بایگانی دسته ی وکیل ملکی

مراحل مهم تملیک املاک : املاک و اراضی موجود در سطح کشور یا به اشخاص خصوصی تعلق دارند. و یا در قالب اموال ملی به تمام ملت تعلق داشته و توسط دولت اداره می شوند. منظور ما از تملیک املاک و مراحل تملیک املاک، تصرف قانونی اراضی و ساختمان هایی است. که دارای مالکیت شخصی بوده و این تصرف قرار است. توسط دولت و نهادهای ذی ربط به عمل آید. تملیک املاک باید در چهارچوب قانون به عمل آید و مالکان این املاک موظف هستند. تا اقدامات لازم برای انتقال مالکیت این اموال را انجام دهند. در ادامه مراحل تملیک املاک را به ترتیب بیان خواهیم کرد.

مرحله اول: وجود قانون مصوب در زمینه تملیک املاک

قوانین مختلفی شرایط تملیک املاک توسط شهرداری و سایر ارگان های دولتی را بیان کرده اند. که از جمله آن ها می توان به طرح هادی، طرح جامع شهری و طرح تفصیلی اشاره کرد.

این طرح ها برای زیباسازی شهرها و گسترش ارگان ها و خدماتی که نیاز ضروری جامعه هستند اجرا می شوند. گسترش عرض معابر، تاسیس مراکز آموزشی فرهنگی، گسترش فضای سبز شهرها، ساخت اتوبان و مواردی از این قبیل در راستای اجرای طرح های فوق صورت می گیرند. محل دقیق اجرای طرح ها و املاکی که باید به تصرف دولت درآید نیز در قوانین مصوب ذکر می شود. و تصرف زمین مازاد بر آن ها خلاف مقررات موجود می باشد.

مرحله دوم : توافق با مالک

در مرحله بعد شهرداری و هر ارگانی که مسئول اجرای طرح است. باید با مالک صبحت کرده و موافقت او را برای مبلغ نهایی و نحوه پرداخت آن جلب نماید. دیده شده است. برخی از صاحبان املاک درخواست مبلغ بسیار بالایی در قبال ملک مربوطه دارند. اما دولت هیچ گونه الزامی به پرداخت مبالغی بالاتر از ارزش واقعی املاک موجود در طرح ندارد. و در صورت عدم رضایت مالک، کار را به کارشناسی ارجاع می نماید. نکته قابل توجه اینکه اگر استفاده از ملک قبل از توافقات مورد نظر ضرورت داشته باشد شهرداری می تواند مبادرت به ساخت و ساز یا تخریب بناهای موجود نماید. و توافق بر سر مبلغ را به مراحل بعدی موکول کند.

مرحله سوم: انتقال سند رسمی

مرحله آخر به انتقال سند رسمی اختصاص دارد. برای انتقال سند رسمی لازم است تا حتماً بهای ملک به مالک آن پرداخت شده باشد. در غیر این صورت امکان انتقال سند ملک وجود ندارد. دولت می تواند حتی در صورت عدم رضایت مالک به وجه تعیین شده، بهای ملک را به حساب او واریز و با نمایندگی قضایی مبادرت به انتقال سند ملک نماید. در کل باید بگوییم که طبق قانون حداکثر مدت زمان لازم برای تملیک املاک و انتقال سند رسمی آن ها به نام دولت و همچنین پرداخت بهای املاک مورد نظر نهایتا باید 18 ماه باشد.

امکان اعتراض به انتقال سند رسمی ملک

وکیل امور ملکی : اگر ملک شخصی در محدوده یکی از طرح های مصوب دولت باشد. و شهرداری یا هر ارگان دارای مجوز دیگری با رعایت نص قانون و حفظ حریم آن مبادرت به تملک ملک و رعایت مراحل فوق نماید. جای اعتراض را برای مالک ملک باقی نمی گذارد. اما اگر بخشی از ملک در طرح مورد نظر بوده و بخش دیگری از آن در طرح نباشد. اما شهرداری آن را تملک کرده باشد. صاحب ملک می تواند نسبت به آن اعتراض کرده و انتقال سند رسمی برای آن بخش از ملک که در طرح شهرداری نمی باشد را بی اثر نماید. البته اگر وی مبلغی را بابت آن بخش دریافت کرده است لازم می باشد. تا وجه دریافتی را به همان اندازه عودت نماید .

