نکات حقوقی عقد اجاره

نکات حقوقی عقد اجاره ، جایگاه عقد اجاره : یکی از مهمترین عقود معین عقد اجاره است که اکثریت قریب بخ اتفاق افراد جامعه در مقام و موقعیت موجر یا مستأجر با آن سر و کار دارند .

بسیاری از عقود محدود به روابط خصوصی افراد است اما در عقد اجاره دولت مداخله نموده و قوانین را دستخوش تغییر و تحولات نموده است که در این خصوص می توان به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 که با وضع قوانین امری در صدد حمایت از مستاجر برآمده اشاره نمود .

همچنین قانونگذار مقررات قانون مدنی در باب اجاره اشخاص را کافی ندانسته و با تصویب قانون کار ، روابط کارگر و کارفرما را تحت شمول مقررات حمایتی قانون کار آورده و بدین ترتیب خواسته از کارگر به عنوان فردی که سرمایه ای جز نیروی کار ندارد در برابر سرمایه داران حمایت ویژه داشته باشد ، در ادامه با توضیحات وکیل ملکی همراه باشید…

تعریف عقد اجاره

ماده 466 قانون مدنی در تعریف اجاره مقرر داشته : اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود …

این تعریف فقط به اثر عقد اجاره که انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر می باشد اشاره کرده است اما ازکان دیگر عقد اجاره نظیر معوض بودن و موقت بودن این عقد در تعریف قانون به چشم نمی خورد ، مرحوم استاد ناصر کاتوزیان اجاره را بدین شکل تعریف نموده اند : اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر ، در برابر مالی که موجر می پردازد برای مدت معین ، مالک منافع عین مستاجره می شود .

اجاره عقد معوض است

عدم تعیین اجاره بها و یا توافق درباره اجاره مجانی عقد اجاره را باطل می گرداند البته چنانچه مقصود و اراده طرفین تملیک مجانی منافع باشد می توانند از تاسیسات حقوقی دیگر مانند هبه و صلح بلاعوض استفاده نمایند .

اجاره عقد موقت است

در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین باشد والا اجاره باطل است همچنین اجاره به مدت عمر موجر یا مستاجر نیز باطل است .

موجر باید مالک منافع باشد

یکی از مواردی که اکثریت افراد جامعه از آن بی اطلاع هستند این که مطابق ماده 474 قانون مدنی مستاجر می تواند عین مستاجره را اجاره دهد ؛ مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد لازم نیست موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد . البته در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 مقرر گردیده : مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزئاً یا به نحوء اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد .

انتقال عین مستاجره

موجر می تواند پس از عقد اجاره و در مدت آن ، عین مستاجره را به دیگری منتقل کند که در این صورت هم عقد اجاره به قوت خود باقی است و هم عقد بیع یا هر عقد دیگری که برای انتقال واقع شده باشد مثل صلح یا معاوضه بنابراین می توان گفت نه انتقال عین مستاجره سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره مانع از انتقال عین مستاجره می شود .

امین بودن مستاجر نسبت به عین مستاجره

مستاجر نسبت به عین مستاجره امین است ، بنابراین باید به مقتضای امانت رفتار نماید و از تعدی و تفریط در عین مستاجره پرهیز نماید . به فرض مثال اگر مورد اجاره باغ بود مستاجر باید درختان آن را به موقع آبیاری نماید ، در غیر این صورت ید امانی او تبدیل به ید ضمانی می شود .

تعاریف

عقود معین

عقودی هستند که در قانون دارای عنوان معین باشند و مقررات اختصاصی برای آنها وضع شده باشد .

موجر

اجاره دهنده را موجر می نامند .

مستأجر

اجاره گیرنده را مسأجر می نامند .

قوانین امری

قوانینی هستند که افراد نمی توانند بر خلاف آن تراضی کنند .

عین مستاجره

مال مورد اجاره را عین مستأجره می نامند .

هبه

عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را مجاناً به دیگری تملیک می کند .

صلح بلاعوض

صلحی که یک طرف آن مال یا حق موجود یا محتملی را واگذار می کند بدون اینکه متقابلاً از طرف خود چیزی دریافت کند .

اشاعه

اجتماع حقوق چند نفر بر مال معین خواه به طور ارادی مانند شرکت اختیاری یا قهری مانند حقوق چند وارث بر ترکه را گویند .

معاوضه

عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مال دیگر که از طرف مقابل اخذ می کند ؛ بدون

ملاحظه اینکه یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد .

بطلان

صفت عمل حقوقی باطل است . بطلان در مقابل صحت استعمال می شود .

امین

وضع ید قانونی بر مال غیر

تعدی

تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف

تفریط

ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است .

ید امانی

تصرف در مال غیر به منظور نگهداری آن به اذن مالک یا به اذن نماینده مالک یا به اذن قانون

ید ضمانی

تصرف در مال غیر که بدون اذن مالک و قانون بوده باشد . مانند تصرف غاصبانه و تصرفی که در حکم غصب است .

بهتر است قبل از انعقاد هر قراردادی از وکلای خبره در آن زمینه مشاوره گرفته شود .

امید شاه مرادی – وکیل پایه یک دادگستری