نوشته‌ها

خیار

خيار به معناى اختيار فسخ يك جانبه قرار داد بين طرفين می باشد .  در ماده ٣٩٦ قانون مدنى ده مورد از خيارات بيان شده است كه عبارتند از :
١- خیار مجلس٢- خیار حیوان٣- خیار شرط ٤-خیار تاخیر ثمن ٥-خیار رویت ٦- تخلف وصف٧- خیار غبن ٨- خیار عیب ٩- خیار تدلیس ١٠- خیار تبعض صفقه.

که در ذیل به تعریف هر کدام  به اختصار می پردازیم.

خیار مجلس:

یعنی هر یک از خریدار و فروشنده بعد از انعقاد قرارداد در جلسه عقد و مادام که از یکدیگر جدا نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند (ماده ٣٩٧ قانون مدنی).

خیار حیوان

یعنی چنانچه حیوانی معامله شود خریدار ظرف مدت زمان سه روز از زمان انعقاد قرارداد اختیار فسخ (یعنی بر هم زدن معامله) را دارد.

خیار شرط:

یعنی مطابق ماده (٣٩٩ قانون مدنی): در قرارداد (بیع) خرید و فروش ممکن است شرط شود که در مدت معین برای فروشنده یا خریدار یا هر دو یا شخص ثالث اختیار فسخ معامله قید شود.

خیار تاخیرثمن:

یعنی هر گاه چیزی که مورد معامله قرار می گیرد (مبیع) برای پرداخت ثمن یا تحویل آن چیز بین طرفین عقد مدتی معین نشده باشد و عوضین حال باشند که اگر از ٣ روز از زمان انعقاد قرارداد خرید و فروش بگذرد و در این مدت نه فروشنده مبیع را تحویل خریدارنماید و نه خریدار تمام ثمن (مثلا پول) را به فروشنده بدهد فروشنده اختیار دارد معامله را به هم بزند

خیار

خیار رویت:

یعنی هرگاه کسی مالی را ندیده ولی فقط وصف آن را از فروشنده شنیده بخرد بعد از دیدن اگر دارای آن وصف که قبلا ذکر شده است. ولی هنگام تحویل فاقد آن وصف باشد خریدار اختیار دارد که معامله خرید و فروش (بیع) را به هم بزند (یعنی فسخ کند) یا آنکه به همان نحو که هست قبول نماید ماده ٤١٠ قانون مدنی.

خیار تخلف وصف:

یعنی هرگاه یکی از طرفین قرارداد (یعنی خریدار یا فروشنده) مالی را سابقاً دیده و به اعتماد سابقه دیدن معامله کند و بعد از اینکه کالا را دید و متوجه شد مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد، اختیار بر هم زدن معامله را دارد(اختیار فسخ قرارداد).

خیارغبن:

یعنی هر گاه یکی از طرفین عقد در معامله متوجه شوند که اختلاف زیادی در ثمن (مثلا پول) یا ارزش معامله باشد اختلاف و قیمت واقعی بسیار باشد بعد از آگاهی به این اختلاف (بعد از علم به غبن) می تواند معامله را فسخ کند. ماده ٤١٦ قانون مدنی

خیار عیب

یعنی اگر بعد از معامله عیبی ظاهر شود که مشخص شود مورد معامله معیوب بوده خریدار مختار است در قبول آن با کسر قیمت از آن و یا فسخ آن معامله.

خیارتدلیس:

مثلا کالایی را معیوب و یا شکسته طوری جلوه دهند که سالم است و اگر فروشنده خریدار را فریب داده خریدار حق بر هم زدن معامله (فسخ بیع) را دارد و اگر خریدار نسبت به ثمن معامله تدلیس کرده فروشنده حق فسخ معامله را دارد.(مواد ٤٣٨ و ٤٣٩ قانون مدنی).

خیارتبعض صفقه:

در این صورت خریدار حق فسخ معامله را خواهد داشت. البته مطابق ماده ٤٤١ قانون مدنی خریدار در این صورت می تواند بیع قرارداد واقع شده را نسبت به قسمت سالم قبول کند و نسبت به آن قسمت که باطل است ثمن (مثلا پول آن را) مسترد کند.

