فسخ قرار داد ها در قانون چه شرایطی دارد ؟

شرایط و نکات مهم فسخ انواع قرار داد ها و باطل کردن آن ها : قانونگذار به خریدار و فروشنده حق به هم زدن معامله را داده است این حق را خیار گویند.

فسخ قرار داد مبایعه نامه (خرید)

قانونگذار به خریدار و فروشنده حق به هم زدن معامله را داده است این حق را خیار گویند.

درماده 396 قانون مدنی 10 مورد از انواع خیارات آورده شده به عنوان مثال : خریدار بعد از معامله متوجه عیب کالا شده در اینجا با استفاده از خیار عیب می تواند معامله را فسخ کند . یا خریدار پول جنسى را که به صورت نقدی خریده است، تا سه روز ندهد و فروشنده نیز جنس را تحویل ندهد.

اگر مشترى شرط نکرده باشد که دادن پول را به تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس هم نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را بهم بزند اما اگر جنسى که خریده است، مثل بعضى از میوه‌ها باشد که اگر یک روز بماند، فاسد مى‌شود. چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نکرده باشد که دادن پول را تأخیر بیندازد و شرط تأخیر جنس نیز نشده باشد، فروشنده مى‌تواند معامله را به هم بزند. (خیار تأخیر).

گاهى هم طرفين معامله اختيار فسخ را براى يكى از طرفين يا هر دو طرف و يا حتى شخص ثالثى ، بدونِ دليل خاصى در ضمن معامله درج ميكنند.

كه در اين مورد مشروط له ميتواند در مدت معينى كه در قرار داد درج شده است معامله را برهم بزند . البته لازم به ذكر است كه طرفين معامله مى توانند در ضمن معامله يك يا چند يا كليه خيارات را ساقط كنند. كه در اين صورت معامله بر هم نمى خورد مگر با اقاله ( توافق هر در طرف معامله بر فسخ معامله )

فسخ قرارداد پیش فروش ملک

در صورت مطابقت نداشتن ساختمان احداث شده با شرایط و اوصاف مورد طرفین که در قرارداد پیش فروش قید شده است. در قانون پیش فروش ساختمان با وجود شرایطی به پیش خریدار حق فسخ قرارداد اعطا شده که این مقررات با مقررات قانون مدنی متفاوت است .

برای نمونه در قانون مدنی ، اگر مساحت ساختمان فروخته شده کمتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد. خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. و چنانچه مساحت بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد باشد، گاهی فروشنده حق فسخ دارد .

اما طبق قانون پیش فروش ساختمان اگر مساحت ملک بر اساس صورت مجلس تفکیکی بیش از 5 درصد کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از 95 درصد توافق شده) باشد. در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. و اگر مساحت ملك بر اساس صورت مجلس تفكيكى تا پنج درصد يا كمتر از آن باشد. هيچ يك از پيش خريدار و پيش فروشنده حق برهم زدن معامله را ندارد.

همچنین در صورت اضافه شدن مساحت ملک مازاد بر انچه در قرارداد پیش فروش پیش بینی شده است، چنانچه این مقدار تا 5درصد مازاد بر مساحت پیش بینی شده باشد، پیش خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از 5 درصد مساحت یاد شده باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد.

فسخ قرارداد اجاره

فسـخ قرارداد اجاره ممکن است از طرف مؤجر یا مستاجر با تصریح شروطی در قرارداد و توافق طرفین صورت بگیرد :

فـسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر: اگر معلوم شود مورد اجاره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید. یا به همان نحوی که بوده اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.

فسخ قرارداد اجاره توسط مؤجر

از موارد بسیار شایع فسخ قرارداد توسط موجر دیرکرد در پرداخت اجاره بها است اگرمستأجر به مدت 4ماه اجاره بها را به طور کامل پرداخت نکند. موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و دستور تخلیه ملک را ار مراجع قضایی بگیرد.

همچنین در صورتی که مستاجرملک را به مصرفی غیر از موارد تصریح شده درقرارداد اجاره درآورد. به عنوان مثال از ملک مسکونی جهت دفتر کاری استفاده نماید، یا در استفاده خود از ملک، مرتکب اعمال منافی اخلاق و شرع شود. و موجبات برهم زدن نظم عمومی را فراهم آورد. موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نموده و ملک خود را از مستأجر باز پس گیرد.

مشاوره از وکیل ملکی :

جهت اخذ مشاوره از وکیل ملکی و کسب اطلاعات بیشتر با ما تماس حاصل فرمایید . تلفن تماس : 09123939759