5 دلیل فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش

فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش با وکیل شاه مرادی  : قوانین پیش فروش ساختمان و آپارتمان یکی از پیچیده ترین قوانین داخلی در زمینه خرید و فروش ملک است. چرا که ملک مورد نظر که موضوع اصلی معامله است در دنیای خارجی وجود ندارد. و همین مسئله باعث می شود تا قوانین و مقررات پیچیده ای حاکم بر این موضوع باشد. در این میان مقوله فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش ساختمان ها نیز ممکن است مطرح گردد. چرا که حق فسخ به صورت شرط ضمن عقد یا از طریق خیارات و موازین قانونی برای طرفین قرارداد وجود دارد. در این مقاله به بررسی این موضوع خواهیم پرداخت که فسخ قرارداد پیش فروش یا به عبارت دیگر فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش چگونه است؟!

علل ایجاد حق فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش ساختمان

علل مختلفی وجود دارد که می توانند طرفین یک قرارداد یا یکی از طرفین را به انحلال کلی یا فسخ یک طرفه قرارداد تشویق کنند. استفاده از حق فسخ یکی از عمده ترین علل بهم خوردن قراردادهای مربوط به پیش فروش ساختمان است. با این حال متداول ترین علل فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش به شرح ذیل می باشند:

1. اختلاف در مساحت بنا
2. عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار
3. تخلف از تعهدات قراردادی
4. انتقال قرارداد توسط پیش خریدار به دیگری
5. فوت یکی از طرفین

فـسخ قـرار داد در دعاوی پیش فروش به علت اختلاف در مساحت بنا

درست است که می گوییم در قرارداد پیش فروش آپارتمان موضوع معامله در دنیای واقعی وجود خارجی ندارد. اما همه مشخصات آن به صورت دقیق و حساب شده در قرارداد ذکر می گردد. و به گونه ای متصور می شود که ملک مورد نظر با همان مشخصات در آینده موجود می گردد. از مهمترین ویژگی های این ملک که پیش خرید شده است مساحت بناست اگر مساحت بنا با آن چه که در قرار داد ذکر شده است متفاوت باشد. پیش خریدار می تواند با استناد به این موضوع، قرارداد را فسخ نماید.

وکیل ملکی : نکته مهمی که باید بدانید این است که اگر اختلاف مساحت تا پنج درصد باشد. حق فسخی را برای پیش خریدار ایجاد نمی کند. بلکه پیش خریدار باید ارزش مساحت اضافی را بر مبنای قیمت مندرج در قرارداد و نه قیمت روز ملک به پیش فروشنده پرداخت کند. در مقابل اگر اضافه مساحت از پنج درصد مساحت مذکور در قرارداد بیشتر باشد. پیش خریدار نیز دو راه حل در پیش رو دارد:

1. اول اینکه می تواند قیمت اضافه مساحت را بر اساس ارزش قراردادی بپردازد.
2. دوم اینکه می تواند قرارداد را فسخ کند.

فسـخ قـرارداد در دعاوی پیش فروش به علت عدم پرداخت اقساط

پیش خریدار علاوه بر اینکه باید مبلغی را به عنوان پیش پرداخت به صاحب پروژه پرداخت نماید. باید به صورت ماهانه (یا آن طور که در قرارداد تعیین می گردد) اقساط مربوط به خرید خانه را هم پرداخت کند. در واقع صاحب پروژه از طریق دریافت همین مبالغ است که می تواند موضوع معامله را ساخته و آماده تحویل به خریدار نماید, بنابراین اگر خریدار از پرداخت این اقساط خودداری کند مشخص است که جلو بردن پروژه به مشکل می خورد و حق فسخ را برای پیش فروشنده ایجاد می نماید.

در این خصوص دو مهلت زمانی یک هفته ای وجود که مربوط به اخطار به پیش خریدار برای پرداخت مبالغ معوقه است. و یک مهلت یک ماهه که باید در این مدت اقساط معوقه را پرداخت نماید. در این صورت حق فسخ برای پیش خریدار ایجاد می شود. نکته مهمی در این خصوص وجود دارد مبنی بر اینکه اگر عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت ‌نداشته باشد.. پیش ‌خریدار می ‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌ فروشنده نماید.

فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش به علت تخلف از تعهدات

طبق قانون قراردادها هر کدام از طرفین یک قرارداد اجازه دارند. شروط خاصی را درج نمایند که اگر مورد تایید و توافق طرفین قرار گیرد. در صورت تخلف از این تعهدات برای ذی نفع حق فسخ ایجاد شود. تفاوتی ندارد که این شخص پیش فروشنده باشد یا پیش خریدار! در هر صورت هر کدام از طرفین می توانند برای استحکام تعهدات و اطمینان از اجرای آن ها توسط متعهد این حق را برای خود قایل شوند و به امضای طرف دیگر قرارداد برسانند.

فسـخ قـرارداد در دعاوی پیش فروش به علت انتقال قرارداد توسط پیش خریدار به دیگری

در معامله خریدار بعد از امضای قرارداد و پرداخت پیش پرداخت به عنوان مالک اصلی ملک مورد نظر شناخته می شود. هرچند این ملک در دنیای خارجی وجود ندارد و قرار است در آینده موجود گردد. این مالکیت حق انتقال به دیگران را برای مالک (پیش خریدار) ایجاد می کند. اما با توجه به اینکه اغلب پیش فروشنده ها از چنین نقل و انتقالاتی دچار تنش می شوند. و ترجیح می دهند با یک پیش خریدار جدید و ناشناخته مواجه نشوند .حق انتقال به غیر را تا زمان تحویل ملک محفوظ می دارند. بنابراین پیش خریدار نمی تواند آن را به دیگری بفروشند و منتقل کند .

فسخ قرارداد در دعاوی پیش فروش به علت فوت یکی از طرفین

فوت یکی از طرفین قرارداد به معنای واقعی به انحلال این قرارداد منجر نمی گردد. بلکه حقوق و تعهدات ناشی از آن عقد به وراث متوفی منتقل می شود اما ممکن است در قرارداد ذکر شده باشد. که در صورت فوت یکی از طرفین، قرارداد نیز منحل گردد یا وراث متوفی حاضر به پذیرش تعهدات قرارداد پیش خرید ساختمان نباشند. در این صورت می توان قرارداد را فسخ نمود.