 

مشاوره با ما :

در صورت تمایل به اخذ مشاوره از  وکیل ملکی و حقوقی با ما تماس بگیرید .

تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین

تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین : تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین : معامله به قصد فرار از دین : چنان چه شخص مدیون برای جلوگیری از توقیف اموال خود و فرار از پرداخت دین به طلبکاران ، اموال خود را به دیگران انتقال دهد ، این عمل اصطلاحاً معامله به قصد فرار از دین محسوب می شود . ادعای معامله به قصد فرار از دین در مورد املاک بسیار متداول است .

 

تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین

 

معامله با قصد فرار از دین دارای سه رکن اساسی است ، که این سه رکن اساسی می بایست توسط مدعی اثبات شود ، این سه رکن عبارت است از :

  1. وجود دین : وجود دین باید مسلم باشد و در آن اختلاف نباشد . در غیر این صورت اثبات آن با حکم قطعی دادگاه است .
  2. قصد فرار از دین
  3. صوری بودن معامله : در برخی موارد لزومی به اثبات صوری بودن معامله نیست و صرف آن که اثبات شود ، معامله به قصد فرار از دین صورت گرفته برای فسخ قرارداد کافی است .

 

معامله به قصد فرار از دین دارای دو جنبه ی حقوقی و کیفری است .

شرایط احراز جرم معامله به قصد فرار از دین :

مطابق با ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی : انتقال مال به دیگری به هر نحو به وسیله ی مدیون با انگیزه ی فرار از دین به نحوی که باقی مانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد ، موجب حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش یا جزای نقدی معادل نصف محکوم به یا هر دو مجازات می شود و در صورتی که منتقل الیه نیز با علم به موضوع اقدام کرده باشد ، در حکم شریک جرم است در این صورت عین آن مال و در صورت تلف یا انتقال ، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده به عنوان جریمه ، اخذ و محکوم به از محل آن استیفا خواهد شد .

در مورد جنبه ی حقوقی معامله به قصد فرار از دین ، قانون مبهم و نارسا است چرا که در ماده 218 قانون مدنی آمده است که : هر گاه معلوم شود معامله با قصد فرار از دین و به طور صوری انجام شده ، آن معامله باطل است .

 

قانونگذار با افزودن قید صوری بودن معامله در اصلاحات سال 70 ، ابهام ایجاد کرده است . در واقع حکم معامله به قصد فرار از دین که به نحو صوری انجام نشده است ، مسکوت گذاشته شده است .

 

به نظر می رسد که بطلان در ماده 218 قانون مدنی ناظر به معاملاتی است که به طور صوری انجام شده . در نتیجه معامله صوری اعم از اینکه به قصد فرار از دین باشد یا نباشد ، باطل است .

اما معامله واقعی به قصد ( انگیزه ) فرار از دین ، بین دو طرف نافذ و در برابر اشخاص ثالث ، غیر قابل استناد است و طلبکار به محض مراجعه می تواند ، معامله را فسخ کند البته برخی از حقوقدانان ، معامله به قصد فرار از دین را غیر نافذ می شمارند و صحت یا بطلان معامله را منوط به تنفیذ یا رد طلبکار می دانند ؛ بنابر این در رویه ی دادگاه های حقوقی به نظر واحدی دست نیافته ایم . ولی به نظر می رسد ، دادخواست تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین در دادگاه ها ، مقبولیت بیشتری داشته باشد .