اعتراض قانونی به عدم اجرای طرح

یکی دیگری از مواردی که اعتراض صاحب ملک را قانونی می داند به عدم اجرای طرح و عدم انجام آن باز می گردد. شاید هم طرح مورد نظر رد نشود اما محل اجرای آن تغییر کند. در این شرایط مالک سابق ملک می تواند اعتراض خود را تقدیم دادگاه صالح نماید. و ضمن بازگرداندن وجه پرداختی، امتیاز تصرف ملک را برای بار دیگر به دست آورد. در صورت مواجهه با هر کدام از موارد فوق اعم از عدم تناسب وجه پرداختی با ارزش واقعی ملک، قرار گرفتن بخشی از ملک در طرح مطروحه و انتقال تمام سند یا عدم اجرای طرح و عدم بازگرداندن مالکیت ملک بهتر است با وکیل ملکی مشورت کرده و از طریق مراجع قانونی و افراد آگاه به موازین قانونی به دنبال احقاق حق باشید.

وکیل متخصص اعتراض به حکم تخلیه : یکی از چالش برانگیزترین اقداماتی که یک مالک می تواند علیه مستاجر انجام دهد. این است که حکم یا دستور تخلیه ملک را از مراجع قضایی دریافت نماید و به اجرا بگذارد. وکیل اعتراض به حکم تخلیه در این خصوص به یاری مستاجر می آید تا بتواند از حقوق قانونی او دفاع نماید.

البته وکیل اعتراض به حکم تخلیه زمانی می تواند از حقوق مستاجر دفاع کند که ادله قانونی علیه موجر وجود داشته باشد. در هر حال بهتر است در صورت مواجهه با چنین حکم یا دستوری هر چه سریعتر به وکیل ملکی مراجعه نمایید تا بتوانید مانع اجرای حکم یا دستور شوید. این مقوله را در ادامه تشریح می کنیم.

چه زمانی می توان حکم تخلیه گرفت؟

مهمترین نکته ای که در خصوص این مبحث وجود دارد این است که موجر باید ادله قانونی برای دریافت حکم تخلیه داشته باشد. در غیر این صورت نمی تواند مستاجر را ملزم به تخلیه ملک نماید. دلایل و شرایطی که موجر می تواند برای دریافت حکم تخلیه به آن ها اشاره نماید با دلایل و مستندات دریافت دستور تخلیه متفاوت است. مستندات حکم تخلیه عبارتند از:

• عدم اجرای تعهدات مقرر در اجاره نامه توسط مستاجر همانند زمانی که موجر شرط کرده است تعداد اعضای خانواده نباید از سه نفر بیشتر باشد. اما بعدا معلوم می شود که اعضای آن ها بیشتر است.
• انجام اقدامات غیرقانونی که به ملک استیجاری وابسته است. همانند زمانی که ملک را به فاحشه خانه یا قمار خانه تبدیل نماید.
• مستاجر به مدت سه ماه حاضر به پرداخت اجاره بها نباشد. که البته اگر این موضوع ناشی از عدم توانایی مالی مستاجر باشد. مراجع قضایی از موجر درخواست می کنند تا اندکی مسالمت نماید.
• اجاره ملک به شخص دیگر توسط مستاجر بدون اخذ اجازه برای این کار از موجر

در شرایط فوق نمی توان دستور تخلیه گرفت چرا که بررسی این موارد نیازمند زمان و دریافت نوبت برای رسیدگی است. اما اگر مدت اجاره نامه به اتمام رسیده باشد. و مستاجر حاضر به تخلیه ملک نباشد. با توجه به اینکه خلاف این مسئله اثبات نشده است می توان دستور تخلیه گرفت. لازم است در خصوص موارد فوق شرایط صحت قرار داد اجاره نیز مورد توجه واقع شده باشد.

