی اجرا می شود و تجدید نظرخواهی محکوم علیه ، تاثیری در اجرای رأی ندارد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به رفع مزاحمت از حق ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه به جهت نیاز به سکونت : تخلیه به جهت نیاز به سکونت : مطابق با بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، پس از انقضای مدت اجاره ، در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت ، مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه کند ، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه ، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد .

لازم به ذکر است که اشخاصی که در بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذکر شده اند و به استناد نیاز آنها به محل سکونت ، می توان دادخواست تخلیه تقدیم کرد ، حصری هستند و نمی توان با تفسیر موسع ، این رابطه را به اشخاص دیگر تعمیم داد .

نحوه رسیدگی به دعوی تخلیه به جهت نیاز به سکونت:

دادگاه پس از بررسی وضعیت ملک و قابلیت سکونت آن و احراز نیاز اشخاص فوق به سکونت ، ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی ، اقدام به صدور رأی تخلیه به جهت نیاز به سکونت با تعیین مهلت سه ماهه برای موجر جهت پرداخت حق کسب و پیشه و مهلتی ده روزه تا دو ماهه برای مستأجر جهت تخلیه ، می کند .

مهلت سه ماهه مالک از تاریخ قطعیت رأی و مهلت مستأجر از تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه خواهد بود . و در صورت عدم پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه در مهلت مذکور ، رأی صادره کان لم یکن می شود .

اگر موجر در مهلت تعیین شده در رأی صادره ، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند ، پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر ، اجرای احکام دادگاه ، اقدام به تخلیه ملک می کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها : تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها : مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر مکلف است ، در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی ، آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی او بپردازد .

هر گاه اجاره نامه ای در بین نباشد ، اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد ، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره ی املاک مشابه تشخیص می دهد ، برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود ، سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفتر خانه ی تنظیم کننده ی سند و هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ، قبض رسید را باتعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد .

دفتر خانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله ی اداره ی ثبت محل ، مراتب را به موجر یا نماینده ی قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفتر خانه مزبور مراجعه کنند .

مبنای حقوقی دادخواست تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

دعوی تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها  در مورد قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که قبل از سال 1376 بسته شده است ، مطرح می شود . مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه ، اجاره ی ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامه ی رابطه استیجاری ، اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه ، ظرف ده روز به مالک بپردازد . حال اگر مستأجر به موقع اجاره بها را نپردازد ، اظهارنامه ی رسمی ( در موردی که اجاره نامه عادی است و یا اجاره نامه ای در بین نباشد ) و یا اخطاریه های دفترخانه ( در مورد اجاره نامه رسمی ) از سوی موجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط عقب افتاده به وی داده می شود .در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت با تأخیر ، مالک می تواند ، نسبت به طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ، اقدام کند .

نحوه اجرای رأی :

دادگاه در صورت احراز تخلف مستأجر ، اقدام به صدور رأی ، مبنی بر تخلیه ی ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها می کند و به مستأجر مهلت می دهد ، ظرف مدتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست ، ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد .

حکم صادر شده پس از قطعیت برای اجرا به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه ، بدون آن که مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از موجر دریافت کند ، نسبت به تخلیه ی ملک اقدام خواهد کرد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759