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین :

در معاملات به قصد فرار از دین ، تنها طلبکاران ، حق درخواست تأیید فسخ و یا بطلان را دارند . پس از فسخ قرارداد ، هر یک از طرفین قرارداد که فسخ را به نفع خود می داند ، می تواند دادخواست تأیید فسخ را تقدیم کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست  یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط : تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط : چنان چه در یک قرارداد به نفع یکی از طرفین شرطی پیش بینی شود ، اعم از آنکه این شرط ، شرط فعل باشد یا شرط صفت و یا شرط نتیجه ، در صورت تخلف متعهد از شرط و یا بی اعتباری شرط ، مشروط له می تواند ، اقدام به فسخ قرارداد کند . اگر شرط مندرج در قرارداد شرط صفت باشد ، مانند آنکه در قرارداد شرط شود ، ملک مورد معامله دارای صفت و ویژگی خاصی باشد ، ضمانت اجرای تخلف از شرط ، ایجاد حق فسخ برای مشروط له است و مشروط له نمی تواند از مبلغ ثمن معامله بکاهد .

 

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

 

در صورتی که شرط مذکور در قرارداد شرط فعل باشد ؛ چنان چه شخص متعهد در قرارداد عمل به شرط نکند ، متعهد له باید ابتدا الزام متعهد به انجام تعهد را از دادگاه بخواهد و چنان چه متعهد ، تعهد را انجام نداد ، متعهد له می تواند ، شخصاً یا از طریق شخص دیگر ، تعهد را انجام و هزینه های آن را از متعهد دریافت کند .

 

چنان چه امکان اجرای تعهد از طریق متعهد له و یا شخص ثالث نیز نباشد ، متعهد له می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .

به خیار تخلف از شرط اصطلاحاً خیار اشتراط نیز گفته می شود .

در هر یک از از موارد فوق ، شخصی که در قرارداد به نفع او شرطی ذکر شده است ، می تواند پس از فسخ قرارداد ، تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه بخواهد .

 

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تخلف شرط

از آنجا که تأیید فسخ ، خلاف اصل صحت قرارداد هاست و ادعایی است که می بایستی ثابت شود ، باید به عنوان خواسته طرح شود ، اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح شود ، نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد . بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است ، می تواند صبر کند تا طرف مقابل برای الزام وی به قرارداد یا عناوین مشابه دیگر ، اقدام کند و در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد کند . بر این اساس در استناد به فسخ قرارداد نیازی به طرح دعوای تقابل هم نخواهد بود .

 

اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد

دادگاه فقط فسخ قرارداد را تأیید می کند و در واقع فسخ زمانی حاصل می شود که متعهد له ، آن را اعمال و به طرف مقابل اعلام می کند . بنابراین اجراییه در این دعاوی صادر نمی شود و حکم دادگاه تنها جنبه ی اعلامی دارد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس

تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس : تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس : معنای تدلیس : تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله می شود . به بیان دیگر تدلیس عبارت است از پوشاندن عیب مال و یا اظهار کردن و نمایاندن امتیاز و کمال غیر واقعی در مال .

 

تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس

 

در خیار تدلیس ، لازم است که عملیات متقلبانه به قصد فریب طرف مقابل صورت گرفته باشد . تدلیس فریبی است که قبل از انجام معامله به کار می رود تا رغبت به انجام معامله را ایجاد کند وگرنه فریبی که بعد از عقد و در جریان اجرای قرارداد صورت گرفته ، سبب خیار تدلیس نمی شود .

چنانچه فروشنده تدلیس کرده باشد ، خریدار حق فسخ دارد و اگر خریدار تدلیس کرده باشد اِعمال حق فسخ برای فروشنده امکان پذیر است .

اسقاط خیار تدلیس

خیار تدلیس را نمی توان ضمن قرارداد یا جداگانه ساقط کرد ؛ چرا که شرط اسقاط آن با نظم عمومی منافات دارد . مگر این که شخص پس از آن که متوجه شد فریب خورده است و حق فسخ برایش ایجاد شد ، آن را ساقط کند .