آیا می توان به حکم تخلیه اعتراض کرد؟

جواب این سوال مثبت است. شما می توانید به حکم صادره از جانب مرجع قضایی اعتراض نمایید. مشروط بر اینکه ادله قانونی برای اثبات ادعای خود را داشته باشید. اعتراض به حکم تخلیه تابع قوانین تجدیدنظرخواهی از حکم دادگاه بدوی است. بنابراین به مدت بیست روز از صدور حکم زمان دارید. تا نسبت به جمع آوری ادله و درخواست تجدیدنظرخواهی اقدام کنید. قطعاً مراجعه به وکیل اعتراض به حکم تخلیه در این موارد بهترین و هوشمندانه ترین کار ممکن توسط شهروندان است.

اگر درخواست شما برای اعتراض به حکم تخلیه مورد پذیرش واقع نشود. یا کلاً قصد اعتراض نداشته باشید یا اینکه درخواست شما برای رسیدگی به پرونده در دادگاه تجدیدنظر پذیرفته شود. اما رای دادگاه بدوی مورد تایید واقع گردد شما موظف به تخلیه ملک در مدت ده روز از زمان صدور حکم خواهید بود. وکیل اعتراض به حکم تخلیه شما را از درخواست تجدیدنظرخواهی بدون دلایل قانونی برحذر می کند. و سعی می دارد تا شما یک درخواست حقوقی منسجم با ادله قانونی که حداکثر احتمال پیروزی را داشته باشد تنظیم کنید .

در انتها باید یاد آور شد که دستور تخلیه قابل اعتراض نیست و فوراً اجرا می گردد .

مدارک و مراحل اخذ پایان کار بر اساس قوانین 1401 : یکی از مهمترین پیش نیازهای صدور سند مالکیت در خصوص املاک این است که صاحب ساختمان یا پروژه موفق به اخذ گواهی پایان کار گردد. صدور پروانه یا مجوز ساخت به تنهایی نمی تواند مجوز لازم برای اخذ گواهی پایان کار و صدور سند مالکیت باشد. بلکه این گواهی نیازمند رعایت بسیاری از قوانین موجود و اخذ تاییدیه از سازمان های ذی ربط است. در ادامه توسط وکیل متخصص امور ملکی به تشریح این موضوع خواهیم پرداخت.

گواهی پایان کار چیست؟

گواهی پایان کار ساختمان نوعی سند رسمی است که پس از اتمام عملیات ساخت و ساز و با توجه به شناسنامه فنی ملک، توسط شهرداری محلی که مبادرت به صدور پروانه ساخت و ساز نموده است صادر می‌گردد.

صدور گواهی پایان کار ساختمان نشان می دهد که این ملک از نظر شهرداری، وزارت مسکن و شهرسازی و قوانین حاکم بر سایر ارگان ‌های مربوطه فاقد مشکل قانونی است و ساخت و ساز آن بر پایه رعایت اصول لازم مسکن و شهرسازی صورت گرفته است.

اگر گواهی پایان کار برای ساختمانی صادر نشود، نمی‌ توان هیچ گونه نقل و انتقالی در رابطه با آن ملک را در دفاتر اسناد رسمی انجام داد. بنابراین اخذ گواهی پایان کار از اهمیت وافری برخوردار است.

مدارک لازم برای درخواست گواهی پایان کار ساختمان

• اصل و کپی سند مالکیت یا اجاره نامه ای که مربوط به اوقاف است.
• مدارک شناسایی (اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین در صورت مشاع بودن ملک مورد نظر)
• اصل و کپی فیش پرداخت عوارض نوسازی طبق قوانین سال جاری
• کپی انحصار وراثت (در صورت فوت مالک و تقسیم آن در قالب ارث)
• کپی صورت مجلس تفکیکی اعیانی کلیه طبقات آپارتمان
• اصل و کپی عدم خلافی یا پایان کار قبلی
• کپی فیش برق و تلفن
• اصل و کپی پروانه ساختمانی
• اصل و کپی نقشه مصوب ممهور به مهر شهرداری
• تکمیل و ارائه فرم درخواست مبنی بر اخذ گواهی پایان کار
• فرم وکالتنامه در صورت انجام امور به وکالت

مراحل اخـذ گواهی پایـان کـار

برای اخذ گواهی پایان کار باید مراحل ذیل را دنبال نمایید:

1. در وهله اول باید به دنبال تشکیل پرونده باشید. مهندس ناظر باید فرم درخواست را تکمیل کند.
2. اگر ساخت ‌و ساز مربوطه برای نوسازی بافت فرسوده صورت گرفته است، باید ابتدا عوارض نوسازی به شهرداری پرداخت شود و رسید آن ضمیمه پرونده گردد.
3. در مرحله بعد باید سند مالکیت رسمی را برای اخذ دستور، ثبت شماره و تاریخ در دبیرخانه و تعیین زمان برای بازدید از ملک توسط کارشناس شهرداری تحویل این سازمان دهید.
4. کارشناس شهرداری باید از محل مورد نظر بازدید کرده و شرایط و اصول کار شما را به خوبی مورد بررسی قرار دهد.
5. مهندس ناظر ساختمان فرم تکمیل ‌شده و گزارش روند اجرای عملیات ساخت ‌و ساز را تحویل کارشناس می دهد.
6. در این مرحله گزارش کارشناس شهرداری توسط مسئول فنی و شهرسازی بررسی و در صورت تأیید دستور محاسبه صادر می گردد.
7. برای محاسبه نیز باید در ابتدا مساحت زیر بنای ساختمان با توجه به کاهش یا افزایش متراژ آن محاسبه و مورد تأیید قرار گیرد .
8. در این مرحله تخلفات ساختمانی مشخص می شوند و بر حسب مورد نیاز به اخذ جریمه، اصلاح یا تخریب ساختمان اعلام می گردد.
9. اگر با مشکل خاصی مواجه نشوید یا اصلاحات را انجام داده و در صورت نیاز بتوانید جریمه را پرداخت کنید واحد تشکیل پرونده شهرداری پیش ‌نویس پایان کار را تهیه می‌کند.
10. این پیش‌نویس در بخش پروانه ساختمان شهرداری تکمیل و برای مرحله نهایی آماده خواهد شد.
11. در نهایت معاون شهرسازی، شهردار (معاون مالی واداری) و محاسب، پیش‌نویس را امضا کرده و سپس توسط دبیرخانه به مهر، شماره و تاریخ شهرداری ممهور می گردد.
12. بعد از این مراحل شما موفق به اخذ گواهی پایان کار خواهید بود .

نکاتی در خصوص قانون تخلیه ملک 1376 : اجاره ملک یکی از متداول ترین اقدامات حقوقی است که همه روزه در سراسر کشور و توسط صاحبان املاک تجاری و مسکونی صورت می گیرد.

مسائل حقوقی فراوانی که در این زمینه پدید می آید قانون گذاران را ملزم به وضع قوانین خاصی می کند تا روابط موجر و مستاجر را به بهترین شکل ممکن مدیریت کنند. در این خصوص می توان به وضع قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1339، 1356، 1362 و در نهایت به قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376 اشاره نمود.

چه کسانی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 هستند؟

وکیل ملکی : همانطور که می دانید افراد در زمان تنظیم یک قرارداد باید تابع قوانین موضوعه در همان زمان باشند. بنابراین اگر بعد از مدتی این قوانین تغییر کردند و مدت قرارداد مورد نظر نیز به اتمام نرسیده باشد باید قوانین سابق را در خصوص آن اجرا کرد.

این مسئله در خصوص قراردادهای اجاره ای که پیش از سال 1376 تنظیم شده اند جریان دارد. به عنوان مثال قراردادهایی که در سال 1340 تنظیم شده اند حتی اگر بعد از سال 1356نیز تدوام یابند، تابع قوانین سابق یا همان قانون روابط موجر و مستاجر سال 1339 خواهند بود.

در خصوص قانون سال 1376 نیز به همین صورت است. بنابراین اگر مبدا یک قرارداد اجاره به پیش از سال 1376 برسد دیگر تابع قانون جدیدتر نمی باشد و باید همان قانون سابق را در خصوص آن به کار گرفت مگر اینکه طرفین بخواهند قرارداد جدیدی را تنظیم کرده و از شرایط مندرج در قانون جدیدتر پیروی کنند. همانگونه که پیداست همه قراردادهایی که بعد از سال 1376، تنظیم شده اند تابع این قانون هستند و باید از نکات حاکم بر این قانون پیروی نمایند.

