بایگانی دسته ی استیجاری

مجوز انتقال منافع : مجوز انتقال منافع : در قرارداد های اجاره ی املاک تجاری ، که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می شوند ، اصل بر این است که مستأجر مجوز انتقال منافع مورد اجاره را به غیر ندارد ؛ مگر اینکه به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد .

چنان چه مستأجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد ، مستأجر با مانعی برای انتقال حق خود روبرو است چرا که از طرفی می خواهد منافع ملک را منتقل کند و از طرف دیگر ، اگر بدون اذن مالک ؛ منافع ملک را منتقل کند ، مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام به تخلیه ی ملک کند .

در چنین مواردی برای جلوگیری از ورود ضرر ناشی از انتقال منافع ملک به مستأجر ، می توان با مراجعه به دادگاه ، مجوز انتقال منافع ملک را از دادگاه مطالبه کرد .

چنان چه ملک در اجاره ی چند مستأجر به صورت مشاعی باشد و عده ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند ، دو حالت متصور است . حالت اول زمانی است که ملک قابل افراز باشد ؛ در این صورت ملک ، افراز شده و مستأجر هر قطعه از قطعات افرازی دادخواست مجوز انتقال منافع را تقدیم می کند .

در صورتی که ملک ، قابل افراز نباشد ، در این که مجوز انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد ، بین محاکم اختلاف است . برخی از محاکم معتقدند ، مستأجر می تواند دادخواست را به طرفیت مالک و سایر مستأجرین مشاعی تقدیم کند و برخی دیگر از محاکم چنین رویه ای را نپذیرفتند و این تقاضا را منوط به درخواست همه ی مستأجرین مشاعی می دانند .

نحوه رسیدگی به دعوی مجوز انتقال منافع

دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک ، حکم به مجوز انتقال منافع صادر می کند . حکم دادگاه برای انتقال تجویز منافع ، اعلامی است و اجراییه صادر نمی شود . بنابراین مراتب به موجر اعلام می شود و رونوشت آن به دفتر خانه ی مربوطه ارسال می شود .

اعتبار این رأی شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است که در این مدت مستأجر باید با سند رسمی ، منافع را به دیگری منتقل کند و در غیر این صورت حکم مزبور ملغی الاثر می شود .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره : الزام به تنظیم سند رسمی اجاره : بر اساس مواد 22، 46 ، 47 و 48 قانون ثبت ، کلیه ی قراردادهای اجاره ی غیر منقول ، می بایست به صورت رسمی ثبت شوند و ثبت آنها الزامی است . به همین جهت هرگاه قرارداد اجاره عادی ، نسبت به ملکی تنظیم شود ، هر یک از مالک یا مستأجر می توانند ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح طرح کنند . لازم به ذکر است که این امکان وجود دارد که در ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نیز تقدیم شود .

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره :

دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی ، اقدام به صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره می کند . این موضوع در خصوص قرارداد اجاره ی املاک تجاری ، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 و املاک موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 ، کمی متفاوت است . در مورد رابطه استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال 76 است ، نیازی به وجود قرارداد اجاره ، بین طرفین نیست و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد ، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 است . در این رابطه استیجاری ، حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد ، هر یک از طرفین می توانند با اثبات رابطه استیجاری ، دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم کند ؛ اما در رابطه ی استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 76 با پایان مدت اجاره ، رابطه استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم به سند رسمی اجاره، وجود نخواهد داشت .

نحوه ی اجرای رأی :

با صدور رأی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و قطعیت آن ، اجراییه صادر می شود و به محکوم علیه ابلاغ می شود تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره ، اقدام کند . در صورت استنکاف محکوم علیه ، دادگاه نماینده خود را به دفتر اسناد رسمی معرفی می کند تا نسبت به امضای قرارداد اجاره اقدام کند . در این موارد سند اجاره به میزان مدت باقی مانده از اجاره ، تنظیم و صادر می شود .

چنان چه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 باشد ، پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره و قطعیت آن ، نیازی به صدور اجراییه نیست و طرفین مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی با حضور در دفتر اسناد رسمی ، اقدام به تنظیم سند رسمی کنند و چنان چه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود ، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای اجاره نامه در دفتر خانه حاضر شوند .

هرگاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه در دفتر خانه نشود ، نماینده دادگاه اجاره را به مدت یک سال از جانب موجر امضا می کند و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده ، حاضر به امضاء نشود . دادگاه در صورت نبود عذر موجه ، به تقاضای موجر ، حکم به تخلیه ی عین مستأجره صادر می کند و این حکم قطعی است .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

دستور تخلیه ملک اجاره ای : دستور تخلیه ملک اجاره ای : در موارد اجاره ی املاک غیر تجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره ، موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوی تخلیه در دادگاه و صرفاً با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه ، توسط شورای حل اختلاف ، ملک خود را تخلیه کند .

دستور تخلیه ملک اجاره ای

در دعوی تخلیه ، صرفاً مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه ، کفایت می کند و لازم نیست ، خواهان مالک عین ملک نیز باشد . با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف ، سند مالکیت نیز مطالبه می شود .

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری ، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست .

برای اینکه بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد ، باید شرایط ذیل جمع باشد :

1.  قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری ، فاقد سر قفلی یا حق کسب و پیشه باشد .
2.  در قرارداد مدت اجاره قید شده باشد .
3.  قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضا شده باشد .
4.  دو شاهد ، ذیل قرارداد اجاره را امضا کرده باشند .
5.  مدت اجاره پایان یافته باشد .

چنان چه یکی از طرفین یا هر دو به جای امضا ، اثر انگشت خود را درج کنند ، برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه ، خارج می کنند و معتقدند ، باید حتماً قرارداد به امضای طرفین برسد .

در دعوی تخلیه ملک اجاره ای خواهان موجر است و دعوی را به طرفیت مستأجر اقامه می کند .

اگر قرارداد اجاره ، مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی باشند ، مرجع صالح برای تخلیه ، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است . تخلیه ی اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 56 در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی ، صالح به رسیدگی تخلیه ی این اماکن است . چنان چه قرارداد اجاره رسمی باشد ، می توان تخلیه ملک را از طریق اداره اجرای ثبت نیز پیگیری کرد . در این صورت درخواست صدور اجراییه ، جهت تخلیه ی مورد اجاره از دفتر خانه ی تنظیم کننده سند به عمل می آید . سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده ، اوراق اجراییه را ظرف 24 ساعت در سه نسخه با قید تخلیه ی عین مستأجره ، تهیه و جهت اقدام به دایره ی اجرای اسناد رسمی ثبت محل ، ارسال می کند .

درخواست تخلیه از ناحیه موجر ، نیاز به دادخواست ندارد و هزینه دادرسی آن برابر هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی است .

نحوه ی اجرای رأی دستور تخلیه ملک اجاره ای

دستور تخلیه ی صادر شده ، توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مأمور ابلاغ و اجرا می شود .مأمور مکلف است ، دستور تخلیه را ظرف 24 ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ی ثانی ، رسید دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید ، مراتب را در ابلاغ نامه ، قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور ، اقدام کند .

چنان چه موجر ، مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستأجر گرفته باشد ، اجرای دستور تخلیه ، منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد ، نزد اجرای احکام است .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759

مطالبه ی مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش : مطالبه ی مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش : به طور معمول ساختمان باید مشخصات پیش بینی شده در نقشه را داشته باشد . با این حال در بسیاری موارد ساختمان در پایان کار متفاوت از نقشه و مساحت مورد تأیید طرفین و شهرداری می شود .در این صورت کسی که تفاوت بنا به ضرر اوست ؛ می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوی کند و تفاوت قیمت را بر پایه ی روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی مطالبه کند .

مطالبه ی مابه التفاوت کسری مساحت پیش فروش

مابه التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش بر حسب میزان کسری مساحت ، به دو روش قابل مطالبه است :

1. بر اساس قیمت مندرج در قرارداد
2. بر اساس قیمت روز بنا که معمولاً با گذشت زمان ، تفاوت قابل توجه ای با قیمت مندرج در قرارداد پیدا می کند .

چنان چه اختلاف و کسری مساحت ، کمتر یا مساوی با پنج درصد باشد ، پیش خریدار می تواند مابه التفاوت را فقط بر اساس نرخ مندرج در قرارداد ، مطالبه کند .

مرجه صالح به رسیدگی

اگر چه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان ، حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیئت داوری است ولی در حال حاضر رسیدگی به اختلافات قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه عمومی است .
دادگاه عمومی حقوقی پس از رسیدگی بر اساس نظر کارشناس ، رأی مبنی بر محکومیت پیش فروشنده به پرداخت مابه التفاوت کسری مساحت صادر می کند و پس از قطعیت ، اجراییه صادر می شود و محکوم له می تواند در صورت وجود اموال محکوم علیه را توقیف و محکوم به را از آن محل وصول و در غیر این صورت مطابق با ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی ، اقدام به جلب محکوم علیه نماید .

جهت کسب اطلاعات بیشتر ، قبل از طرح دادخواست یا دفاع در دعوی و اخذ مشاوره از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید . تلفن تماس : 09123939759