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس

هر گاه یکی از طرفین معامله برای فریب دادن طرف دیگر ، وصفی موهوم و بی اساس را به ملک خود نسبت دهد یا عیبی که در آن است را بپوشاند ، در معامله تدلیس کرده است . برای آنکه خیار تدلیس محقق شود ، حتماً باید عملیات فریب کارانه انجام شود و طرف مقابل نیز در نتیجه این عملیات ، فریب بخورد . عملیات فریب دهنده باید به نحوی باشد که موجب رغبت شخص فریب خورده به انجام معامله شود و این فریب ضرر قابل توجهی به وی وارد کند که در این صورت طرف فریب خورده ، حق فسخ معامله را دارد . پس از آنکه قرارداد بر اساس خیار تدلیس ، توسط ذی نفع فسخ شد ، هر یک از طرفین قرارداد می تواند ، دادخواست تأیید فسخ را در دادگاه صالح طرح کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب : تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب : خیار عیب چیست ؟ به موجب ماده 422 قانون مدنی : اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده ، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش و یا فسخ معامله ؛ بنابراین چنانچه پس از معامله خریدار متوجه شود که مبیع معیوب است و این عیب در زمان عقد موجود بوده دارای اختیار فسخ معامله است .

 

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

 

خیار غیب وقتی برای مشتری به وجود می آید که عیب در زمان عقد موجود بوده و بر مشتری مخفی مانده و مشتری با جهل از این موضوع معامله کرده است البته اگر بعد از عقد و قبل از تحویل ملک ، عیبی در ملک ایجاد شود ، این عیب نیز برای خریدار حق فسخ ایجاد می کند .

تشخیص اینکه چه چیزی عیب محسوب می شود را عرف و عادت محل انعقاد قرارداد و زمان تراضی قرارداد مشخص می کند . چنانچه خریدار پس از مدت ها از عیب آگاه شود نیز اختیار فسخ معامله را خواهد داشت ؛ اما پس از اطلاع از وجود عیب باید فوراً اِعمال خیار عیب کند . همان گونه که در بالا ذکر شد ، مشتری می تواند بدون این که عقد را فسخ کند تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب (اَرش ) را از فروشنده بخواهد .

 

اسقاط خیار عیب

اگر در قرارداد ، طرفین کلیه خیارات را ساقط کرده باشند ، خیار عیب نیز ساقط شده و در صورت کشف عیب ، خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد .

البته برخی از محاکم معتقدند در صورتی که عیب موجود در مبیع از جمله عیوب غیر متعارف و غیر متداول باشد ، حتی با فرض اسقاط کافه خیارات ، باز هم می توان خیار عیب را اِعمال نمود . این دسته از محاکم معتقدند ، اراده مشترک طرفین در اسقاط کافه ی خیارات از جمله خیار عیب ، عیوب متعارف است ، نه عیوب غیر متعارف .

مبنای دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب :

هر گاه خریدار به جهت عیب ، حق فسخ خود را اِعمال کند ، برای تثبیت فسخ می تواند ، تقاضای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را از دادگاه بخواهد .

نکته مهم این است که خواهان قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اِعمال کند . اِعمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام آن به طرف مقابل و یا ممکن است از طریق انجام عملی که بیانگر فسخ قرارداد است انجام شود .

تأیید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرارادادهاست و ادعایی است که می بایست ثابت شود ، باید به عنوان خواسته طرح شود ؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح می شود ، نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد .

بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است ، می تواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد نماید که نیازی به طرح دعوای تقابل نیست .

 

اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب :

در اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد ، دادگاه تنها فسخ قرارداد را تأیید می کند و اثر فسخ قرارداد از تاریخ اعلام اراده ی خریدار است نه از تاریخ رأی دادگاه .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه : تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه : معنای تَبَعُّض پاره پاره شدن و تجزیه است و صَفقه به معنای معامله ؛ در نتیجه خیار تبعض صفقه به معنای اختیار فسخ معامله از طرف شخصی است که معامله به زیان او تجزیه شده است .

خیار تَبَعُّض صفقه وقتی حاصل می شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد . در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید ، یا به نسبت قسمتی که معامله واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که معامله باطل بوده است ، ثمن را استرداد کند .

