بایگانی ماه فوریه, 2022

قانون جدید مهریه در سال 1401 : مهریه یکی از حقوق مالی زن در زندگی مشترک می باشد. و به محض عقد نکاح به عنوان یکی از حقوق زن در مالکیت او قرار می گیرد. بنابراین زن می تواند در همان ابتدای زندگی مشترک مهریه خود را مطالبه نماید. یا اینکه آن را در جریان زندگی مشترک و حتی در زمان طلاق مطالبه کند.

البته عرف جامعه بدین صورت است که اغلب زنان تا زمانی که از زندگی مشترک خود راضی هستند آن را مطالبه نمی کنند. و از آن به عنوان یک اهرم فشار برای طلاق و جدایی استفاده می کنند. از این موارد که بگذریم باید به این مسئله اشاره کنیم. که قانون جدید مهریه در راستای حبس زدایی تصویب شده است. و زوجین برای پرداخت و مطالبه آن باید از آن تبعیت کنند. با وکیل مهریه همراه باشید تا قواعد کلی مهریه و قانون جدید مهریه را شرح دهیم.

مهریه در حقوق اسلامی

مهریه به عنوان صداق و کابین شناخته می شود و نوعی قدردانی مرد از زن است با این حال در عصر مدرن این گونه نیست. و از مهریه به عنوان پشتوانه مالی زن برای حفظ زندگی مشترک و همچنین حفظ حرمت زن از جانب مرد یاد می شود. در واقع زن با حق خود مبنی بر مهریه در کنار مرد که دارای حق الطلاق است.

زندگی مشترک را ادامه می دهد. با توجه به اینکه مهریه در همان بدو عقد نکاح در مالکیت زن قرار می گیرد به صورت بالقوه به عنوان اموال زن شناخته می شود. حتی در صورت فوت وی، قابل انتقال به وراث زوجه می باشد. این امر اهمیت مهریه را به وضوح نشان می دهد. اما مسئله ای که باید به آن دقت کنیم این است که اصولاً مهریه های امروزی به علت بالا بودن، دارای شرایط خاصی هستند که در این مقاله به آن ها خواهیم پرداخت.

محدود شدن مطالبه مهریه به 110 سکه

تا پیش از سال 1400 قانون جدیدی در خصوص محدود شدن مطالبه مهریه به 110 سکه تصویب شده است و گمانه زنی های زیادی را به دنبال داشت. اما باید بگوییم که اغلب مردم در این خصوص اشتباه فکر می کنند چرا که آن ها تصور نموده اند. دیگر مهریه بیش از 110 سکه قابل وصول نمی باشد. حال آنکه این گونه نیست و طبق این قانون، مرد اگر 110 سکه یا اقساط آن را پرداخت نکند. می توان برای او حکم جلب گرفت ، بیشتر از 110 سکه نیز به شرط دارا بودن زوج قابل مطالبه است .

پیشنهاد محدود شدن مطالبه مهریه از 110 به 14 سکه

وکیل خانواده : افزایش بی رویه قیمت سکه باعث گردید تا حتی قانون 110 سکه نیز تاثیر چندانی در راستای حبس زدایی نداشته باشد. به همین علت پیشنهاد دیگری در دست بررسی قرار گرفته است. تا میزان حداقل سکه هایی که به موجب آن حکم جلب و نهایتاً زندانی شدن زوج را در پی داشت به 14 سکه کاهش پیدا کند. با این حال مخالفت های زیادی با این طرح صورت گرفته است. اما به نظر می رسد در آینده ای نه چندان دور شاهد تصویب این قانون نیز باشیم. به هرحال به نظر می رسد در کنار قانون تعدیل مهریه باید منتظر قوانین جدیدتر همانند قانون فوق و محدود شدن مطالبه مهریه به 14 سکه نیز باشیم .

مطالبه مهریه از طریق مراجع حقوقی و ثبتی امکان پذیر است

در گذشته خانم ها می توانستند برای مطالبه مهریه به دادگاه یا اداره ثبت مراجعه کنند. اما امروزه این گونه نیست و در ابتدا باید از طریق دوایر اجرای ثبت ، مهریه مطالبه گردد و در صورت انصراف زوجه و بلاوصول ماندن مهریه ایشان می تواند از طریق دادگاه مهریه خود را مطالبه نماید .

بنابراین در حال حاضر و در ابتدای امر مطالبه مهریه از طریق دادگاه امکان پذیر نیست. و زوجه با مراجعه به دفتر رسمی ازدواجی که در آن عقد نموده درخواست اولیه را مطرح می نماید و پس از آن ، پیگیری از طریق اجرای ثبت خواهد بود .

