بایگانی دسته ی وکیل ملکی

مطالبه ی اجور معوقه ی اجاره بها : مطالبه ی اجور معوقه ی اجاره بها :یکی از وظایف مستأجر در مقابل موجر ، پرداخت مال الاجاره در تاریخ مقرر به موجر است . با انعقاد عقد اجاره ذمه ی مستأجر به مال الاجاره مشغول می شود . به عبارت دیگر هنگامی که قرارداد اجاره بین موجر ( مالک ) و مستأجر منعقد می شود ، موجر موظف است که ملک خود را در اختیار مستأجر بگذارد و مستأجر متعهد می شود که مبلغ معینی به ازای استفاده از ملک به عنوان اجاره بها به مالک بپردازد . اگر مستأجر به تعهد خود عمل نکند و اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند ، موجر می تواند ، دادخواست مطالبه ی اجور معوقه را مطرح کند .

دعوی مطالبه ی اجور معوقه ی اجاره بها :

در دعوی مطالبه اجور معوقه ، موجری که اجاره بها را درخواست کرده است به طرفیت مستأجر اقامه دعوی می کند .

چنان چه مالک به دلیل عدم پرداخت اجاره بها ، دستور تخلیه ی ملک را گرفته باشد ، اجرای دستور تخلیه ، منوط به پرداخت ودیعه به مستأجر و یا واریز به حساب اجرای احکام مدنی است و موجر نمی تواند ، اجاره های معوقه را از ودیعه کسر کند . در چنین حالتی موجر می بایست مبلغ اجاره های معوقه را به حساب دادگستری واریز کرده و دادخواست مطالبه ی اجور معوقه را به دادگاه تقدیم کرده و گواهی آن را به اجرای احکام ارائه کند . اجرای احکام شورای حل اختلاف از ارائه ی مبلغ ودیعه به مستأجر در هنگام تخلیه خودداری می کند و پس از صدور حکم قطعی و صدور اجراییه ، مبلغ محکومیت به موجر پرداخت خواهد شد .

اجرای رأی مطالبه ی اجور معوقه

زمانی که رأی مبنی بر محکومیت مستأجر به پرداخت مطالبه ی اجور معوقه صادر شد و قطعیت یافت ، اجراییه صادر می شود و می توان با معرفی اموال مستأجر یا استعلام از مراجع مربوطه ، اموالی را که شناسایی شده و جزو مستثنیات دین نمی باشد ، توقیف تا در قبال فروش آن ها مبلغ مورد نظر را به دست آورند . اگر اموالی از مستأجر به دست نیامد ، می تواند مستأجر را تا زمان پرداخت اجاره ی معوقه مطابق بر اساس ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ، جلب کند . اگر مبلغی به عنوان ودیعه نزد موجر باشد ، می تواند مبلغ اجور معوقه را از محل ودیعه تأمین کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد : حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد : به طور کلی قرارداد های اجاره ی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، مشمول تخلیه ی فوری هستند مگر در برخی موارد که مالک باید در پایان مدت اجاره ، برای تخلیه ی ملک ، از طریق دادگاه عمومی اقدام و دادخواست تخلیه ارایه کند .

استثنائات تخلیه ی فوری

1. مطابق با ماده 7 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 ، هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود ، تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه ی عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید ؛ در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سر قفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید .
2. همچنین بر اساس ماده 8 همان قانون ، هر گاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید ، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه ی محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید .
3. قراردادهای اجاره ای که شرایط مذکور در ماده قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضا نشده و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد ؛ نیز مشمول تخلیه فوری نیستند .

بنابراین در موارد فوق امکان تخلیه فوری وجود ندارد و موجر باید از طریق طرح دعوی تخلیه مستأجر را پس از اتمام مدت قرارداد بخواهد .

دعوی حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد

دعوی تخلیه از سوی موجر به طرفیت مستأجر مطرح می شود . چنان چه مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره داده باشد ، دعوا باید به طرفیت هر دو مستأجر مطرح شود .

دادگاه در جلسه رسیدگی ، دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و در صورتی که مستأجر در جلسه ی رسیدگی حاضر شود ، دفاعیات وی را استماع و در صورت محق بودن موجر ، حکم به تخلیه ی ملک استیجاری ، صادر می کند .

اجرای رأی حکم تخلیه مستأجر به دلیل اتمام مدت قرارداد

پس از قطعیت رأی به درخواست موجر ، اجراییه صادر و به مستأجر ابلاغ می شود . اگر مستأجر ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به تخلیه ی ملک نکند ، اجرای احکام دادگاه با توسل به قوای قهریه ، اقدام به تخلیه ی ملک می کند . در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستأجر اخذ شده باشد ، اجرای حکم تخلیه ، منوط به تودیع مبالغ مذکور است .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر : الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر : مطابق با ماده 476 قانون مدنی ، موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع ، موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار ، مستأجر خیار فسخ دارد .

دادخواست الزام  به تحویل مورد اجاره به مستأجر

لازمه ی دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره به مستأجر ، وجود قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر و تاریخ مشخص برای تحویل مورد اجاره است . چنان چه زمان موعد تحویل ملک فرارسد و ملک ، تحویل مستأجر داده نشود ، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود ، دادخواست اقدام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند .

دادگاه پس از صدور رأی قطعی اقدام به صدور اجراییه به موجر می کند ؛ اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد ، ملک توسط دادگاه با اجبار به تصرف مستأجر ، قرار می گیرد و در صورتی که امکان تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته باشد ، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد و اگر نخواهد قرارداد را فسخ کند ، می تواند برای اجرت المثل منافع به موجر که غاصب منفعت وی می باشد ، رجوع کند .

چنانچه در قرارداد اجاره برای تأخیر موجر در تحویل مورد اجاره ، خسارتی تعیین شود ، مستأجر می تواند در دادخواست ، خسارت تأخیر در انجام تعهد از سوی موجر را تا روز تقدیم دادخواست ، مطالبه کند .

از بین رفتن مورد اجاره و اثر آن در قراداد اجاره

چنان چه به دلایلی مانند آتش سوزی یا زلزله ، ملک مورد اجاره از بین برود ، اجاره نامه منفسخ می شود ؛ ولی هر گاه شخص موجر یا دیگری سبب تلف مال شود ، اثری در عقد اجاره ندارد و مستأجر می تواند بر طبق قواعد مسئولیت مدنی ، به شخص رجوع کرده و اجرت المثل بگیرد .

تأثیر امتناع از تحول مورد اجاره در پرداخت اجاره :

مستأجر می تواند تا زمانی که مورد اجاره ، تحویل او داده نشده است ، از پرداخت اجاره بها خودداری کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت لازمه ی تأیید فسخ قرارداد به دلیل کسری مساحت این است که ، مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده در قرارداد باشد . به عبارت دیگر باید کسری مساحت ، بیش از پنج درصد کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد .

مطابق با ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی ، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد ، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد ، مورد محاسبه قرار خواهد گرفت . لیکن چنان چه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد ، هیچ کدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد باشد ، صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد . چنان چه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد مقدار توافق شده باشد ، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند ، خسارت وارده را بر پایه ی قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند .

بر اساس مقدمه فوق چنان چه مساحت ساختمانی پس از تحویل با آن چه در قرارداد پیش فروش تعیین شده ، متفاوت باشد ، تنها پیش خریدار که این کسری مساحت به ضرر اوست ، می تواند قرارداد را فسخ کند یا اینکه تفاوت قیمت را بر پایه ی قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند .

طرفین دعوی در تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساخت

دعوی تأیید فسخ قرار داد پیش فروش به دلیل کسری مساحت از سمت پیش خریدار و به طرفیت پیش فروشنده مطرح می شود .

نحوه ی اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد پیش فروش به دلیل کسری مساحت

فسخ قرارداد به هر وسیله ای که گویای اعمال فسخ باشد قابل انجام است . با این حال بهترین راه برای اعلام فسخ ، ارسال اظهار نامه است ؛ بنابر این رأی دادگاه در دعوی تأیید فسخ تنها جنبه ی اعلامی دارد و در این خصوص اجراییه صادر نمی شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست  یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

مطالبه ثمن قراردادی : مطالبه ثمن قراردادی : مستفاد از ماده 362 قانون مدنی ، یکی از آثار بیع صحیح ، الزام خریدار به تأدیه ثمن است . بنابراین هنگامی که ملکی به فروش می رسد ، توافقی بابت پرداخت ثمن و همچنین تحویل ملک ، مابین متعاملین حاصل می شود و شروطی که بین آنها جهت پرداخت ثمن مقرر می شود ، باید رعایت شود . چنانچه خریدار ملک ، ثمن معامله را به فروشنده پرداخت نکند ، فروشنده می تواند دادخواست مطالبه ثمن قراردادی مطرح کند .

لازم به ذکر است ؛ چنانچه خریدار چک مدت دار برای پرداخت ثمن معامله به فروشنده داده باشد ، دادخواست مطالبه ی ثمن موضوعیت ندارد و می بایست دادخواست مطالبه ی وجه چک تقدیم شود

دعوی مطالبه ثمن قراردادی :

در دعوی مطالبه ثمن قراردادی ، فروشنده خواهان است و دعوی را به طرفیت خریدار اقامه می کند .

مطالبه خسارت تأخیر تأدیه ثمن:

در دعوی مطالبه ثمن قراردادی ، چنان چه ثمن از نوع وجه نقد باشد ، خواهان می تواند ضمن دادخواست ، خسارت تأخیر تأدیه ی ثمن را نیز مطالبه کند و چنانچه در قرارداد وجه التزامی جهت تأخیر در پرداخت ثمن مشخص شده باشد ، نمی توان علاوه بر وجه التزام خسارت تأخیر در تأدیه را مطالبه کرد .

نحوه ی اجرای رأی مطالبه ثمن قراردادی :

دادگاه پس از رسیدگی اقدام به صدور رأی قطعی به نفع خواهان می کند و در پی قطعیت آن و ابلاغ اجراییه به محکوم علیه ، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود و محکوم له می تواند با معرفی اموال محکوم علیه ، اقدام به وصول محکوم به کند و چنانچه مالی از محکوم علیه در دسترس نباشد ، محکوم له می تواند به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در خواست جلب محکوم علیه را بکند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759