نوشته‌ها

افراز ملک توسط دادگاه

افراز ملک توسط دادگاه : معنای افراز : افراز به معنای تقسم ملک مشاعی بین شر کا است . در افراز ملک توسط دادگاه آنچه مهم است تعدد مالکین ملک می باشد و چنانچه ملک فاقد شریک باشد نمی توان دعوای افراز ملک مطرح نمود .

 

 

افراز ملک توسط دادگاه

تفاوت تفکیک ملک مشاع و دعوای افراز :

تفاوت تفکیک ملک مشاع و دعوای افراز در این است که در تفکیک ملک مشاعی ، حالت اشاعه ملک از بین نمی رود ولی در افراز ملک ، از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود .

افراز ملک مشاع با درخواست یکی از شرکا هم انجام می شود ولی در تفکیک ملک ، موافقت تمامی مالکین لازم است .

 

دعوی افراز ملک توسط دادگاه

مطابق با ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 : افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد ، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است . واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات ، ملک مورد تقاضا را افراز می کند . بنابر این در حالت عادی درخواست افراز ملک مستقیماً به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک داده می شود .

مفهوم مخالف ماده بالا این است که چنانچه جریان ثبتی ملکی خاتمه نیافته باشد ، مرجع رسیدگی به دعوای افراز ملک ، دادگاه محل وقوع ملک می باشد همچنین در مواردی که بین شرکا غایب مفقود الاثر یا محجور باشد ، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است .

اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد ، دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی ، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند و پس از دریافت پاسخ استعلام ، قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می کند . کارشناس رسمی پس از بررسی ملک نسبت به قابل افراز بودن و یا نبودن ملک و در صورت قابلیت افراز ، نحوه تقسیم ملک را مشخص و به دادگاه تقدیم می کند . چنانچه ملک غیر قابل افراز باشد ، دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک می دهد . اگر ملک قابل افراز باشد و مالکین به نظر کارشناس معترض نباشند ، دادگاه بر مبنای نظر کارشناس حکم به افراز ملک می دهد و چنانچه مالکین نسبت به نظریه کارشناس معترض باشند ، دادگاه سهم مالکین را مشخص می کند .

اجرای حکم افراز ملک

حکم افراز ملک جنبه ی اعلامی دارد بنابراین نیاز به صدور اجراییه ندارد . متقاضی ، حکم افراز ملک را به اداره ثبت محل تقدیم می کند و پس از آن پرونده برای متصدی دفتر املاک ، ارسال می شود و او نیز حدود و مشخصات هر قطعه افرازی را در دفتر املاک ثبت کرده و سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر و به امضای مسئول اداره ثبت می رساند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص افراز ملک، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس: 09123939759

ابطال سند رهنی

ابطال سند رهنی :ممکن است شخصی ملک دیگری را به عنوان مال خود در رهن شخص دیگری اعم از شخص حقیقی یا حقوقی قرار دهد و پس از اطلاع مالک از در رهن بودن ملک خود ، می تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند .

 

ابطال سند رهنی

سند رهنی چیست ؟

سند رهنی یک سند رسمی بوده که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و به موجب آن راهن یا بدهکار ، ملک خود را به عنوان وثیقه ی بدهی خود در رهن مرتهن یا طلبکار قرار می دهد . در صورتی که سند رهنی به صورت قانونی تنظیم نشده باشد ، شخص ذی نفع می تواند برای ابطال سند رهنی به دادگاه مراجعه کند . لازم به ذکر است ، شخصی که سند رسمی ندارد و به موجب مبایعه نامه عادی ، ادعای مالکیت ملک را دارد ، در دادگاه به عنوان مالک شناخته نمی شود و نمی تواند دادخواست ابطال سند رهنی را مطرح کند ؛ بلکه باید قبل از تنظیم دادخواست ابطال سند رهنی و یا هم زمان با آن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کند .

طرفین دعوی ابطال سند رهنی

در دعوی ابطال سند رهنی مالک ملک و یا کسی که در رهن بودن ملک موجب ضرر اوست ، خواهان است و باید به طرفیت راهن و مرتهن طرح دعوی کند .

