بایگانی برچسب برای: وکیل امید شاه مرادی

تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی : تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی : بر اساس ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ، یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیه ملک تجاری کند ، تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت است .

بنابراین مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان ، درخواست تخلیه را تقدیم کند و صرفاً نیاز فعلی خود موجر جهت امرار معاش معمول زندگی ، مجوز تخلیه ملک است .

البته برخی از محاکم با وحدت ملاک از بند سه ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 بر خلاف نظر فوق ، عقیده دارند و به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند .

در درخواست تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی ، مالک می تواند با اثبات این که برای گذراندن زندگی و امرار معاش ، نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است ، تقاضای تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی را تقدیم کند .

مثلاً ممکن است موجر بازنشسته شده باشد و در صدد باشد با تخلیه ی ملک خود به کسب و کار در آن جا بپردازد که در این صورت لازم است به پیوست دادخواست ، مستندات و مدارک بازنشستگی خود را که حاکی از بیکار بودن وی است ارائه دهد .

رسیدگی به دعوی تخلیه ی مستأجر به دلیل نیاز شخصی :

دادگاه پس از بررسی ادله و مستندات ، چنان چه علیه مالک رأی صادر کند ، از اعتبار امر مختومه برخوردار است .

یعنی اگر موجر بخواهد مجدداً همان دعوی را در دادگاه مطرح کند ، قابل رسیدگی دوباره نیست . مگر اینکه تغییر در وضعیت موجر پیدا شده باشد . اگر دادگاه نیاز شخصی مالک را احراز کرد ، پس از جلب نظر کارشناس و ارزیابی مبلغ حق کسب و پیشه ، اقدام به صدور رأی مبنی بر تخلیه ملک می کند و در ضمن رأی مهلتی سه ماهه جهت پرداخت حق کسب و پیشه به موجر و مهلتی ده روزه تا دو ماهه برای تخلیه ملک به مستأجر می دهد . شروع مهلت مستأجر از تاریخ پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه می باشد . چنان چه پس از پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه ، مستأجر در مهلت مقرر در حکم اقدام به تخلیه ملک نکند ، اجرای احکام ملک را تخلیه می کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه به جهت تغییر شغل : تخلیه به جهت تغییر شغل : در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده است و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می شوند ، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستأجر بدون رضایت موجر ، اقدام به تغییر شغل خود کند ، مالک می تواند تخلیه ی مورد اجاره را به لحاظ تغییر شغل از دادگاه بخواهد . مگر این که شغل جدید ، عرفاً مشابه ی شغل سابق باشد .

چنان چه شغل معینی در اجاره نامه قید نشده باشد و موجر و مستأجر نیز برای شغل معینی ، عقد اجاره را منعقد نکرده باشند ، دعوی فسخ و تخلیه به جهت تغییر شغل ، پذیرفته نمی شود . همچنین در صورت انتقال ملک ، حق تخلیه به جهت تغییر شغل که در زمان مالک قبلی ایجاد شده است ، به مالک جدید منتقل نمی شود البته برخی محاکم معتقدند که این حق به مالک جدید منتقل می شود .

دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل :

در دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل ، مالکی که متقاضی تخلیه ی مورد اجاره است ، خواهان دعوی می باشد و به طرفیت مستأجری که شغل خود را تغییر داده است ، دعوی طرح می کند .

دادگاه پس از استماع اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت لزوم با ارجاع امر به کارشناسی و یا معاینه ی محل ، پس از احراز تغییر شغل از سوی مستأجر ، رأی به تخلیه ی ملک صادر می کند و در ضمن رأی مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد ، جهت تخلیه ملک به مستأجر داده می شود . این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه می باشد و مستأجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه ، اقدام به تخلیه خواهد کرد .

اجرای رأی با صدور اجراییه امکان پذیر است و به مستأجر ابلاغ می شود تا ظرف مهلت تعیین شده در رأی ، اقدام به تخلیه ی ملک کند . در صورت استنکاف مستأجر از تخلیه ، اجرای احکام دادگاه اقدام به تخلیه ی ملک می کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه به جهت انتقال به غیر : تخلیه به جهت انتقال به غیر : در مورد قراردادهای اجاره ی اماکن تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 است ، مستأجر بدون اذن مالک ، حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد . در صورتی که مستأجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه ، به هر شکلی اعم از آن که قرارداد مکتوبی در بین باشد و یا به صورت عملی و بدون مبادله ی قرارداد ، منافع ملک را به دیگری منتقل کند ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه ، اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر کند .

حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیشه ، منعقد نشده باشد ؛ ولی فرد دیگری غیر از مستأجر از عین مستأجره استفاده کند ، برای تحقق انتقال به غیر ، کفایت می کند و وجود یا عدم وجود قرارداد ، بین مستأجر و منتقل الیه مؤثر نیست لازم به ذکر است ، چنان چه مستأجر از لحاظ جسمی قادر به کسب و کار در عین مستأجره نباشد و پسر و یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست ، عملاً محل کسب را اداره کند ، از مصادیق انتقال به غیر نیست . برای تحقق انتقال به غیر باید انتقال گیرنده دارای استقلال مالی از مستأجر بوده و به نفع خود از محل استفاده کند .

بنابراین در صورت انتقال به غیر از سوی مستأجر ، مالک می تواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح کند .

نحوه رسیدگی به دعوی تخلیه به جهت انتقال به غیر :

دادگاه پس از رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، در صورت احراز انتقال به غیر ، موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس ، رأی به تخلیه ی ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می کند . دادگاه در رأی صادر شده به موجر ، مهلت می دهد تا ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رأی ، نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستأجر اقدام کند . عدم پرداخت حق کسب و پیشه در مهلت سه ماهه توسط موجر ، موجب الغای رأی می شود .

همچنین برای مستأجر مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد ، برای تخلیه ی ملک در نظر می گیرد شروع مهلت مستأجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه ، توسط موجر محاسبه می شود . در صورتی که موجر در مهلت سه ماه از قطعیت ، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند ، اجرای احکام مکلف است پس از انقضای مهلتی که در رأی برای مستأجر تعیین شده است ، اقدام به تخلیه ی ملک کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره : الزام به تنظیم سند رسمی اجاره : بر اساس مواد 22، 46 ، 47 و 48 قانون ثبت ، کلیه ی قراردادهای اجاره ی غیر منقول ، می بایست به صورت رسمی ثبت شوند و ثبت آنها الزامی است . به همین جهت هرگاه قرارداد اجاره عادی ، نسبت به ملکی تنظیم شود ، هر یک از مالک یا مستأجر می توانند ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح طرح کنند . لازم به ذکر است که این امکان وجود دارد که در ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نیز تقدیم شود .

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :

دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی ، اقدام به صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره می کند . این موضوع در خصوص قرارداد اجاره ی املاک تجاری ، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 و املاک موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، کمی متفاوت است . در مورد رابطه استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است ، نیازی به وجود قرارداد اجاره ، بین طرفین نیست و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد ، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است . در این رابطه استیجاری ، حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد ، هر یک از طرفین می توانند با اثبات رابطه استیجاری ، دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم کند ؛ اما در رابطه ی استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 با پایان مدت اجاره ، رابطه استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم به سند رسمی اجاره، وجود نخواهد داشت .

نحوه ی اجرای رأی :

با صدور رأی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و قطعیت آن ، اجراییه صادر می شود و به محکوم علیه ابلاغ می شود تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره ، اقدام کند . در صورت استنکاف محکوم علیه ، دادگاه نماینده خود را به دفتر اسناد رسمی معرفی می کند تا نسبت به امضای قرارداد اجاره اقدام کند . در این موارد سند اجاره به میزان مدت باقی مانده از اجاره ، تنظیم و صادر می شود .

چنان چه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 باشد ، پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و قطعیت آن ، نیازی به صدور اجراییه نیست و طرفین مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با حضور در دفتر اسناد رسمی ، اقدام به تنظیم سند رسمی کنند و چنان چه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود ، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای اجاره نامه در دفتر خانه حاضر شوند .

هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه در دفتر خانه نشود ، نماینده دادگاه اجاره را به مدت یک سال از جانب موجر امضا می کند و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده ، حاضر به امضاء نشود . دادگاه در صورت نبود عذر موجه ، به تقاضای موجر ، حکم به تخلیه ی عین مستأجره صادر می کند و این حکم قطعی است .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد : حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد : به طور کلی قرارداد های اجاره ی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، مشمول تخلیه ی فوری هستند مگر در برخی موارد که مالک باید در پایان مدت اجاره ، برای تخلیه ی ملک ، از طریق دادگاه عمومی اقدام و دادخواست تخلیه ارایه کند .

استثنائات تخلیه ی فوری

1. مطابق با ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ی عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید ؛ در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سر قفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید .
2. همچنین بر اساس ماده 8 همان قانون ، هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید ، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه ی محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید .
3. قراردادهای اجاره ای که شرایط مذکور در ماده قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضا نشده و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد ؛ نیز مشمول تخلیه فوری نیستند .

بنابراین در موارد فوق امکان تخلیه فوری وجود ندارد و موجر باید از طریق طرح دعوی تخلیه مستأجر را پس از اتمام مدت قرارداد بخواهد .

دعوی حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد

دعوی تخلیه از سوی موجر به طرفیت مستأجر مطرح می شود . چنان چه مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد ، دعوا باید به طرفیت هر دو مستأجر مطرح شود .

دادگاه در جلسه رسیدگی ، دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و در صورتی که مستأجر در جلسه ی رسیدگی حاضر شود ، دفاعیات وی را استماع و در صورت محق بودن موجر ، حکم به تخلیه ی ملک استیجاری ، صادر می کند .

اجرای رأی حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد

پس از قطعیت رأی به درخواست موجر ، اجراییه صادر و به مستأجر ابلاغ می شود . اگر مستأجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به تخلیه ی ملک نکند ، اجرای احکام دادگاه با توسل به قوای قهریه ، اقدام به تخلیه ی ملک می کند . در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستأجر اخذ شده باشد ، اجرای حکم تخلیه ، منوط به تودیع مبالغ مذکور است .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759