حق زارعانه یا حق ریشه چیست ؟

وکیل حق زارعانه یا حق ریشه  , حق زارعانه یا حق ریشه چیست ؟ حقی که غالباً ناشی از فعالیت های زراعی است را حق زارعانه می گویند . این حق در قوانین و عرف محل های مختلف با الفاظ متفاوت آمده برخی از این الفاظ عبارتند از :

  • حق ریشه
  • حق تبر زنی
  • حق گاو بندی
  • حق نسق
  • و غیره

بهترین لفظی که برای آن به کار برده شده است و اخیراً در آرای مراجع قضایی نیز بدان اشاره شده لفظ حق زارعانه است .

حق مالی برای زارع در ملک مزروعی مالک ، که به تبع تصرفات مستمر و طولانی زارع ، در ملک دیگری ( مالک ) همراه با کار ، فعالیت ، ایجاد مرغوبیت و یا ابقای مرغوبیت سابق در اثر اذن مالک یا یکی از عقود زراعی ماننده اجاره و یا مزارعه ایجاد می شود . خواه این حق در عقد تصریح شده باشد و یا به عنوان شرط ضمنی از عرف اقتباس گردد .
در ابتدا لازم است به عرض برسانم با توجه به تخصصی بودن این موضوع بهتر است اقدامات قضای توسط وکیل حق زارعانه صورت پذیرد .

حق ریشه و حق زارعانه

اختلاف نظر در شناسایی حق زارعانه یا حق ریشه

نظر مخالفان حق زارعانه

عده ای که در اقلیت هستند معتقدند که حق زارعانه مبنا و منشأ شرعی نداشته و زارع به جز سهمی که از کشاورزی می برد حقی ندارد . و پس از انقضای مدت اجاره یا مزارعه می بایست ملک را تخلیه و تحویل مالک نماید . و ماده 31 آیین نامه ثبت نیز به این جهت که فقط در قانون ثبت اجرا می شود و خلاف مقررات ثبت ، مخدوش می باشد .

نظر موافقان حق زارعانه

در مقابل مخالفان ، اکثریت معتقدند اولاً به موجب آیین نامه ماده 31 ثبت و تبصره 2 ماده 5 قانون نحوه خرید و تملک اراضی مورد نیاز دولت برای اجرای برنامه های عمومی ، عمرانی و نظامی دولت که بعد از انقلاب اسلامی ایران به تصویب رسیده ، به رسمیت شناخته شده است .

ثانیاً عرف حق زارعانه یا حق ریشه را پذیرفته و قانون گذار نیز آن را پیش بینی نموده است .

ثالثاً طبق نظر اکثر فقهای معاصر حق زارعانه برای کشاورز از طریق شرط ضمن عقد ، متعارف بودن امر و انعقاد قرارداد بر مبنای آن و الزام آور بودن عرف محل همانند شرط بنایی و شرط ضمن تلقی کردن عرف محل ممکن است . ( غلامعلی سیفی ، جایگاه حق زارعانه در نظام قضایی ایران )

پیش بینی حق زارعانه در عرف

علاوه بر اینکه در قانون این حق پیش بینی شده در عرف نیز حق زارعانه یا حق ریشه وجود دارد . هر چند عرف جزء منابع اصلی حقوق در ایران نیست ولی آنچه مسلم است عرف در امور حقوقی نقش مهمی دارد چرا که قانون هر چقدر هم کامل باشد نمی تواند تمام احتیاجات مردم را مرتفع نماید و ناگزیر می بایست به عرف رجوع نمود ؛ ضمناً در بسیاری از مسائل اصلاً قانونی وجود ندارد و همچنین قوانین گاهی صریحاً به عرف رجوع می نمایند .

برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه و یا دریافت مشاوره حقوقی می توانید با شماره تلفن های موجود در سایت تماس حاصل نموده و از وکیل متخصص در زمینه حق زارعانه یا حق ریشه ، مشاوره حقوقی تلفنی دریافت نمایید .