چنانچه رأی مبنی بر ابطال سند قطعی شد ، مرجع قضایی برای ذی نفع گواهی قطعیت رأی صادر می کند . با ارائه آن به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذی نفع ، رئیس ثبت موضوع را به متصدی دفتر املاک ارجاع می دهد تا پس از احراز صحت مندرجات ابرازی مراتب ابطال سند رهنی را در ستون ملاخظات دفتر املاک مربوط توضیح دهد .

در پیش نویس سند مالکیت جدید ، علاوه بر قید مشخصات کامل ملک جدید ، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند و شماره و تاریخ مستند ابطال درج می شود و در مورد سند باطل شده ، اداره ی ثبت بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی ، مبنی بر ابطال سند رهنی ارسال می کند تا از فروش یا مزایده آن جلوگیری شود .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

ابطال سند رسمی انتقال

ابطال سند رسمی انتقال : ابطال سند رسمی انتقال :تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت در دفاتر اسناد رسمی انجام می شود و پس از آنکه به امضای طرفین رسید ، خلاصه ی معامله به اداره ی ثبت اسناد و املاک ، ارسال می شود تا در دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک انتقال مالکیت ثبت شود .

 

ابطال سند رسمی انتقال

 

 

دعوی ابطال سند رسمی انتقال ، به اسباب مختلفی قابل طرح است . به عبارت دیگر ، موجبات ابطال سند رسمی انتقال ملک ، بسیار متعدد و متنوع است . از جمله این که : خواهان به نحوی مدعی بی اعتباری معامله ی موضوع سند باشد . عدم تحقق شرایط صحت قرارداد ، رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله ی موضوع سند است . مثلاً عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله ، جعل سند انتقال یا جعلی بودن اسناد انتقال قبلی ، عدم اهلیت یکی از طرفین در زمان انعقاد معامله و یا نبودن امضاء فروشنده یا خریدار در اسناد انتقال ، موجب مخدوش شدن سند می شود .

 

فسخ یا انفساخ معامله ، مبنای سند انتقال از دلایل دیگر دعوی ابطال سند است . ابطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در نتیجه آن صادر شده است ، ابطال رأی هیأت موضوع ماده ی 147 قانون ثبت و بسیاری عوامل دیگر ، موجبات دیگری برای ابطال سند رسمی انتقال ملک هستند .

 

دعوی ابطال سند رسمی انتقال

لازم به ذکر است که شمار قابل توجهی از محاکم ، دعوی ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک می دانند و به صرف استناد به سند عادی ، حکم به ابطال سند صادر نمی کند .

موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیر باز مورد اختلاف محاکم بوده است اما نظریه ی مورخ 95/8/4 شورای نگهبان که اشعار می دارد ، اسناد عادی املاک در صورتی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد ، معتبر است ، به این اختلافات پایان داده است .

 

اصحاب دعوی ابطال سند رسمی انتقال :

در دعوی ابطال سند رسمی انتقال توسط وکیل ملکی ، خواهان دعوی کسی است که مدعی بی اعتباری سند است . چنانچه خواهان خود یک طرف معامله بوده باشد ، طرف دیگر معامله ، خوانده ی دعوا خواهد بود ، اما اگر خواهان غیر از طرفین معامله باشد ، دو طرف سند رسمی خواندگان دعوی هستند . چنانچه پس از ثبت سند مورد نظر ، انتقالات دیگری هم انجام شده باشد ، دادخواست ابطال سند رسمی انتقال ، باید به طرفیت همه ی ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه ی اسناد بعدی خواسته شود .

در این دعوی نیازی به طرف دعوی قرار دادن اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده وجود ندارد .

 

پس از طرع دعوی دادگاه حتماً باید نسبت به مالکیت ملک از اداره ثبت ، استعلام کند و نمی توان به صرف اظهارات طرف یا طرفین ، حکمی صادر کند که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود دارد .

 

دعوی ابطال سند رسمی انتقالی پس از تفکیک ملک : چنانچه ملک موضوع دعوی ابطال سند انتقال ، تفکیک شده باشد ، علاوه بر اسناد انتقالی بعدی باید ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود .

 

اجرای رأی ابطال سند رسمی انتقالی

پس از قطعیت رأی ،دادگاه برای ذی نفع ، گواهی قطعیت رأی صادر می کند . با ارائه ی حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذی نفع ، رئیس اداره ثبت ، موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می کند و متصدی ثبت ، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط ، توضیح می دهد .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست و یا دفاع در دعوی با مشاوره متخصص در این امر تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09123939759

الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه : الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه : پس از این که قرارداد اجاره منقضی شد ، موجر مکلف است مبلغ ودیعه ای را که مستأجر به وی داده است ، مسترد کند . چنان چه پس از پایان مدت اجاره و درخواست مستأجر برای استرداد مبلغ ودیعه ، موجر حاضر به بازگرداندن این مبلغ نباشد ، مستأجر می تواند دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه کند .

لازم به ذکر است که مستأجر باید قبل از این که دادخواست مطالبه ی ودیعه را تقدیم دادگاه کند ، ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را از طریق شورای حل اختلاف تأمین دلیل کند . همچنین کلید ملک را تحویل شورای حل اختلاف محل ملک دهد و مراتب را از طریق اظهارنامه رسمی به موجر اعلام کند .

 

الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه :

در دعوی الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه ، مستأجر خواهان بوده و دعوی را به طرفیت موجر مطرح می کند .لازم به ذکر است که مستأجر می تواند ضمن دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه ، تقاضای محکومیت موجر به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه از زمان مطالبه و یا از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه را نیز مطرح کند .

 

دادگاه پس از تشکیل جلسه ی رسیدگی و شنیدن اظهارات طرفین ؛ در صورتی که دلیل موجهی از طرف موجر مبنی بر مسترد نکردن ودیعه ، ارایه نشود ، دادگاه موجر را به پرداخت ودیعه محکوم می کند .

 

پس از محکوم شدن موجر به مبلغ ودیعه و قطعی شدن رأی ، مستأجر می تواند با توقیف اموال موجر ، محکوم به را وصول کند . در غیر این صورت حکم جلب وی صادر می شود و تا زمانی که مبلغ محکوم به را پرداخت نکند در حبس می ماند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه به جهت نیاز به سکونت

تخلیه به جهت نیاز به سکونت : تخلیه به جهت نیاز به سکونت : مطابق با بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، پس از انقضای مدت اجاره ، در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت ، مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه کند ، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه ، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد .

 

لازم به ذکر است که اشخاصی که در بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذکر شده اند و به استناد نیاز آنها به محل سکونت ، می توان دادخواست تخلیه تقدیم کرد ، حصری هستند و نمی توان با تفسیر موسع ، این رابطه را به اشخاص دیگر تعمیم داد .

 

تخلیه به جهت نیاز به سکونت

نحوه رسیدگی به دعوی تخلیه به جهت نیاز به سکونت:

دادگاه پس از بررسی وضعیت ملک و قابلیت سکونت آن و احراز نیاز اشخاص فوق به سکونت ، ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی ، اقدام به صدور رأی تخلیه به جهت نیاز به سکونت با تعیین مهلت سه ماهه برای موجر جهت پرداخت حق کسب و پیشه و مهلتی ده روزه تا دو ماهه برای مستأجر جهت تخلیه ، می کند .

 

مهلت سه ماهه مالک از تاریخ قطعیت رأی و مهلت مستأجر از تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه خواهد بود . و در صورت عدم پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه در مهلت مذکور ، رأی صادره کان لم یکن می شود .

 

اگر موجر در مهلت تعیین شده در رأی صادره ، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند ، پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر ، اجرای احکام دادگاه ، اقدام به تخلیه ملک می کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی

تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی : تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی : بر اساس ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ، یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیه ملک تجاری کند ، تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت است .

بنابراین مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان ، درخواست تخلیه را تقدیم کند و صرفاً نیاز فعلی خود موجر جهت امرار معاش معمول زندگی ، مجوز تخلیه ملک است .

البته برخی از محاکم با وحدت ملاک از بند سه ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بر خلاف نظر فوق ، عقیده دارند و به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند .

در درخواست تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی ، مالک می تواند با اثبات این که برای گذراندن زندگی و امرار معاش ، نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است ، تقاضای تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی را تقدیم کند .

مثلاً ممکن است موجر بازنشسته شده باشد و در صدد باشد با تخلیه ی ملک خود به کسب و کار در آن جا بپردازد که در این صورت لازم است به پیوست دادخواست ، مستندات و مدارک بازنشستگی خود را که حاکی از بیکار بودن وی است ارائه دهد .