اگر ملکی خریداری شود و بعداً معلوم شود که معامله نسبت به بخشی از ملک باطل بوده است ، در چنین حالتی خریدار می تواند به جهت خیار تبعض صفقه معامله را فسخ کند و یا معامله را نسبت به بخش صحیح قبول کند و نسبت به بخش باطل ، درخواست استرداد ثمن را مطرح کند .

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

شرایط اِعمال خیار تبعض صفقه

شرط اِعمال خیار تبعض صفقه ، لزوم جهل مشتری است ؛ بنابراین اگر مشتری در زمان معامله آگاه باشد که بعضی از ملک ، متعلق به دیگری است ، دیگر حق فسخ قرارداد را نسبت به بخشی از قرارداد که معامله صحیح است ندارد.

 

نحوه ی محاسبه ی ثمن بخش باطل

در مورد تبعض صفقه قسمتی از ثمن که باید به مشتری برگردد به طریق ذیل حساب می شود :
آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفرداً قیمت می شود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد پیدا شود ، به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید .

دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه

اگر خریدار اقدام به فسخ معامله به استناد خیار تبعض صفقه کرد هر یک از طرفین قرارداد می تواند دادخواست تأیید فسخ را تقدیم کند . تأیید فسخ قرارداد از سوی دادگاه تنها جنبه ی اعلامی دارد و نیاز به صدور اجراییه نیست .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار : تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار : شرط خیار چیست؟مطابق با ماده 399 قانون مدنی ، ممکن است در عقد بیع شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد .به این حق فسخ در اصطلاح حقوقی ، شرط خیار می گویند .

ذکر عباراتی چون (اختیار انصراف از معامله ) و یا ( حق عدول از معامله ) در قرارداد ، از مصادیق خیار شرط است .

تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

لزوم تعیین مدت در خیار شرط

مهلت خیار شرط باید معلوم و معین باشد به نحوی که احتمال کم و زیاد شدن در آن نباشد . اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار باطل است و هم معامله باطل است .

در چنین مواقعی بطلان معامله به جهت اِعمال خیار از سوی صاحب خیار نیست بلکه ناشی از عدم ذکر مدت خیار است .

لزومی ندارد که تعیین مدت صریح باشد بلکه اراده ضمنی یا عرفی نیز کافی است مانند آنکه در قراردادهای مدت دار مثل اجاره ، در صورت عدم تعیین صریح مدت ، مهلت خیار محدود به مدت قرارداد است و یا در فروش املاک با مبایعه نامه عادی ، چنانچه برای تنظیم سند رسمی ، موعدی تعیین شده باشد مهلت خیار تا آن موعد است .

تفاوت خیار شرط با خیار اشتراط :

خیار شرط صرفاً نتیجه تراضی طرفین است که ضمن عقد گنجانده شده و اِعمال آن نیاز به تخلف از انجام تعهد نیست . در حالی که خیار تخلف از شرط ( خیار اشتراط ) نتیجه تخلف از تراضی و امتناع از اجرای تعهد ناشی از آن است . تفاوت دیگر شرط خیار با خیار اشتراط در این است که وجود شرط خیار حتماً باید در قرارداد پیش بینی شده باشد اما در مورد خیار اشتراط یا خیار تخلف شرط ، نیازی به ذکر خیار در قرارداد نیست بلکه مبنای ایجاد خیار فقدان یکی از شروط قراردادی است .

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

اگر صاحب خیار در مهلتی که در قرارداد پیش بینی شده است ، اقدام به فسخ قرارداد کند ، می تواند جهت تثبیت فسخ قرارداد ، دادخواست تأیید فسخ قرارداد را طرح کند . لازم به ذکر است که می توان به فسخ قرارداد به عنوان یک دفاع در مقابل دعاوی که مطرح می شود استناد کرد .

