بایگانی برچسب برای: وکیل متخصص ملکی

الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر : الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر : مطابق با ماده 476 قانون مدنی ، موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع ، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار ، مستأجر خیار فسخ دارد .

دادخواست الزام  به تحویل مورد اجاره به مستأجر

لازمه ی دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر ، وجود قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر و تاریخ مشخص برای تحویل مورد اجاره است . چنان چه زمان موعد تحویل ملک فرارسد و ملک ، تحویل مستأجر داده نشود ، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود ، دادخواست اقدام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند .

دادگاه پس از صدور رأی قطعی اقدام به صدور اجراییه به موجر می کند ؛ اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد ، ملک توسط دادگاه با اجبار به تصرف مستأجر ، قرار می گیرد و در صورتی که امکان تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته باشد ، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد و اگر نخواهد قرارداد را فسخ کند ، می تواند برای اجرت المثل منافع به موجر که غاصب منفعت وی می باشد ، رجوع کند .

چنانچه در قرارداد اجاره برای تأخیر موجر در تحویل مورد اجاره ، خسارتی تعیین شود ، مستأجر می تواند در دادخواست ، خسارت تأخیر در انجام تعهد از سوی موجر را تا روز تقدیم دادخواست ، مطالبه کند .

از بین رفتن مورد اجاره و اثر آن در قراداد اجاره

چنان چه به دلایلی مانند آتش سوزی یا زلزله ، ملک مورد اجاره از بین برود ، اجاره نامه منفسخ می شود ؛ ولی هر گاه شخص موجر یا دیگری سبب تلف مال شود ، اثری در عقد اجاره ندارد و مستأجر می تواند بر طبق قواعد مسئولیت مدنی ، به شخص رجوع کرده و اجرت المثل بگیرد .

تأثیر امتناع از تحول مورد اجاره در پرداخت اجاره :

مستأجر می تواند تا زمانی که مورد اجاره ، تحویل او داده نشده است ، از پرداخت اجاره بها خودداری کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت لازمه ی تأیید فسخ قرارداد به دلیل کسری مساحت این است که ، مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد . به عبارت دیگر باید کسری مساحت ، بیش از پنج درصد کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد .

مطابق با ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد ، مورد محاسبه قرار خواهد گرفت . لیکن چنان چه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد ، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد ، صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد . چنان چه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد ، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند ، خسارت وارده را بر پایه ی قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند .

بر اساس مقدمه فوق چنان چه مساحت ساختمانی پس از تحویل با آن چه در قرارداد پیش فروش تعیین شده ، متفاوت باشد ، تنها پیش خریدار که این کسری مساحت به ضرر اوست ، می تواند قرارداد را فسخ کند یا اینکه تفاوت قیمت را بر پایه ی قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند .

طرفین دعوی در تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساخت

دعوی تأیید فسخ قرار داد پیش فروش به دلیل کسری مساحت از سمت پیش خریدار و به طرفیت پیش فروشنده مطرح می شود .

نحوه ی اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت

فسخ قرارداد به هر وسیله ای که گویای اعمال فسخ باشد قابل انجام است . با این حال بهترین راه برای اعلام فسخ ، ارسال اظهار نامه است ؛ بنابر این رأی دادگاه در دعوی تأیید فسخ تنها جنبه ی اعلامی دارد و در این خصوص اجراییه صادر نمی شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست  یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک : بر اساس ماده 362 قانون مدنی ، یکی از آثار بیع صحیح ، الزام بایع به تسلیم مبیع می باشد ؛ بنابراین فروشنده متعهد به تحویل ملک و خریدار نیز متعهد به پرداخت ثمن است . در صورتی که فروشنده تعهد خود را انجام دهد ولی به هر علتی قرارداد فسخ یا باطل شد ، خریدار متعهد است که ملک را به فروشنده مسترد کند . در صورت امتناع خریدار از این تکلیف قانونی ، فروشنده می تواند ، دادخواست الزام خریدار به استرداد ملک را به دادگاه تقدیم کند . در دعوی الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک ، خواهان فروشنده است که دعوی را به طرفیت خریدار اقامه می کند . لازم به ذکر است طرح دعوی استرداد ملک ، مستلزم اثبات فسخ و یا بطلان قرارداد است . بنابراین باید قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک ، خواسته ی تأیید فسخ و یا بطلان نیز تقدیم شود .

الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

پس از آن که فروشنده از خریدار استرداد ملک را درخواست کرد ، اگر خریدار ملک را مسترد نکند ، در حکم غاصب است و هر نوع خسارتی به ملک وارد شود ، خریدار در مقابل آن مسئول است . ولو آنکه خریدار در بروز خسارت مقصر نباشد .

