شرایط اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک چگونه صورت میگیرد و چه شرایطی دارد ؟ نکات مهم در ادامه با وکیل شاه مرادی : همه ما می دانیم که اجاره عقدی است که میان موجر و مستاجر منعقد می گردد. و طبق آن، مستاجر متعهد می شود در یک زمان خاص و مقرر مبادرت به تخلیه ملک نماید. در واقع مالکیت ملک هرگز به مستاجر منتقل نمی شود. و صرفاً حق استفاده از منفعت ملک برای مدت زمان مشخص مثلاً یک سال به او منتقل می شود. اما به نظر می رسد اجاره به شرط تملیک با این روند تفاوت دارد چرا که در نتیجه آن می توان صاحب ملک استیجاری گردید ! این موضوع را در ادامه تشریح خواهیم کرد .

قانون اجـاره به شـرط تملـیک چه می گوید؟

وکیل امور ملکی : اجاره به شرط تملیک ، عمدتاً یکی از تسهیلات بانکی است که توسط بانک ها ارائه می گردد یا اینکه حداقل یکی از طرفین قرارداد. یک شخص حقوقی همانند شرکت های واگذاری لیزینگ خودرو است. بنابراین بانک یا شخص حقوقی در مقام موجر عمل می کند. در این عقد شرط می‌شود که مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به شرایط قرارداد اجاره به شرط تملیک، عین مستاجره را مالک شده و صاحب رسمی و واقعی آن شناخته شود. اجـاره به شـرط تملـیک شامل تمام اموال اعم از منقول و غیرمنقول می شود.

در واقع بانک ها به منظور ایجاد تسهیلات لازم در زمینه گسترش امور خدماتی، کشاورزی، صنعت و معدن، ساختمان و مسکن، بازرگانی و کسب و کار و همچنین در زمینه مصرف کالاهای با دوامی که ساخت داخل کشور هستند. و شرکت های حقوقی برای فروش محصولات خود به عنوان موجر عمل کرده و مبادرت به معاملات اجاره به شرط تملیک می‌‌کند. برای اینکه مستاجر یا فردی که به شخص حقوقی مراجعه کرده است. در نهایت بتواند حق تملیک اموال را به دست آورد باید تا پایان مدت اجـاره به شـرط تمـلیک، تمام قواعد و قوانین درج شده در قرارداد را اجرا کند .

انواع اجاره به شرط تملیک

اجاره به شرط تملیک با توجه به اینکه ماهیت شرط مقرر چه می باشد شامل دو نوع اجاره به شرط تملیک با شرط فعل و اجاره به شرط تملیک با شرط نتیجه است. در شرط فعل لازم است تا شرایط ذیل جهت تملیک نهایی محقق شوند :

• رضایت موجر
• پرداخت اجاره بها
• رعایت تمام شروط مقرر

اما زمانیکه شرط نتیجه به میان می آید کار قدری دشوارتر می شود. چرا که مستاجر علاوه بر انجام شروط مقرر باید دست یابی به نتیجه نهایی را هم تضمین کند. بنابراین در شرط فعل ، همین که مستاجر اثبات نماید که همه شرایط را رعایت کرده است برای تملیک کفایت می کند. اما در شرط نتیجه، اثبات رعایت کردن همه شرایط کفایت نمی کند. و باید حتماً نتیجه مورد نظر نیز محقق گردد. شرط فعل بیشتر محبوب مستاجران است. چرا که دیگر رضایت نهایی موجر شرط اصلی کسب مالکیت نیست و همین که همه شرایط مندرج در قرارداد رعایت گردد. به عنوان مثال آخرین قسط از اقساط مورد نظر پرداخت شود مالکیت مستاجر نیز مسجل خواهد بود.

نکاتی که باید در خصوص قرارداد اجاره به شرط تملیک بدانید

• این قرارداد اصولاً میان یک شخص حقوقی یا شخص حقیقی یا حقوقی دیگر منقعد می گردد اما طبق قاعده حاکمیت اراده، می توان آن را در چهارچوب قانون و میان دو شخص حقیقی نیز متصور بود.
• تفاوت این قرارداد با قرارداد اجاره ای که متداول است در شروط مندرج در آن می باشد. و در خصوص آن باید قواعد مربوط به عقد اجاره همانند تعیین زمان اجاره نامه، میزان اجاره بها و امضای دو شاهد عادل نیز رعایت گردد.
• متاسفانه برخی از اشخاص حقوقی در مقام موجر از عدم اطلاعات مراجعه کنندگان سوء استفاده کرده و حق فسخ یک طرفه را برای خود در قرارداد درج می کنند. اگر در ابتدای راه هستید نسبت به امضای قراردادی که حق فسخ یک طرفه دارد یا کافه خیارات را اسقاط نموده است حساسیت بیشتری به خرج دهید.
• مدت اجاره را با توجه به عمر مفید اموالی که مورد بحث هستند تعیین کنید. بنابراین درگیر اعداد و ارقام تکراری و متداول همانند قراردادهای یک ساله نباشید.

در این زمینه سعی کنید حتما از مشاوره تخصصی یک مشاور حقوقی بهره مند شوید. چرا که قراردادها دارای جزییات و نکات حقوقی بسیار زیادی هستند که عامه اجتماع از آن ها بی اطلاع هستند.