در دعوای تأیید فسخ قرار داد هر یک از طرفین قرار داد می تواند به عنوان خواهان دعوی مطرح کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت غَبن فاحش

تأیید فسخ قرارداد به جهت غَبن فاحش : تأیید فسخ قرارداد به جهت غَبن فاحش : معنای غبن : غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی به معنای به هم خوردن تعادل ارزش اقتصادی عوضین است . غبن زمانی محقق می شود که میان ارزش واقعی ملک و ارزش تعیین شده در قرارداد ، اختلاف وجود داشته باشد . مثلاً ؛ اگر شخصی ملکی را به مبلغ دویست میلیون تومان بخرد ، در حالی که ارزش واقعی ملک کمتر از این مبلغ باشد ، خریدار در این حالت مغبون شده است و اختیار فسخ معامله را پیدا می کند . مبنای غبن ، قاعده لاضرر ، یعنی ضرورت پرهیز از ضرر و جبران آن است .

 

تأیید فسخ قرارداد به جهت غَبن فاحش

 

فاحش بودن غبن را عرف مشخص می کند و غبنی که عرفاً قابل مسامحه باشد به مغبون حق فسخ نمی دهد . لازم به ذکر است که در شرایط کنونی اکثر دادگاه ها ، فاحش بودن غبن را از طریق ارجاع به کارشناس رسمی احراز می کنند .  با توجه به اصل لزوم قراردادها و در مورد اختلاف ، مدعی غبن باید فاحش بودن آن را ثابت کند .

 

شرایط ایجاد خیار غبن :

یکی از شرایط اساسی ایجاد خیار غبن فاحش این است که غبن در زمان انعقاد قرارداد ، وجود داشته باشد . همچنین در صورتی که مغبون در حین معامله عالم به قیمت معامله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت .

اگر معلوم شود ، مغبون در هر شرایطی ، به صورت گرفتن معامله تمایل داشته و آن را منعقد می ساخته ، غبن ولو آن که فاحش باشد موجد حق فسخ نیست .

 

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت غَبن فاحش :

در صورتی که اختلاف ارزش معاملاتی ملک با ارزش واقعی از حد متعارف بیشتر باشد و به حدی باشد که قابل مسامحه نباشد ، اصطلاحاً غبن فاحش در قرارداد وجود دارد که این غبن برای کسی که متضرر شده است ، حق فسخ ایجاد می کند . فرد مغبون می تواند ، پس از علم به غبن به هر طریق ممکن از جمله ارسال اظهار نامه رسمی ، اقدام به فسخ قرارداد کند و سپس تأیید فسخ خود را از دادگاه بخواهد .

نحوه اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

دادگاه نقشی در فسخ قرارداد ندارد و صرفاً فسخ صورت گرفته را تأیید و اعلام می کند . به همین خاطر این رآی ، جنبه اجرایی ندارد .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن : تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن : مفهوم خیار تأخیر ثمن :مطابق با ماده 402 قانون مدنی ، هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد ، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله می شود . فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن با اراده فروشنده محقق می شود و دعوی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن صرفاً جهت اعلام آن است و تأثیری در فاصله ی زمانی اعلام فسخ و طرح دعوا نخواهد داشت

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن

شرایط تحقق خیار تأخیر ثمن و تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن

– مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد ؛ بنابراین در مبیع کلی خیار تأخیر ثمن راه ندارد .
– حال بودن عقد بیع : یعنی تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع ، وعده دار نباشد .
– انقضای مدت سه روز از تاریخ انعقاد عقد .
– عدم پرداخت تمام ثمن از سمت خریدار
– عدم تسلیم تمام مبیع به مشتری : بنابراین تسلیم جزئی از مبیع مانع ایجاد تأخیر نیست .

