قانون تخلیه ملک 1376 + 12 نکته مهم

نکاتی در خصوص قانون تخلیه ملک 1376 : اجاره ملک یکی از متداول ترین اقدامات حقوقی است که همه روزه در سراسر کشور و توسط صاحبان املاک تجاری و مسکونی صورت می گیرد.

مسائل حقوقی فراوانی که در این زمینه پدید می آید قانون گذاران را ملزم به وضع قوانین خاصی می کند تا روابط موجر و مستاجر را به بهترین شکل ممکن مدیریت کنند. در این خصوص می توان به وضع قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1339، 1356، 1362 و در نهایت به قانون روابط موجر و مستاجر در سال 1376 اشاره نمود.

چه کسانی مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 هستند؟

وکیل ملکی : همانطور که می دانید افراد در زمان تنظیم یک قرارداد باید تابع قوانین موضوعه در همان زمان باشند. بنابراین اگر بعد از مدتی این قوانین تغییر کردند و مدت قرارداد مورد نظر نیز به اتمام نرسیده باشد باید قوانین سابق را در خصوص آن اجرا کرد.

این مسئله در خصوص قراردادهای اجاره ای که پیش از سال 1376 تنظیم شده اند جریان دارد. به عنوان مثال قراردادهایی که در سال 1340 تنظیم شده اند حتی اگر بعد از سال 1356نیز تدوام یابند، تابع قوانین سابق یا همان قانون روابط موجر و مستاجر سال 1339 خواهند بود.

در خصوص قانون سال 1376 نیز به همین صورت است. بنابراین اگر مبدا یک قرارداد اجاره به پیش از سال 1376 برسد دیگر تابع قانون جدیدتر نمی باشد و باید همان قانون سابق را در خصوص آن به کار گرفت مگر اینکه طرفین بخواهند قرارداد جدیدی را تنظیم کرده و از شرایط مندرج در قانون جدیدتر پیروی کنند. همانگونه که پیداست همه قراردادهایی که بعد از سال 1376، تنظیم شده اند تابع این قانون هستند و باید از نکات حاکم بر این قانون پیروی نمایند.

نکاتی که باید در خصوص قرارداد اجاره و قانون تخلیه 1376 بدانید

1. قراردادهایی معتبر شناخته می شوند که در دو نسخه مکتوب تنظیم شوند و علاوه بر امضای موجر و مستاجر، به امضای دو شاهد عادل نیز برسند.
2. قـرارداد اجاره به دو صورت عادی یا رسمی تنظیم می شود. قرارداد اجاره رسمی باید حتماً در دفتر اسناد رسمی تنظیم گردد و در سایر موارد یک قرارداد عادی به حساب می آید هرچند نزد مشاور املاک باشد.
3. قـرارداد اجاره ای که در آن مدت زمان اتمام مدت اجاره درج نگردد باطل است.
4. مواردی که منجر به صدور حکم تخلیه می شوند شامل عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه، انجام عملی خلاف تعهدات مقرر میان موجر و مستاجر، استفاده غیراصولی یا غیرمشروع از ملک مربوطه و اجاره ملک بدون اجازه موجر به دیگری است.
5. اتمام مدت اجاره شرایط درخواست و صدور دستور تخلیه را فراهم می کند.
6. اگر قرارداد از نوع عادی باشد برای شکایت و اعتراض باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و اگر رسمی باشد می توانید از طریق اجرای ثبت آن را پیگیری نمایید.
7. اگر قرارداد اجاره حاوی پرداخت سرقفلی باشد جهت صدور دستور تخلیه باید به دادگاه محل وقوع ملک استیجاری مراجعه کنید که ظرف یک هفته دستور تخلیه صادر می شود.
8. هنگام تقاضای صدور دستور تخلیه باید مبلغ ودیعه به صندوق شورای حل اختلاف واریز گردد تا دستور تخلیه از طرف شورا صادر شود.
9. اگر مستاجر مورد اجاره را بدون اجازه مالک اجاره دهد موجر می تواند تخلیه ملک را تقاضا نماید و مستاجر نیز تنها حق دریافت نیمی از سرقفلی مقرر را دارد.
10. در املاک تجاری، اشتغال مستاجر به کسب و کاری خلاف آن چه که در قرارداد قید شده است این حق را به موجر می دهد تا پیش از انقضای مهلت اجاره نامه درخواست تخلیه دهد.
11. اگر ملک تجاری نیاز به بازسازی و تعمیرات ضروری داشته باشد یا موجر قصد احداث ساختمان جدیدی را نماید و مجوز شهرداری برای این کار را جهت ضمیمه به درخواست خود ارائه دهد می تواند تخلیه ملک تجاری را پیش از انقضای مهلت مطالبه کند. با این حال باید بدانید که ملزم به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر خواهد بود.
12. در صورتی که موجر شخصاً به ملک تجاری نیاز پیدا کند و بتواند این ضرورت را در دادگاه به اثبات برساند می تواند تقاضای تخلیه ملک تجاری را پیش از انقضای موعد داشته باشد. البته در این صورت نیز باید تمام حقوق مستاجر را به صورت تمام و کمال پرداخت نماید.