نکاتی که باید در خصوص قرارداد اجاره و قانون تخلیه 1376 بدانید

1. قراردادهایی معتبر شناخته می شوند که در دو نسخه مکتوب تنظیم شوند و علاوه بر امضای موجر و مستاجر، به امضای دو شاهد عادل نیز برسند.
2. قـرارداد اجاره به دو صورت عادی یا رسمی تنظیم می شود. قرارداد اجاره رسمی باید حتماً در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد و در سایر موارد یک قرارداد عادی به حساب می آید هرچند نزد مشاور املاک باشد.
3. قـرارداد اجاره ای که در آن مدت زمان اتمام مدت اجاره درج نگردد باطل است.
4. مواردی که منجر به صدور حکم تخلیه می شوند شامل عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه، انجام عملی خلاف تعهدات مقرر میان موجر و مستاجر، استفاده غیراصولی یا غیرمشروع از ملک مربوطه و اجاره ملک بدون اجازه موجر به دیگری است.
5. اتمام مدت اجاره شرایط درخواست و صدور دستور تخلیه را فراهم می کند.
6. اگر قرارداد از نوع عادی باشد برای شکایت و اعتراض باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و اگر رسمی باشد می توانید از طریق اجرای ثبت آن را پیگیری نمایید.
7. اگر قرارداد اجاره حاوی پرداخت سرقفلی باشد جهت صدور دستور تخلیه باید به دادگاه محل وقوع ملک استیجاری مراجعه کنید که ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود.
8. هنگام تقاضای صدور دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز گردد تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.
9. اگر مستاجر مورد اجاره را بدون اجازه مالک اجاره دهد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا نماید و مستاجر نیز تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.
10. در املاک تجاری، اشتغال مستاجر به کسب و کاری خلاف آن چه که در قرارداد قید شده است این حق را به موجر می دهد تا پیش از انقضای مهلت اجاره نامه درخواست تخلیه دهد.
11. اگر ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات ضروری داشته باشد یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را نماید و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود ارائه دهد می تواند تخلیه ملک تجاری را پیش از انقضای مهلت مطالبه کند. با این حال باید بدانید که ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر خواهد بود.
12. در صورتی که موجر شخصاً به ملک تجاری نیاز پیدا کند و بتواند این ضرورت را در دادگاه به اثبات برساند می تواند تقاضای تخلیه ملک تجاری را پیش از انقضای موعد داشته باشد. البته در این صورت نیز باید تمام حقوق مستاجر را به صورت تمام و کمال پرداخت نماید.

صفر تا صد مراحل فک رهن : رهن یکی از پرکاربردترین قراردادهایی است که نه فقط در ایران بلکه در سایر کشورها نیز تنظیم و منعقد می گردد. رهن یک قرارداد یا بهتر است بگوییم یک عقد دو وجهی است که از جانب مرتهن قابل فسخ و از جانب راهن غیر قابل فسخ است. مگر اینکه شرایط قانونی برای فسخ آن مهیا شده و به اثبات رسیده باشد. البته آن چیزی که در این مقاله مورد توجه ما می باشد. نحوه فسخ آن نیست بلکه مراحل فک رهن است که همانند فسخ به اتمام شرایط قراردادی عقد رهن منجر می گردد. در ادامه با وکیل متخصص امور ملکی همراه باشید تا به بررسی جزییات مربوط به این مسئله بپردازیم.

عقد رهن و فک رهن به چه معناست؟

رهن به معنای ضمانت نمی باشد اما می توان آن را در حکم ضمانت قلمداد کرد که در نتیجه آن یک فرد در مقابل فرد دیگر متعهد به اجرای مسئولیت یا مسئولیت هایی می شود و در صورت تخلف از اجرای مسئولیت ها قادر به دریافت مالی که موضوع رهن می باشد نخواهد بود.