شرایط اسقاط خیار تأخیر ثمن

  1.  اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و به قرائن معلوم گردد که مقصود التزام به بیع بوده است ، خیار او ساقط خواهد شد . لازم به ذکر است که صرف مطالبه ی ثمن از سوی فروشنده ، مسقط خیار تأخیر ثمن نیست ؛ بلکه باید به قرائن معلوم گردد که قصد وی ، التزام به بیع بوده است که در این صورت اسقاط ضمنی خیار محسوب می گردد .
  2. هر گاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد دیگر برای بایع اختیار فسخ نخواهد بود
  3.  اگر مشتری ثمن را حاضر کرد که بدهد و بایع از اخذ آن امتناع نمود ، خیار فسخ وجود ندارد .
    اگر مشتری برای ثمن ضامن بدهد و یا بایع ثمن را حواله بدهد ، بعد از تحقق ضمانت و حواله ، خیار تأخیر ساقط می شود .

دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن

پس از اینکه ملکی خریداری شد ، باید ترتیبات پرداخت ثمن پیش بینی شود . چنان چه در هنگام قرارداد مدتی برای پرداخت ثمن پیش بینی نشده باشد ، پرداخت ثمن حال محسوب می شود . اگر خریدار ظرف سه روز از تارخ معامله ثمن را پرداخت نکند ، فروشنده می تواند قرارداد را به استناد خیار تأخیر ثمن فسخ کند و طی اظهار نامه ای به طرف مقابل اعلام کند و در دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت تأخیر ثمن را بخواهد .
در دعوی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار تأخیر ثمن  ، فروشنده ای که هنوز مبیع را به خریدار تحویل نداده است ، خواهان است و باید دعوی را به طرفیت خریدار مطرح کند .

دادگاه پس از رسیدگی اقدام به صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد صادر می کند ؛ بنابراین خیار تأخیر ثمن با اراده فروشنده و اعلام آن به خریدار محقق می شود و دادگاه تنها آن را تأیید می کند ؛ بنابراین رأی دادگاه جنبه اعلامی داشته و در این خصوص اجراییه صادر نمی شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت

تأیید فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت مستفاد از ماده 385 قانون مدنی ، اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر از مساحت مقرر در آید ، در صورت کسری مساحت ، خریدار حق فسخ معامله را دارد و چنان چه مازاد بر مساحت باشد ، فروشنده حق فسخ خواهد داشت . در صورتی که صاحب حق فسخ ، از حق خود استفاده نکند ، ذینفع می تواند بر اساس ماده 149 قانون ثبت ، قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله ، به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اطلاح سند خود را نماید .

تأیید فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت

تأیید فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت

اما برای فسخ قرارداد ، صاحب حق فسخ می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی و یا هر طریق دیگر مراتب فسخ قرارداد را اعلام کند و برای تأیید فسخ قرارداد به دادگاه صالح مراجعه کند . البته الزامی به طرح دعوای تأیید فسخ در دادگاه نیست و کسی که قرارداد را فسخ کرده است ، می تواند منتظر طرح دعوی از سوی طرف مقابل بماند و ادعای فسخ را به عنوان دفاع مطرح کند . در فسخ قرارداد به جهت کسری یا زیادی مساحت ، فروشنده یا خریدار تنها می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند ؛ لذا مطالبه ما به التفاوت کسری یا زیادی مساحت ملک قابلیت استماع ندارد مگر اینکه طرفین نسبت به دریافت ما به التفاوت با یکدیگر توافق کرده باشند .

در دعوی تأیید فسخ قرارداد اگر مساحت ملک بیشتر از متراژ قید شده در قرارداد باشد ، همان طور که گفته شد ، فروشنده حق فسخ دارد ؛ بنابراین در دعوی تأیید فسخ خواهان می باشد و خریدار ، خوانده ی دعوی است . چنان چه مساحت ملک کمتر باشد ، خریدار حق فسخ دارد و به عنوان خواهان به طرفیت فروشنده می تواند طرح دعوی کند .

دادگاه پس از رسیدگی اقدام به صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد می کند . بنابراین رأی دادگاه تنها جنبه ی اعلامی داشته و اثر فسخ نسبت به قرارداد از زمان اعلام فسخ از طرف فروشنده و خریدار است . لذا در اجرای رأی این دعوی اجراییه صادر نمی شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ، قبل از طرح دادخواست و یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09123939759