توقف عملیات اجرایی ثبت چگونه انجام می شود ؟ یکی از نمونه دادخواست های مطرح شده در بسیاری از دوائر اجرای ثبت و دادگاه های عمومی، توقیف عملیات اجرایی ثبت است. توقیف عملیات اجرایی ثبت با توجه به اینکه با اسناد رسمی و لازم الاجرا سر و کار دارد به این راحتی ها صادر نمی گردد. با این حال اگر مدارک لازم برای چنین درخواستی را در اختیار دارید بهتر است زمان را از دست نداده و بعد از گرفتن وکیل ثبت نسبت به طرح دادخواست در این زمینه اقدام نمایید. ما نیز در این مقاله کلیات مربوط به توقیف عملیات اجرایی ثبت را تشریح می کنیم ، با وکیل شاه مرادی همراه باشید…

عملیات اجرای ثبت چیست ؟

در ابتدا باید با این بخش از دوایر ثبتی آشنا شوید. قسمت اجرای ثبت مسئول و عهده دار اجرا و انجام فعالیت هایی است که ناشی از اسناد رسمی و لازم الاجرا می باشد. در این خصوص می توان به انتقال سند رسمی ملک غیر منقول یا وصول چک برگشتی برای خواهان دعوی اشاره نمود. در واقع دو نوع سند در برابر دوایر اجرای ثبت قابل مطالبه می باشند. یکی اسناد رسمی همانند سند رسمی مالکیت است و دیگری اسناد لازم الاجرا که نیازی به مراجعه به مراجع قضایی برای اجرا ندارند. در این خصوص می توان به وصول چک، سفته و برات اشاره کرد.

اعتراض به عملیات اجرای ثبت

در صورتی که عملیات اجرای ثبت با منافع قانونی یک فرد دیگر تداخل داشته باشد. یا درخواست عملیات اجرایی با استفاده از اسناد جعلی و مواردی مشابه آن باشد. فردی که از این عملیات متضرر می شود باید درخواست خود را در قالب توقیف عملیات اجرایی ثبت به دوایر اجرای ثبت ارائه کند. درواقع تصور کنید یک فرد مالک یک مال غیر منقول است که از طریق ارث به او رسیده است. اما فرد دیگری بدون اخذ اجازه یا نمایندگی از وی مبادرت به فروش مال و با استفاده از مدارک جعلی مبادرت به انتقال سند رسمی نماید. در چنین شرایطی مالک اصلی مال باید درخواست خود را به صورت اعتراض به عملیات اجرای ثبت مطرح کند.

مرجع صالح برای توقیف عملیات اجرایی ثبت

همانطور که در مباحث قبل بیان کردیم مشخص گردید مرجع اصلی برای رسیدگی به این تقاضا و بررسی اعتراض به عملیات اجرایی ثبت، دایره اجرای ثبت است. اما اگر اعتراض کننده دارای سند رسمی یا لازم الاجرا در این زمینه نباشد. باید از طریق دادگاه عمومی مبادرت به طرح اعتراض نماید. نحوه تنظیم درخواست در هر دو واحد فوق یکسان است و هیچ تفاوتی با یکدیگر ندارند. نحوه تنظیم دقیق درخواست حقوقی در مقابل هر دو واحد فوق را در ادامه توضیح داده ایم.

دادخواست توقیف عملیات اجرایی ثبت

برای تنظیم دادخواست در این زمینه به موارد ذیل دقت کنید:

• شما برای اینکه توقیف عملیات اجرایی را درخواست کنید نیاز است تا در ابتدا ابطال اجراییه واحد ثبتی را خواستار شوید.
• در بخش موضوع خواسته به صورت دقیق عنوان (ابطال اجراییه و توقیف عملیات اجرایی) را خواستار شوید.
• اگر اجرای ثبت با ایجاد تغییر در وضعیت ملک یا سند لازم الاجرا همراه شده است. بعد از درج عبارات فوق، عبارت (بازگشت وضع به حال سابق) را هم خواستار شوید.
• درخواست ابطال اجراییه به تنهایی نمی تواند منجر به توقیف عملیات اجرایی شود بنابراین بهتر است از همان ابتدا تمام خواسته های خود را در دادخواست مربوطه درج نمایید.
• درج توقیف عملیات اجرایی بدون درج ابطال اجراییه منجر به رد دعوی می شود.
• از عبارت (ابطال عملیات اجرایی) در دادخواست خودداری کنید. چرا که یک عنوان نادرست است. و به رد دعوی منجر می شود.
• رای دادگاه به صورت دستور صادر می شود و باید سریعاً اجرا گردد.
• این دستور قابل اعتراض یا تجدیدنظر خواهی نیست و اگر فردی نسبت به آن ادعا اعتراض دارد. باید درخواست خود را به صورت جداگانه و از طریق دادگاه حقوقی پیگیری نماید.
• اگر سند رسمی در اختیار نداشته اما مدارک مربوطه را در اختیار دارید. باید در ابتدا یا همزمان با طرح دادخواست مبنی بر ابطال اجراییه و توقیف عملیات اجرایی، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را هم مطرح نمایید.

