بایگانی برچسب برای: وکیل ملکی خوب در غرب تهران

قلع و قمع بنای غیر مجاز : قلع و قمع بنای غیر مجاز :  دعوای قلع و قمع بنا به این صورت است که ، متصرف بدون اذن مالک و یا بدون مجوز قانونی یا  مجوز قراردادی ، اقداماتی مانند احداث بنا یا کاشتن درخت و زراعت در ملکی داشته باشد که در این صورت شخص ذی نفع می تواند ، دادخواست قلع و قمع بنای غیر مجاز را تقدیم کند .

خواهان در دعوای قلع و قمع کسی است که در ملک او به صورت غیر قانونی ، احداث بنا یا کاشت درخت کرده است و شخصی که در ملک دیگری ، بنا احداث کرده و یا درخت کاشته است ، خوانده محسوب می شود .

 

لازم به ذکر است که امکان طرح دعاوی دیگری که ارتباط کامل با موضوع قلع و قمع دارند در دادخواست وجود دارد . نظیر دعاوی خلع ید و یا رفع تصرف عدوانی .

چنانچه دعوای قلع و قمع بنا مستقل از خلع ید طرح شود ، حتماً باید بعد از دعوای خلع ید مطرح شود ؛ بنابراین قبل از خلع ید ، شنیده نمی شود . مگر در مواردی که ملک در تصرف خواهان باشد .

در صورت صدور حکم کیفری مبنی بر محکومیت متصرف به رفع تصرف عدوانی ، اگر در ملک مورد تصرف ، بنایی احداث شده و یا درختی کاشته شده باشد ، برای قلع و قمع بنا و یا درختان موجود در ملک باید دادخواست حقوقی قلع و قمع مطرح شود و امکان قلع و قمع به استناد حکم کیفری ، وجود ندارد .

 

اجرای رأی قلع و قمع بنای غیر مجاز

عملیات اجرای حکم قلع و قمع بنای غیر مجاز ، پس از قطعی شدن رأی شروع می شود و پس از صدور اجراییه ، واحد اجرا می تواند ، رأساً نسبت به قلع و قمع بنا اقدام کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص قلع و قمع بنای غیر مجاز ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

دعوی خلع ید : دعوی خلع ید : چنان چه ملکی که دارای سند رسمی است به صورت غیر قانونی در تصرف شخصی غیر از مالک باشد ، کسی که سند مالکیت به نام اوست ، می تواند برای تخلیه ی ملک خود، دعوی خلع ید مطرح کند .

همچنین اگر ملک مشاعی در تصرف برخی از مالکین باشد ، سایر مالکین می توانند برای تخلیه ملک ، دادخواست خلع ید را علیه شرکایی که ملک در تصرف آنها است ، تقدیم کند . مالک ملک ، می تواند به عنوان خواهان ، علیه متصرف غیر قانونی ملک اقامه دعوا کند و از دادگاه رفع تصرف غیر مجاز خوانده را به همراه تحویل ملک تقاضا کند .

 

دعوای خلع ید چهار رکن دارد که این چهار رکن عبارت است از :

1. مالکیت رسمی خواهان بر ملک
2. غیر منقول بودن مال مورد تصرف
3. احراز تصرف خوانده بر ملک
4. غیر قانونی بودن تصرف متصرف

بنابراین دعوای خلع ید ، فرع بر اثبات مالکیت است و اولین شرط دعوای خلع ید این است که خواهان ، مالک رسمی ملک باشد ؛ بنابراین در املاکی که ثبت نشده است ، ضمن دادخواست خلع ید باید دادخواست اثبات مالکیت نیز طرح شود .

در دعوای خلع ید از ملک مشاع ، بهتر است که دعوا علیه همه شرکا مطرح شود .

 

آیا وجود تقسیم نامه مانع از طرح دعوای خلع ید می شود ؟

اگر بین مالکین مشاع ، تقسیم نامه وجود داشته باشد ، نمی توان دادخواست خلع ید مطرح کرد .

نحوه اجرای دعوی خلع ید

بعد از اینکه حکم خلع ید قطعی شد ، مطابق قواعد عمومی آیین دادرسی مدنی ، اجراییه صادر می شود و خوانده ظرف مهلت ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه باید نسبت به خلع ید اقدام کند . در صورت تداوم تصرف از سوی محکوم علیه ، اجرای احکام از طریق ضابطین قضایی اقدام به تخلیه ملک می کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص خلع ید ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب : تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب : خیار عیب چیست ؟ به موجب ماده 422 قانون مدنی : اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده ، مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش و یا فسخ معامله ؛ بنابراین چنانچه پس از معامله خریدار متوجه شود که مبیع معیوب است و این عیب در زمان عقد موجود بوده دارای اختیار فسخ معامله است .