در مقابل فک رهن به معنای آزاد کردن وثیقه یا مالی است. که در ازای تعهد یا ضمانت در اختیار دیگری (مرتهن) قرار گرفته است. و این شخص موظف است تا در صورت اجرای تعهدات، مال را به صاحب اصلی که اصولاً همان راهن است بازگرداند. این عمل فک رهن نام دارد.

در حقوق ایران رهن روشی است برای ضمانت پرداخت بدهی از جانب بدهکار (راهن) تا در صورتی که بدهی را پرداخت نکرد، مرتهن بتواند طلب خود را از مال موضوع رهن برداشت کند. اغلب قراردادهایی که در این مجموعه قرار می گیرند میان موسسات تجاری و بخصوص بانک ها با اشخاص حقیقی یا حقوقی است. اما طبق حاکمیت اراده می توان وقوع رهن میان دو شخص حقیقی را نیز متصور بود.

الزام به فک رهن به چه معناست؟

همانطور که در مبحث قبل بیان کردیم مرتهن موظف است پس از اجرای تعهدات توسط راهن، موضوع رهن را آزاد کرده و به صاحب اولیه برگرداند اما اگر این کار را نکند راهن باید دعوی الزام به فک رهن را علیه او به جریان اندازد.
دعوی الزام به فک رهن باید زمانی صورت گیرد که مسئولیت شما به نحوی از انحنا مقابل مرتهن به اتمام رسیده باشد. و اظهارنامه درخواست فک رهن را به آدرس مرتهن ارسال کرده باشید. در صورت عدم دریافت نتیجه می توانید به دفتر خدمات الکترونیک قضایی رفته و در آن جا دادخواست خود را تحت عنوان الزام به فک رهن تنظیم نمایید.

روش های آزاد سازی مال موضوع رهن

شما باید برای دادخواست خود یک دلیل منطقی بیاورید؛ به عنوان مثال باید اثبات کنید که شرایط قراردادی به اتمام رسیده و مرتهن از اجرای مسئولیت خود سرباز می زند. آزادسازی مال موضوع رهن اقدام مهمی است که باید پیش از طرح دعوی و پیش از ارسال اظهارنامه انجام داده باشید. روش های آزادسازی مال موضوع رهن عبارتند از:

• پرداخت بدهی به صورت کامل بدهی توسط راهن یا همان بدهکار
• بخشیدن کامل طلب و منصرف شدن از مطالبه طلب آن توسط مرتهن یا همان طلبکار
• فسخ قرارداد توسط مرتهن
• از بین رفتن امکان اجرای مسئولیت های قراردادی توسط راهن

مراحل فک رهن به چه صورت است؟

فک رهن در صورتی که اسناد و مدارک شما کافی باشد مراحل سخت و پیچیده ای ندارد. به دفتر خدمات الکترونیک قضایی محل وقوع ملک (موضوع رهن) یا محل تنظیم قرارداد (در اموال منقول) مراجعه کرده و در خواست خود را در قالب “الزام به فک رهن” تنظیم نمایید. ممکن است علاوه بر این درخواست ملزم به تنظیم دادخواست ” الزام به تنظیم سند رسمی” نیز باشید. شما می توانید هر دو موضوع را در قالب یک دادخواست انجام دهید. مدارک مربوط به شناسایی هویت و اثبات قرارداد و دلایل اثبات کننده آزادسازی مال موضوع رهن را نیز ضمیمه دادخواست کنید.

دادگاه به درخواست شما رسیدگی می کند و اگر ادعای خاصی مبنی بر جعلی بودن مدارک یا هر ادعای دیگری از جانب شخص مقابل ابراز گردد باید اثبات شود. بعد از بررسی جزییات پرونده و ارائه دلایل مورد استناد شما و مرتهن، دادگاه حکم خود را صادر می کند. اگر مرتهن در نتیجه حکم دادگاه ملزم به فک رهن شود. اما از این کار خودداری نماید دادگاه نماینده قضایی تعیین کرده و این کار را به جای مرتهن توسط نماینده قضایی انجام می دهد. برای طرح دعوی الزام به فکر رهن حتماً به وکیل فک رهن مراجعه کنید و از دریافت مشاوره حقوقی نیز غافل نشوید.