با توجه به پیچیده بودن موضوع از حضور یک وکیل حرفه ای در امور ثبتی و دریافت مشاوره حقوقی توقیف عملیات اجرایی ثبت غافل نشوید. عدم امکان تجدیدنظرخواهی در خصوص رای صادره نیز اهمیت این موضوع را بیش از پیش نمایان می سازد.

چگونه مالکیت پارکینگ آپارتمان ها را انتقال دهیم ؟ مسئله پارکینگ در دنیای کنونی و با افزایش تراکم ساختمان ها و آمار خودروها به یک مسئله مهم تبدیل شده است. انتقال پارکینگ آپارتمان ها نیز مسئله دیگری است که طی چند سال اخیر به وفور شاهد آن بوده ایم. اما مسئله اصلی این است که اغلب مردم از قوانین حاکم بر این موضوع آگاهی ندارند. و بدون اطلاع در این زمینه مبادرت به انتقال پارکینگ آپارتمان ها به صورت قولنامه ای می کنند که اصولاً کار اشتباهی است. ما در این مقاله توسط وکیل متخصص ملکی تمام نکات مهم در خصوص شیوه صحیح انتقال پارکینگ آپارتمان ها را به شما گوشزد خواهیم کرد.

حالات مختلفی که برای انتقال پارکنیگ متصور است

در حالت اول شما می خواهید پارکینگ خودتان را به یکی دیگر از اعضای همان آپارتمان انتقال دهید. در این جا نیاز است تا به دفترخانه مراجعه کرده و سند انتقال منضم را تنظیم کنید. اگر در یک ساختمان صاحب دو ملک مجزا یا صاحب دو واحد متفاوت هستید و بخواهید پارکینگ یکی از واحدها را به واحد دیگر انتقال دهید باید باز هم به دفترخانه مراجعه کرده و در اینجا اقرارنامه جابجایی پارکینگ را امضا نمایید. البته داستان به همین جا ختم نمی شود و باید نکات بعدی را هم مدنظر قرار دهید.

میزان پارکنیگ ها برابر با تعداد واحدهای آپارتمان است

طبق قانون در آپارتمان هایی که تعداد پارکینگ ها با تعداد واحدها برابر است صاحب یکی از پارکینگ ها نمی تواند آن را به دیگری منتقل نماید. هر چند خریدار صاحب یکی از واحدهای ساختمان باشد . تنها امکانی که در این زمینه وجود دارد این است که پارکینگ ها را بایکدیگر جابجا کنند یا در صورت لزوم آن را اجاره دهند. نکته مهمی هم که در خصوص اجاره پارکینگ وجود دارد این است که اجاره پارکینگ به فردی غیر از صاحبان املاک و واحدها در ساختمان های چند طبقه، منوط است به جلب رضایت سایر ساکنان ساختمان!

میزان پارکینگ ها کمتر از تعداد واحدهای آپارتمان است

بسیاری از ساختمان های امروزی دارای پارکینگ هستند. اما اصولاً فضای پارکینگ به قدری نیست که برای همه واحدها فضای پارک ماشین ایجاد شود و برای یک یا چند واحد نمی توان پارکینگ در نظر گرفت. در این حالت اگر شخصی بخواهد پارکینگ خود را واگذار کند. صرفاً به واحدی که پارکینگ ندارد می تواند پارکینگ خود را واگذار نماید. و نمی‌تواند آن را به واحدی که پارکینگ دارد، واگذار کند.

میزان پارکنیگ ها بیشتر از تعداد واحدهای آپارتمان است

در برخی از شرایط شاهد زیاد بودن تعداد پارکینگ ها در مقایسه با تعداد واحدهای آپارتمانی هستیم. در این حالت افرادی که دارای پارکینگ اضافه هستند صرفاً می توانند پارکنیگ ها را به اشخاص متقاضی در همان ساختمان واگذار کنند. و اجازه واگذاری پارکینگ ها به اشخاصی خارج از ساختمان را ندارند. درخصوص اجاره پارکینگ اضافه نیز باید شرایط مربوط به رضایت ساکنان واحدها را در نظر بگیرند.