امید شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی

معامله معارض و مجازات آن

معامله معارض و مجازات آن : معامله معارض و مجازات آن : چنانچه شخصی به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت آن مال اعم از اینکه مال منقول باشد یا غیر منقول ، حقی به شخص یا اشخاصی بدهد و بعد از آن حقوق و منافع همان مال را به موجب سند رسمی ، به شخص دیگری منتقل کند ،و یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید ، مجرم بوده و عمل او مانند جرم کلاهبرداری خواهد بود .

معامله معارض و مجارات آن :

شخصی که مرتکب به معامله معارض شده ، در حکم کلاهبردار بوده و به موجب ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک به حبس محکوم می شود . مشاوره با وکیل کیفری .

ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک :

شخصی که به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ( اعم از منقول و یا غیر منقول ) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مذبور نماید ، به سه تا ده سال حبس محکوم می شود .

معامله معارض و مجازات آن

نکاتی در مورد وقوع این جرم :

سوال این است ، با توجه به اجباری بودن ثبت رسمی اسناد در بعضی از نقاط ، چنانچه شخصی در این نقاط مال غیر منقول خود را به موجب سند عادی به دیگری منتقل کند و سپس همان مال را به موجب سند رسمی به شخص ثالثی منتقل کند و معامله ای معارض با معامله اول واقع سازد ، آیا عمل او مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک می شود ؟

پاسخ :  در این خصوص در رأی وحدت رویه صادره از دیوان عالی کشور آمده است که : (( در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیر منقول اجباری باشد ، سند عادی نسبت به معامله ی آن اموال ، طبق ماده 48 قانون ثبت اسناد و املاک در هیچ یک از ادارات و محاکم قابل پذیرش نبوده و قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد )) البته نباید تصور کرد که چنانچه شخصی به موجب سند عادی مال غیر منقول را منتقل کرده است ، آن معامله باطل و غیر قابل استناد است . زیرا رأی وحدت رویه تنها اشاره به عدم قابلیت تعارض سند عادی با سند رسمی را دارد نه بطلان معامله .

به عبارت بهتر اگر چه سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را ندارد ، اما این به معنای عدم وقوع جرم معامله معارض نخواهد بود . در واقع برای تحقق جرم معامله معارض همین کافی است که ، مرتکب معامله دوم را حتماً به وسیله سند رسمی منتقل کرده باشد ولو اینکه معامله اول به صورت سند عادی و یا رسمی منتقل شده باشد .

مجازات جرم معامله معارض :

مطابق با ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک ، چانچه وقوع جرم محرز گردد ، متهم به سه تا ده سال حبس محکوم خواهد شد .

مشاوره با ما :

جهت اخذ مشاوره با وکیل کلاهبرداری با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت : تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت : قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی است مستمر که در طول زمان اجرا می شود . معمولاً در قرارداد های مشارکت در ساخت طرفین با پیش بینی تقریبی هزینه های ساخت و محاسبات اقتصادی ، ضمن قرارداد با یکدیگر توافق می کنند . به عبارت بهتر طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت بر اساس میزان آوده های خود با یکدیگر توافق می کنند . مشاوره با وکیل ملکی .

در بسیاری از موارد تأخیر در اجرای پروژه و یا طولانی شدن مدت زمان اجرای قرارداد و همچنین تغییر در قوانین و مقررات و نوسانات شدید اقتصادی موجب عدم تعادل در میزان آورده و سهم هر یک از طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می شود .

به عنوان مثال ممکن است قیمت مصالح به میزان چشمگیری افزایش پیدا کند یا قیمت ملک به طور غیر ملاحظه ای کاهش یابد . که در این صورت بین میزان آورده مالک و سازنده عدم تعادل به وجود می آید . بنابراین سازنده قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها انتفاع نمی برد بلکه متضرر می شود .

