روش های حقوقی تعدیل اجاره بها

قانونگذار بیش از چهار دهه است که مسئله تعدیل اجاره بها را مورد توجه قرار داده است. اما متأسفانه این مسئله صرفاً در خصوص املاک تجاری جریان داشته و مشمول املاک مسکونی نمی شود. بسیاری از ما در چند سال اخیر و همچنین دهه های گذشته شاهد سیر صعودی اجاره بها و افزایش تورم در جامعه بوده ایم. هرچند افزایش اجاره بها طی دو سال گذشته مشهودتر بوده است. اما نمی توان روند افزایشی این مسئله در دهه های قبل را انکار کرد. در ادامه با توضیحات وکیل ملکی همراه باشید..

سیر صعودی تورم و افزایش هزینه های زندگی در جامعه مهمترین علت موجود برای افزایش اجاره بها از جانب صاحبان املاک و مستغلات بوده است. با این حال قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر در خصوص املاک تجاری به گونه ایست که بیشتر از حقوق مستاجر برای حق کسب و پیشه حمایت نموده است. و این مسئله در کنار افزایش هزینه های زندگی به ضرر موجر تمام می شود . به همین علت قانونگذار ایرانی، قوانین مربوط به تعدیل اجاره بها را وضع نمود تا بیش از هر چیز شامل حال موجرین باشد.

تعدیل اجاره بها به چه معناست؟

شاید از مقدمه درج شده در این مقاله به این صورت برداشت نمایید که تعـدیل اجـاره بها به معنای افزایش اجاره بها در گذر زمان است . اما تعدیل اجاره بها در برخی از شرایط ممکن است شامل کاهش اجاره بها نیز باشد با این حال باید بپذیریم که در اغلب موارد صرفاً شامل درخواست موجر مبنی بر افزایش اجاره بهای ملک تجاری می باشد.

این گونه بگوییم که حق کسب و پیشه به موجر این اجازه را نمی دهد تا بدون دلیل از مستاجر بخواهد ملک استیجاری و تجاری را تخلیه کند. بنابراین وی برای جبران هزینه های ناشی از تورم باید به دنبال راه حل مناسبی باشد. که در قانون به عنوان تعدیل اجاره بها شناخته می شود . بدین صورت که باید میزان اجاره بها با توجه به موقعیت ملک و همچنین با توجه به وضعیت اقتصادی جامعه تعیین گردد.

شرایط تعدیل اجاره بها

شایان ذکر است که طبق قانون هر کدام از موجر و مستاجر می توانند درخواست تعدیل اجاره بها دهند اما شرایط کنونی جامعه که اصولاً با بالا رفتن هزینه ها همراه است. اصولاً این حق را برای موجر ایجاد می کند. که با درخواست تعدیل اجاره بها، میزان اجاره ماهیانه ملک استیجاری را افزایش دهد. قانون شرایط خاصی را در این زمینه مقرر نموده است که لازم است برای تعدیل اجاره بها مورد توجه واقع گردد.

انقضا مدت اجاره

اولین و مهم ترین شرطی که باید رعایت شود پایان یافتن مدت زمان تعیین شده در اجاره نامه است. موجر بعد از امضای اجاره نامه حتی اگر با تغییر شدید قیمت ها مواجه شود نمی تواند درخواست تعدیل و تغییر اجاره نامه را داشته باشد. بنابراین برای اینکه بتوانید تغییراتی در روند اجاره ملک استیجاری ایجاد نمایید باید حداقل از پایان یافتن زمان اجاره نامه مطمئن شده باشید.

سپری شدن سه سال از آخرین تعدیل قطعی

دادگاه هرگز هرساله نسبت به تعـدیل اجـاره بهای املاک تجاری مبادرت نمی کند. در صورتی که شما قبلاً هم درخواست تعدیل داده باشید باید حداقل سه سال صبر کنید تا بتوانید حق درخواست تعـدیل اجـاره بها را به صورت مجدد کسب کنید. اگر هم تاکنون در خواست تعدیل نداده اید باید حداقل سه سال از آغاز اجاره دادن ملک استیجاری به مستاجر گذشته باشد. حرمت کسب و کارها اقتضا می کند شرایط مناسبی برای کسب درآمد توسط مستاجرین ایجاد گردد.

دستور تعدیل اجاره بها

موجر باید در ابتدا درخواست خود را در دفتر خدمات الکترونیک قضایی مطرح کند. تا به شعبه صالح ارجاع گردد. در این خصوص دادگاه دستور می دهد تا کارشناس رسمی دادگستری در خصوص تعیین ارزش واقعی ملک و تعیین اجاره بهای متناسب با ارزش ملک که شامل موقعیت اقتصادی آن، وضعیت ساخت و ساز، نوساز بودن یا کلنگی بودن ملک و … است. نظر خود را اعلام نماید.

لازم به ذکر است که دعوی تعدیل اجاره بها یک دعوی مالی است. و مشمول پرداخت هزینه دادرسی در دعاوی مالی می گردد. احراز سمت ذی نفع بودن و همچنین احراز رابطه موجر و مستاجری به همراه رای قطعی دادگاه که سه سال از آن گذشته است. (در صورت وجود داشتن) الزامات اثباتی برای طرح دعوی تعدیل اجاره بهاست که باید همگی توسط خواهان یا موجر ارائه شوند.