 

تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی

رسیدگی به دعوی تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی :

دادگاه پس از بررسی ادله و مستندات ، چنان چه علیه مالک رأی صادر کند ، از اعتبار امر مختومه برخوردار است .

یعنی اگر موجر بخواهد مجدداً همان دعوی را در دادگاه مطرح کند ، قابل رسیدگی دوباره نیست . مگر اینکه تغییر در وضعیت موجر پیدا شده باشد . اگر دادگاه نیاز شخصی مالک را احراز کرد ، پس از جلب نظر کارشناس و ارزیابی مبلغ حق کسب و پیشه ، اقدام به صدور رأی مبنی بر تخلیه ملک می کند و در ضمن رأی مهلتی سه ماهه جهت پرداخت حق کسب و پیشه به موجر و مهلتی ده روزه تا دو ماهه برای تخلیه ملک به مستأجر می دهد . شروع مهلت مستأجر از تاریخ پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه می باشد . چنان چه پس از پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه ، مستأجر در مهلت مقرر در حکم اقدام به تخلیه ملک نکند ، اجرای احکام ملک را تخلیه می کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها : تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها : مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر مکلف است ، در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی ، آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی او بپردازد .

هر گاه اجاره نامه ای در بین نباشد ، اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد ، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره ی املاک مشابه تشخیص می دهد ، برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود ، سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفتر خانه ی تنظیم کننده ی سند و هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ، قبض رسید را باتعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد .

 

دفتر خانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله ی اداره ی ثبت محل ، مراتب را به موجر یا نماینده ی قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفتر خانه مزبور مراجعه کنند .

 

 

تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

مبنای حقوقی دادخواست تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

 

دعوی تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها  در مورد قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که قبل از سال 1376 بسته شده است ، مطرح می شود . مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه ، اجاره ی ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامه ی رابطه استیجاری ، اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه ، ظرف ده روز به مالک بپردازد . حال اگر مستأجر به موقع اجاره بها را نپردازد ، اظهارنامه ی رسمی ( در موردی که اجاره نامه عادی است و یا اجاره نامه ای در بین نباشد ) و یا اخطاریه های دفترخانه ( در مورد اجاره نامه رسمی ) از سوی موجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط عقب افتاده به وی داده می شود .در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت با تأخیر ، مالک می تواند ، نسبت به طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ، اقدام کند .

 

نحوه اجرای رأی :

دادگاه در صورت احراز تخلف مستأجر ، اقدام به صدور رأی ، مبنی بر تخلیه ی ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها می کند و به مستأجر مهلت می دهد ، ظرف مدتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست ، ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد .

حکم صادر شده پس از قطعیت برای اجرا به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه ، بدون آن که مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از موجر دریافت کند ، نسبت به تخلیه ی ملک اقدام خواهد کرد .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه به جهت تغییر شغل

تخلیه به جهت تغییر شغل : تخلیه به جهت تغییر شغل : در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده است و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می شوند ، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر ، اقدام به تغییر شغل خود کند ، مالک می تواند تخلیه ی مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد . مگر این که شغل جدید ، عرفاً مشابه ی شغل سابق باشد .

 

چنان چه شغل معینی در اجاره نامه قید نشده باشد و موجر و مستأجر نیز برای شغل معینی ، عقد اجاره را منعقد نکرده باشند ، دعوی فسخ و تخلیه به جهت تغییر شغل ، پذیرفته نمی شود . همچنین در صورت انتقال ملک ، حق تخلیه به جهت تغییر شغل که در زمان مالک قبلی ایجاد شده است ، به مالک جدید منتقل نمی شود البته برخی محاکم معتقدند که این حق به مالک جدید منتقل می شود .

 

تخلیه به جهت تغییر شغل

دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل :

در دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل ، مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است ، خواهان دعوی می باشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است ، دعوی طرح می کند .

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت لزوم با ارجاع امر به کارشناسی و یا معاینه ی محل ، پس از احراز تغییر شغل از سوی مستأجر ، رأی به تخلیه ی ملک صادر می کند و در ضمن رأی مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد ، جهت تخلیه ملک به مستأجر داده می شود . این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه می باشد و مستأجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه ، اقدام به تخلیه خواهد کرد .