 

 

خیار غیب وقتی برای مشتری به وجود می آید که عیب در زمان عقد موجود بوده و بر مشتری مخفی مانده و مشتری با جهل از این موضوع معامله کرده است البته اگر بعد از عقد و قبل از تحویل ملک ، عیبی در ملک ایجاد شود ، این عیب نیز برای خریدار حق فسخ ایجاد می کند .

تشخیص اینکه چه چیزی عیب محسوب می شود را عرف و عادت محل انعقاد قرارداد و زمان تراضی قرارداد مشخص می کند . چنانچه خریدار پس از مدت ها از عیب آگاه شود نیز اختیار فسخ معامله را خواهد داشت ؛ اما پس از اطلاع از وجود عیب باید فوراً اِعمال خیار عیب کند . همان گونه که در بالا ذکر شد ، مشتری می تواند بدون این که عقد را فسخ کند تفاوت قیمت مبیع سالم و معیوب (اَرش ) را از فروشنده بخواهد .

 

اسقاط خیار عیب

اگر در قرارداد ، طرفین کلیه خیارات را ساقط کرده باشند ، خیار عیب نیز ساقط شده و در صورت کشف عیب ، خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد .

البته برخی از محاکم معتقدند در صورتی که عیب موجود در مبیع از جمله عیوب غیر متعارف و غیر متداول باشد ، حتی با فرض اسقاط کافه خیارات ، باز هم می توان خیار عیب را اِعمال نمود . این دسته از محاکم معتقدند ، اراده مشترک طرفین در اسقاط کافه ی خیارات از جمله خیار عیب ، عیوب متعارف است ، نه عیوب غیر متعارف .

مبنای دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب :

هر گاه خریدار به جهت عیب ، حق فسخ خود را اِعمال کند ، برای تثبیت فسخ می تواند ، تقاضای تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب را از دادگاه بخواهد .

نکته مهم این است که خواهان قبل از تقدیم دادخواست باید حق فسخ خود را اِعمال کند . اِعمال حق فسخ ممکن است از طریق بیان آن و اعلام آن به طرف مقابل و یا ممکن است از طریق انجام عملی که بیانگر فسخ قرارداد است انجام شود .

تأیید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قرارادادهاست و ادعایی است که می بایست ثابت شود ، باید به عنوان خواسته طرح شود ؛ اما در صورتی که به عنوان دفاع از دعوای طرف مقابل مطرح می شود ، نیاز به طرح دعوای تقابل ندارد .

بر این اساس طرفی که مدعی فسخ قرارداد و انحلال آن است ، می تواند در مقام دفاع از حقوق خود به فسخ قرارداد استناد نماید که نیازی به طرح دعوای تقابل نیست .

 

اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد به جهت خیار عیب :

در اجرای رأی تأیید فسخ قرارداد ، دادگاه تنها فسخ قرارداد را تأیید می کند و اثر فسخ قرارداد از تاریخ اعلام اراده ی خریدار است نه از تاریخ رأی دادگاه .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار : تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار : شرط خیار چیست؟مطابق با ماده 399 قانون مدنی ، ممکن است در عقد بیع شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد .به این حق فسخ در اصطلاح حقوقی ، شرط خیار می گویند .

ذکر عباراتی چون (اختیار انصراف از معامله ) و یا ( حق عدول از معامله ) در قرارداد ، از مصادیق خیار شرط است .

لزوم تعیین مدت در خیار شرط

مهلت خیار شرط باید معلوم و معین باشد به نحوی که احتمال کم و زیاد شدن در آن نباشد . اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار باطل است و هم معامله باطل است .

در چنین مواقعی بطلان معامله به جهت اِعمال خیار از سوی صاحب خیار نیست بلکه ناشی از عدم ذکر مدت خیار است .

لزومی ندارد که تعیین مدت صریح باشد بلکه اراده ضمنی یا عرفی نیز کافی است مانند آنکه در قراردادهای مدت دار مثل اجاره ، در صورت عدم تعیین صریح مدت ، مهلت خیار محدود به مدت قرارداد است و یا در فروش املاک با مبایعه نامه عادی ، چنانچه برای تنظیم سند رسمی ، موعدی تعیین شده باشد مهلت خیار تا آن موعد است .

