بایگانی سال 2021

قانونگذار بیش از چهار دهه است که مسئله تعدیل اجاره بها را مورد توجه قرار داده است. اما متأسفانه این مسئله صرفاً در خصوص املاک تجاری جریان داشته و مشمول املاک مسکونی نمی شود. بسیاری از ما در چند سال اخیر و همچنین دهه های گذشته شاهد سیر صعودی اجاره بها و افزایش تورم در جامعه بوده ایم. هرچند افزایش اجاره بها طی دو سال گذشته مشهودتر بوده است. اما نمی توان روند افزایشی این مسئله در دهه های قبل را انکار کرد. در ادامه با توضیحات وکیل ملکی همراه باشید..

سیر صعودی تورم و افزایش هزینه های زندگی در جامعه مهمترین علت موجود برای افزایش اجاره بها از جانب صاحبان املاک و مستغلات بوده است. با این حال قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر در خصوص املاک تجاری به گونه ایست که بیشتر از حقوق مستاجر برای حق کسب و پیشه حمایت نموده است. و این مسئله در کنار افزایش هزینه های زندگی به ضرر موجر تمام می شود . به همین علت قانونگذار ایرانی، قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها را وضع نمود تا بیش از هر چیز شامل حال موجرین باشد.

تعدیل اجاره بها به چه معناست؟

شاید از مقدمه درج شده در این مقاله به این صورت برداشت نمایید که تعـدیل اجـاره بها به معنای افزایش اجاره بها در گذر زمان است . اما تعدیل اجاره بها در برخی از شرایط ممکن است شامل کاهش اجاره بها نیز باشد با این حال باید بپذیریم که در اغلب موارد صرفاً شامل درخواست موجر مبنی بر افزایش اجاره بهای ملک تجاری می باشد.

این گونه بگوییم که حق کسب و پیشه به موجر این اجازه را نمی دهد تا بدون دلیل از مستاجر بخواهد ملک استیجاری و تجاری را تخلیه کند. بنابراین وی برای جبران هزینه های ناشی از تورم باید به دنبال راه حل مناسبی باشد. که در قانون به عنوان تعدیل اجاره بها شناخته می شود . بدین صورت که باید میزان اجاره بها با توجه به موقعیت ملک و همچنین با توجه به وضعیت اقتصادی جامعه تعیین گردد.

شرایط تعدیل اجاره بها

شایان ذکر است که طبق قانون هر کدام از موجر و مستاجر می توانند درخواست تعدیل اجاره بها دهند اما شرایط کنونی جامعه که اصولاً با بالا رفتن هزینه ها همراه است. اصولاً این حق را برای موجر ایجاد می کند. که با درخواست تعدیل اجاره بها، میزان اجاره ماهیانه ملک استیجاری را افزایش دهد. قانون شرایط خاصی را در این زمینه مقرر نموده است که لازم است برای تعدیل اجاره بها مورد توجه واقع گردد.

انقضا مدت اجاره

اولین و مهم ترین شرطی که باید رعایت شود پایان یافتن مدت زمان تعیین شده در اجاره نامه است. موجر بعد از امضای اجاره نامه حتی اگر با تغییر شدید قیمت ها مواجه شود نمی تواند درخواست تعدیل و تغییر اجاره نامه را داشته باشد. بنابراین برای اینکه بتوانید تغییراتی در روند اجاره ملک استیجاری ایجاد نمایید باید حداقل از پایان یافتن زمان اجاره نامه مطمئن شده باشید.

سپری شدن سه سال از آخرین تعدیل قطعی

دادگاه هرگز هرساله نسبت به تعـدیل اجـاره بهای املاک تجاری مبادرت نمی کند. در صورتی که شما قبلاً هم درخواست تعدیل داده باشید باید حداقل سه سال صبر کنید تا بتوانید حق درخواست تعـدیل اجـاره بها را به صورت مجدد کسب کنید. اگر هم تاکنون در خواست تعدیل نداده اید باید حداقل سه سال از آغاز اجاره دادن ملک استیجاری به مستاجر گذشته باشد. حرمت کسب و کارها اقتضا می کند شرایط مناسبی برای کسب درآمد توسط مستاجرین ایجاد گردد.

دستور تعدیل اجاره بها

موجر باید در ابتدا درخواست خود را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی مطرح کند. تا به شعبه صالح ارجاع گردد. در این خصوص دادگاه دستور می دهد تا کارشناس رسمی دادگستری در خصوص تعیین ارزش واقعی ملک و تعیین اجاره بهای متناسب با ارزش ملک که شامل موقعیت اقتصادی آن، وضعیت ساخت و ساز، نوساز بودن یا کلنگی بودن ملک و … است. نظر خود را اعلام نماید.

لازم به ذکر است که دعوی تعدیل اجاره بها یک دعوی مالی است. و مشمول پرداخت هزینه دادرسی در دعاوی مالی می گردد. احراز سمت ذی نفع بودن و همچنین احراز رابطه موجر و مستاجری به همراه رای قطعی دادگاه که سه سال از آن گذشته است. (در صورت وجود داشتن) الزامات اثباتی برای طرح دعوی تعدیل اجاره بهاست که باید همگی توسط خواهان یا موجر ارائه شوند.

وکیل مطالبه اجاره بها ، نحوه اقدام برای گرفتم اجاره بها از مستاجر : با توجه به افزایش روابط قراردادی میان انسان ها نیاز است تا از قواعد حاکم بر این قردادها و چگونگی رفع مشکلات و مسائل حقوقی که در خصوص هر کدام از آن ها ایجاد می گردد آگاه شویم.

