بایگانی برچسب برای: وکیل متخصص ملکی در تهران

دستور تخلیه ملک اجاره ای : دستور تخلیه ملک اجاره ای : در موارد اجاره ی املاک غیر تجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره ، موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوی تخلیه در دادگاه و صرفاً با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه ، توسط شورای حل اختلاف ، ملک خود را تخلیه کند .

دستور تخلیه ملک اجاره ای

در دعوی تخلیه ، صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه ، کفایت می کند و لازم نیست ، خواهان مالک عین ملک نیز باشد . با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف ، سند مالکیت نیز مطالبه می شود .

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری ، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست .

برای اینکه بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد ، باید شرایط ذیل جمع باشد :

1.  قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری ، فاقد سر قفلی یا حق کسب و پیشه باشد .
2.  در قرارداد مدت اجاره قید شده باشد .
3.  قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد .
4.  دو شاهد ، ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند .
5.  مدت اجاره پایان یافته باشد .

چنان چه یکی از طرفین یا هر دو به جای امضا ، اثر انگشت خود را درج کنند ، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه ، خارج می کنند و معتقدند ، باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد .

در دعوی تخلیه ملک اجاره ای خواهان موجر است و دعوی را به طرفیت مستأجر اقامه می کند .

اگر قرارداد اجاره ، مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی باشند ، مرجع صالح برای تخلیه ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است . تخلیه ی اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی ، صالح به رسیدگی تخلیه ی این اماکن است . چنان چه قرارداد اجاره رسمی باشد ، می توان تخلیه ملک را از طریق اداره اجرای ثبت نیز پیگیری کرد . در این صورت درخواست صدور اجراییه ، جهت تخلیه ی مورد اجاره از دفتر خانه ی تنظیم کننده سند به عمل می آید . سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده ، اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه ی عین مستأجره ، تهیه و جهت اقدام به دایره ی اجرای اسناد رسمی ثبت محل ، ارسال می کند .

درخواست تخلیه از ناحیه موجر ، نیاز به دادخواست ندارد و هزینه دادرسی آن برابر هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی است .

نحوه ی اجرای رأی دستور تخلیه ملک اجاره ای

دستور تخلیه ی صادر شده ، توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور ابلاغ و اجرا می شود .مأمور مکلف است ، دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ی ثانی ، رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید ، مراتب را در ابلاغ نامه ، قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور ، اقدام کند .

چنان چه موجر ، مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستأجر گرفته باشد ، اجرای دستور تخلیه ، منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد ، نزد اجرای احکام است .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

خسارت قانونی تأخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش ساختمان خسارت قانونی تأخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش ساختمان مطابق با ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان ، چنان چه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد ، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند ، علاوه بر اجرای بند 9 ماده 2 این قانون مکلف است ، جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد . مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کند . اجرای مقررات این قانون مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست .

به طور کلی ، اگر در قراردادها و تعهدات برای تأخیر در انجام تعهد ، خسارت و وجه التزامی مشخص شود ، متخلف تنها ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمی تواند به کمتر یا بیشتر از آن مبلغ حکم دهد ؛ اما در مورد قرارداد پیش فروش ، میزان خسارت تأخیر در اجرای تعهدات به وسیله قانون تعیین شده است و طرفین نمی توانند کمتر از آن توافق کنند.

میزان خسارت قابل مطالبه پیش خریدار از پیش فروشنده

1. در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره برداری نباشد ، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار ، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده است . ( میزان اجرت المثل بر اساس نظر کارشناس تعیین می شود )
2. در صورت عدم انجام تعهدات در بخش مشاعی ، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار .
3. در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی ، موضوع بند 9 ماده 2 قانون پیش فروش ساختمان از قبیل خیابان ، فضای سبز ، مساجد ، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار .
4. در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال ، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد .
   دعوی مطالبه خسارت قانونی تأخیر در ایفای تعهدات از جانب پیش خریدار و به طرفیت پیش فروشنده اقامه می شود .

نحوه ی اجرای رأی خسارت قانونی تأخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش ساختمان

دادگاه پس از رسیدگی ، رأی مبنی بر محکومیت پیش فروشنده صادرمی کند . پس از قطعیت رأی و صدور اجراییه ، محکوم له می تواند با معرفی اموال محکوم علیه اقدام به وصول مبلغ خسارت و در صورت نبودن اموال مطابق با ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ، محکوم علیه را جلب کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک به موجب ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان ، قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنطیم سند رسمی ، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه ی آن به اداره ی ثبت محل صورت گیرد . هر چند که این الزام نص صریح قانون است و هدف از الزام آن جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض است ؛ اما در حال حاضر به طور کلی در کشور اجرا نمی شود . چنانچه خریدار به موجب سند عادی اقدام به پیش فروش ساختمانی کرده باشد و بخواهد از الزام قانونی استفاده کند ، می بایست دعوی الزام به تنطیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند .

مدارک لازم جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش :

بر اساس ماده 4 قانون پیش فروش ساختمان ، تنظیم قرارداد پیش فروش منوط به ارائه مدارک زیر است :

1.  سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی ، حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است .
2. پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد .
3. بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان
4. تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
5. پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

لازم به ذکر است برای تنظیم سند پیش فروش نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست .

چنانچه ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد ، پروانه ساختمانی و شناسنامه فنی نداشته باشد ، باید در ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک ، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد نیز از دادگاه تقاضا شود .

سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود ، در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد .

دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک ، در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا موضوعیت دارد و با اتمام عملیات ساختمانی ، نیازی به طرح این دعوی نیست و می بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک مطرح شود . برای طرح این دعوی ، می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش مانند قرارداد پیش فروش به صورت عادی به دادگاه ارائه شود .

طرفین دعوی

دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش از سوی پیش خریدار و به طرفیت پیش فروشنده مطرح می شود .

نحوه اجرای رأی

پس از رسیدگی و قطعیت حکم مبنی بر محکومیت پیش فروشنده ، دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفتر خانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی ، دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده ، سند پیش فروش را امضا خواهد کرد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759