نوشته‌ها

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب : تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب : خیار عیب چیست ؟ به موجب ماده 422 قانون مدنی : اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده ، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش و یا فسخ معامله ؛ بنابراین چنانچه پس از معامله خریدار متوجه شود که مبیع معیوب است و این عیب در زمان عقد موجود بوده دارای اختیار فسخ معامله است .

 

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب

 

خیار غیب وقتی برای مشتری به وجود می آید که عیب در زمان عقد موجود بوده و بر مشتری مخفی مانده و مشتری با جهل از این موضوع معامله کرده است البته اگر بعد از عقد و قبل از تحویل ملک ، عیبی در ملک ایجاد شود ، این عیب نیز برای خریدار حق فسخ ایجاد می کند .

تشخیص اینکه چه چیزی عیب محسوب می شود را عرف و عادت محل انعقاد قرارداد و زمان تراضی قرارداد مشخص می کند . چنانچه خریدار پس از مدت ها از عیب آگاه شود نیز اختیار فسخ معامله را خواهد داشت ؛ اما پس از اطلاع از وجود عیب باید فوراً اِعمال خیار عیب کند . همان گونه که در بالا ذکر شد ، مشتری می تواند بدون این که عقد را فسخ کند تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب (اَرش ) را از فروشنده بخواهد .

 

اسقاط خیار عیب

اگر در قرارداد ، طرفین کلیه خیارات را ساقط کرده باشند ، خیار عیب نیز ساقط شده و در صورت کشف عیب ، خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد .

البته برخی از محاکم معتقدند در صورتی که عیب موجود در مبیع از جمله عیوب غیر متعارف و غیر متداول باشد ، حتی با فرض اسقاط کافه خیارات ، باز هم می توان خیار عیب را اِعمال نمود . این دسته از محاکم معتقدند ، اراده مشترک طرفین در اسقاط کافه ی خیارات از جمله خیار عیب ، عیوب متعارف است ، نه عیوب غیر متعارف .

مبنای دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب :

هر گاه خریدار به جهت عیب ، حق فسخ خود را اِعمال کند ، برای تثبیت فسخ می تواند ، تقاضای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را از دادگاه بخواهد .

نکته مهم این است که خواهان قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اِعمال کند . اِعمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام آن به طرف مقابل و یا ممکن است از طریق انجام عملی که بیانگر فسخ قرارداد است انجام شود .

تأیید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرارادادهاست و ادعایی است که می بایست ثابت شود ، باید به عنوان خواسته طرح شود ؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح می شود ، نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد .

بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است ، می تواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد نماید که نیازی به طرح دعوای تقابل نیست .

 

اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب :

در اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد ، دادگاه تنها فسخ قرارداد را تأیید می کند و اثر فسخ قرارداد از تاریخ اعلام اراده ی خریدار است نه از تاریخ رأی دادگاه .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی : الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی : پس از اتمام عملیات ساخت ساختمان و صدورگواهی پایان کار ، به منظور صدور سند تفکیکی برای هر واحد ، باید حدود و مشخصات واحد های ساخته شده و قسمت های مشترک ساختمان ، شناسایی شود تا اداره ثبت بتواند بر اساس اطلاعات بدست آمده ، سند تفکیکی صادر کند .

 

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

 

این اطلاعات در صورت جلسه ای به نام صورت مجلس تفکیکی درج می شود ، که این صورت مجلس ، مقدمه ی تنظیم سند تفکیکی است . چنانچه فروشنده ملک نوساز به هر دلیل از گرفتن صورت مجلس تفکیکی و به تبع آن سند تفکیکی خودداری کند ، خریدار می تواند بر مبنای مبایعه نامه ی تنظیم شده ، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی را از وی بخواهد .

همین حالت در قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش هم قابل تصور است . در همه ی این موارد نیز سازنده یا پیش فروشنده بر مبنای تعهدی که در تحویل و انتقال ملک داده است ، ملزم به گرفتن صورت مجلس تفکیکی خواهد بود .

 

اخذ صورت مجلس تفکیکی ، اولاً وظیفه ی مالک رسمی ملک است ؛ اما ممکن است شخص دیگری نیز در قالب قراردادی که با خواهان منعقد کرده است ، متعهد به گرفتن این صورت مجلس شده باشد . به این ترتیب ، علاوه بر مالک رسمی ، متعهد نیز طرف دعوی قرار می گیرد .

خوانده این دعوا ، مالک یا مالکین رسمی ملک هستند و کسی که محکوم به اخذ صورت مجلس تفکیکی می شود ، مالک رسمی است نه شخصی که تعهد به اخذ صورت مجلس تفکیکی داده است . خواهان دعوی هم هر شخصی که از صدور صورت مجلس نفع می برد می تواند باشد .

