بایگانی دسته ی وکیل ملکی

نکاتی که هنگام خرید آپارتمان باید رعایت کنیم چیست ؟ هنگام خرید آپارتمان چه نکاتی را باید رعایت کنیم ؟ با توجه به تورم و رشد بی سابقه قیمت املاک در تمام نقاط ایران خرید یک ملک اعم از مسکونی ، تجاری و یا زراعی ، همانند گذشته راحت نبوده و به سادگی امکان پذیر نیست ، بنابراین در هنگام خرید می بایست نکاتی را رعایت نماید و همچنین از برخی قوانین مرتبط آگاهی داشته باشید .

در خصوص مسائل و موارد حقوقی در قسمت های دیگر این وب سایت به طور کامل توضیحاتی خدمت شما عزیزان ارائه شده است ؛ دراین مبحث می خواهیم به موارد عرفی و در واقع مواردی که به قانون بی ارتباط می باشد بپردازیم ، با این وجود تأکید می گردد تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید تا هنگام خرید آپارتمان بهترین تصمیم را بگیرید .

توجه به مشاعات ساختمان

نظافت و روش نگهداری مشاعات بسیار مهم است ، تمیزی سنگ نماء ، پاگردها ، نظافت پارکینگ ، نبود کفش پشت درب واحدها و … بسیار مهم است و عدم تمیزی و در واقع کثیفی و نا مرتب بودن مشاعات نشان دهنده مشکلات فی مابین واحدها و عدم توافق آنهاست .

اکثراً هنگام بازدید از ملک ، از آسانسور ساختمان استفاده می نماییم به خصوص اینکه واحد مورد نظر در طبقات بالا باشد ؛ پیشنهاد می شود هنگام بازدید یک مرتبه از آسانسور استفاده شود . ( به فرض هنگام بالا رفتن از آسانسور استفاده شود و بازگشت حتماً از پله ها باشد ) چرا که در اینصورت از مواردی که در بالا توضیح داده شد مطلع می گردید .

همچنین توجه به نظافت خودروهای مستقر در پارکینگ نیز تا حدودی می تواند نشان دهنده وضعیت ساکنین باشد و همینطور اینکه توجه شود هر خودرو در محل خود مبادرت به پارک نموده باشد به عبارتی می توان گفت به رعایت نظم و انظباط ساکنین از این طریق توجه شود .

نبود واحدهای خالی در ساختمان

اگر در یک ساختمان آپارتمان های خالی زیادی به نسبت تعداد آنها باشد این می تواند یک مورد منفی به حساب آید ( البته ساختمان های نوساز از این قاعده مستثنی هستند ) چرا که در این صورت امنیت ساختمان نسبت به ساختمان های دیگر پایین تر خواهد بود و احتمال سرقت از منزل که در حال حاضر با افزایش چشمگیری مواجه است ، بالا خواهد رفت ، همچنین نگهداری مشاعات به مراتب دشوارتر خواهد بود و همینطور هزینه بیشتری بر واحدهای دارای سکنه تحمیل می گردد به دلیل اینکه در عمل عمدتاً واحدهای خالی از پرداخت هزینه های ساختمان امتناع می نمایند .

توجه به تابلوء اعلانات ساختمان

تابلوء اعلانات در ساختمان تا حدودی می تواند نشان دهنده شخصیت همسایگان باشد ، به فرض مثال چنانچه در تابلوء اعلانات ساختمان یادداشت های تهدید یا کنایه آمیزی باشد ؛ این موضوع نشانگر این است که این ساختمان برای زندگی مناسب نیست . همچنین معمولاً چنانچه همسایه ای شارژ ماهیانه خود را نپردازد در تابلوء اعلانات درج می گردد و همکاری ساکنین نیز تا حدودی از طریق دقت در این تابلو مشخص می گردد .

