بایگانی برچسب برای: وکیل متخصص ملکی

تأیید بطلان فروش ملک بازداشت شده : تأیید بطلان فروش ملک بازداشت شده : مطابق با ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی ، هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده ، باطل و بلاثر است .

بنابراین اگر ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی بازداشت شود ، هر گونه معامله ای نسبت به این ملک بی اعتبار است . علی رغم اینکه در ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی ، در مورد بطلان این گونه معاملات صراحتاً بیان شده ؛ اما بین باطل بودن و غیر نافذ بودن این گونه معاملات بین محاکم اختلاف نظر است . البته در فرضی که این گونه معاملات را غیر نافذ بدانیم ، مستفاد از ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی ، در صورت رد ذی نفع و عدم تنفیذ معامله از سوی وی ، معامله باطل خواهد بود . در چنین شرایطی ؛ اگر مالک با سند عادی ملک خود را به دیگری منتقل کند ، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است ، می تواند تأیید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه بخواهد .

تعهد در فروش مال توقیف شده

چنانچه محکوم علیه یا مالک در قراردادی با شخص ثالث ، تعهد کند که با پرداخت طلب محکوم له ، زمینه ی رفع بازداشت از مال توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت ، آن را منتقل کند ، این تعهد صحیح است.

آیا با فروش ملک بازداشت شده جرم فروش مال غیر اتفاق افتاده ؟

اصولاً بازداشت ملک در مقابل طلب ، سالب مالکیت مالک نمی شود ؛ بنابراین فروش ملک بازداشتی ، فروش مال غیر تلقی نمی شود . البته بعضی محاکم فروش ملک غیر را کلاهبرداری محسوب می کنند و فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار می دهند .

دادخواست تأیید بطلان فروش ملک بازداشت شده

در تأیید بطلان فروش ملک بازداشت شده ، خواهان کسی است که ملک به نفع او بازداشت شده و دعوی را به طرفیت خریدار و فروشنده مطرح می کند . باید اذعان داشت که هر یک از خریدار و فروشنده نیز می توانند تأیید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه تقاضا کنند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید انفساخ قرارداد : تأیید انفساخ قرارداد :انفساخ به معنی انحلال قهری یا خود به خود در عقود است . به عبارت بهتر انحلالی که اراده طرفین در آن نقشی ندارد را انفساخ می گویند . مانند تلف مبیع قبل از قبض و یا فوت یا حجر یکی از طرفین در عقود جایز .

به طور کلی انحلال قرارداد به سه صورت امکان پذیر است :

• انحلال به تراضی که در اصطلاح اقاله و یا تفاسخ نامیده می شود . بدین گونه که همان اراده های موجد عقد ، عقد را با توافق یکدیگر منحل می کنند .
• انحلال ارادی که با تصمیم یکی از طرفین انجام می شود و یک عمل حقوقی است و برخلاف اقاله که در شمار قراردادها ست ، ایقاع محسوب شده و نیازی به تراضی ندارد . انحلال ارادی را فسخ و اختیاری که طرف عقد لازم در فسخ آن دارد ، را خیار می گویند .
• انحلال قهری که خود به خود انجام می شود و اراده طرفین در آن نقشی ندارد و در اصطلاح به آن انفساخ می گویند . مانند تلف مبیع قبل از قبض ( ماده 387 قانون مدنی ) و فوت یا حجر در عقود جایز ( ماده 954 قانون مدنی )

بنابر این این امکان وجود دارد که عقود و قراردادها پس از آن که به صورت صحیح تشکیل شدند ، در شرایطی بدون نیاز به اراده حقوقی جدید ، منحل شوند . برای این نوع از انحلال عقد ، واژه ی انفساخ به کار برده می شود .

انفساخ قرارداد به دو شکل قابل تصور است . ممکن است ، انفساخ به حکم قانون باشد یا در قرارداد ، شرط شود در صورت ایجاد شرایط خاصی ، مانند عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین ، قرارداد منحل و منفسخ شود . لازم به ذکر است که شرط انفساخ صرفاً در قراردادی معتبر است که قابل انحلال باشد و انحلال آن نیز نیاز به تشریفات خاص نداشته باشد .

