بایگانی برچسب برای: وکیل ملکی خوب در تهران

تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط : تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط : در قراردادهای تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 می شود یا به عبارت بهتر در قرارداد های املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه ، یکی از مواردی که مالک می تواند ، درخواست تخلیه ی ملک را مطرح کند ، زمانی است که مستأجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد . تعدی به معنای تخلف از حدود اذن و اختیار است و تفریط به معنای ترک تکالیف و الزامات است . اثبات تعدی و تفریط بر عهده ی مالک است و مالک ممکن است قبل از طرح دعوی با تأمین دلیل از وضعیت ملک ، بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند .

قانون ، قرارداد و عرف منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستأجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است . به عبارت دیگر ، اگر مستأجر بر طبق یکی از منابع فوق ، از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده و مالک می تواند ، نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند .

مصادیق تعدی و تفریط :

تخریب تمام و یا بخشی از ملک ، تغییر اساسی در ملک ، انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستأجر است و احداث بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شود .

نحوه ی رسیدگی به دعوی تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط :

دادگاه پس از رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، در صورت نیاز از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری ، اقدام به بررسی صحت ادعای مالک و در صورت احراز صحت ادعای وی ، حکم به تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط ، بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند . لازم به ذکر است که تخلف مستأجر مسقط حق سر قفلی نیست و تنها موجب سقوط حق کسب وپیشه می شود به این صورت که در صورت انتقال عین مستأجره بدون داشتن حق انتقال ، نصف حق کسب و پیشه ساقط می شود و در صورت سایر تخلفات ، کلیه ی حق کسب و پیشه وی از بین می رود .

نحوه ی اجرای رأی :

از آنجایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط ، بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رأی و صدور اجراییه ، اگر مستأجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه ( معمولاً بیش از ده روز و کمتر از دوماه ) تخلیه نکند ، به اجبار محل تجاری تخلیه می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

مجوز انتقال منافع : مجوز انتقال منافع : در قرارداد های اجاره ی املاک تجاری ، که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می شوند ، اصل بر این است که مستأجر مجوز انتقال منافع مورد اجاره را به غیر ندارد ؛ مگر اینکه به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد .

چنان چه مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد ، مستأجر با مانعی برای انتقال حق خود روبرو است چرا که از طرفی می خواهد منافع ملک را منتقل کند و از طرف دیگر ، اگر بدون اذن مالک ؛ منافع ملک را منتقل کند ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام به تخلیه ی ملک کند .

در چنین مواردی برای جلوگیری از ورود ضرر ناشی از انتقال منافع ملک به مستأجر ، می توان با مراجعه به دادگاه ، مجوز انتقال منافع ملک را از دادگاه مطالبه کرد .

چنان چه ملک در اجاره ی چند مستأجر به صورت مشاعی باشد و عده ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند ، دو حالت متصور است . حالت اول زمانی است که ملک قابل افراز باشد ؛ در این صورت ملک ، افراز شده و مستأجر هر قطعه از قطعات افرازی دادخواست مجوز انتقال منافع را تقدیم می کند .

در صورتی که ملک ، قابل افراز نباشد ، در این که مجوز انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد ، بین محاکم اختلاف است . برخی از محاکم معتقدند ، مستأجر می تواند دادخواست را به طرفیت مالک و سایر مستأجرین مشاعی تقدیم کند و برخی دیگر از محاکم چنین رویه ای را نپذیرفتند و این تقاضا را منوط به درخواست همه ی مستأجرین مشاعی می دانند .

نحوه رسیدگی به دعوی مجوز انتقال منافع

دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک ، حکم به مجوز انتقال منافع صادر می کند . حکم دادگاه برای انتقال تجویز منافع ، اعلامی است و اجراییه صادر نمی شود . بنابراین مراتب به موجر اعلام می شود و رونوشت آن به دفتر خانه ی مربوطه ارسال می شود .

اعتبار این رأی شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است که در این مدت مستأجر باید با سند رسمی ، منافع را به دیگری منتقل کند و در غیر این صورت حکم مزبور ملغی الاثر می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر : الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر : مطابق با ماده 476 قانون مدنی ، موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع ، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار ، مستأجر خیار فسخ دارد .

دادخواست الزام  به تحویل مورد اجاره به مستأجر

لازمه ی دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر ، وجود قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر و تاریخ مشخص برای تحویل مورد اجاره است . چنان چه زمان موعد تحویل ملک فرارسد و ملک ، تحویل مستأجر داده نشود ، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود ، دادخواست اقدام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند .

دادگاه پس از صدور رأی قطعی اقدام به صدور اجراییه به موجر می کند ؛ اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد ، ملک توسط دادگاه با اجبار به تصرف مستأجر ، قرار می گیرد و در صورتی که امکان تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته باشد ، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد و اگر نخواهد قرارداد را فسخ کند ، می تواند برای اجرت المثل منافع به موجر که غاصب منفعت وی می باشد ، رجوع کند .

چنانچه در قرارداد اجاره برای تأخیر موجر در تحویل مورد اجاره ، خسارتی تعیین شود ، مستأجر می تواند در دادخواست ، خسارت تأخیر در انجام تعهد از سوی موجر را تا روز تقدیم دادخواست ، مطالبه کند .

از بین رفتن مورد اجاره و اثر آن در قراداد اجاره

چنان چه به دلایلی مانند آتش سوزی یا زلزله ، ملک مورد اجاره از بین برود ، اجاره نامه منفسخ می شود ؛ ولی هر گاه شخص موجر یا دیگری سبب تلف مال شود ، اثری در عقد اجاره ندارد و مستأجر می تواند بر طبق قواعد مسئولیت مدنی ، به شخص رجوع کرده و اجرت المثل بگیرد .

تأثیر امتناع از تحول مورد اجاره در پرداخت اجاره :

مستأجر می تواند تا زمانی که مورد اجاره ، تحویل او داده نشده است ، از پرداخت اجاره بها خودداری کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک به موجب ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان ، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنطیم سند رسمی ، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه ی آن به اداره ی ثبت محل صورت گیرد . هر چند که این الزام نص صریح قانون است و هدف از الزام آن جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض است ؛ اما در حال حاضر به طور کلی در کشور اجرا نمی شود . چنانچه خریدار به موجب سند عادی اقدام به پیش فروش ساختمانی کرده باشد و بخواهد از الزام قانونی استفاده کند ، می بایست دعوی الزام به تنطیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند .

مدارک لازم جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش :

بر اساس ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان ، تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است :

1.  سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی ، حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است .
2. پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد .
3. بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان
4. تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5. پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

لازم به ذکر است برای تنظیم سند پیش فروش نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست .

چنانچه ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد ، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد ، باید در ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک ، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد نیز از دادگاه تقاضا شود .

سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود ، در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد .

دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک ، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا موضوعیت دارد و با اتمام عملیات ساختمانی ، نیازی به طرح این دعوی نیست و می بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح شود . برای طرح این دعوی ، می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش مانند قرارداد پیش فروش به صورت عادی به دادگاه ارائه شود .

طرفین دعوی

دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش از سوی پیش خریدار و به طرفیت پیش فروشنده مطرح می شود .

نحوه اجرای رأی

پس از رسیدگی و قطعیت حکم مبنی بر محکومیت پیش فروشنده ، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفتر خانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی ، دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده ، سند پیش فروش را امضا خواهد کرد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

مطالبه ی مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش : مطالبه ی مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش : به طور معمول ساختمان باید مشخصات پیش بینی شده در نقشه را داشته باشد . با این حال در بسیاری موارد ساختمان در پایان کار متفاوت از نقشه و مساحت مورد تأیید طرفین و شهرداری می شود .در این صورت کسی که تفاوت بنا به ضرر اوست ؛ می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوی کند و تفاوت قیمت را بر پایه ی روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی مطالبه کند .

مطالبه ی مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش

مابه التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش بر حسب میزان کسری مساحت ، به دو روش قابل مطالبه است :

1. بر اساس قیمت مندرج در قرارداد
2. بر اساس قیمت روز بنا که معمولاً با گذشت زمان ، تفاوت قابل توجه ای با قیمت مندرج در قرارداد پیدا می کند .

چنان چه اختلاف و کسری مساحت ، کمتر یا مساوی با پنج درصد باشد ، پیش خریدار می تواند مابه التفاوت را فقط بر اساس نرخ مندرج در قرارداد ، مطالبه کند .

مرجه صالح به رسیدگی

اگر چه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان ، حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است ولی در حال حاضر رسیدگی به اختلافات قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه عمومی است .
دادگاه عمومی حقوقی پس از رسیدگی بر اساس نظر کارشناس ، رأی مبنی بر محکومیت پیش فروشنده به پرداخت مابه التفاوت کسری مساحت صادر می کند و پس از قطعیت ، اجراییه صادر می شود و محکوم له می تواند در صورت وجود اموال محکوم علیه را توقیف و محکوم به را از آن محل وصول و در غیر این صورت مطابق با ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ، اقدام به جلب محکوم علیه نماید .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759