نحوه اجرای رأی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی :

محکوم له می تواند با درخواستی ، تقاضای اجرای رأی صادر شده را بکند و بعد از صدور اجراییه به محکوم علیه ، ابلاغ می شود که صورت مجلس تفکیکی را اخذ کند و در صورت خودداری محکوم علیه ، خواهان می تواند با هزینه خودش ، اقدام به گرفتن صورت مجلس تفکیکی کند و هزینه های انجام شده را به اضافه ی خسارت ناشی از تأخیر انجام تعهد ، از محکوم علیه مطالبه کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی : الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی : اعیانی ، عبارت از کلیه بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است .معمولاً مالکیت عرصه و اعیان در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل می شوند ؛ اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد .

 

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

 

هر گاه مالک به شخص یا اشخاصی اجازه احداث اعیانی در ملک خود را بدهد ، شخص مزبور مالک اعیانی محسوب شده و می تواند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک ، اقدام به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی کند .

شایع ترین مصداق این موضوع ، مربوط به املاکی است که عرصه آنها موقوفه است و مستأجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه خود و با اجازه رسمی متولی موقوفه ، مالک اعیانی محسوب می شود .
در صورتی که اعیانی ملک قبلاً به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند ، در صورت خودداری مالک اعیانی از انتقال رسمی اعیانی انتقال گیرنده می تواند ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند . در این صورت دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده ، نسبت به اعیانی و در صورت احراز قرارداد ، رأی به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار اعیانی ، صادر می کند .

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی :

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی ، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده کسی است که مالک رسمی اعیانی است .

اگر بین فروشنده اعیانی و مالک رسمی آن ، ایادی و واسطه های دیگری باشند ، باید نام تمامی آنها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود .

 

با قطعیت رأی الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی و صدور اجراییه ، دادگاه ابتدا به محکوم علیه ( خوانده ابلاغ می کند که در مهلت ده روز پس از ابلاغ ، برای تنظیم سند رسمی اقدام کند و مالکیت اعیانی را به خواهان انتقال دهد . چنانچه محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد ، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده دادگاه دردفتر خانه حاضر خواهد شد و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضا خواهد کرد .

 

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به تنظیم سند اعیانی ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت

تأیید فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت مستفاد از ماده 385 قانون مدنی ، اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر از مساحت مقرر در آید ، در صورت کسری مساحت ، خریدار حق فسخ معامله را دارد و چنان چه مازاد بر مساحت باشد ، فروشنده حق فسخ خواهد داشت . در صورتی که صاحب حق فسخ ، از حق خود استفاده نکند ، ذینفع می تواند بر اساس ماده 149 قانون ثبت ، قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله ، به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اطلاح سند خود را نماید .

تأیید فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت

تأیید فسخ به جهت کسری یا مازاد مساحت

اما برای فسخ قرارداد ، صاحب حق فسخ می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی و یا هر طریق دیگر مراتب فسخ قرارداد را اعلام کند و برای تأیید فسخ قرارداد به دادگاه صالح مراجعه کند . البته الزامی به طرح دعوای تأیید فسخ در دادگاه نیست و کسی که قرارداد را فسخ کرده است ، می تواند منتظر طرح دعوی از سوی طرف مقابل بماند و ادعای فسخ را به عنوان دفاع مطرح کند . در فسخ قرارداد به جهت کسری یا زیادی مساحت ، فروشنده یا خریدار تنها می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند ؛ لذا مطالبه ما به التفاوت کسری یا زیادی مساحت ملک قابلیت استماع ندارد مگر اینکه طرفین نسبت به دریافت ما به التفاوت با یکدیگر توافق کرده باشند .

در دعوی تأیید فسخ قرارداد اگر مساحت ملک بیشتر از متراژ قید شده در قرارداد باشد ، همان طور که گفته شد ، فروشنده حق فسخ دارد ؛ بنابراین در دعوی تأیید فسخ خواهان می باشد و خریدار ، خوانده ی دعوی است . چنان چه مساحت ملک کمتر باشد ، خریدار حق فسخ دارد و به عنوان خواهان به طرفیت فروشنده می تواند طرح دعوی کند .

دادگاه پس از رسیدگی اقدام به صدور رأی مبنی بر تأیید فسخ قرارداد می کند . بنابراین رأی دادگاه تنها جنبه ی اعلامی داشته و اثر فسخ نسبت به قرارداد از زمان اعلام فسخ از طرف فروشنده و خریدار است . لذا در اجرای رأی این دعوی اجراییه صادر نمی شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ، قبل از طرح دادخواست و یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09123939759