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

برای رفع این مشکل ، شخصی که موجب ضرر شده است می تواند دادخواست مربوطه را مطرح کند . تعدیل قرارداد به معنای متعادل کردن قرارداد و برگرداندن شرایط قرارداد به شرایط انعقاد آن می باشد .

انواع تعدیل قرارداد

  1. تعدیل قانونی
  2. تعدیل قراردادی
  3. تعدیل قضایی

در حال حاضر در رویه قضایی ایران ، تنها تعدیل قانونی و قراردادی پذیرفته می شود و تعدیل قضایی به این معنا که قاضی بتواند بدون تصریح مقررات قانونی و قرارداد ، اقدام به تعدیل قضایی کند ، پذیرفته نشده است . بنابراین چنانچه بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت شرط تعدیل نشده باشد ، دادگاه نمی تواند از طریق تعدیل قضایی ، حکم صادر کند .

دادخواست تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت :

چنانچه بین طرفین قرارداد شرط تعدیل قرارداد شود ، با ایجاد آن شرایط هر یک از طرفین که دچار ضرر شده است می تواند دعوی تعدیل را در دادگاه مطرح کند . دادگاه با احراز شرایط جدید و ارجاع امر به کارشناس حکم به تعدیل قرارداد صادر می کند .

 

طرفین دعوی :

کسی که در قرارداد شرط تعدیل به نفع اوست خواهان دعوی بوده و دادخواست خود را بر علیه طرف دیگر قرارداد مطرح می کند .

 

مشاوره با ما :

جهت اخذ مشاوره و کسب اطلاعات از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

تأیید فسخ قرارداد به جهت فوت ، از کار افتادگی و ورشکستگی

تأیید فسخ قرارداد به جهت فوت ، از کار افتادگی و ورشکستگی : قراردادهای مشارکت در ساخت که معمولاً بین مالک و فروشنده منعقد می شود جزء عقود لازم است . به عبارت بهتر این قراردادها بین طرفین لازم الاجرا بوده و هیچ کدام از طرفین حق بر هم زدن و فسخ آن را ندارند ، مگر در موارد خاص قانونی . همچنین با به وجود آمدن شرایطی مانند فوت ، از کارافتادگی و ورشکستگی طرفین مخصوصاً سازنده ، اجرای قرارداد متوقف می شود و این توقف موجب ورود ضرر به طرف مقابل می شود . مشاوره با وکیل ملکی .

فسخ قرارداد :

در صورتی که طرفین در قرارداد ذکر کرده باشند که فوت ، ورشکستگی و حجر هر یک از طرفین از موجبات فسخ قرارداد است ، طرف دیگر می تواند پس از وقوع یکی از شرایط فوق ، اقدام به فسخ قرارداد کند و متعاقب آن تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه کند . ماهیت چنین حق فسخی ، خیار شرط است نه خیار تخلف شرط .

تأیید فسخ قرارداد به جهت فوت ، از کار افتادگی و ورشکستگی

لازم به ذکر است که طرفین قرارداد می توانند به جهت جلوگیری در اتلاف وقت و ورود ضرر ، در قرارداد ذکر کنند که در صورت بروز چنین شرایطی ، قرارداد منفسخ شود که در این صورت ، قرارداد خود به خود و بدون اعلام طرف دیگر منحل می شود .

طرفین دعوی تأیید فسخ قرارداد :

هر کدام از مالک یا سازنده که قرارداد را فسخ کرده است به عنوان خواهان ، می بایست دعوی تأیید فسخ قرارداد به جهت فوت ، از کار افتادگی و ورشکستگی را حسب مورد به طرفیت وراث ، اداره تصفیه و امور ورشکستگی یا قیم طرف دیگر مطرح کند . مشاوره با وکیل حقوقی .

اجرای رأی :

با توجه به اینکه دعوی تأیید فسخ قرارداد تنها جنبه اعلامی دارد ، حکم صادره از دادگاه نیز جنبه اعلامی داشته و موجب صدور اجراییه نمی شود .