توجه به املاک مجاور و همسایه

هنگام خرید ملک دقت کنید در نزدیکی آپارتمان مد نظر مدرسه ، مسجد و ساختمان قدیمی نباشد چرا که مدرسه و مسجد ممکن است به جهت ایجاد سر و صدا موجبات نارضایتی شما را فراهم آورد ، ساختمان قدیمی نیز هر لحظه امکان دارد که تخریب و ساخته شود که در اینصورت علاوه بر آلودگی صوتی زیاد در ساعات اولیه روز ( چرا که کارگران ساختمانی از صبح علی الطلوع مشغول به کار می شوند ) مشکلات دیگری در پی خواهد داشت و همچنین در اوایل ساخت و ساز و در بامداد منتظر سر و صدای ناشی از گودبرداری و عبور و مرور کامیون ها باشید .

نکات دیگری که می توان به آنها اشاره نمود :

• بازدید از واحد مورد نظر حتماً در روز صورت گیرد .
• وجود سرایدار مقیم در ساختمان تا حد بسیار زیادی امنیت ساختمان را تضمین نموده و علاوه بر آن یک مزیت مهم است .
• نبود دیوار مشترک : هنگام خرید دقت داشته باشید آپارتمان مورد نظر یا فاقد دیوار مشترک یا کمترین دیوار مشترک را داشته باشد و بهتر است دیوار مشترک در سالن پذیرایی باشد نه اینکه اتاق خواب ها .
• همچنین وجود ستون در آپارتمان و واحد مورد نظر جزء موارد منفی به حساب می آید .
• چنانچه آپارتمان مورد نظر قدیمی ساخت است به قدرالسهم آن توجه شود .
• چنانچه در هر طبقه چند واحد وجود داشته باشد بهتر است درب های ورودی به یکدیگر نزدیک نباشند .
• اگر سازنده ملک ، مقیم همان ساختمان باشد این می تواند نشان دهنده مرغوبیت آپارتمان باشد .
• وجود جای پارک مناسب در کوچه نیز می تواند جزء امتیازات مثبت به حساب آید .

امیدوارم با رعایت نکاتی که در بالا توضیح داده شد ، خرید مناسبی داشته باشید .
در انتها متذکر می گردد هنگام انعقاد قرارداد از وکیل متخصص ملکی مشاوره لازم را اخذ نموده و حتی الامکان انعقاد قرارداد در حضور وکیل متخصص باشد .

امید شاه مرادی مشاور حقوقی و وکیل پایه یک دادگستری

وکیل متخصص کمیسیون ماده 100 شهرداری : جلوگیری از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه در صلاحیت کمیسیون ماده صد قانون شهرداری قرار دارد .

اعضای این کمیسیون عبارتند از :

• نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور
• یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری
• یکی از اعضای شورای شهر به انتخاب شورا

با حضور نمایده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می کند .

وکیل کمیسیون ماده 100 شهرداری : تشکیل کمیسیون اعم از بدوی و تجدید نظر با حضور هر سه عضو معتبر می باشد و آرای صادره با اکثریت آراء خواهد بود ، البته در عمل مشاهده می گردد به جای سه امضاء اعضای کمیسیون ، رای با دو امضاء به ذی نفع ابلاغ شده است .

کمیسیون ماده 100 تابع نظر شهرداری نبوده و باید با توجه به واقعیت موجود و مطابق قانون رای بدهد ، بنابراین اگر تشخیص دهد که عدم رعایت اصول فنی ، بهداشتی یا شهرداری در حدی است که با اخذ جریمه و ایجاد تنبیه قابل اغماض است می تواند رای به جریمه بدهد . در غیر اینصورت چنانچه عدم رعایت اصول مزبور در حدی است که ممکن است موجب خرابی و بروز حوادث نا مطلوب شود و یا به بافت شهر لطمه بزند و یا اصول شهر سازی رعایت نشده باشد می تواند حکم به تخریب آن صادر کند هر چند که شهرداری مایل به اخذ جریمه باشد .

صلاحیت کمیسیون ماده 100 در رسیدگی چه تخلفاتی است ؟

• احداث ساختمان بدون پروانه
• تراکم اضافی
• عدم احداث یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ
• تجاوز به معابر
• عدم رعایت اصول فنی ، بهداشتی و شهر سازی
• تغییر کاربری

در تقسیم بندی دیگر مواردی که کمیسیون در آن صلاحیت ذاتی دارد بدین نحو تقسیم گردیده است :

• تغییر کاربری
• تجاوز به معابر
• تخلفات ساختمانی

قابل ذکر است که صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری از قواعد آمره بوده و قابل تغییر و تفویض نمی باشد .