تعیین تکلیف پارکینگ مشاع به چه صورت است؟

در برخی از ساختمان ها تکلیف تعلق پارکنیگ ها به صاحبان واحدها مشخص نیست و در واقع همه آن ها به صورت مشاع هستند. به این معنا که هیچ کدام از ساکنان یا صاحبان املاک صاحب پارکنیگ ها از طریق سند رسمی نمی باشند. در این شرایط مدیر ساختمان باید از طریق قرعه کشی، هر کدام از پارکنیگ ها را به یکی از صاحبان واحدها اختصاص دهد. نکته بسیار مهمی که در باب این موضوع وجود دارد این است که این امکان وجود ندارد که یک پارکینگ دو مالک داشته باشد. بعبارت دیگر انتقال مشاعی پارکینگ به مالکین دو واحد یا بیشتر از آن مجاز نیست. و قضیه مشاع بودن پارکنیگ با مشاع بودن یک ملک متفاوت می باشد.

صورتمجلس تفکیکی در پارکینگ آپارتمان ها

در نقل و انتقال پارکینگ در آپارتمان هایی که واحدهای متعدد دارند طبق قانون در صورتمجلس تفکیکی باید به صورت کاملاً دقیق و واضح تصریح و نوشته شود که پارکینگ مورد نظر باید همراه با آپارتمان مربوطه مورد انتقال واقع شود چرا که انتقال پارکینگ به تنهایی به افرادی غیر از مالکین مجموعه آپارتمان ها امکان پذیر نیست. در صورتی که تعداد پارکینگ‌ ها با واحدهای تفکیک شده در آپارتمان برابر نباشد باید تعداد واحدهای بدون پارکینگ در صورتمجلس تفکیکی قید گردد تا هنگام تنظیم سند انتقال، این موضوع به خریدار اعلام شده و در سند انتقال ملک نیز نوشته شود. این موارد از وقوع اختلافاتی که ممکن است بعدها و در صورت فروش ملک ایجاد گردد جلوگیری می کند.

تشخیص زمین های ملی از اراضی عادی : یکی از مباحث مهمی که مورد توجه موسسات حقوقی، اشخاص حقیقی و بسیاری از ارگان های دولتی واقع شده است. تشخیص زمین های ملی از اراضی عادی می باشد. طی چند سال اخیر و با افزایش میزان ساخت و سازها و همچنین با افزایش پیگیری های صورت گرفته از جانب سازمان های دولتی شاهد صدور حکم تخریب برخی از ساختمان های نیمه کاره یا ساخته شده بوده ایم. و این مسئله با ایجاد چالش هایی برای اشخاص حقیقی و سازمان های دولتی همراه بوده است. به همین علت ما نیز تصمیم گرفته ایم تا در این مقاله به نحوه تشخیص زمین های ملی شده از اراضی عادی بپردازیم.

تفاوت مالکیت زمین های ملی شده و زمین های عادی

زمین های عادی تعریف خاصی ندارند و به زمین هایی گفته می شود که در مالکیت اشخاص قرار دارند و هیچ گونه اعتراضی نیز نسبت به مالکیت آن ها پذیرفته نیست. البته ممکن است میان اشخاص عادی در خصوص مالکیت آن ها چالش هایی ایجاد گردد اما در هر صورت دولت و منابع طبیعی ادعایی در خصوص مالکیت آن ها ندارند.

با توجه به توضیح فوق قطعاً دریافته اید که منظور از زمین های ملی شده، زمین هایی هستند که در مالکیت دولت و سازمان حفاظت از محیط زیست قرار گرفته و هیچ شخصی نمی تواند نسبت به مالکیت آن ها ادعایی را مطرح نماید. تعریف اراضی ملی را در ادامه و به صورت دقیق تر بیان کرده ایم.

تعریف اراضی ملی شده

همه چیز از سال 1341 آغاز شد. در سال 1341 قانونی تحت عنوان قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع ایران تصویب شد. که مطابق آن از تاریخ تصویب این قانون، عرصه و اعیانی کلیه جنگل ها و مراتع و بیشه های طبیعی و اراضی جنگلی در کشور، جزء اموال عمومی محسوب می شوند. و متعلق به دولت هستند ولو اینکه قبل از این تاریخ افراد آن را متصرف شده و سند مالکیت گرفته باشند. این قانون در راستای حفظ محیط زیست و تعلق زمین های موات به تمام مردم ایران صورت گرفت.

