حق شفعه در ملک مشاع

حق شفعه چیست و در ملک مشاع چه شرایطی دارد ؟ اگر بخواهید به مواد مندرج در قانون مدنی یا کتب حقوقی در باب حق شفعه مراجعه کنید قطعاً با کلمات و اصطلاحاتی مواجه می شوید که برای عامه اجتماع و کسانی که دانشجوی رشته حقوق یا فقه و حقوق نبوده اند بسیار گنگ و نامفهوم است. حتی _شفعه_ نیز یک واژه عربی است و برخی از افراد تا زمان مراجعه به وکیل متخصص یا مشاوره حقوقی تقسیم ملک از چنین حقی با چنین عنوانی مطلع نیستند.

در خصوص این مبحث که به صورت کاملاً تخصصی در کتب حقوقی درج شده است باید به وکیل ملکی خبره یا مشاور حقوقی مراجعه کنید. ما نیز تصمیم گرفته ایم در این مقاله با زبانی ساده تر به بررسی حق شفعه در ملک مشاع بپردازیم ، فلذا پیشنهاد می کنیم تا انتهای این مقاله با ما همراه باشید .

 

ملک مشاع و حق شفعه

ملک مشاع به زمین یا ساختمانی گفته می شود که مالکیت آن به صورت مشترک میان دو یا چند نفر باشد . بدین صورت که سهم هر کدام از حیث ارزش و قیمت مشخص است اما از حیث جغرافیا مشخص نیست . بدین معنا که مالکین ملک در جزء جزء آن ملک سهیم هستند .

بیشتر بخوانید در  بطلان معامله به دلیل نامشروع بودن جهت

حق شفعه در ملک مشاع

هرچند یک مالک می تواند در حدود قوانین در ملک خود تصرف کند اما در ملک مشاعی باید این مهم را مورد توجه قرار داد که تصرف در مال و سهم خود نباید به تصرف در حق سایرین منجر گردد . یکی از حقوق فرد بر مال خود، حق بیع یا فروش ملک است اما با توجه به اینکه در ملک مشاع ، مالکیت به صورت واحد نیست حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. این مسئله را در ادامه بیان می کنیم .

حق شفعه چیست؟

در مثال فوق اگر مالکین ملک دو نفر باشند ( و نه بیشتر ) برای فردی که قصد فروش ملک را ندارد حق شفعه ایجاد می گردد بدین صورت که خرید سهم شریک توسط وی بر دیگران ارجحیت می یابد. این حق در حقوق مدنی با عنوان حق شفعه شناخته می شود.
نکاتی در خصوص حق شفعه وجود دارد که باید مورد توجه قرار گیرند. این نکات عبارتند از:

  • حق شفعه در خصوص زمین به وجود می آید بنابراین اگر ساختمان یا درختان یک باغ بدون زمین در معرض فروش قرار گیرند مشمول حق شفعه واقع نمی شوند.
  • اگر تعداد مالکین در ملک مشاع از دو نفر بیشتر باشد حق شفعه برای هیچ کدام از آن ها ایجاد نمی گردد.
  • شریکی که قصد خرید سهم شریک دیگر را دارد باید مبلغی را پرداخت کند که خریدار حاضر به پرداخت آن بوده است.
  • حق شفعه صرفا در خصوص بیع (فروش) است و در صورتی که شریک اول بخواهد سهم خود را به دیگری ببخشد یا هدیه دهد یا امثال آن ها، حق شفعه ایجاد نمی گردد.
  • حق شفعه در صورت فوت شریک به ارث می رسد اما هرکدام از شرکا نمی توانند آن را به میزان سهم خود در ملک مشاعی اجرا کنند بلکه باید آن را با توافق جمعی انجام دهند.
  • حق شفعه فوری است و شریک ملک مشاعی باید فوراً آن را اعمال کند در غیر این صورت نمی تواند از حقوق مقرر در این زمینه بهره ببرد .
بیشتر بخوانید در  خسارت قانونی تأخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش ساختمان

 

حق شفعه در موارد مختلف

حق شفعه مصادیق اندکی دارد اما در اغلب موارد و بخصوص در زمینه قیمت ملک دچار چالش می شود. در مبحث نهایی به صورت خلاصه حق شفعه را در موارد مختلف تشریح می کنیم :

حق شفعه در زمین کشاورزی

زمین کشاورزی اگر دارای دو مالک به صورت مشاع باشد هرچند تساوی در سهم وجود نداشته باشد مشمول حق شفعه می شود. حق شفعه زمانی اجرا می گردد که هر دو مالک در جزء جزء زمین شریک باشند ، فرد نمی تواند به اختیار و بدون رضایت شریک دیگر بخشی از زمین را جدا کرده و آن را بفروشد بلکه در صورت فروش سهم، شخص ثالث نیز در جزء جزء زمین و به میزان سهم خریداری شده شریک می گردد .

شفعه در آپارتمان

اگر آپارتمان مورد نظر بر روی زمین به صورت مشترک ساخته شده باشد و مالک آپارتمان دارای شراکت یا مالکیت اختصاصی بر روی زمین نباشد نمی تواند از حق شفعه استفاده کند .

بیشتر بخوانید در  افراز ملک توسط دادگاه

حق شفعه در مزایده

باتوجه به اینکه مزایده نیز به نوعی عقد بیع محسوب می شود بنابراین می توان حق شفعه را نیز در خصوص مزایده وارد دانست مشروط بر اینکه شرایط حق شفعه برای شریک ملک ایجاد شده است.

0 پاسخ

دیدگاه خود را ثبت کنید

تمایل دارید در گفتگوها شرکت کنید؟
در گفتگو ها شرکت کنید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *