نوشته‌ها

مطالبه ی وجه التزام قراردادی

مطالبه ی وجه التزام قراردادی : مطالبه ی وجه التزام قراردادی : وجه التزام چیست ؟ قانون مدنی در ماده 230 در مورد وجه التزام عنوان کرده است که اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف ، متخلف مبلغی به عنوان خسارت تأدیه نماید ، حاکم نمی تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه ملزم شده است محکوم کند .

 

مطالبه ی وجه التزام قراردادی

 

بنابراین وجه التزام مبلغی است که طرفین یک قرارداد به عنوان جریمه ی تأخیر و یا عدم انجام تعهد قراردادی پیش بینی می کنند . به عبارت بهتر وجه التزام نوعی ضمانت اجرا است که احتمال تخلف از قرارداد را کاهش می دهد .

 

مثلاً ممکن است در یک قرارداد مشارکت در ساخت ، شرط شود که اگر سازنده در موعد مقرر نسبت به تحویل آپارتمان های موضوع قرارداد ، اقدام نکند ، به ازای هر روز تأخیر در انجام تعهد مبلغی به عنوان خسارت تأخیر ، پرداخت کند .

دعوای مطالبه وجه التزام زمانی است که یکی از طرفین اجرای قرارداد را به تأخیر انداخته و یا از انجام قرارداد خودداری کرده است .

آیا صرف وکالت دادن برای انجام معامله ممنوعه ، تخلف محسوب می شود ؟

صرف وکالت دادن برای انجام معامله ممنوعه تخلف محسوب نمی شود تا موجب تأدیه وجه التزام گردد . همچنین اگر تعهد قابل تجزیه باشد و متعهد تنها بخشی از آن را انجام نداده باشد ، تخلف نسبت به همان بخش از تعهد صورت گرفته است ، لذا وجه التزام نیز باید تجزیه شود .

در دعوای مطالبه ی وجه التزام قراردادی ، طرفین دعوا همان طرفین قرارداد هستند که در آن وجه التزام ، تعیین شده است ؛ بنابراین شخصی که تعهد به نفع او شده است ، خواهان دعوا و شخصی که از اجرای قرارداد تخلف کرده است ، خوانده است .

 

تفاوت وجه التزام و ضرر و زیان ناشی از تأخیر :

احکام حقوقی وجه التزام و ضرر و زیان ناشی از تاخیر و یا عدم اجرای قرارداد متفاوت است ؛ زیرا وجه التزام خسارتی است مقطوع که طرفین ضمن قرارداد در مورد آن توافق کرده اند و در صورت تخلف ولو آنکه به متعهدله ضرر و زیانی وارد نشود ، دادگاه فرد را به پرداخت وجه التزام محکوم می کند . اما وقتی وجه التزام در قرارداد تعیین نشده باشد در صورت عدم اجرای تعهد و یا تخلف متعهد نسبت به مفاد قرارداد ، متعهد له باید ثابت کند که در نتیجه تخلف متعهد ، به او ضرر وارد شده است . در مورد وجه التزام دادگاه نمی تواند متعهد را به مبلغی کمتر یا بیشتر از میزان وجه التزام محکوم کند ؛ اما ضرر و زیان ناشی از عدم اجرای تعهد بر اساس ارزیابی کارشناس محاسبه می شود .

نحوه ی اجرای رأی مطالبه ی وجه التزام قراردادی :

پس از صدور حکم مبنی بر محکومیت متعهد و قطعیت آن ، متعهد له باید درخواست صدور اجراییه کند و با معرفی اموال متعهد در صدد جبران خسارت به وجود آمده بر آید و چنانچه مالی از محکوم علیه یافت نشد ، می توان جلب محکوم علیه را از دادگاه خواست .

جهت کسب اطلاعات بیشتر  در خصوص مطالبه ی وجه التزام ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی : دعوی الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می شود که خریدار ملکی را به وسیله مبایعه نامه عادی خریداری نموده است و فروشنده از انتقال ملک به صورت رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی ، استنکاف می نماید .

 

بر اساس قانون ثبت ، ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند ، اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شوند ، نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند .

 

الزام به تنظیم سند رسمی

 

بنابراین اگر معامله ای عادی مانند بیع ، هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود ، تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است ، در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند . حال اگر چنین قراردادی به صورت عادی تنظیم شود ، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است ، می تواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی از دادگاه بخواهد .

 

اگر چه در برخی قراردادهای عادی ، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود ؛ اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد ، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات ، می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد .

 

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی :

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، فرع بر صحت قراراداد است . بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع ، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند ، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد ، حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود .

 

اصحاب دعوای الزام به تنظیم سند :

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، خواهان خریدار ملک است و خوانده در وهله ی اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است . اما گاهی ممکن است فروشنده ، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ثبت اسناد ، مالک رسمی ، شخص دیگری باشد ، در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده ، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان ، طرف دعوا قرار داده شود ؛ اما در نهایت حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک رسمی ملک ، صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی خواهد شد .

 

چنان چه  کسی که در قرارداد متعهد به تنظیم سند رسمی شده است ، شخصی غیر از مالک رسمی باشد ، این شخص صرفاً بابت وجه التزام و خسارت تأخیر در انجام تعهد ، محکوم خواهد شد .

 

هر گاه مقدمات صدور سند ، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تقدیم دادخواست آماده نباشد ، بهتر است علاوه بر تنظیم سند ، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود .

 

در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی ، مربوط به قبل از فروش ملک باشد ، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد ؛ بنابراین بهتر است ضمن دادخواست ، الزام فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود . البته باید اذعان نمود : برخی دادگاه ها ، ارایه همزمان خواسته الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنفیذ سند حکم خواهند داد.

 

چنانچه ملک بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد ، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، خواسته ی ابطال قرار داد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند .

 

دادگاه رسیدگی کننده ، قبل از آنکه وارد رسیدگی شود ، ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک می کند و اگر مالک رسمی ملک به عنوان احد از خواندگان نباشد و یا ملک در قید بازداشت و رهن باشد ، وارد رسیدگی نمی شود و پرونده را مختومه می کند .

نحوه اجرای رأی

پس از آنکه رأی الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد ، اجراییه صادر می شود و دادگاه ابتدا به مالک رسمی ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ ، برای تنظیم سند رسمی در دفتر خانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل می کند .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به تنظیم سند رسمی ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به رفع ممانعت از حق

الزام به رفع ممانعت از حق : الزام به رفع ممانعت از حق :دعوی الزام به رفع ممانعت از حق یکی از دعاوی رایج در اموال عیر منقول می باشد که به موجب آن صاحب حق انتفاع و ارتفاق ، جهت اعاده ی وضع به حالت قبل از تصرف به دادگاه رجوع می کند و رفع ممانعت را از دادگاه می خواهد .

 

الزام به رفع ممانعت از حق

 

قانون آیین دادرسی مدنی در مورد دعوای ممانعت از حق در ماده 159بیان نموده : دعوای ممانعت از حق عبارت است از تقاضای کسی که رفع ممانعت از حق ارتفاق یا انتفاع خود را در ملک دیگری بخواهد .

 

بنابراین چنانچه کسی مانع استفاده حقوق قانونی شخص در ملکی شود ؛ ممانعت از حق کرده است .

 

در دعوای ممانعت از حق ، خواهان از مرجع قضایی می خواهد تا مانعی را که سبب جلوگیری وی از بهره مندی از حقوق ارتفاقی شده است را رفع کند .

 

شرایط دادخواست الزام به رفع ممانعت از حق

برای اینکه دعوای ممانعت از حق به نتیجه برسد و دادگاه به رفع ممانعت رأی بدهد ، باید شرایط ذیل فراهم باشد :

  1.  سبق تصرف خواهان : یعنی خواهان ثابت کند که از حق مورد نظر استفاده می کرده است .
  2.  ممانعت فعلی خوانده : باید ثابت شود که خوانده از حق خواهان جلوگیری کرده است .
  3.  عدم رضایت خواهان : باید این ممانعت بدون حق و بدون رضایت خواهان بوده باشد .

در دعوای الزام به رفع ممانعت از حق ، خواهان دعوی ، صاحب حق انتفاع یا ارتفاق است که از حق خود محروم شده است . خوانده هم کسی است که از حق خواهان جلوگیری کرده است . کسی که ممانعت کرده ، ممکن است ، مالک ملک مجاور یا شخص دیگری باشد .

در دعوای  الزام به رفع ممانعت از حق ، دادگاه صرفاً به این موضوع رسیدگی می کند که آیا خواهان دارای حق ارتفاق و یا انتفاع است و آیا خوانده از چنین حقی جلوگیری کرده است یا خیر ؛ بنابراین در دعوای ممانعت از حق ، دادگاه وارد دلایل مالکیت ملک نمی شود .

 

نحوه اجرای رأی ممانعت از حق

دعوای ممانعت از حق به محض صدور رآی بدوی قابلیت اجرایی دارد و تجدید نظر از آن ، اجرای حکم را به تأخیر نمی اندازد . بنابراین پس از صدور حکم ، اجراییه صادر و رأی اجرا می شود .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص الزام به رفع ممانعت از حق ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

 

تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها : در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال 1376 بین موجر و مستأجر منعقد شده است ؛ اگر مدت اجاره تمام شده باشد و از تاریخ استفاده ی مستأجر از عین مستأجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است ، سه سال گذشته باشد ، می توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرد .

تعدیل اجاره بها

 دادخواست تعدیل اجاره بها :

 هر کدام از موجر یا مستأجر می تواند به استناد زیاد شدن یا کم شدن هزینه های زندگی ، درخواست تعدیل ، نسبت به میزان اجاره بها را بکند . در تعدیل اجاره بها لازم به تنظیم اجاره نامه جدید نیست .

اگر دادخواست از طرف موجر مطرح شده باشد ، موجر می تواند ضمن دادخواست تعدیل اجاره بها ، مابه التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم نیز مطرح کند .

لازم به ذکر است که این دعوی فقط مخصوص محل های تجاری می باشد و امکان تقدیم دادخواست تعدیل اجاره بها در خصوص محل های مسکونی وجود ندارد .

 

دادگاه پس از تشکیل جلسه ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین ، پرونده را برای تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد . کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی ، نظریه ی خود را در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله ، اعلام و در صورت قطعیت نظریه ی کارشناس ، دادگاه بر اساس این نظریه ، اقدام به صدور رأی  می کند .

حکمی که دادگاه می دهد ، چنان چه فقط تعدیل باشد ، حکم اعلامی بوده و نیاربه صدور اجراییه ندارد ؛ اما در صورتی که در خصوص مابه التفاوت نیز حکم صادر شده باشد ، اجرای این قسمت از رأی نیاز به صدور اجراییه دارد .

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759