این اراضی که در قانون فوق بیان شده اند دارای مستثنیاتی هستند که شامل عرصه و محاوط تاسیسات و خانه های روستایی و زمین های زراعی و باغات واقع در محدوده جنگل ها و مراتعی هستند که سابقه ایجاد و تصرف آنها مربوط به قبل از تاریخ تصویب این قانون است. بنابراین به صورت طبیعی حق مالکیت افراد به زمین های احیا شده و دارای سکونت در روستا و آبادی ها را به رسمیت شناخت. قانون سال 1346 پخته تر بود که تحت عنوان قانون حفاظت و بهره برداری از جنگل های مراتع تصویب شد و در آن به تمام جوانب مربوط به این مسئله پرداخته اند.

تشخیص ملی بودن اراضی

حال به یکی از اصلی ترین سوالاتی که در این حوزه مطرح می گردد می پردازیم و آن این است که تشخیص ملی بودن اراضی برعهده چه ارگانی است و چگونه صورت می گیرد؟ تشخیص ملی بودن اراضی تنها به وسیله‌ کمیسیون ماده 56 منابع طبیعی امکان پذیر است که در قانون سال 1346 به آن اشاره شده است. و بعدها اصلاح گردید. طبق قوانین این کمیسیون در صورتی که زمینی در شمار اراضی ملی شناخته شود. آن ملک یا زمین از اختیار فرد خارج شده و جزء املاک دولتی قرار می‌گیرد.

امکان اعتراض به این مسئله نیز وجود دارد که برای این امر باید به به کمیسیون ماده واحده مستقر در اداره منابع طبیعی مراجعه کرد. اگر مشکل رفع نشد می توان اعتراض را در دادگستری محل وقوع اراضی مورد نظر به جریان انداخت. کارشناسان رسمی دادگستری موظف هستند تا با استفاده از نشانه های خاصی که در ادامه بیان شده اند ملی بودن یا ملی نبودن زمین مورد نظر را اثبات نمایند.

مشخصات زمین های عادی در مقایسه با زمین های ملی شده

یک یا دسته ای از ویژگی های ذیل می توانند مالکیت واقعی افراد و اشخاص حقیقی را نسبت به زمین های مورد اعتراض اثبات نمایند. این موارد عبارتند از:

• زمین هایی که در آن ها فعالیت های خاصی همانند کشاورزی و باغبانی صورت گرفته است.
• زمین های که در محدوده روستاها و مزارع، قنات، چاه آب، رودخانه و چشمه واقع شده اند.
• زمینهایی که دارای نشاه هایی از دخالت و دستکاری برای کشاورزی دارند.
• زمین های قابل کشت که شیب چندانی نداشته و معقولانه تر است آن ها جز زمین های کشاورزی و آباد بدانیم.
• زمین های قابل کشت و قابل آبیاری.
• زمینهایی که مرز بندی ثابت یا عرفی دارند.
• زمین هایی که جوی های قدیمی یا تازه تاسیس در مسیر آن ها باشد و نشان از آباد بودن زمین داشته باشد.
• زمینهایی که دارای درختان میوه یا غیر آن هستند و این درختان برای سالیان متوالی در آن مکان بوده اند.

همچنین

• زمین‌هایی که مسیر آب در بالا دست آن‌ها قرار گرفته باشد و به نوعی زیر جریان آب جای گرفته اند.
• زمین هایی که دارای ساختمان های مرتبط با کشاورزی همانند آب انبار، طویله، خانه باغ و مانند آن ها هستند.
• زمین‌هایی که اصطلاحاً بندسار بوده و سیستم آبیاری از آب‌های جاری بهاره را بر خود سوار داشته باشند.
• زمین هایی که فاقد پوشش گیاهی مرتعی هستند.
• زمین هایی که از فعالیت کشاورزی به صورت متمادی ایجاد شده اند.
• زمینهایی که دارای درختان میوه هستند.
• زمین‌هایی که دارای مسیرهای رفت و برگشت قدیمی شده هستند و مشخص است که این مسیرها مدت‌ها پیش جهت رفت و آمد زراعی مورد استفاده قرار گرفته اند.
• زمین هایی که در کنار یا داخل آن ها می توان خرمنگاه ها را مشاهده کرد.
• زمینهایی که در نقشه هایی هوایی در بخش های زرد رنگ قرار دارند.
• زمین های کرت بندی شده، قطعه بندی شده و هر زمینی که عرفاً نتوان آن را در زمره اراضی دولتی به حساب آورد.

در صورتی که قصد اعتراض به رای کمیسیون ماده 56 را دارید بهتر است با وکلای متبحر در امور ملکی مشورت کرده و در صورت امکان رسیدگی به جریان پرونده را به یک وکیل ملکی حرفه ای واگذار نمایید.