بایگانی دسته ی استیجاری

الزام به رفع ممانعت از حق : الزام به رفع ممانعت از حق :دعوی الزام به رفع ممانعت از حق یکی از دعاوی رایج در اموال عیر منقول می باشد که به موجب آن صاحب حق انتفاع و ارتفاق ، جهت اعاده ی وضع به حالت قبل از تصرف به دادگاه رجوع می کند و رفع ممانعت را از دادگاه می خواهد .

قانون آیین دادرسی مدنی در مورد دعوای ممانعت از حق در ماده 159بیان نموده : دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد .

بنابراین چنانچه کسی مانع استفاده حقوق قانونی شخص در ملکی شود ؛ ممانعت از حق کرده است .

در دعوای ممانعت از حق ، خواهان از مرجع قضایی می خواهد تا مانعی را که سبب جلوگیری وی از بهره مندی از حقوق ارتفاقی شده است را رفع کند .

شرایط دادخواست الزام به رفع ممانعت از حق

برای اینکه دعوای ممانعت از حق به نتیجه برسد و دادگاه به رفع ممانعت رأی بدهد ، باید شرایط ذیل فراهم باشد :

1.  سبق تصرف خواهان : یعنی خواهان ثابت کند که از حق مورد نظر استفاده می کرده است .
2.  ممانعت فعلی خوانده : باید ثابت شود که خوانده از حق خواهان جلوگیری کرده است .
3.  عدم رضایت خواهان : باید این ممانعت بدون حق و بدون رضایت خواهان بوده باشد .

در دعوای الزام به رفع ممانعت از حق ، خواهان دعوی ، صاحب حق انتفاع یا ارتفاق است که از حق خود محروم شده است . خوانده هم کسی است که از حق خواهان جلوگیری کرده است . کسی که ممانعت کرده ، ممکن است ، مالک ملک مجاور یا شخص دیگری باشد .

در دعوای  الزام به رفع ممانعت از حق ، دادگاه صرفاً به این موضوع رسیدگی می کند که آیا خواهان دارای حق ارتفاق و یا انتفاع است و آیا خوانده از چنین حقی جلوگیری کرده است یا خیر ؛ بنابراین در دعوای ممانعت از حق ، دادگاه وارد دلایل مالکیت ملک نمی شود .

نحوه اجرای رأی ممانعت از حق

دعوای ممانعت از حق به محض صدور رآی بدوی قابلیت اجرایی دارد و تجدید نظر از آن ، اجرای حکم را به تأخیر نمی اندازد . بنابراین پس از صدور حکم ، اجراییه صادر و رأی اجرا می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به رفع ممانعت از حق ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت : الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت :مطابق با ماده 219 قانون مدنی ، عقودی که بر طبق قانون ، واقع شده باشد ، بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است . مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود .

در قرارداد های مشارکت در ساخت ، معمولاً سازنده انجام مراحل اداری و ثبتی لازم برای ملک را به عهده می گیرد . در این رابطه همکاری مالک با سازنده به صورت دادن وکالت کاری و تحویل مدارک ملک در مواقع لزوم ، نمایان می شود .

برای انجام مراحل اداری در ادارات مالیاتی ، ادارات ثبت و شهرداری در برخی موارد نیاز به ارایه ی اصل سند مالکیت ملک ، وجود دارد . به همین خاطر در قراردادهای مشارکت ، مالک تعهد می کند که باید سند رسمی ملک را به سازنده یا شخص دیگری تحویل دهد و آن را به امانت بگذارد .

در مورد انجام تعهد وضمانت اجرای آن ، قانون مدنی بیان داشته ، اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند ، در صورت تخلف ، مسئول خسارت طرف مقابل است . بنابراین اگر مالک به تعهد خود مبنی بر ارائه سند رسمی ملک عمل نکند ، سازنده می تواند وی را به تحویل سند ، الزام کند و الزام وی را از دادگاه بخواهد .

در دعوی الزام مالک به ارایه اصل سند مالکیت ، کسی که می خواهد اسناد مربوط به وی تحویل شود خواهان است و شخصی که در قرارداد به تحویل سند مالکیت ، تعهد داده خوانده است .

نحوه ی اجرای رأی الزام مالک ملک به ارائه اصل سند مالکیت:

در این دعوی در صورتی که محکوم علیه مفاد حکم را اجرا نکند ، رأی از طریق قوه ی حاکمه ، قابل اجرا نیست . فایده عملی طرح این دعوی این است که در صورتی که مالک با وجود الزام قانونی ، از ارائه ی سند خودداری کند ، سازنده حق فسخ قرارداد را پیدا خواهد کرد . در حقیقت کاربرد این دعوی در جایی است که حق فسخ ناشی از استنکاف مالک به ارایه ی سند در قرارداد پیش بینی نشده است و سازنده ی ملک با طرح این دعوی از حق فسخ قرارداد برخوردار می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه به جهت نیاز به سکونت : تخلیه به جهت نیاز به سکونت : مطابق با بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ، پس از انقضای مدت اجاره ، در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت ، مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود درخواست تخلیه کند ، دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه ، به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد .

لازم به ذکر است که اشخاصی که در بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 ذکر شده اند و به استناد نیاز آنها به محل سکونت ، می توان دادخواست تخلیه تقدیم کرد ، حصری هستند و نمی توان با تفسیر موسع ، این رابطه را به اشخاص دیگر تعمیم داد .