مشاوره با ما :

جهت کسب اطلاعات بیشتر و اخذ مشاوره حقوقی در دعاوی ملکی و پیش فروش ساختمان با ما تماس بگیرید .
تلفن تماس : 09123939759

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک : کلیه مالکین املاک و اراضی موظف هستند ، قبل از انجام هر گونه عملیات ساختمانی ، مجوز های لازم را از شهرداری اخذ کنند . چنانچه مالکین بدون اخذ مجوز از شهرداری ، شروع به ساخت بنا کنند ، شهرداری می تواند از پیشروی عملیات ساخت و ساز جلوگیری کند و حسب مورد اقدام به قلع بنا یا اخذ جریمه کند .

تخلف از پروانه ساختمانی

در صورت تخلف از پروانه ساختمانی : موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری مطرح می شود و در مورد تخریب بنا یا اخذ جریمه ، تصمیم گیری می شود . چنانچه تصمیم بر اخذ جریمه از شخص ذینفع اعم از مالک یا سازنده ملک یا خریدار ملک شد ، در صورت خودراری از تأدیه جریمه ، شهرداری می تواند ، با ارجاع دوباره پرونده به کمیسیون ماده 100 ، درخواست صدور رأی تخریب کند .

مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک

تخلف از پروانه ساختمانی در قرارداد مشارکت در ساخت

معمولاً در قرارداد های مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده مقرر می شود که در صورت بروز تخلف در احداث ساختمان ، بخشی از جرایم موضوع تخلف به عهده مالک باشد . در چنین قراردادهایی چنانچه مالک و سازنده بابت تخلف از پروانه جریمه شده باشند ، سازنده می تواند ابتدا جریمه های مالک را پرداخت و سپس به وی مراجعه کند . در این صورت باید ابتدا دادخواست الزام مالک به پرداخت جریمه های متعلقه را تقدیم و پس از قطعیت رآی با پرداخت کردن جریمه برای وصول آن به مالک رجوع کند .

طرفین دعوی

در دعوی مطالبه هزینه تخلفات ساختمانی از مالک توسط وکیل ملکی ، خواهان ، سازنده ملک بوده که دعوی را بر علیه کسی که متعهد به پرداخت جریمه است ( مالک )، طرح می کند .

پس از محکومیت مالک مبنی بر پرداخت هزینه تخلفات ساختمان ، چنانچه مالک بعد از ابلاغ اجراییه از پرداخت وجه خودداری کند ، می توان اموال وی را تا میزان بدهی توقیف و در صورت عدم دسترسی به اموال محکوم علیه ، می توان وی را جلب کرد .

مشاوره با وکیل شاه مرادی

جهت کسب اطلاعات بیشتر و اخذ مشاوره با وکیل ملکی با ما تماس بگیرید .
تلفن تماس : 09123939759

تجمیع پلاک های ثبتی

تجمیع پلاک های ثبتی : در مواردی که دو ملک با دو پلاک ثبتی متفاوت در کنار هم بوده و پس از تجدید بنا به صورت یک ملک در آمده است ،می توان از طریق اداره ثبت اسناد و املاک ، پلاک های ثبتی را با هم ادغام و یک پارچه کرد . که به این عمل اصطلاحاً تجمیع پلاک های ثبتی گفته می شود .

تجمیع پلاک های ثبتی در قرارداد های مشارکت در ساخت :

ممکن است در قرارداد های مشارکت در ساخت نیز سازنده اقدام به ساخت دو زمین یا ملک در مجاورت یکدیگر کند و زمین مورد ساخت و ساز از به هم پیوستن دو یا چند پلاک ثبتی فراهم آمده باشد .

در این صورت برای گرفتن سند مالکیت برای واحد های ساخته شده ، باید پلاک های ثبتی با یکدیگر تجمیع شوند .

الزام به تجمیع املاک موضوع مشارکت :

پس از آنکه بنای موضوع قرارداد مشارکت ساخته و تکمیل شد ، تجمیع پلاک ها و دریافت اسناد مالکیت جدید بر اساس ساختمان ساخته شده و با تقاضای مالکین همه پلاک ها انجام می شود . چنانچه یکی از این مالکین از چنین اقدامی سرباز بزند و سازنده نیز برای این کار وکالت نداشته باشد ، سازنده می تواند از طریق دادگاه و با طرح دعوی ، مالک را به تجمیع املاک موضوع مشارکت الزام کند .

تجمیع پلاک های ثبتی

الزام مالک به تجمیع ملک به دلیل تعهدی است که مالک در قرارداد مشارکت کرده است . با این وجود حتی اگر مالک در ضمن قرارداد مشارکت ، متعهد به چنین عملی نشده باشد ، باز هم می توان او را ملزم به تجمیع پلاک ثبتی کرد . زیرا به نظر میرسد که در هر قرارداد مشارکت در ساختی که بنا از تجمیع چند پلاک ثبتی حاصل شده است ، تعهد ضمنی مالک به تجمیع پلاک ها وجود دارد .

طرفین دعوی الزام به تجمیع بنا :

در دعوی الزام به تجمیع املاک موضوع مشارکت ، خواهان دعوی هر شخص ذی نفع اعم از مالک یکی از پلاک های ثبتی یا سازنده ملک موضوع مشارکت می باشد . خوانده دعوی هم مالکی است که از تجمیع پلاک های ثبتی و تعهد خود سر باز میزند .

با ارائه درخواست تجمیع توسط وکیل ملکی ، معاینه محل توسط کارشناسان انجام میشود و حدود تجمیع ثبت می شود . پس از آن با ابطال اسناد مالکیت اولیه ، سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم می شود .

نحوه اجرای رأی :

چنانچه پس از ابلاغ رأی و مهلت ده روزه ای که به جهت اجرای حکم به محکوم علیه داده می شود ، محکوم علیه نسبت به تجمیع در اداره ثبت اسناد و املاک حاضر نشود ، اداره ثبت با مجوز از طرف دادگاه اقدام به این کار میکند .

مشاوره با ما :

جهت ارتباط با ما و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک

الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک :  در قرارداد های مشارکت در ساخت ، توافقاتی ضمن قرارداد بین مالک و سازنده صورت می گیرد . یکی از این توافقات ، متعهد شدن مالک به تحویل آن در تاریخ معین است که معمولاً مالک پس از اخذ پروانه تخریب و نوسازی ، باید ملک را به سازنده تحویل دهد .

طرح دعوی الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک :

بهتر است که تعهد مالک در تحویل صریحاً در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود اما چنانچه در قرارداد این موضوع قید نشده باشد ، از آنجا که تحویل ملک به سازنده از مقدمات عرفی ساخت و ساز خواهد بود ، باز هم الزام او به تحویل ممکن خواهد بود .

چنانچه مالک از تحویل ملک در موعد مقرر شده در قرارداد سر باز زند و ضمانت اجرایی فسخ قرارداد به جهت عدم تحویل ملک ، پیش بینی نشده باشد ، سازنده می تواند با طرح دعوی الزام مالک به تحویل ملک ، او را محکوم به تحویل کند .

الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک

طرفین دعوی

در دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک : سازنده ملک دعوی را به طرفیت مالک ملک مطرح میکند .
پس از محکومیت مالک و قطعی شدن رأی مبنی بر الزام مالک به تحویل ملک ، اجراییه صادر می شود و به مالک ابلاغ می شود . چنانچه مالک از اجرای حکم سر باز زند ، اجرای احکام با استفاده از قوای قهریه ، نسبت به تحویل ملک و تحویل آن به سازنده ، اقدام خواهد کرد . و چنانچه به هر دلیلی امکان اجرای حکم فراهم نشد ، سازنده می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را توسط وکیل ملکی فسخ کند .

مشاوره با ما

جهت کسب اطلاعات بیشتر و اخذ مشاوره در زمینه  دعاوی ملکی با ما تماس بگیرید .
تلفن تماس : 09123939759

الزام به پرداخت بدهی های ملک

الزام به پرداخت بدهی های ملک : در موارد زیادی شاهد قراردادهای مشارکت در ساخت آپارتمان بین مالک ملک و فرد سازنده بوده ایم . در این نوع از قراردادها طرفین علاوه بر توافق در مورد میزان قدرالسهم هر کدام پس از ساخت و دیگر توافقات ، در مورد هزینه ها و مسئولیت پرداخت آن ها توافق می کنند .

در قراردادهای مشارکت در ساخت معمولاً کلیه هزینه های ساخت بنا و یا آپارتمان و همچنین کلیه اقدامات لازم جهت اخذ مجوز های مورد نیاز بر عهده سازنده خواهد بود . اما قبول این تعهدات و پرداخت هزینه ها به معنای پذیرش پرداخت بدهی های قبل از انعقاد معامله نمی باشد . به عبارت بهتر ، هزینه ها و بدهی های ملک که مربوط به قبل از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت است به عهده مالک خواهد بود مگر اینکه سازنده و مالک در مورد این موضوع به توافق رسیده باشند .

مهم ترین بدهی های ملک عبارت است از :

مهم ترین بدهی های ملک عبارت است از : مالیات های متعلق به ملک ، بدهی های مربوط به مصرف گاز ، آب و برق و تلفن و هزینه انشعاب فاضلاب ، عوارض و بدهی های شهرداری و بدهی به سازمان تأمین اجتماعی که البته بدهی های مخصوص سازمان تأمین اجتماعی مخصوص املاک صنعتی است و در خصوص بیمه ی افراد مشغول به کار در واحد صنعتی می باشد .

چنان چه در مورد بدهی ها و هزینه های ملک ، قبل از انعقاد قرارداد ، توافقی نشده باشد ، سازنده می تواند از طریق دادگاه دعوای الزام به پرداخت بدهی های ملک را مطرح و مالک را به پرداخت بدهی های ملک که مربوط به قبل از امضای قرارداد است ، ملزم کند .

الزام به پرداخت بدهی های ملک

طرفین دعوی در الزام به پرداخت بدهی های ملک :

در دعوای الزام به پرداخت بدهی توسط وکیل ملکی ، سازنده قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان خواهان دعوی علیه مالک ( خوانده ) اقامه دعوی می کند .

نحوه اجرای رأی :

در مرحله اجرا به محکوم علیه ابلاغ می شود تا ظرف مدت ده روز پس از ابلاغ برای پرداخت مبلغ محکومیت اقدام کند و در صورت عدم پرداخت ، خواهان می تواند نسبت به توقیف اموال او و یا جلب وی اقدام کند .

مشاوره با ما :

تلفن تماس جهت اخذ مشاوره : 09123939759

الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا : هر گاه شخصی در قالب قراردادی ، مانند مشارکت در ساخت پیش فروش و یا پیمانکاری ساخت ، متعهد به ساخت و تکمیل ساختمانی بر اساس شرایط قراردادی شود.

در مواقعی که شخص متعهد ، طبق زمانبندی پیش بینی شده در قرارداد ، اقدام به ساخت آن و تکمیل آن نکند ، شخص ذی نفع می تواند ، دادخواست الزام شخص متعهد به ایفای تعهد ، مبنی بر احداث بنا را طرح کند .مشاوره با وکیل ملکی .

طرفین دعوی :

در دعوای الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا ، شخصی که به نفع او تعهد ساخت بنا داده شده باشد اصطلاحاً متعهد له نامیده می شود و خواهان دعوا است و کسی که تعهد به ساخت بنا داده است ، خوانده ی دعوی محسوب می شود .

الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا

نحوه اجرای رأی

پس از صدور حکم قطعی و محکومیت محکوم علیه ، دادگاه خوانده را ملزم می کند که تعهد خود را انجام دهد و در صورت استنکاف محکوم علیه از انجام تعهد ، خواهان می تواند با هزینه خود ملک را تکمیل و هزینه ها را از خوانده مطالبه کند . چنانچه خواهان امکان احداث بنا را نداشت و اجرای حکم از طریق شخص ثالث نیز ممکن نبود ، خواهان می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند .  مشاوره با وکیل حقوقی .

آیا پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد ، خواستار تنظیم سند رسمی شود ؟

در مبحث الزام به ایفای تعهد مبنی بر احداث بنا ، برابر قانون پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار ، چنانچه پیش فروشنده در مهلت پیش بینی شده در قرارداد ، موفق به تکمیل پروژه نشود ، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی مانده است یعنی کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد  ، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند و خواستار تنظیم سند رسمی به میزان قدراسهم خود بشود .

با این حال در عمل با توجه به آنکه اکثر قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی شود ، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان ندارد و پیش خریدار تنها می تواند از طریق دادگاه جهت احقاق حق خود ، اقدام کند .

مشاوره با ما :

تلفن تماس : 09123939759

نکاتی در خصوص غصب

نکاتی در خصوص غصب : قانونگذار در ماده 308 قانون مدنی غصب را تعریف نموده است . مطابق این ماده غصب استیلاء بر حق غیر به نحوء عدوان … است ؛

برای تحقق غصب اجتماع سه رکن ضرورت دارد .

  1. استیلاء
  2. موضوع غصب باید مال باشد
  3. عدوانی بودن تصرف

استیلاء :

استیلاء به معنی مستولی و متصرف شدن است . برای تحقق غصب ، خلع ید از مالک کافی نیست بلکه شخص غاصب باید بر مال مغصوب مستولی شود . این خصوصیت در تعاریف مختلفی که فقها از غصب کرده اند به چشم می خورد .

بنابراین اگر شخصی از مالک مال خلع ید کند ولی شخصاً متصرف مال نشود این عمل غصب محسوب نمی شود مثل اینکه از ورود مالک به ملک خود جلوگیری نماید ولی شخصاً نیز متصرف نشود ، در اصطلاح این عمل را مزاحمت می گویند .

ممکن است موضوع مال مغصوب مفروز باشد یا مشاع ؛ بنابراین اگر خانه ای متعلق به 2 برادر باشد و یکی از آنها تمام خانه را تصرف کند عمل او نسبت به نصف مشاع ، غصب محسوب می شود .

نکاتی در خصوص غصب

موضوع غصب مال است

ماده 308 قانون مدنی در تعریف غصب ، اصطلاح حق را به کار برده است . حق عینی اقسام مختلفی دارد ، مثل حق مالکیت ، حق انتفاع ، حق ارتفاق ، حق رهن .

اگر منظور قانونگذار حق مالکیت که مهمترین نوع حق عینی است بهتر بود اصطلاح مال به کار برده می شد زیرا به طوری که گفته شد موضوع غصب اساساً مالکیت است ؛ بنابراین در مورد سایر حقوق عینی مثل حق انتفاع و حق ارتفاق ، غصب صورت نمی گیرد .

هنگامی که شخصی در ملک متعلق به غیر ، دارای حق انتفاع یا حق ارتفاق باشد و شخص دیگری مانع استفاده از این گردد ، این عمل غصب نیست در اثبات این سخن می توان به ماده 259 قانون آیین دادرسی مدنی اشاره نمود .

عدوانی بودن تصرف :

تصرف غاصب به نحو عدوان و تجاوز است ؛ بنابراین تصرفی که به اذن مالک باشد مثل عاریه ، اجاره و ودیعه ، غصب به شمار نمی رود حتی اگر شخصی که مال را به صورت امانت در تصرف دارد ، منکر امانت شود و از رد مال به مالک امتناع نماید .  زیرا تصرف او به نحو عدوان نبوده است . به همین سبب ماده 308 قانون مدنی این مورد را در حکم غصب شمرده است . ( امید شاه مرادی )

تماس با ما :

جهت کسب اطلاعات بیشتر و اخذ مشاوره با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759