یکی از این قراردادها که به وفور در جامعه منعقد می گردد قرارداد اجاره می باشد. که با عنوان اجاره نامه نیز شناخته می شود. یکی از مهمترین مسائلی که در خصوص روابط موجر و مستاجری پیش می آید. مسئله عدم پرداخت اجاره بهاست که در بسیاری از موارد یک موجر را به سمت گرفتن وکیل مطالبه اجاره بها سوق می دهد .

لزوم پرداخت اجاره بها

مالی که به عنوان ملک استیجاری در اختیار مستاجر قرار می گیرد مال الاجاره نام دارد. مال الاجاره در قبال استفاده از ملک به موجر پرداخت می شود. بنابراین مستاجر موظف است در تاریخ مقرر نسبت به پرداخت اجاره بها اقدام کند و اگر از انجام این مهم سرباز زند . شرایط لازم را برای موجر یا همان مالک فراهم می کند تا از طریق مراجع قضایی اقدام به طرح دعوا نماید .

مطالبه اجرت المثل و اجرت المسمی

شما با توجه به اینکه در قرارداد اجاره مبلغ اجاره بها را قید کرده باشید یا خیر باید درخواست مطالبه اجرت المسمی یا اجرت المثل را بدهید. تفاوت این دو به معیین بودن هزینه اجرت المسمی و نیاز به کارشناسی برای تعیین اجرت المثل است. اگر در قرارداد مبلغ اجاره قید نشده باشد یا مدت اجاره به اتمام رسیده باشد. اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری نکند باید برای مطالبه اجاره بها، هزینه کارشناسی را هم پرداخت کنید .

حال اگر در همان ابتدای امر و در قراردادی که شرایط صحت قراردادها را دارد میزان اجاره بها مقرر شده باشد. شما باید اجرت المسمی را درخواست کنید که دیگر نیازی به نظریه کارشناسی نمی باشد .مبلغ مذکور با توجه به اجاره بهایی که تعیین شده است قابل تشخیص می باشد. برای تسلط بر این مسئله می توانید از مشاوره حقوقی و وکیل مطالبه اجاره بها کمک بگیرید.

مطالبه اجور معوقه

از لحاظ قانونی شما می توانید برای عدم پرداخت یک اجاره بها نیز به مراجعه قانونی مراجعه کنید اما اصولاً کمتر کسی این کار را انجام می دهد چرا که علی الاصول مراجع قانونی نیز سعی می کنند. فرد را به مراعات کردن با مستاجر وادار کنند. البته با توجه به اینکه اصولاً املاک استیجاری دارای مبلغی بابت رهن یا همان پول پیش هستند بسیاری از مراجع درخواست می کنند تا مبلغ مورد نظر را از پول پیش خانه کم کنید. به همین علت بهتر است برای یک یا حتی دو ماه نیز به دادگاه نروید.

اگر کار به عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه رسید می توانید ضمن مراجعه به وکیل مطالبه اجاره بها. درخواست اجور معوقه را از هم از مراجع ذی صلاح داشته باشید. در این حین می توانید دادخواست تخلیه ملک را نیز با اثبات عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه تحویل همان مرجع نمایید.  اشراف به این موضوع نیازمند مشورت با وکیل مطالبه اجاره بها یا وکیل ملکی است.

لازم به ذکر است تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در مقالات دیگر در این وب سایت توضیح داده شده است .

نحوه مطالبه اجاره بهای معوقه با وکیل

ممکن است دادگاه راه حل های مختلفی را برای مطالبه اجور معوقه پیش روی شما بگذارد. اگر مدت اجاره نامه تمام شده است و قرارداد شما نیز دارای شرایط صحت قراردادهاست می توانید درخواست دستور تخلیه بدهید. در این شرایط باید پیش پرداخت خانه یا ملک استیجاری را به دادگاه تقدیم نمایید. دادگاه مبلغ اجور معوقه و هزینه کارشناسی یا سایر هزینه های پرداخت شده توسط شما را از ودیعه مسکن کم کرده و بقیه را به مستاجر تحویل میدهد. البته مشروط بر اینکه ملک را تخلیه کرده باشد.

ممکن است مبلغ ودیعه از اجور معوقه کمتر باشد در این خصوص مستاجر محکوم به پرداخت مابه التفاوت می شود و اگر از پرداخت آن سرباز بزند در دادگاه محکوم می گردد. البته وی می تواند درخواست اعسار بدهد که پذیرش یا رد آن به قوانین موجود در خصوص اعسار مطلق یا نسبی باز می گردد. البته اگر مستاجر دارای اموالی باشد که خارج از مستثنیات دین هستند دادگاه می تواند از محل آن ها مبادرت به پرداخت اجور معوقه نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی به مطالبه اجاره بها

اغلب دعوای راجع به قرارداد اجاره و روابط موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف محلی که ملک واقع شده است رسیدگی می شود. چرا که اصولاً مبالغ مورد اختلاف کمتر از 20 میلیون تومان هستند. و رسیدگی به دعاوی مربوطه که مبلغ آن ها کمتر از 20 میلیون تومان باشد. در حوزه صلاحیت شورای حل اختلاف محلی است.

البته اگر مبلغ مورد نظر بیش تر از این میزان باشد. می توانید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک نیز مطالبه اجور معوقه را داشته باشید. برای اطلاع از سایر حقوق و قوانین حاکم بر این امر حتما به وکیل مطالبه اجاره بها مراجعه نمایید.