بایگانی برچسب برای: وکیل ملکی در غرب تهران

تأیید انفساخ قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین : تأیید انفساخ قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک : مطابق با ماده 471 قانون مدنی ، برای صحت اجاره ، باید انتفاع از عین مستأجره با بقای اصل آن ممکن باشد .

بنابراین اگر به هر دلیلی عین مستأجره و یا منافع آن از بین برود و یا اینکه قابلیت انتفاع ملک سلب شود ، عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود .

به عنوان مثال ممکن است ملکی برای تأسیس مغازه اجاره داده شود ، ولی شهرداری اجازه ی استفاده ی تجاری از ملک را به مستأجر ندهد . در چنین حالتی قرارداد اجاره منفسخ می شود یا زمانی که دستور تخلیه ملکی به دلیل تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون ماده 100 شهرداری صادر شده و ملک توسط شهرداری پلمپ شود .

حالت دیگر زمانی است که عقد اجاره منعقد شده باشد و قابلیت انتفاع ملک مورد اجاره به دلیل ایجاد یک عیب به صورت کلی از بین برود و نتوان از آن رفع عیب کرد . در چنین حالتی نیز قرارداد اجاره بر طبق قانون منفسخ می شود . در این موارد ، دادخواست تأیید انفساخ قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستأجره و یا منافع ملک مطرح می شود .

دادخواست تأیید انفساخ قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین :

در دعوی تأیید انفساخ قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک هم موجر و هم مستأجر می توانند به عنوان خواهان ، دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح کنند .

هنگامی که عین مستأجره یا منافع آن از بین رفت ، قرارداد از همان موقع از بین میرود . به عبارت دیگر ، عقدی که به طور صحیح منعقد شود ، باطل نمی شود ؛ بلکه منفسخ می شود و اثر آن ناظر به آینده است و در گذشته هیچ تأثیری ندارد . به همین دلیل عنوان تأیید انفساخ برای این دعوی مناسب تر است . با این حال از آن جا که در قانون مدنی در فرض تلف و خارج شدن از امکان انتفاع عین مستأجره ، واژه ی بطلان را استفاده کرده است ، می توان در عنوان دعوی این واژه را به کار برد .

دادگاه در دادنامه ، انفساخ عقد اجاره را تأیید می کند . به همین دلیل اجراییه برای این موضوع صادر نمی شود وحکم دادگاه جنبه ی اعلامی دارد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها : تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها : مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر مکلف است ، در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی ، آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی او بپردازد .

هر گاه اجاره نامه ای در بین نباشد ، اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد ، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره ی املاک مشابه تشخیص می دهد ، برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود ، سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفتر خانه ی تنظیم کننده ی سند و هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ، قبض رسید را باتعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد .

دفتر خانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله ی اداره ی ثبت محل ، مراتب را به موجر یا نماینده ی قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفتر خانه مزبور مراجعه کنند .

مبنای حقوقی دادخواست تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

دعوی تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها  در مورد قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که قبل از سال 1376 بسته شده است ، مطرح می شود . مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه ، اجاره ی ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامه ی رابطه استیجاری ، اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه ، ظرف ده روز به مالک بپردازد . حال اگر مستأجر به موقع اجاره بها را نپردازد ، اظهارنامه ی رسمی ( در موردی که اجاره نامه عادی است و یا اجاره نامه ای در بین نباشد ) و یا اخطاریه های دفترخانه ( در مورد اجاره نامه رسمی ) از سوی موجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط عقب افتاده به وی داده می شود .در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت با تأخیر ، مالک می تواند ، نسبت به طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ، اقدام کند .

نحوه اجرای رأی :

دادگاه در صورت احراز تخلف مستأجر ، اقدام به صدور رأی ، مبنی بر تخلیه ی ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها می کند و به مستأجر مهلت می دهد ، ظرف مدتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست ، ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد .

حکم صادر شده پس از قطعیت برای اجرا به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه ، بدون آن که مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از موجر دریافت کند ، نسبت به تخلیه ی ملک اقدام خواهد کرد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط : تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط : در قراردادهای تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 می شود یا به عبارت بهتر در قرارداد های املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه ، یکی از مواردی که مالک می تواند ، درخواست تخلیه ی ملک را مطرح کند ، زمانی است که مستأجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد . تعدی به معنای تخلف از حدود اذن و اختیار است و تفریط به معنای ترک تکالیف و الزامات است . اثبات تعدی و تفریط بر عهده ی مالک است و مالک ممکن است قبل از طرح دعوی با تأمین دلیل از وضعیت ملک ، بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند .

قانون ، قرارداد و عرف منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستأجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است . به عبارت دیگر ، اگر مستأجر بر طبق یکی از منابع فوق ، از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده و مالک می تواند ، نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند .

مصادیق تعدی و تفریط :

تخریب تمام و یا بخشی از ملک ، تغییر اساسی در ملک ، انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستأجر است و احداث بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شود .

نحوه ی رسیدگی به دعوی تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط :

دادگاه پس از رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، در صورت نیاز از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری ، اقدام به بررسی صحت ادعای مالک و در صورت احراز صحت ادعای وی ، حکم به تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط ، بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند . لازم به ذکر است که تخلف مستأجر مسقط حق سر قفلی نیست و تنها موجب سقوط حق کسب وپیشه می شود به این صورت که در صورت انتقال عین مستأجره بدون داشتن حق انتقال ، نصف حق کسب و پیشه ساقط می شود و در صورت سایر تخلفات ، کلیه ی حق کسب و پیشه وی از بین می رود .

نحوه ی اجرای رأی :

از آنجایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط ، بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رأی و صدور اجراییه ، اگر مستأجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه ( معمولاً بیش از ده روز و کمتر از دوماه ) تخلیه نکند ، به اجبار محل تجاری تخلیه می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه  : الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه : تعریف حق کسب و پیشه :  حق کسب و پیشه و تجارت حق مالی تدریجی الحصول و قابل تقویمی است که قانون گذار در قبال فعالیت کسبی و رونق مورد اجاره برای مستأجر محل کسب در نظر گرفته که به تبع منافع مورد اجاره ، در صورت جواز انتقال با سند رسمی قابلیت نقل و انتقال به غیر را دارد .

تفاوت حق کسب و پیشه با حق سر قفلی :

1. سر قفلی از ابتدای اجاره و حتی از زمان اتمام ساخت و ساز مکان تجاری وجود دارد . به طوری که پس از ساخت و ساز مکان های تجاری سرقفلی قابل انتقال است . در حالی که حق کسب و پیشه بدواً موجودیت نداشته و تدریجاً با فعالیت مستأجر ایجاد می شود .
2.  اسقاط حق کسب و پیشه با توجه به این که هنوز به وجود نیامده با توجه به عدم امکان اسقاط مالم یجب ممکن نیست در حالی که اسقاط سرقفلی امکان پذیر است .
3. در قراردادهای اجاره مشمول سال 1356 اصل بر وجود حق کسب و پیشه و اصل بر عدم حق سر قفلی برای مستأجر است . در قراردادهای مشمول سال 1376 ، حق کسب و پیشه پیش بینی نشده است و اخذ هر گونه وجهی از این بابت ممنوع است . لیکن حق سر قفلی پیش بینی شده است ؛ اگرچه همچنان اصل بر عدم وجود حق سر قفلی است و اثبات وجود آن بر عهده مستأجر است .
4.  چنان چه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 شود ، حتی اگر مکان تجاری بدون دریافت حق سر قفلی واگذار شود ، پس از اتمام مدت قرار داد مستأجر مستحق حق کسب و پیشه می شود .
5. میزان کسب و پیشه به تعداد مشتریان محل و کسب و رونق دارد ، در حالی که میزان سرقفلی بستگی به موقعیت و کیفیت بنا دارد .
6.  طبق قانون روابط موجر و مستأجر 1356 ، موجر مکلف است در زمان تخلیه ی ملک از سوی مستأجر مبلغی را با توجه به سنوات کار و فعالیت مستأجر ، موقعیت ملک ، شغل مستأجر ، مساحت ملک ، میزان اجاره بهای ماهیانه ، هزینه هایی که مستأجر برای بهتر کردن ملک انجام داده و نوع بنا ، به مستأجر پرداخت کند ولو مستأجر در زمان انعقاد اجاره مبلغی را تحت این عنوان به موجر نپرداخته باشد ؛ در حالی که ریشه حق سر قفلی اصولاً پرداخت مبلغی در زمان انعقاد اجاره به موجر است .