آیا تغییر کاربری از کشاورزی به مسکونی یا عکس آن مستلزم دریافت جریمه است ؟

وکیل ملکی متخصص : به نظر می رسد با توجه به اینکه تغییر کاربری از مصادیق بارز مغایرت با اصول شهر سازی است و دریافت جریمه به نوعی استثنا ء است که نیاز به تصریح دارد لکن در صلاحیت کمیسیون موضوع ماده 100 قانون شهرداری ، در خصوص پرسش فوق الذکر تعیین تکلیف نگردیده لذا نظر به اینکه اخذ جریمه به نوعی اعمال مجازات محسوب می گردد که مطابق ماده ۲ قانون مجازات اسلامی نیاز به تصریح قانونگذار دارد، لذا در این موارد کمیسیون حق صدور رای به جریمه نداشته و صرفاً بایستی حکم اعاده به کاربری صادر نماید .

روش ها و راه های فسخ اجاره : امروزه بسیاری از افراد به دلایل مختلف مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره می کنند. گذشته از این که برخی از این قراردادها در قالب رهن و اجاره تنظیم می شوند یا برای ملک مسکونی یا تجاری هستند ، نیاز است تا با راه های فسخ اجاره آشنا شویم چرا که افراد اعم از موجر و مستاجر نیاز دارند در برخی از شرایط و طبق قانون مبادرت به فسخ قرارداد اجاره نمایند. به همین علت تصمیم گرفته ایم تا در این مقاله به بررسی راه های فسخ اجاره بپردازیم. با وکیل متخصص ملکی همراه باشید…

فسخ اجاره چگونه است؟

فسخ بدین معناست که می خواهیم یک قرارداد صحیح که منطبق بر شرایط صحت قراردادهاست را منحل نماییم اما باتوجه به اینکه قرارداد مورد نظر منطبق بر اصول حقوقی و قانونی است و یک قرارداد لازم می باشد نمی توان بدون استناد به یکی از خیارات یا بدون جلب رضایت طرف مقابل نسبت به این امر اقدام کرد. در همین ابتدای مقاله با برخی از اصطلاحات تخصصی مواجه شده ایم که نیاز به تعریف و تشریح دارند. این موارد عبارتند از:

• موجر

فردی که ملک تجاری یا مسکونی را اجاره می دهد.

• شرایط صحت قراردادها

اگر طرفین معامله یا قرارداد در زمان انعقاد آن دارای قصد و رضایت باشند و موضوع معامله نیز مشخص باشد ، معامله نیز مشروعیت داشته و همچنین طرفین نیز شرایط قانونی برای امضای قرارداد را داشته باشند معامله صورت گرفته مبتنی بر شرایط صحت قراردادهاست و باید به آن عمل نمود.

• قرارداد لازم

قراردادی است که صرفاً به درخواست یکی از طرفین منحل نمی شود و می بایست به مفاد آن عمل نمود .

• خیار

خیار اسم مصدر از باب اختیار است و به معنای حقی است که برای یکی از طرفین معامله ایجاد می گردد که به موجب این حق می تواند معامله یا قرارداد را فسخ نماید .

چگونه می توان قرارداد اجاره را فسخ کرد؟

از جمله راه های انحلال و بر هم زدن اجاره رضایت طرفین نسبت به این موضوع است. بنابراین اگر موجر یا مستاجر به هر دلیلی درخواست نماید تا قرارداد را منحل کنند اگر طرف مقابل رضایت دهد می توان آن را اقاله نمود اما فسخ قرارداد همیشه کار راحتی نیست و برای نیل به آن باید به موارد قانونی استناد کرد. بنابراین اگر طرف مقابل شما نسبت به فسخ بی میل است باید یکی از موارد ذیل را اثبات کنید تا بتوانید قرارداد اجاره را فسخ نمایید.

خیار تخلف شرط

اگر یکی از طرفین معامله به تعهد یا تعهدات خود عمل نکند طرف دیگر می تواند با استناد به خیار تخلف شرط آن قرارداد را فسخ نماید.