تفاوت خیار شرط با خیار اشتراط :

خیار شرط صرفاً نتیجه تراضی طرفین است که ضمن عقد گنجانده شده و اِعمال آن نیاز به تخلف از انجام تعهد نیست . در حالی که خیار تخلف از شرط ( خیار اشتراط ) نتیجه تخلف از تراضی و امتناع از اجرای تعهد ناشی از آن است . تفاوت دیگر شرط خیار با خیار اشتراط در این است که وجود شرط خیار حتماً باید در قرارداد پیش بینی شده باشد اما در مورد خیار اشتراط یا خیار تخلف شرط ، نیازی به ذکر خیار در قرارداد نیست بلکه مبنای ایجاد خیار فقدان یکی از شروط قراردادی است .

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

اگر صاحب خیار در مهلتی که در قرارداد پیش بینی شده است ، اقدام به فسخ قرارداد کند ، می تواند جهت تثبیت فسخ قرارداد ، دادخواست تأیید فسخ قرارداد را طرح کند . لازم به ذکر است که می توان به فسخ قرارداد به عنوان یک دفاع در مقابل دعاوی که مطرح می شود استناد کرد .

در دعوای تأیید فسخ قرار داد هر یک از طرفین قرار داد می تواند به عنوان خواهان دعوی مطرح کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک : تأیید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک : ماده ی 793 قانون مدنی اشعار می دارد راهن نمی تواند در رهن ، تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد . مگر به اذن مرتهن ؛ بنابراین در خصوص ضمانت اجرای انتقال ملکی که در رهن دیگری است دو نظر وجود دارد : نظر اول معتقد است که با توجه به ماده 57 قانون اجرای احکام مدنی چنین معامله ای غیر نافذ است و با رد آن ازطرف مرتهن معامله باطل خواهد بود و عده ای دیگر بر این نظرند که تصرفات حقوقی ، خلاف حق مرتهن باطل و بلاثر است . به هر حال بر اساس هر دو نظریه فوق ، اگر مالک نسبت به ملک معامله ای انجام دهد که با حق مرتهن منافی باشد ، مرتهن می تواند ، تأیید بطلان قرارداد را از دادگاه بخواهد .

 

آیا در فروش املاکی که در رهن بانک هستند ، اذن بانک لازم است ؟

مطابق با ماده 133 برنامه لایحه ششم مصوب اسفند 1395 ، برای تنظیم و ثبت سند معاملات راجع به انتقال مالکیت املاک که در رهن بانک ها و موسسات مالی و اعتباری قرار گرفته اند ، اذن مرتهن لازم نیست ؛ لکن این موضوع باید پس از استعلام از بانک و تعیین میزان بدهی توسط سردفتر تنظیم اسناد رسمی به اطلاع منتقل الیه برسد . انتقال مال مذکور ، نافی حقوق مرتهن در وصول مطالبات خود از محل مال مرهون در صورت عدم پرداخت دین در مهلت مقرر نخواهد بود .

 

رهن مکرر یا مازاد چیست ؟ چنانچه مالک ، ملک خود را که در رهن شخصی است برای بار دیگر در رهن مرتهن یا شخص ثالثی قرار دهد رهن مکرر یا مازاد گفته می شود .

 

آیا رهن مکرر یا مازاد ملک باطل است ؟

اگر راهن ، ملک خود را بار دیگر در رهن دیگری قرار دهد ، عمل او منافی حق مرتهن اول نیست و رهن دوم که اصطلاحاً رهن مازاد گفته می شود ، صحیح است با حفظ حق تقدم مرتهن اول نسبت به مرتهن دوم .

 

اجاره ملک رهنی

اگر مالک ملک خود را اجاره دهد ، قرارداد اجاره در صورتی صحیح است که ، تسلیم آن به مستاجر ، حق مرتهن را در معرض خطر قرار ندهد و مدت آن کوتاه تر از دین باشد . در چنین مواردی اگر مستأجر به راهن که موجر نیز هست مبلغی به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه پرداخت کند و قرارداد رهنی به دلیل عدم وصول طلب مرتهن منجر به صدور اجراییه و تخلیه ی ملک شود ، مستاجر می بایست مبلغ ودیعه را از موجر مطالبه کند و حق مراجعه به مرتهن ندارد .

طرفین دعوای تأیید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک :

در دعوای تأیید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ، مرتهن یا کسی که ملک در رهن اوست خواهان دعوی است و دعوی به طرفیت راهن و شخص ثالثی که قرارداد با او منعقد شده است ، طرح می شود . البته این حق برای راهن و شخصی که طرف قرارداد راهن است نیز وجود دارد که نسبت به طرح دعوی اقدام کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759