دادخواست الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه:

تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر 1376 ، هر شخص با اذن مالک ملک تجاری ، تحت هر عنوانی اعم از اجاره ، صلح منافع و یا هر عنوان دیگر اقدام به تصرف ملک می کرد ، مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می شد و دارای حق کسب و پیشه می شد . این حق با اتمام مدت اجاره نیز از بین نمی رفت و معتبر بود . اشخاصی که به استناد قانون فوق ، دارای حق کسب و پیشه شده اند و تا کنون سند رسمی صلح حق کسب و پیشه به نام آنها تنظیم نشده است ، می توانند با اثبات رابطه استیجاری خود با مالک ملک ، تقاضای الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه را طرح کنند . الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه ، حتماً می بایست با دادخواست الزام به تنظیم سند اجاره تقدیم شود و بدون تنظیم سند رسمی اجاره ، تنظیم سند رسمی صلح حق کسب و پیشه ، موضوعیت ندارد .

اجرای رأی الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه :

دادگاه پس از رسیدگی ، اقدام به صدور حکم می کند و پس از قطعیت آن با صدور اجراییه به محکوم علیه ابلاغ می کند . در صورت استنکاف وی از تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه ، نماینده دادگاه با حضور در دفتر خانه از طرف مستأجر سابق ، سند صلح سرقفلی را امضا می کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

مطالبه ی اجور معوقه ی اجاره بها : مطالبه ی اجور معوقه ی اجاره بها :یکی از وظایف مستأجر در مقابل موجر ، پرداخت مال الاجاره در تاریخ مقرر به موجر است . با انعقاد عقد اجاره ذمه ی مستأجر به مال الاجاره مشغول می شود . به عبارت دیگر هنگامی که قرارداد اجاره بین موجر ( مالک ) و مستأجر منعقد می شود ، موجر موظف است که ملک خود را در اختیار مستأجر بگذارد و مستأجر متعهد می شود که مبلغ معینی به ازای استفاده از ملک به عنوان اجاره بها به مالک بپردازد . اگر مستأجر به تعهد خود عمل نکند و اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند ، موجر می تواند ، دادخواست مطالبه ی اجور معوقه را مطرح کند .

دعوی مطالبه ی اجور معوقه ی اجاره بها :

در دعوی مطالبه اجور معوقه ، موجری که اجاره بها را درخواست کرده است به طرفیت مستأجر اقامه دعوی می کند .

چنان چه مالک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها ، دستور تخلیه ی ملک را گرفته باشد ، اجرای دستور تخلیه ، منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر و یا واریز به حساب اجرای احکام مدنی است و موجر نمی تواند ، اجاره های معوقه را از ودیعه کسر کند . در چنین حالتی موجر می بایست مبلغ اجاره های معوقه را به حساب دادگستری واریز کرده و دادخواست مطالبه ی اجور معوقه را به دادگاه تقدیم کرده و گواهی آن را به اجرای احکام ارائه کند . اجرای احکام شورای حل اختلاف از ارائه ی مبلغ ودیعه به مستأجر در هنگام تخلیه خودداری می کند و پس از صدور حکم قطعی و صدور اجراییه ، مبلغ محکومیت به موجر پرداخت خواهد شد .

اجرای رأی مطالبه ی اجور معوقه

زمانی که رأی مبنی بر محکومیت مستأجر به پرداخت مطالبه ی اجور معوقه صادر شد و قطعیت یافت ، اجراییه صادر می شود و می توان با معرفی اموال مستأجر یا استعلام از مراجع مربوطه ، اموالی را که شناسایی شده و جزو مستثنیات دین نمی باشد ، توقیف تا در قبال فروش آن ها مبلغ مورد نظر را به دست آورند . اگر اموالی از مستأجر به دست نیامد ، می تواند مستأجر را تا زمان پرداخت اجاره ی معوقه مطابق بر اساس ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ، جلب کند . اگر مبلغی به عنوان ودیعه نزد موجر باشد ، می تواند مبلغ اجور معوقه را از محل ودیعه تأمین کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759