خیار تعذر تسلیم

اگر صاحب ملک نتواند ملک استیجاری را برای استفاده مستاجر آماده کند مستاجر حق دارد با استناد به این خیار، قرارداد را فسخ کند.

خیار عیب

اگر در ملک استیجاری عیب خاصی وجود دارد که استفاده مستاجر از آن را با مشکل مواجه می سازد می توان با استناد به خیار عیب قرارداد را فسخ نمود. دقت کنید که این عیب باید توسط مستاجر ایجاد نشده باشد. طبق قانون عیبی که بعد از عقد و قبل از تحویل گرفتن عین مستأجره به وجود آید ، موجب خیار است. اگر عیب ایجاد شده در مدت اجاره باشد قرارداد نسبت به قبل از بروز عیب صحیح و نسبت به بعد از آن حق فسخ دارد.

خیار شرط

طبق این خیار یکی از طرفین یا شخص ثالث حق فسخ اجاره تا زمان معین را دارد. تفاوت این خیار با خیار تخلف شرط این است که در خیار تخلف شرط، تعهداتی بر عهده طرفین مقرر می گردد و حق فسخ در صورت عدم انجام تعهدات ایجاد می گردد اما خیار شرط حق فسخ را در ماهیت خود دارد و نیازی به اجرا یا عدم اجرای تعهد از جانب یکی از طرفین یا شخص ثالث ندارد.

خیار رویت

خیار رویت یکی از راه های فسخ اجاره توسط مستاجر است. اگر ملک استیجاری بعد از رویت توسط مستاجر دارای ویژگی های تعیین شده از جانب موجر نباشد می تواند منجر به فسخ اجاره گردد.

خیار تخلف وصف

این خیار نیز شباهت بسیار زیادی به خیار رویت دارد و یکی از راه های فسخ اجاره توسط مستاجر می باشد بدین شکل که چنانچه وصف خاصی در عین مستأجره ذکر شده باشد و بعداً مشخص گردد مورد اجاره فاقد آن وصف است برای مستأجر حق فسخ به وجود می آید .

دقت کنید که مواردی همانند عدم پرداخت اجاره بها و … نیز در زمره مواردی قرار دارد که منجر به فسخ قرارداد اجاره می شوند اما همه این موارد در قالب یکی از خیارات فوق قابل بررسی است. به عنوان مثال اگر مستاجر تعهد کند هر ماه در زمان مشخصی، مبلغ خاصی را به عنوان اجاره بها پرداخت کند و به آن عمل نکند به علت تخلف از شرط مقرر، حق فسخ معامله را برای موجر ایجاد خواهد کرد.

مرحله به مرحله خلع ید  با وکیل شاه مرادی : یکی از مهمترین سوالاتی که در عرصه قضاوت مطرح می شود مراحل خلع ید و شیوه صحیح خارج نمودن مال از تصرف یک غاصب یا همان متصرف غیرقانونی است. این مقوله صرفاً در خصوص اموال غیرمنقول همانند زمین، ویلا و آپارتمان مطرح می شود و شامل اموال منقول همانند اتومبیل، جواهرات، پول نقد و … نمی شود.

خلع ید، تخلیه ید، رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت و ممانعت از حق موضوعات مهمی هستند که در حقوق مدنی و بعضاً در حقوق کیفری مورد توجه واقع می شوند. شباهت بسیار زیادی که میان موضوعات فوق وجود دارد بسیاری از افراد را ملزم می کند تا برای تنظیم یک دادخواست صحیح به مشاورین حقوقی و وکلای متبحر ملکی در این زمینه مراجعه کنند.

گذشته از مسائل فوق و اینکه چه تفاوتی میان این عناوین وجود دارد ، قصد داریم در ادامه این مقاله به بررسی مراحل خلع ید بپردازیم. اگر شما نیز چنین دادخواستی را در دادگاه حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول مطرح کرده اید می توانید با مطالعه این مقاله به مسائل اجرایی و چگونگی خلع ید اشراف پیدا کنید. پیشنهاد می کنیم با مطالعه این مقاله ما را همراهی نمایید.

