دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد ؟

تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه : اگر صاحب ملکی هستید که در اختیار مستأجر است. قطعاً می خواهید بدانید در چه مواردی می توانید دستور تخلیه بگیرید و در چه مواردی هم می توانید حکم تخلیه را از دادگاه صالح دریافت نمایید. در ابتدا لازم است تا برخی از قواعد کلی در این زمینه را بدانید و سپس با مواردی که به شما اجازه درخواست دستور یا حکم تخلیه را می دهد آشنا شوید. در ادامه با وکیل ملکی همراه باشید..

دستور تخلیه چیست؟

منظور از دستور تخلیه ، دستوری است که از جانب مرجع صالح صادر می گردد و باید در کمترین زمان ممکن نیز اجرا گردد. برای اینکه بتوانید دستور تخلیه بگیرید شرایط ذیل مورد نیاز است :

• در قرارداد اجاره، مدت زمان دقیق قيد شده باشد.
• قرارداد اجاره مربوط به اماكن غيرتجاري يا تجاري یا فاقد سرقفلی باشد. (مربوط به املاک مسکونی باشد)
• دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضاء كرده باشند.
• مدت اجاره پايان يافته باشد.
• قرارداد اجاره در دو نسخه تنظيم و به امضاء طرفین رسیده باشد.

حکم تخلیه چیست؟

حکم به معنی آرائی است که از دادگاه ها صادر می شود و قابلیت تجدیدنظرخواهی هم دارد. بنابراین سرعت رسیدگی و اجرای آن از دستور تخلیه کمتر است. زمانی که می خواهید مستاجر را از خانه بیرون کنید اما شرایط فوق یا یکی از آن ها مهیا نمی باشد باید درخواست حکم تخلیه بدهید. مهمترین مواردی که موجر را ملزم می کند تا پیش از اتمام موعد اجاره درخواست حکم تخلیه بدهد شامل موارد ذیل است:

• عدم پرداخت اجاره بها به مدت سه ماه
• اجاره خانه به دیگری بدون اجازه مالک یا همان موجر
• استفاده نامشروع از ملک استیجاری
• استفاده تجاری از ملک مسکونی
• آسیب رساندن به ملک مورد اجاره

مرجع صالح

اغلب دادخواست هایی که در خصوص املاک استیجاری آن هم از نوع مسکونی تنظیم می شوند در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک به جریان می افتند. اما شما باید برای برخی از درخواست ها و دادخواست های مرتبط با این امور به دادگاه عمومی مراجعه نمایید. به عنوان مثال اگر مستاجر بعد از دریافت حکم تخلیه و ابلاغیه آن حاضر به تخلیه ملک نشود. باید برای رسیدگی به این موضوع به دادگاه حقوقی مراجعه کند.

همچنین اگر مستاجر مدعی تمدید اجاره نامه است باید برای اثبات این ادعا به دادگاه حقوقی مراجعه کند. باز پس گرفتن هزینه های ناشی از تعمیر ملک و امثال آن ها نیز در صلاحیت دادگاه محل اقامت خوانده (موجر) می باشد.

نکته مهمی که در خصوص مرجع صالح برای رسیدگی به مسئله دستور تخلیه وجود دارد این است که در مورد قراردادهاي اجاره رسمي (قراردادهایی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده اند). مي توان تخليه ملك را از طريق اداره اجراي ثبت نيز انجام داد. اما نکته دیگری نیز در این زمینه وجود دارد. و باید به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری است. و قرارداداجاره نیز برای سال 56 و یا قبل از آن می باشد. دیگر نمی توانید به شورا مراجعه نمایید. بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه کنید.

تفاوت در اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه

اجرای دستور تخلیه ظرف 24 ساعت ابلاغ شده و باید ظرف 72 ساعت اجرایی گردد. اما برای اجرای حکم تخلیه 10 روز فرصت وجود دارد گذشته از اینکه رسیدگی به دستور تخلیه خارج از نوبت و بدون فوت وقت صورت می گیرد. برای حکم تخلیه باید منتظر بمانید تا نوبت رسیدگی به این درخواست نیز برسد. در واقع دادگاه پس از تعیین وقت که غالباً چندین ماه زمان می برد جلسه رسیدگی تشکیل داده و پس از آن مبادرت به انشای رای می نماید .

نکته مهمی که وجود دارد این است که امکان اعتراض و تجدید نظر خواهی در خصوص دستور تخلیه وجود ندارد. ( همانطور که از نام آن پیداست این یک دستور قضایی است. ) و اگر مستاجر مدعی حقی در این زمینه است باید ابتدا ملک را تخلیه کند. و سپس شواهد خود را به اثبات برساند این در حالیست که حکم تخلیه قابل اعتراض است. اگر مستاجر شواهد معتبری را ارائه کند می تواند اجرای حکم را به صورت موقت تا زمان بررسی شواهد متوقف نماید.