نحوه اجرای رأی

پس از رسیدگی به دعوی و صدور رأی قطعی ، اجراییه صادر می شود و پرونده پس از ابلاغ اجراییه به محکوم علیه ، به اجرای احکام ارسال می شود و دادورز اجرای احکام اقدام به تخلیه ی ملک و تحویل آن به مالک می کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

ابطال رأی داور  ابطال رأی داور در قرارداد ملکی : ممکن است در برخی قرارداد های ملکی مانند پیش فروش یا مشارکت در ساخت ، طرفین شخص یا اشخاصی را به عنوان داور ، جهت رسیدگی به اختلافات انتخاب کنند تا در صورت بروز اختلاف این اشخاص اقدام به صدور رأی کنند . برخی موارد نیز پس از ایجاد اختلاف بین طرفین ، جهت حل اختلاف ، موضوع را به داوری ارجاع می دهند و داور پس از رسیدگی به اختلاف آنها ، اقدام به صدور رأی می کند .

رأی داور مانند رأی دادگاه قابلیت اجرا را دارد و قابلیت تجدید نظر در مرجع بالاتر را ندارد و تنها راه ممکن جهت نقض رأی داور ، تقاضای ابطال رأی داور است .

ابطال رأی داور منحصر به موارد خاصی است که در قانون به آن تصریح شده است و در غیر موارد مذکور در قانون ، قابل ابطال نخواهد بود .

در موارد زیر رأی داور باطل است و قابلیت اجرایی ندارد .

1.  رأی صادر شده مخالف با قوانین موجد حق باشد
2.  داور نسبت به مطلبی که موضوع داوری نبوده ، رأی صادر کرده است
3. داور خارج از حدود اختیار خود رأی صادر کرده باشد
4.  رأی داور پس از انقضای مدت داوری ، صادر و تسلیم شده باشد .
5. رأی داور با آن چه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوی در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است ، مخالف باشد .
6. رأی به وسیله داورانی صادر شده که مجاز به صدور رأی نبوده اند .
7.  قرارداد رجوع به داوری بی اعتبار باشد .

بر اساس ماده 490 قانون آیین دادرسی مدنی ، هریک از طرفین می توانند ظرف بیست روز بعد از ابلاغ رأی داوراز دادگاهی که دعوی را ارجاع به داوری کرده یا دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به اصل دعوی را دارد ، حکم به بطلان رأی داور را بخواهد . در این صورت دادگاه مکلف است به درخواست رسیدگی کرده و هر گاه رأی از موارد مذکور باشد ، حکم به بطلان آن دهد و تا رسیدگی به اصل دعوی و قطعی شدن حکم به بطلان ، رأی داور متوقف می ماند .

ابطال رأی داور

در ابطال رأی داوری ، دادگاه تنها رأی داور را ابطال می کند و نمی تواند به اصل اختلاف طرفین قرارداد ، رسیدگی و نسبت به آن حکم صادر کند ؛ بنابراین رأی دادگاه در خصوص ابطال رأی داور جنبه ی اعلامی دارد و در این خصوص اجراییه صادر نمی شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک اعتراض ثالث نسبت به توقیف ملک : مستفاد از ماده 146 قانون اجرای احکام مدنی ، هر گاه نسبت به ملک توقیف شده ، شخص ثالث اظهار حقی نماید ، اگر ادعای مذبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف باشد ، از ملک رفع توقیف می شود در غیر این صورت اجرای عملیات توقیف ادامه می یابد و شخص ثالث برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات ادعای خود ، می تواند به دادگاه شکایت کند . به عنوان مثال اگر شخصی ملکی را با مبایعه نامه عادی به تاریخ مقدم بر تاریخ توقیف ملک ، خریده باشد و نسبت به توقیف ملک اعتراض داشته باشد ، باید دادخواست اعتراض ثالث اجرایی نسبت به توقیف ملک ، مطرح کند . شکایت شخص ثالث در تمام مراحل بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی و پرداخت هزینه دادرسی ، رسیدگی می شود . این دعوی مستلزم تقدیم دادخواست از ناحیه معترض ثالث به طرفیت طرف های اجراییه است و دادگاه صالح به رسیدگی دادگاهی است که حکم یا دستور توقیف توسط آن اجرا می شود .

پس از رسیدگی ، رأی دادگاه در خصوص رفع توقیف ملک نیاز به صدور اجراییه ندارد و با رأی دادگاه ، اجرای رأی سابق متوقف می شود و از ملک رفع توقیف می شود .
همان گونه که در مطالب فوق اشاره شد ، اعتراض ثالث اجرایی در صورتی که مستند شخص ثالث ، حکم قطعی یا سند رسمی با تاریخ مقدم بر تاریخ توقیف باشد ، رفع توقیف از ملک ، نیازمند اثبات امر دیگری نیست . و در این صورت نسبت به تصمیم دادگاه در خصوص رفع توقیف نمی توان اعتراض کرد و چنان چه مستند اعتراض به توقیف ملک ، سند رسمی و یا حکم قطعی نباشد ، امکان تجدید نظر خواهی نسبت به تصمیم دادگاه وجود دارد .
جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759