خلع ید از تنظیم دادخواست تا صدور حکم

اگر ملک شما به صورت غیرقانونی در تصرف دیگری قرار گرفته است تحت شرایطی می توانید دعوی خلع ید را مطرح کنید. این شرایط عبارتند از:

• شما مالک برحق مال باشید.
• تصرف غاصب مبتنی بر یک قرارداد مقدم بر تصرف غیرقانونی همانند اجاره نباشد. حتی اگر مبتنی بر قرارداد اجاره باشد و مدت قرارداد نیز منقضی شده باشد نمی توانید از طریق دادخواست خلع ید برای بازپس گرفتن ملک اقدام کنید.
• شما باید بتوانید مالکیت خود را بر مال مورد نظر از طریق سند رسمی اثبات کنید.

ممکن است شما مالک منافع یک مال باشید. به عنوان مثال مستاجر یک آپارتمان هستید اما دیگری بدون رضایت شما این آپارتمان را تصرف کرده است. در این شرایط شما می توانید به عنوان مالک منافع ساختمان درخواست خلع ید بدهید.

اگر شرایط فوق مهیا باشد می توانید سریعاً برای درخواست خلع ید اقدام کنید. اگر شما سند مالکیت ندارید باید به همراه ارائه دادخواست خلع ید، دادخواست اثبات مالکیت نیز بدهید. اگر نتوانید مالکیت خود را بر مال مورد نظر اثبات کنید باتوجه به این ماده قانونی که متصرف صاحب مالی است که در تصرف دارد مگر اینکه خلاف آن ثابت شود، وی می تواند تصرف خود را بر مال مورد نظر ادامه دهد.

در مراحل نهایی قاضی باید حکم خود را صادر کند. اگر شما توانسته باشید مالکیت رسمی خود را بر آن مال اثبات کنید مالک بلامنازع خواهید بود و حکم خلع ید را نیز دریافت می کنید. در این شرایط خوانده 10 روز فرصت دارد که ملک را به شما تحویل داده و آثار تصرف را از بین ببرد در غیر این صورت مامورین اجرا وارد عمل شده و ملک را از او پس می گیرند.

نکاتی که باید در خصوص مراحل خلع ید بدانید

• برخلاف آنچه که در ظاهر به نظر می رسد مراحل خلع ید طولانی بوده و بسیار چالش برانگیز است. بنابراین شایسته است در این خصوص از وکلای متخصص در زمینه خلع ید کمک بگیرید.
• در بیان مراحل خلع ید صرفاً به بررسی دادخواست در مرحله بدوی پرداختیم اما این مقوله نیز همانند سایر مباحث حقوق مشمول تجدیدنظرخواهی و فرجام نیز می گردد.
• مراحل خلع ید صرفا به خارج نمودن ملک از تصرف متصرف منتهی نمی شود بلکه در صورت درخواست مالک باید ملک مورد نظر به حالت سابق برگردد. به عنوان مثال اگر متصرف در زمین دیگری بنایی را احداث نموده باشد ، در صورت تقاضای خواهان، قلع بنا نیز صورت می گیرد.
• یکی از مهمترین حقوق مالک در این زمان درخواست اجرت المثل ایام تصرف است. البته این امر نیز همانند مسئله اخیر کاملاً ارادی بوده و مالک می تواند از آن صرف نظر کند.
• حق مالک بر خلع ید ساقط نمی شود حتی در صورت فوت او! بنابراین این حق نیز همانند سایر حقوق قابلیت انتقال از طریق ارث را دارد.
• نکته نهایی که البته از اهمیت بسیار زیادی نیز برخوردار است غیرمالی بودن دادخواست خلع ید می باشد. بنابراین شما در زمان مطرح نمودن این دادخواست ملزم به پرداخت هزینه دادرسی دعاوی مالی نخواهید بود.

در انتها مشاوره حقوقی و مراجعه به وکیل خلع ید ، پیشنهاد ما به شما برای کسب نتیجه بهتر است .

اراضی موات چیست و چه ویژگی هایی دارد ؟ با توجه به اینکه اراضی از حقوق و مزایای خاصی برخوردار هستند می بایست انواع آن را بررسی نمود تا حقوق مالکان مشخص گردد ؛ یکی از انواع زمین های شهری اراضی موات هستند که مرجع تشخیص آن ها کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری می باشد .