نحوه رسیدگی به دعوی تخلیه به جهت نیاز به سکونت:

دادگاه پس از بررسی وضعیت ملک و قابلیت سکونت آن و احراز نیاز اشخاص فوق به سکونت ، ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی ، اقدام به صدور رأی تخلیه به جهت نیاز به سکونت با تعیین مهلت سه ماهه برای موجر جهت پرداخت حق کسب و پیشه و مهلتی ده روزه تا دو ماهه برای مستأجر جهت تخلیه ، می کند .

مهلت سه ماهه مالک از تاریخ قطعیت رأی و مهلت مستأجر از تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه خواهد بود . و در صورت عدم پرداخت مبلغ حق کسب و پیشه در مهلت مذکور ، رأی صادره کان لم یکن می شود .

اگر موجر در مهلت تعیین شده در رأی صادره ، اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند ، پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستأجر ، اجرای احکام دادگاه ، اقدام به تخلیه ملک می کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها : تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها : مطابق با ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر مکلف است ، در موعد معین در اجاره نامه اجرت المسمی و پس از انقضای مدت اجاره اجرت المثل را به میزان اجرت المسمی ، آخر هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده ی قانونی او بپردازد .

هر گاه اجاره نامه ای در بین نباشد ، اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد ، به عنوان اجرت المثل مبلغی که متناسب با اجاره ی املاک مشابه تشخیص می دهد ، برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می شود ، سپرده و قبض رسید را اگر اجاره نامه رسمی است به دفتر خانه ی تنظیم کننده ی سند و هر گاه اجاره نامه عادی بوده یا اجاره نامه ای در بین نباشد ، قبض رسید را باتعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد .

دفتر خانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله ی اداره ی ثبت محل ، مراتب را به موجر یا نماینده ی قانونی او اخطار کند که برای دریافت وجه تودیع شده به دفتر خانه مزبور مراجعه کنند .

مبنای حقوقی دادخواست تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

دعوی تخلیه مستأجر به دلیل عدم پرداخت اجاره بها  در مورد قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که قبل از سال 1376 بسته شده است ، مطرح می شود . مستأجر مکلف است در موعد معین در اجاره نامه ، اجاره ی ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامه ی رابطه استیجاری ، اجرت المثل را به همان میزان اجاره در آخر هر ماه ، ظرف ده روز به مالک بپردازد . حال اگر مستأجر به موقع اجاره بها را نپردازد ، اظهارنامه ی رسمی ( در موردی که اجاره نامه عادی است و یا اجاره نامه ای در بین نباشد ) و یا اخطاریه های دفترخانه ( در مورد اجاره نامه رسمی ) از سوی موجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط عقب افتاده به وی داده می شود .در صورت عدم پرداخت اجاره بها یا پرداخت با تأخیر ، مالک می تواند ، نسبت به طرح دعوای تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها ، اقدام کند .

نحوه اجرای رأی :

دادگاه در صورت احراز تخلف مستأجر ، اقدام به صدور رأی ، مبنی بر تخلیه ی ملک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها می کند و به مستأجر مهلت می دهد ، ظرف مدتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست ، ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد .

حکم صادر شده پس از قطعیت برای اجرا به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه ، بدون آن که مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از موجر دریافت کند ، نسبت به تخلیه ی ملک اقدام خواهد کرد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط : تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط : در قراردادهای تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر 1356 می شود یا به عبارت بهتر در قرارداد های املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه ، یکی از مواردی که مالک می تواند ، درخواست تخلیه ی ملک را مطرح کند ، زمانی است که مستأجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد . تعدی به معنای تخلف از حدود اذن و اختیار است و تفریط به معنای ترک تکالیف و الزامات است . اثبات تعدی و تفریط بر عهده ی مالک است و مالک ممکن است قبل از طرح دعوی با تأمین دلیل از وضعیت ملک ، بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند .

قانون ، قرارداد و عرف منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستأجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است . به عبارت دیگر ، اگر مستأجر بر طبق یکی از منابع فوق ، از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده و مالک می تواند ، نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند .

مصادیق تعدی و تفریط :

تخریب تمام و یا بخشی از ملک ، تغییر اساسی در ملک ، انجام ندادن تعمیراتی که در تعهد مستأجر است و احداث بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شود .

نحوه ی رسیدگی به دعوی تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط :

دادگاه پس از رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، در صورت نیاز از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری ، اقدام به بررسی صحت ادعای مالک و در صورت احراز صحت ادعای وی ، حکم به تخلیه مستأجر به جهت تعدی و تفریط ، بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند . لازم به ذکر است که تخلف مستأجر مسقط حق سر قفلی نیست و تنها موجب سقوط حق کسب وپیشه می شود به این صورت که در صورت انتقال عین مستأجره بدون داشتن حق انتقال ، نصف حق کسب و پیشه ساقط می شود و در صورت سایر تخلفات ، کلیه ی حق کسب و پیشه وی از بین می رود .

نحوه ی اجرای رأی :

از آنجایی که تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط ، بدون احتساب و واریز حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رأی و صدور اجراییه ، اگر مستأجر ملک را در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه ( معمولاً بیش از ده روز و کمتر از دوماه ) تخلیه نکند ، به اجبار محل تجاری تخلیه می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759