بایگانی برچسب برای: مشاوره ملکی

مطالبه ی بهای حق ریشه و نسق زراعی : مطالبه ی بهای حق ریشه و نسق زراعی : یکی از مباحثی که از سوی کشاورزان در مقابل مالکین املاک زراعی مطرح می شود حق ریشه یا نسق زراعی است . حق ریشه به عنوان حق خاص متفاوت از حقوق مربوط به عرصه و اعیان ملک بوده و متعلق به کشاورزی است که بنا به عرف محلی ، در زمین دیگری فعالیت نموده و زحماتی را برای بارور کردن زمین متحمل شده است .

از دیر باز ، پس از آن که  مالکین املاک زراعی ، املاک خود را در قالب عقد اجاره در اختیار کشاورزان قرار می دادند ، کشاورزان شروع به آماده کردن زمین برای کاشت زمین و یا درخت می کردند ، در بعضی از نقاط ، عرف این گونه بود که پس از اتمام مدت قرارداد ، حقی برای کشاورز ایجاد می شد که بر اساس آن مالک قبل از تخلیه ی ملک مبلغی را به عنوان حق ریشه به کشاورز و زارع پرداخت می کرد .

حق ریشه یا نسق زراعی ، نوعی حق مالی است که شباهت زیادی به حقوقی مانند حق کسب و پیشه دارد .

این حق اگر چه در منابع فقهی سابقه ندارد ؛ ولی در نظام قانونی و رویه ی قضایی کشور با استناد به عرف به رسمیت شناخته شده است .

حق ریشه تنها در مورد املاک مزروعی است و در مورد سایر املاک موضوعیت ندارد .

شرایط مطالبه ی بهای حق ریشه و نسق زراعی

زارع در صورتی می تواند مطالبه ی حق ریشه کند که ملک از دست او خارج شده باشد و در فرضی که ملک در تصرف زارع است ، مالک تعهدی نسبت به پرداخت حق ریشه ندارد ؛ بنابراین صاحب حق ریشه و نسق زراعی که اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک کرده است ، می تواند دادخواست مطالبه ی بهای حق ریشه و نسق زراعی تقدیم کند .

میزان بهای حق ریشه و نسق زراعی در صورت عدم توافق بین مالک و زارع ، توسط کارشناس ارزیابی می شود .

صدور حکم محکومیت مالک زمین به پرداخت مبالغی تحت عنوان حق ریشه و نسخ زراعی در صورتی ممکن است که تصرفات زارع ناشی از اذن مالک و یا در غالب یکی از عقود زراعی باشد و غصب ایجاد حقی برای زارع نمی کند .

نحوه ی اجرای رأی

پس از صدور رأی محکومیت خوانده به پرداخت حق ریشه و قطعیت رأی ، اجراییه صادر می شود و محکوم علیه مکلف است ظرف مدت ده روز نسبت به اجرای آن اقدام کند در غیر این صورت اموال محکوم علیه از جمله ملکی که نسبت به آن ادعای حق ریشه شده است ، قابل توقیف است و از طریق مزایده به فروش می رسد .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین : تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین : معامله به قصد فرار از دین : چنان چه شخص مدیون برای جلوگیری از توقیف اموال خود و فرار از پرداخت دین به طلبکاران ، اموال خود را به دیگران انتقال دهد ، این عمل اصطلاحاً معامله به قصد فرار از دین محسوب می شود . ادعای معامله به قصد فرار از دین در مورد املاک بسیار متداول است .

معامله با قصد فرار از دین دارای سه رکن اساسی است ، که این سه رکن اساسی می بایست توسط مدعی اثبات شود ، این سه رکن عبارت است از :

1. وجود دین : وجود دین باید مسلم باشد و در آن اختلاف نباشد . در غیر این صورت اثبات آن با حکم قطعی دادگاه است .
2. قصد فرار از دین
3. صوری بودن معامله : در برخی موارد لزومی به اثبات صوری بودن معامله نیست و صرف آن که اثبات شود ، معامله به قصد فرار از دین صورت گرفته برای فسخ قرارداد کافی است .

معامله به قصد فرار از دین دارای دو جنبه ی حقوقی و کیفری است .

شرایط احراز جرم معامله به قصد فرار از دین :

مطابق با ماده 21 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی : انتقال مال به دیگری به هر نحو به وسیله ی مدیون با انگیزه ی فرار از دین به نحوی که باقی مانده اموال برای پرداخت دیون کافی نباشد ، موجب حبس تعزیری یا جزای نقدی درجه شش یا جزای نقدی معادل نصف محکوم به یا هر دو مجازات می شود و در صورتی که منتقل الیه نیز با علم به موضوع اقدام کرده باشد ، در حکم شریک جرم است در این صورت عین آن مال و در صورت تلف یا انتقال ، مثل یا قیمت آن از اموال انتقال گیرنده به عنوان جریمه ، اخذ و محکوم به از محل آن استیفا خواهد شد .

در مورد جنبه ی حقوقی معامله به قصد فرار از دین ، قانون مبهم و نارسا است چرا که در ماده 218 قانون مدنی آمده است که : هر گاه معلوم شود معامله با قصد فرار از دین و به طور صوری انجام شده ، آن معامله باطل است .

قانونگذار با افزودن قید صوری بودن معامله در اصلاحات سال 70 ، ابهام ایجاد کرده است . در واقع حکم معامله به قصد فرار از دین که به نحو صوری انجام نشده است ، مسکوت گذاشته شده است .

به نظر می رسد که بطلان در ماده 218 قانون مدنی ناظر به معاملاتی است که به طور صوری انجام شده . در نتیجه معامله صوری اعم از اینکه به قصد فرار از دین باشد یا نباشد ، باطل است .

اما معامله واقعی به قصد ( انگیزه ) فرار از دین ، بین دو طرف نافذ و در برابر اشخاص ثالث ، غیر قابل استناد است و طلبکار به محض مراجعه می تواند ، معامله را فسخ کند البته برخی از حقوقدانان ، معامله به قصد فرار از دین را غیر نافذ می شمارند و صحت یا بطلان معامله را منوط به تنفیذ یا رد طلبکار می دانند ؛ بنابر این در رویه ی دادگاه های حقوقی به نظر واحدی دست نیافته ایم . ولی به نظر می رسد ، دادخواست تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین در دادگاه ها ، مقبولیت بیشتری داشته باشد .

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ معامله به قصد فرار از دین :

در معاملات به قصد فرار از دین ، تنها طلبکاران ، حق درخواست تأیید فسخ و یا بطلان را دارند . پس از فسخ قرارداد ، هر یک از طرفین قرارداد که فسخ را به نفع خود می داند ، می تواند دادخواست تأیید فسخ را تقدیم کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست  یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس : تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس : معنای تدلیس : تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله می شود . به بیان دیگر تدلیس عبارت است از پوشاندن عیب مال و یا اظهار کردن و نمایاندن امتیاز و کمال غیر واقعی در مال .

در خیار تدلیس ، لازم است که عملیات متقلبانه به قصد فریب طرف مقابل صورت گرفته باشد . تدلیس فریبی است که قبل از انجام معامله به کار می رود تا رغبت به انجام معامله را ایجاد کند وگرنه فریبی که بعد از عقد و در جریان اجرای قرارداد صورت گرفته ، سبب خیار تدلیس نمی شود .

چنانچه فروشنده تدلیس کرده باشد ، خریدار حق فسخ دارد و اگر خریدار تدلیس کرده باشد اِعمال حق فسخ برای فروشنده امکان پذیر است .