مالکیت و احیای زمین های موات دارای قوانین و مقررات خاصی است که در ذیل به آنها پرداخته خواهد شد .

مفوم اراضی موات – به چه زمین هایی موات گفته می شود ؟

وکیل ملکی : به زمین هایی که مرده و بی جان ، خشک و بایر و زمین های ویرانی که مالک نداشته باشند را زمین و اراضی موات می گویند ؛ موات در لغت به معنی بی جان و مرده است ؛ ماده 27 قانون مدنی نیز اراضی موات را تعریف نموده است بر اساس این ماده :

اراضی موات به زمین هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و ذرع در آن ها نباشد گفته می شود .

همچنین در ماده 141 همان قانون نیز مراد از احیای این اراضی را نیز توضیح داده است .

ماده 3 قانون زمین شهری مصوب بیست و دوم شهریور سال هزار و سیصد و شصت و شش : اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیاء نداشته باش.

تفاوت اراضی بایر و موات چیست ؟

ماده 4 قانون زمین شهری اراضی بایر را تعریف نموده است ؛ زمین هایی که سابقه احیاء ، عمران و آبادی داشته اما به تدریج و مرور زمان به حالت موات برگشته باشند را زمین بایر می گویند و تفاوتی ندارد که سابقاً مالکی داشته یا خیر .

شروط لازم به جهت مباح و موات بودن زمین

زمین برای اینکه مباح و موات باشد ، باید دارای 2 شرط باشد :

اول :

مالک خاص نداشته باشد : بنابراین اگر زمینی که ملک اشخاص است ، به سبب اهمال و کوتاهی مالک یا مالکان آباد نباشد ، در اصطلاح زمین موات و مباحه نیست بلکه چنین زمینی را بایر می نامند پس احیاء آن از موجبات تملک نخواهد بود .

دوم :

آبادی و کشت و ذرع در آن نباشد ، آبادی زمین ، به تناسب انتفاعی که از آن برده می شود ، متفاوت است ولی در عرف زمینی را که در آن درختکاری و زراعت و ساختمان باشد آباد می گویند . زمین آباد معمولاً دارای مالک خاص است ، مگر این که در اثر اعراض مالک یا جهات دیگر مجهول المالک باشد .

اقسام اراضی موات

اراضی موات دارای اقسام مختلفی است که در گذشت زمان بر این اقسام افزوده شده است و همین امر موجب گردیده تشخیص آنها با سایر زمین ها دشوار گردد اما به طور کلی ، اراضی موات دارای اقسام ذیل هستند :

1. زمین هایی که از ابتدا و اصل موات بوده و می دانیم که در هیچ تاریخی ملک شخص یا اشخاص نبوده است و یا اینکه ندانیم که سابقه مالکیت داشته اند .
2. اراضی که در تاریخ های گذشته سکنه داشته اما از بین رفته و به طور کلی منقرض گردیده اند مثل زمین های شوش و بابل و امثالهم .
3. از روی آثار متوجه می شویم و می دانیم مالکی دارد ولی مشخص نیست که مالک آنها چه افرادی هستند و البته ملک هم باید به صورت خرابه باشد ، که این قسمت از اراضی مشمول 2 عنوان می گردد : اراضی موات و مجهول المالک .
4. زمین هایی که مالک معین دارد ولی مالک یا مالکین آن زمین ها از آنها اعراض کرده اند . این قسم از اراضی خود بر 2 نوع هستند :

الف – موردی که ملک موات بوده و احیاء شده و پس از احیاء مالک از آن اعراض نموده است .

ب – موردی که مشمول هیچ یک از اقسام مذکور نبوده و تابع ملک مالک باشد ، اما مالک ، آن قسمت را مهجور گذاشته باشد . مثل آن زمینی که جزء قریه بوده و از قنات یا نهری به خصوص آبیاری می شده و چون آب قنات و یا نهر از بین رفته است ، به تبع آن زمین هایی که از آن آیباری می شده از بین رفته باشد اما مالک از آن اعراض نکرده است .

وکیل شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری – برگرفته از کتاب کمیسیون ماده 12 قانونم زمین شهری