اگر چه پس از انفساخ عقد ، ضرورتی برای ارائه دادخواست حقوقی وجود ندارد و کسی که از انفساخ نفع می برد ، می تواند در صورت استناد طرف دیگر به قرارداد ، به عنوان دفاع ، به انفساخ استناد کند ؛ اما در برخی موارد ذی نفع به جهت تعیین تکلیف موضوع و یا ادعاهای احتمالی که ممکن است از سوی طرف دیگر قرارداد مطرح شود و یا برای استفاده ار آثار حقوقی انفساخ می تواند ، دادخواست تأیید انفساخ را تقدیم دادگاه کند .

تأیید انفساخ قرارداد و رأی صادر شده در مورد آن :

دادگاه تنها انفساخ را تأیید می کند و رأی دادگاه نیاز به صدور اجراییه ندارد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به رفع ممانعت از حق : الزام به رفع ممانعت از حق :دعوی الزام به رفع ممانعت از حق یکی از دعاوی رایج در اموال عیر منقول می باشد که به موجب آن صاحب حق انتفاع و ارتفاق ، جهت اعاده ی وضع به حالت قبل از تصرف به دادگاه رجوع می کند و رفع ممانعت را از دادگاه می خواهد .

قانون آیین دادرسی مدنی در مورد دعوای ممانعت از حق در ماده 159بیان نموده : دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد .

بنابراین چنانچه کسی مانع استفاده حقوق قانونی شخص در ملکی شود ؛ ممانعت از حق کرده است .

در دعوای ممانعت از حق ، خواهان از مرجع قضایی می خواهد تا مانعی را که سبب جلوگیری وی از بهره مندی از حقوق ارتفاقی شده است را رفع کند .

شرایط دادخواست الزام به رفع ممانعت از حق

برای اینکه دعوای ممانعت از حق به نتیجه برسد و دادگاه به رفع ممانعت رأی بدهد ، باید شرایط ذیل فراهم باشد :

1.  سبق تصرف خواهان : یعنی خواهان ثابت کند که از حق مورد نظر استفاده می کرده است .
2.  ممانعت فعلی خوانده : باید ثابت شود که خوانده از حق خواهان جلوگیری کرده است .
3.  عدم رضایت خواهان : باید این ممانعت بدون حق و بدون رضایت خواهان بوده باشد .

در دعوای الزام به رفع ممانعت از حق ، خواهان دعوی ، صاحب حق انتفاع یا ارتفاق است که از حق خود محروم شده است . خوانده هم کسی است که از حق خواهان جلوگیری کرده است . کسی که ممانعت کرده ، ممکن است ، مالک ملک مجاور یا شخص دیگری باشد .

در دعوای  الزام به رفع ممانعت از حق ، دادگاه صرفاً به این موضوع رسیدگی می کند که آیا خواهان دارای حق ارتفاق و یا انتفاع است و آیا خوانده از چنین حقی جلوگیری کرده است یا خیر ؛ بنابراین در دعوای ممانعت از حق ، دادگاه وارد دلایل مالکیت ملک نمی شود .

نحوه اجرای رأی ممانعت از حق

دعوای ممانعت از حق به محض صدور رآی بدوی قابلیت اجرایی دارد و تجدید نظر از آن ، اجرای حکم را به تأخیر نمی اندازد . بنابراین پس از صدور حکم ، اجراییه صادر و رأی اجرا می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به رفع ممانعت از حق ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

افراز ملک توسط دادگاه : معنای افراز : افراز به معنای تقسم ملک مشاعی بین شر کا است . در افراز ملک توسط دادگاه آنچه مهم است تعدد مالکین ملک می باشد و چنانچه ملک فاقد شریک باشد نمی توان دعوای افراز ملک مطرح نمود .

تفاوت تفکیک ملک مشاع و دعوای افراز :

تفاوت تفکیک ملک مشاع و دعوای افراز در این است که در تفکیک ملک مشاعی ، حالت اشاعه ملک از بین نمی رود ولی در افراز ملک ، از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم می شود .

افراز ملک مشاع با درخواست یکی از شرکا هم انجام می شود ولی در تفکیک ملک ، موافقت تمامی مالکین لازم است .