اسقاط خیار تدلیس

خیار تدلیس را نمی توان ضمن قرارداد یا جداگانه ساقط کرد ؛ چرا که شرط اسقاط آن با نظم عمومی منافات دارد . مگر این که شخص پس از آن که متوجه شد فریب خورده است و حق فسخ برایش ایجاد شد ، آن را ساقط کند .

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت تدلیس

هر گاه یکی از طرفین معامله برای فریب دادن طرف دیگر ، وصفی موهوم و بی اساس را به ملک خود نسبت دهد یا عیبی که در آن است را بپوشاند ، در معامله تدلیس کرده است . برای آنکه خیار تدلیس محقق شود ، حتماً باید عملیات فریب کارانه انجام شود و طرف مقابل نیز در نتیجه این عملیات ، فریب بخورد . عملیات فریب دهنده باید به نحوی باشد که موجب رغبت شخص فریب خورده به انجام معامله شود و این فریب ضرر قابل توجهی به وی وارد کند که در این صورت طرف فریب خورده ، حق فسخ معامله را دارد . پس از آنکه قرارداد بر اساس خیار تدلیس ، توسط ذی نفع فسخ شد ، هر یک از طرفین قرارداد می تواند ، دادخواست تأیید فسخ را در دادگاه صالح طرح کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار : تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار : شرط خیار چیست؟مطابق با ماده 399 قانون مدنی ، ممکن است در عقد بیع شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد .به این حق فسخ در اصطلاح حقوقی ، شرط خیار می گویند .

ذکر عباراتی چون (اختیار انصراف از معامله ) و یا ( حق عدول از معامله ) در قرارداد ، از مصادیق خیار شرط است .

لزوم تعیین مدت در خیار شرط

مهلت خیار شرط باید معلوم و معین باشد به نحوی که احتمال کم و زیاد شدن در آن نباشد . اگر برای خیار شرط مدت معین نشده باشد هم شرط خیار باطل است و هم معامله باطل است .

در چنین مواقعی بطلان معامله به جهت اِعمال خیار از سوی صاحب خیار نیست بلکه ناشی از عدم ذکر مدت خیار است .

لزومی ندارد که تعیین مدت صریح باشد بلکه اراده ضمنی یا عرفی نیز کافی است مانند آنکه در قراردادهای مدت دار مثل اجاره ، در صورت عدم تعیین صریح مدت ، مهلت خیار محدود به مدت قرارداد است و یا در فروش املاک با مبایعه نامه عادی ، چنانچه برای تنظیم سند رسمی ، موعدی تعیین شده باشد مهلت خیار تا آن موعد است .

تفاوت خیار شرط با خیار اشتراط :

خیار شرط صرفاً نتیجه تراضی طرفین است که ضمن عقد گنجانده شده و اِعمال آن نیاز به تخلف از انجام تعهد نیست . در حالی که خیار تخلف از شرط ( خیار اشتراط ) نتیجه تخلف از تراضی و امتناع از اجرای تعهد ناشی از آن است . تفاوت دیگر شرط خیار با خیار اشتراط در این است که وجود شرط خیار حتماً باید در قرارداد پیش بینی شده باشد اما در مورد خیار اشتراط یا خیار تخلف شرط ، نیازی به ذکر خیار در قرارداد نیست بلکه مبنای ایجاد خیار فقدان یکی از شروط قراردادی است .

مبنای حقوقی دادخواست تأیید فسخ قرارداد به جهت شرط خیار

اگر صاحب خیار در مهلتی که در قرارداد پیش بینی شده است ، اقدام به فسخ قرارداد کند ، می تواند جهت تثبیت فسخ قرارداد ، دادخواست تأیید فسخ قرارداد را طرح کند . لازم به ذکر است که می توان به فسخ قرارداد به عنوان یک دفاع در مقابل دعاوی که مطرح می شود استناد کرد .

در دعوای تأیید فسخ قرار داد هر یک از طرفین قرار داد می تواند به عنوان خواهان دعوی مطرح کند .

جهت کسب اطلاعات بیشتر قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759