 

اجرای رأی با صدور اجراییه امکان پذیر است و به مستأجر ابلاغ می شود تا ظرف مهلت تعیین شده در رأی ، اقدام به تخلیه ی ملک کند . در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه ، اجرای احکام دادگاه اقدام به تخلیه ی ملک می کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط

تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط : تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط : در قراردادهای تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 می شود یا به عبارت بهتر در قرارداد های املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه ، یکی از مواردی که مالک می تواند ، درخواست تخلیه ی ملک را مطرح کند ، زمانی است که مستأجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد . تعدی به معنای تخلف از حدود اذن و اختیار است و تفریط به معنای ترک تکالیف و الزامات است . اثبات تعدی و تفریط بر عهده ی مالک است و مالک ممکن است قبل از طرح دعوی با تأمین دلیل از وضعیت ملک ، بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند .

 

قانون ، قرارداد و عرف منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستأجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است . به عبارت دیگر ، اگر مستأجر بر طبق یکی از منابع فوق ، از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده و مالک می تواند ، نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند .

 

تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط

مصادیق تعدی و تفریط :

تخریب تمام و یا بخشی از ملک ، تغییر اساسی در ملک ، انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستأجر است و احداث بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شود .

 

نحوه ی رسیدگی به دعوی تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط :

دادگاه پس از رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، در صورت نیاز از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری ، اقدام به بررسی صحت ادعای مالک و در صورت احراز صحت ادعای وی ، حکم به تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط ، بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند . لازم به ذکر است که تخلف مستأجر مسقط حق سر قفلی نیست و تنها موجب سقوط حق کسب وپیشه می شود به این صورت که در صورت انتقال عین مستأجره بدون داشتن حق انتقال ، نصف حق کسب و پیشه ساقط می شود و در صورت سایر تخلفات ، کلیه ی حق کسب و پیشه وی از بین می رود .

 

نحوه ی اجرای رأی :

از آنجایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط ، بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رأی و صدور اجراییه ، اگر مستأجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه ( معمولاً بیش از ده روز و کمتر از دوماه ) تخلیه نکند ، به اجبار محل تجاری تخلیه می شود .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه به جهت انتقال به غیر

تخلیه به جهت انتقال به غیر : تخلیه به جهت انتقال به غیر : در مورد قراردادهای اجاره ی اماکن تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 است ، مستأجر بدون اذن مالک ، حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد . در صورتی که مستأجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه ، به هر شکلی اعم از آن که قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به صورت عملی و بدون مبادله ی قرارداد ، منافع ملک را به دیگری منتقل کند ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر کند .

 

تخلیه به جهت انتقال به غیر

 

حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه ، منعقد نشده باشد ؛ ولی فرد دیگری غیر از مستأجر از عین مستأجره استفاده کند ، برای تحقق انتقال به غیر ، کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد ، بین مستأجر و منتقل الیه مؤثر نیست لازم به ذکر است ، چنان چه مستأجر از لحاظ جسمی قادر به کسب و کار در عین مستأجره نباشد و پسر و یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست ، عملاً محل کسب را اداره کند ، از مصادیق انتقال به غیر نیست . برای تحقق انتقال به غیر باید انتقال گیرنده دارای استقلال مالی از مستأجر بوده و به نفع خود از محل استفاده کند .

بنابراین در صورت انتقال به غیر از سوی مستأجر ، مالک می تواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح کند .

 

نحوه رسیدگی به دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر :

دادگاه پس از رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، در صورت احراز انتقال به غیر ، موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس ، رأی به تخلیه ی ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می کند . دادگاه در رأی صادر شده به موجر ، مهلت می دهد تا ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رأی ، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اقدام کند . عدم پرداخت حق کسب و پیشه در مهلت سه ماهه توسط موجر ، موجب الغای رأی می شود .

همچنین برای مستأجر مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد ، برای تخلیه ی ملک در نظر می گیرد شروع مهلت مستأجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه ، توسط موجر محاسبه می شود . در صورتی که موجر در مهلت سه ماه از قطعیت ، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند ، اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلتی که در رأی برای مستأجر تعیین شده است ، اقدام به تخلیه ی ملک کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759