دعوی افراز ملک توسط دادگاه

مطابق با ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 : افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد ، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است . واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات ، ملک مورد تقاضا را افراز می کند . بنابر این در حالت عادی درخواست افراز ملک مستقیماً به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک داده می شود .

مفهوم مخالف ماده بالا این است که چنانچه جریان ثبتی ملکی خاتمه نیافته باشد ، مرجع رسیدگی به دعوای افراز ملک ، دادگاه محل وقوع ملک می باشد همچنین در مواردی که بین شرکا غایب مفقود الاثر یا محجور باشد ، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است .

اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد ، دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی ، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ثبت استعلام می کند و پس از دریافت پاسخ استعلام ، قرار ارجاع امر به کارشناسی را صادر می کند . کارشناس رسمی پس از بررسی ملک نسبت به قابل افراز بودن و یا نبودن ملک و در صورت قابلیت افراز ، نحوه تقسیم ملک را مشخص و به دادگاه تقدیم می کند . چنانچه ملک غیر قابل افراز باشد ، دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک می دهد . اگر ملک قابل افراز باشد و مالکین به نظر کارشناس معترض نباشند ، دادگاه بر مبنای نظر کارشناس حکم به افراز ملک می دهد و چنانچه مالکین نسبت به نظریه کارشناس معترض باشند ، دادگاه سهم مالکین را مشخص می کند .

اجرای حکم افراز ملک

حکم افراز ملک جنبه ی اعلامی دارد بنابراین نیاز به صدور اجراییه ندارد . متقاضی ، حکم افراز ملک را به اداره ثبت محل تقدیم می کند و پس از آن پرونده برای متصدی دفتر املاک ، ارسال می شود و او نیز حدود و مشخصات هر قطعه افرازی را در دفتر املاک ثبت کرده و سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر و به امضای مسئول اداره ثبت می رساند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص افراز ملک، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس: 09123939759

الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت : الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت :مطابق با ماده 219 قانون مدنی ، عقودی که بر طبق قانون ، واقع شده باشد ، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است . مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود .

در قرارداد های مشارکت در ساخت ، معمولاً سازنده انجام مراحل اداری و ثبتی لازم برای ملک را به عهده می گیرد . در این رابطه همکاری مالک با سازنده به صورت دادن وکالت کاری و تحویل مدارک ملک در مواقع لزوم ، نمایان می شود .

برای انجام مراحل اداری در ادارات مالیاتی ، ادارات ثبت و شهرداری در برخی موارد نیاز به ارایه ی اصل سند مالکیت ملک ، وجود دارد . به همین خاطر در قراردادهای مشارکت ، مالک تعهد می کند که باید سند رسمی ملک را به سازنده یا شخص دیگری تحویل دهد و آن را به امانت بگذارد .

در مورد انجام تعهد وضمانت اجرای آن ، قانون مدنی بیان داشته ، اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند ، در صورت تخلف ، مسئول خسارت طرف مقابل است . بنابراین اگر مالک به تعهد خود مبنی بر ارائه سند رسمی ملک عمل نکند ، سازنده می تواند وی را به تحویل سند ، الزام کند و الزام وی را از دادگاه بخواهد .

در دعوی الزام مالک به ارایه اصل سند مالکیت ، کسی که می خواهد اسناد مربوط به وی تحویل شود خواهان است و شخصی که در قرارداد به تحویل سند مالکیت ، تعهد داده خوانده است .

نحوه ی اجرای رأی الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت:

در این دعوی در صورتی که محکوم علیه مفاد حکم را اجرا نکند ، رأی از طریق قوه ی حاکمه ، قابل اجرا نیست . فایده عملی طرح این دعوی این است که در صورتی که مالک با وجود الزام قانونی ، از ارائه ی سند خودداری کند ، سازنده حق فسخ قرارداد را پیدا خواهد کرد . در حقیقت کاربرد این دعوی در جایی است که حق فسخ ناشی از استنکاف مالک به ارایه ی سند در قرارداد پیش بینی نشده است و سازنده ی ملک با طرح این دعوی از حق فسخ قرارداد برخوردار می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759